התייעצות איזה סיבות - שלא להסכים ל: פינוי בינוי?

[תודה להשם!]

מכיר זוג מבוגרים שהשכנים חתמו על פינןי בינוי והם לא כי המעבר מקשה עליהם ,וזה לגיטימי.

 

[דאבל]

איזזה שיווק קיבלת, הא?

מה פשר הציניות?
אתה באמת מצפה שיענו לך דווקא סנדלרים או רופאי שינים?
תשמח שקיבלת תשובה מפורטת ממי שמכיר את התחום.
אה, וכדאי גם לומר תודה.

 

[פצוץ]

לע

למי?

לעצמך...

 

[פצוץ]

מכיר זוג מבוגרים שהשכנים חתמו על פינןי בינוי והם לא כי המעבר מקשה עליהם ,וזה לגיטימי.

נכון, למבוגרים זה ממש קשה!
הרבה יותר! להסתגל לדירה חדשה, ועד שמתרגלים, כבר צריכים לחזור לעוד דירה חדשה...
אבל אם השכנים שכן מעוניינים - בפינוי, יציעו להם עזרה בכל מה שהם צריכים זה יכול להיות הפיתרון!

 

[פצוץ]

מה פשר הציניות?
אתה באמת מצפה שיענו לך דווקא סנדלרים או רופאי שינים?
תשמח שקיבלת תשובה מפורטת ממי שמכיר את התחום.
אה, וכדאי גם לומר תודה.

סליחה, זה לא היה הכוונה,
התכוונתי לעשות לך מצב רוח, ותו לא.

 

[נסיעה טובה]

בלת"ק
היתה איזו כתבה ארוכה בנושא ב"גלובס":
אל תבנו על פינוי בינוי: המשאב הכי יקר של ההתחדשות העירונית אוזל

ספוילר: לקריאה

אל תבנו על פינוי בינוי: המשאב הכי יקר של ההתחדשות העירונית אוזל
לכולם כבר ברור שהתחדשות עירונית היא העתיד, והפוטציאל הגלום בה ידוע • אבל האם מישהו הביא בחשבון היכן יגורו בינתיים המפונים שרוצים להישאר בשכונה, וכמה יצטרכו לשלם להם יזמי הפרויקט עבור שכירות זמנית, תחת תנאי הביקוש העצום לדירות?
דרור מרמור27.01.2023
פרויקט פינוי בינוי. המשאב הכי יקר של ההתחדשות העירונית אוזל
השבוע חיפשתי דירות להשכרה בשכונת קרית יובל בירושלים. בלוחות האינטרנטיים מצאתי 15 דירות שמפורסמות בשכונה, ועוד כמה דירות בודדות להשכרה בגבול שכונות סמוכות. ההיצע הזעום הזה כמעט טריוויאלי, בעיר שבה יותר משליש מהתושבים גרים בשכירות והדרך לרכישת דירה קשה במיוחד. רציתי בעיקר להבין עד כמה ריאלית ההבטחה להציף את ירושלים בכמויות ענק של התחדשות עירונית - בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי.

רק בימים האחרונים הודיעו שיכון ובינוי וקן התור כי זכו במכרז ענק להתחדשות עירונית בירושלים: הן יקימו 1,100 דירות ברחוב שטרן בשכונת קריית יובל, במקום 332 דירות ישנות שייהרסו. ועכשיו, שמישהו יעצור רגע ויחשוב איפה מוצאים דירות לשנתיים־שלוש למאות הדיירים שיפונו. דיירים שלא רוצים להתרחק מהשכונה, כי גם ככה הם שבים, וגם כמה יצטרכו יזמי הפרויקט לשלם להם עבור אותה שכירות זמנית, בהתאם לחוזה שלפיו שמאי יקבע את המחיר על בסיס תנאי השוק, בהינתן שזהו ההיצע ומול הביקוש העצום.

לא מדובר בבעיה של שכונה אחת. בעיריית ירושלים מנופפים בשיא של 140 תוכניות "על הנייר" לפינוי בינוי, שכוללות הקמה של 50 אלף דירות, אחרי פינוי של 10-15 אלף דירות ישנות. בשנת 2022 נדונו בוועדות התכנון בעיר תוכניות ל־10,000 דירות, ובעירייה התגאו בהורדת זמן עד להיתר לחצי שנה. רק שמנגד, בכל העיר, לפי לוח יד2, יש כרגע 1,309 דירות להשכרה. גם אם הביקוש אינו מיידי, וגם אם כל קבלן יווסת את קצב הבנייה, המספרים לא מסתדרים.

ובמבט רוחבי אפילו יותר: ביד2 מפורסמות כרגע 27 אלף מודעות להשכרת דירות בכל הארץ. זאת, בזמן שמינהל התכנון התגאה בתחילת החודש כי 2022 הסתיימה בשיא היסטורי של אישור תוכניות בהתחדשות עירונית: 77 אלף דירות, לעומת 31 אלף שנה קודם לכן. גם אם נניח שמחר בבוקר ממשלת ישראל תצליח לחסל את כל הסחבת הרגולטורית, גם אם העיריות יחלו לקדם בברכה כל פרויקט שיוסיף צפיפות בעיר, וגם אם היזמים ילחצו על הגז במלוא המרץ - מוכרחים להודות שפשוט אין היצע של דירות שיוכל לקלוט את כל המפונים. זה אפילו לא קרוב.

ההצלחה או חלילה הכישלון טמונים בפרטים הקטנים. לכולם ברור שהתחדשות עירונית זה העתיד, אורבנית־כלכלית־סביבתית ועוד. רק בימים האחרונים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים על כמות הדירות בבניינים בישראל, שהראו כי בממוצע בקרב 18 הערים הגדולות, אלה שמונות 100 אלף תושבים לפחות, 70% מהבתים כוללים עד 10 דירות. 3% בלבד כוללים 40 דירות ויותר. כלומר, הפוטנציאל עצום. אך גם חשוב להיגמל מהנאיביות שזה יכול לקרות מאוד מהר.

לרוע המזל, נראה כי קצב הבנייה הנוכחי כמעט מקסימלי. זה לא עניין של תכנון או מגבלות ביצוע, אלא של היצע פשוט. היעדר זמינות קורת גג למפונים. לפי הלמ"ס, בשנה האחרונה (אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022) נהרסו בכל הארץ 3,050 דירות - לטובת הקמת 9,600 דירות חדשות (תמ"א 38 ופינוי בינוי). ואגב, אותן 3,050 דירות שפונו ושלחו את דייריהן למצוא דירה במקומות אחרים תרמו לא מעט לקפיצת מחירי השכירות. מי שחושב שאפשר להכפיל את הכמות הזו, כדאי שיביא בחשבון שגם בבנק ישראל ובממשלה יודעים שעליית מחירי השכירות אחראית לרבע מהאינפלציה, זו שאנחנו והם כל כך רוצים לרסן.


ואולי קרוונים הם פתרון?
ולא שזה יפריע כמובן לממשלה להמשיך לנופף במספרים דמיוניים. תוכנית הדיור "האסטרטגית" שאישרה הממשלה לפני 5 שנים קבעה שעד 2040 יאשרו פה 2.6 מיליון דירות - מתוכן 888.5 אלף בהתחדשות עירונית (34%). במחוז תל אביב, למשל, מדובר על יותר מחצי - 260 אלף, מתוך 436 אלף דירות חדשות. ואולי הדרך היחידה שבה התחדשות עירונית תפרוץ בכל זאת קדימה במספרים הגדולים, תצטרך לעבור דרך פתרונות של מגורים זמניים (קרוונים?), מה שידרוש גמישות של רשויות התכנון, של השלטון המקומי ושל הדיירים הוותיקים. אנחנו עוד לא שם, אבל יש מצב שזה יגיע במהירות.

מדובר בתזכורת חשובה כיצד באמת ניתן להוריד פה מחירים - בלי רגולציה, בלי איומי שרים, בלי מחיר מטרה ובלי סבסוד מוצרים. ולא, לא מדובר רק בחורף שבושש מלהגיע ותקע את רשתות האופנה עם מלאים מיותרים, אלא בעיקר בתחרות בריאה ששוחקת את שולי הרווח, מכריחה את הרשתות כל העת להתייעל ובאפשרויות יבוא כמעט ללא חסמים. שיין ונקסט במרחק לחיצה על הסלולר יעילים יותר מכל רגולטור ורשות תחרות.

כדי למנוע חשש לניגוד עניינים ולשמור על אמון מינימלי של הציבור במוסדות השלטון, קבע החוק כי מי שפורש משירות המדינה אינו יכול לקבל טובת הנאה, כולל הצעת עבודה, ממי שיכול היה ליהנות מהחלטותיו. נכון לעכשיו יושבים בבית לא מעט פקידי ציבור שכיהנו בממשל הקודם (תהיו רגועים - הם מקבלים בינתיים שכר), עד שתעבור תקופת צינון בת שנה.

האבסורד הוא שלשרים לשעבר אין שום מגבלה כזו. בין אם בגלל שהם עצמם כתבו את אותם חוקים, או בגלל שאף אחד לא חשב שירדפו אחריהם בעולם העסקי. כך, פחות מחודש אחרי שנפרדה מהכנסת, מונתה השבוע איילת שקד ליו"ר חברת הנדל"ן קרדן. גם מי שמשוכנע שמדובר באישה כשרונית וחרוצה, יכול לתהות עד כמה ועדות התכנון והבנייה יתייחסו בנייטרליות לבקשות שיגישו קרדן ושקד. זאת, כשחלק לא מבוטל מחברי הוועדה היא עצמה מינתה כשרת פנים.

 

[שונות]

עניין הכדאיות משתנה מאוד מאזור לאזור,
לכאו' המומלץ לקחת עו"ד נאמן (כמה שניתן ותמיד יש כבדהו וחשדהו) שיעשה מכרז יזמים ואז ניתן לקבל הצעה משתלמת יותר.
נקודה מורכבת מאוד, זה מרפסות סוכה. רוב היזמים מתחייבים על 12 מ"ר מרפסת אבל על החלק של הסוכה בד"כ ההתחייבות היא על מקסימום 4 מ"ר שלמשפחה בינונית ומעלה זה לא אטרקטיבי בכלל.

 

[Hello World]

תחשבו על הדיירים של הקומות האחרונות שבדיוק אחרי שיפוץ - למה שיסכימו לוותר על הנוחות והיוקרה של השיפוץ שעשו בהתאם לצרכים שלהם ובנוסף להיות האחרונים ברשימה של אפשרויות בחירת הדירה? (זה הולך לפי סדר הקומות איך שהבנתי)

 

[פצוץ]

תחשבו על הדיירים של הקומות האחרונות שבדיוק אחרי שיפוץ - למה שיסכימו לוותר על הנוחות והיוקרה של השיפוץ שעשו בהתאם לצרכים שלהם ובנוסף להיות האחרונים ברשימה של אפשרויות בחירת הדירה? (זה הולך לפי סדר הקומות איך שהבנתי)

נכון, אבל בדרך כלל,
1)כל הדירות מעוצבות באותה צורה.
2) בבניין שעושים בו פינוי בינוי - הוא לא בניין משופץ...
ועיין ערך- רחובות בר- אילן, בירושלים

 

[chaia]

תחשבו על הדיירים של הקומות האחרונות שבדיוק אחרי שיפוץ - למה שיסכימו לוותר על הנוחות והיוקרה של השיפוץ שעשו בהתאם לצרכים שלהם ובנוסף להיות האחרונים ברשימה של אפשרויות בחירת הדירה? (זה הולך לפי סדר הקומות איך שהבנתי)

זה לא הולך לפי סדר הקומות אלא לפי ערך שמאות.
דירה שהערך שלה יותר גבוה הבעלים יבחרו דירה ראשונים.

 

[סחלבים]

יודעת שיש רבני שכונות המתנגדים לפינוי בינוי מחשש שיבנו רבי קומות ויאלצו אנשים להשתמש במעלית שבת. מה שיגרום לאוכלוסיה פשרנית יותר שתבוא להתגורר בשכונה.

 

[פצוץ]

נכון,
אבל אם זה אזור חרדי לגמרי,
אין לקבלן אפשרות להביא כל מי שבא לו...

 

[יהודי-פשוט]

נכון,
אבל אם זה אזור חרדי לגמרי,
אין לקבלן אפשרות להביא כל מי שבא

מי בדיוק יכול למנוע ממנו להביא את מי שבא לו?

 

[פצוץ]

הסכמים וחתימות!
מה נראה לך? שכל מקום חרדי שעושים בו פינוי בינוי,
נהפך להיות מעורב?

 

[יהודי-פשוט]

הסכמים וחתימות!
מה נראה לך? שכל מקום חרדי שעושים בו פינוי בינוי,
נהפך להיות מעורב?

לא דובר על מעורב
דובר על ציבור יותר מודרני
קשה לבדוק מה קרה במקומות שהיה בהם פינוי בינוי
כי כמעט לא היה
והסכם שמגביל למכור לציבור מסוים הוא פשוט לא תקף יען כי הוא לא חוקי

 

[פצוץ]

כשהקבלן מחכה לכסף שלו,
הרבה דברים נהיים חוקיים...

 

[פצוץ]

כשהקבלן מחכה לכסף שלו,
הרבה דברים נהיים חוקיים...

 

[יהודי-פשוט]

כשזה לא חוקי זה לא מחייב

 

[פצוץ]

כשהקבלן מחכה לכסף שלו,
הרבה דברים נהיים חוקיים...

 

[יהודי-פשוט]

כשהקבלן מחכה לכסף שלו,
הרבה דברים נהיים חוקיים...

נכון לרגע חתימת החוזה
אבל ביום שאחרי
הוא מנצל את זה שזה לא חוקי