השקעות איפה אפשר לקנות עכשיו דירה ב10% תשלום עכשיו והשאר בכניסה לדירה

[szn]

זה בטוח לעשות עסקה של 90 /10 או 20/ 80
הקבלן לא יכול לברוח עם הכסף?

עם יש ערבות בנקאית לפי חוק מכר
זה בטוח.

 

[MELY❤️]

עם יש ערבות בנקאית לפי חוק מכר
זה בטוח.

וכל אלו שנפלו בעיסקאות של 20/80 לא היה ערבות בנקאית?

 

[GPS]

וכל אלו שנפלו בעיסקאות של 20/80 לא היה ערבות בנקאית?

היה ערבות בנקאית,
אך יש סיבות נוספות ליפול
למשל רכישת דירה ביותר ממחיר השוק
צמוד למדד...
לאחר ששילמו מס רכישה של 8% על הרכישה
ושילמו ריביות על מינוף ההון העצמי שהוזקקו לו
בניכוי מס שבח...
כ"ש כאשר לא מדובר באזורים אסטרטגיים
בעלי פוטנציאל השבחה וביקוש ייחודיים,
תוצאת הנפילה יכולה להיות כמעט מובטחת!

 

[ahrubin]

אפי קפיטול

 

[ג.ס.]

לא חושבים על השכנים, אלא רק על הכסף"​

יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, בונה שמונה פרויקטים באזור ירושלים - העיר היחידה בארץ שיש בה כבר יותר ממיליון תושבים. הוא לא מבין מדוע הקבלנים רצים לממן לרוכשים את הסחורה במחיר כל כך נמוך ולאורך זמן. הוא טוען כי הוא מעניק הנחה כזו, של 20/80, אבל גם היא צריכה להיות מוגבלת. "מצד אחד, מציעים לרוכשים לשים סכום זעום בהתחלה או יותר מכך, הם מביאים אולי משקיעים ומסייעים במכירות, אבל מצד שני יש לכך השלכות על הפרויקט ועל ההרכב האנושי", הוא מסביר. "מבצע כזה מוזיל את הפרויקט ופוגע באיכות. פרויקט שהמסה הגדולה שלו הם משקיעים, הוא קטסטרופלי לפרוייקט. כשנדרש הון עצמי נמוך, אנשים קונים בשביל שיהיה נכס ולא נבנה תמהיל סוציו-אקונומי מותאם מה שמשפיע לרעה על התמהיל של הקהילה".

הוא מסביר כי חלק מהמשקיעים אפילו לא יודעים הרבה על המיקום של הפרויקט, כאשר "הפקטור היחיד לרכישה הינו היקף ההטבה המימונית וההון העצמי הנמוך הנדרש. במקום לחשוב על השכנים, חושבים על הכסף".

שאלנו למה זה מעצבן אותו. הוא מסביר כי בפרויקטים מסויימים אחוז המשקיעים חריג-ומגיע לכדי 90%-70% מרוכשי הדירות, כשחלק מהם כלל לא קשורים לקהל היעד.
"המספרים היום נעים כבר סביב 7/93. משלמים 7% בכניסה והולכים לנוח. בסוף, בנאדם חותם על הסכם, אם הוא לא ישלם הוא יצטרך לתת פיצוי. יש כאן פוטנציאל גבוה מאוד לבעיות בהמשך, על זה אני לא מתווכח", הוא מסביר.
על מה כן?
"פעם אנשים היו רוכשים דירה ומסתכלים על מטראז', מפרט טכני, מרפסת, אבל הקורונה והמלחמה חידדה את נושא הקהילתיות. אדם מחפש דירת מגורים באוכלוסיה בסביבה שמתאימה לו".
מה אכפת למשקיע?
"בסופו של יום, יש חלוקה, 20-30 אחוז משקיעים, השאר - לקוחות קצה. אנשים כאלה ששמים 7% עכשיו, מתנתקים מהמהות של הפרויקט, סל המרכיבים הוא: 1. כמה משלמים בהתחלה. 2. מה התנאים להעביר את הדירה הלאה? 3. ורק אחר כך - איפה העיר הכי מתפתחת".

ומה יכול לקרות?
"אנשים קונים ולא יודעים מי האוכלוסיה. תראה, כל עוד זה במספרים של 10% זה בסדר, אבל ברגע שחצי פרויקט הוא של משקיעים - מה יוצא מזה? פעם משקיעים הסתכלו לטווח ארוך, לא עשו אן דן דינו בין הדירות. היום, פרויקטים מאבדים את הציביון, באה אליי אוכלוסיה ולא שואלת כלום על הפרויקט, איפה הוא ממוקם, מי הקהל. כלום. הם רוצים לדעת כמה משלמים עכשיו ובזה זה נגמר".
למה זה כל כך חשוב לך? בסוף, הבנק צריך לראות מספרים. זה לא לוחץ עליך?
"אנשים מסתכלים בסוף על הפרויקט שהיזם בנה, מחר יגידו שאני בונה בניין בעייתי, יוצא לך שם של אדם שבונה עקום, וזה בכלל לא באשמתך. מגיעים דיירים בעייתיים כי בעל הבית משכיר לכל אחד, לא משלמים ועד בית. אנשים חוששים ועוזבים. כשיש לך אנשים שבאים לפרויקט כי הם חושבים שהם משקיעים בבורסה, מקדמה נמוכה והולכים, רק בעיות יכולות להיות. כשאני מוכר 70% מהפרויקט תוך זמן קצר, אני יכול להרשות לעצמי להתפשר".

"בסוף - ישכירו דירות לפי שעות"​

לסגל יושב הרבה על הלב. הוא רואה מה עושים המתחרים ולא מוכן להישאב לשם. לדבריו, רק לאחרונה מספר פרויקטים בירושלים הוציאו שם רע לענף. "יש 3 פרויקטים בירושלים שרמת המחירים בהם השתנתה אחרי האכלוס, היא ירדה ב-20% בגלל בניין במרכז העיר, שעבד לפונקציות השכרה לפי שעות", הוא מזהיר. "אנשים לא מוכנים לשלם ועד בית, לא מצליחים להשכיר את הדירות".


איך נפגעת מזה בפרויקטים שלך?
"קיבלתי הצעות לערבי מכירות, רצו לקנות 30-40 דירות יחד, זה מאוד מפתה. אמרו לי 'בוא, נגמור את הפריסייל בלילה אחד', ולא במספרים שיש היום, אלא 25% מקדמה. אמרתי להם: 'חברים, אני מכבד, אבל לא'. אני מעדיף לתת חוויה מושלמת לקונים שלי. לא נעים לי לומר, בטח לא בתקופה הזאת, אבל אני מעלים מחירים כל 3 חודשים. מי שמשלם על דירה 5 מיליון שקל, צריך לדעת מי השכנים שלו. אחרת, הפרויקט שרוף".

 

[בית שמשניק]

ובינתיים, בנק לאומי מתחיל לעצור את החגיגה.

בנק לאומי | בלעדי

בנק לאומי מצנן את החגיגה של הלוואות הקבלן. אלה התנאים החדשים​

לאחר תקופה שבה פעל ביתר שאת להגדלת הנתח שלו בשוק המשכנתאות, והגיע לכ־30%, מסתמן כי לאומי הוא הראשון לצנן את "חגיגת" מבצעי הקבלנים: מאפשר הלוואת קבלן רק בהעמדת 20% הון עצמי • לאומי: "הבנק קובע תמיד את התנאים של כל עסקה באופן מקצועי תוך ניהול סיכונים מוקפד ובהתאם להנחיות בנק ישראל"​

יובל ניסניחזי שטרנליכט15:01

ספוילר: הכתבה

בנק לאומי מסתמן כראשון לצנן את מבצעי הקבלנים שמתדלקים בחודשים האחרונים את השוק: בהנחיה פנימית שיצאה לאחרונה מהבנק נקבע כי בעסקת קבלן יתחייב מעתה תשלום של 20% הון עצמי מהלקוח, וכי הלוואת הבלון של הקבלן תוגבל לעד 40% מהשווי. על פי הנתונים שבידי גלובס, לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו מההנחיה.
מדובר בצעד אשר יכול לטרפד לא מעט ממבצעי הקבלנים הנהוגים כיום, ואשר הביאו להתעוררות גדולה בשוק הדירות החדשות. המבצעים הללו מציעים לא פעם לרוכשים הפוטנציאליים העמדת הון עצמי של 10% ואף פחות מזה במעמד רכישת הדירה, כנגד הלוואת קבלן. הנחיית לאומי באה דווקא בתקופה שבה הבנק מציג מגמת התעוררות ברורה בשוק המשכנתאות, לצד בנק הפועלים: שניהם הגדילו ביותר מ־30% כל אחד את הנתח שלהם במתן ההלוואות החדשות לדיור ברבעון השני.

שיעורי הבית שהמפקח נתן לבנקים​

הצעד שנקט בנק לאומי מגיע על רקע פגישה שכינס לפני כשבועיים, ב־30 באוקטובר, סגן המפקח על הבנקים בבנק ישראל, אורי סופר, עם ראשי החטיבות העסקיות בבנקים. הפגישה עסקה במפלס הסיכון בענף הנדל"ן, עם דגש על מבצעי ה־80/20. מהמפגישה לא יצאה הנחיה רגולטורית חדשה, אך הבנקאים הבינו שהמפקח שולח אותם לעשות "שיעורי בית", כל בנק לגבי מפלס הסיכון שאצלו. בנוסף, נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקלן הידועות, המשיך להיות גבוה גם באוקטובר, כך על פי נתוני בנק ישראל האחרונים, ועמד על כ־16% - כמו בחודשים שעברו, וברמה גבוהה היסטורית.

"בנקים נוספים ילכו בכיוון הזה מהר מאוד"​

הידיעה על הנחיה פנימית חדשה שהוציא בנק לאומי, ושבתחילה לא היו ברורים פרטיה באופן רשמי, הפכה לשיחת היום בשוק, ועוררה שמועות שונות סביב הנושא. עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל אשראי וחיתום בחברת אלדר משכנתאות אף הוציא הודעה מסודרת בנושא, בטענה כי "נשאל רבות" בנושא, דווקא בהקשר של התערבות בנק ישראל בעניין.

בהודעה כתב כי על רקע דאגה רבה מצד בנק ישראל, בנק לאומי הוא "הראשון שיחמיר את התנאים, עם דרישה לפיצוי מוסכם של 20% מהלקוח והגבלת שיעור המימון ל־40% בהלוואות סבסוד. לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו". בשיחה עם גלובס אמר אהרונוביץ' כי ידע על כוונת לאומי כבר לפני כמה ימים, וכי הוא אינו מופתע: "הלוואת הקבלן הגיעו למספר מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים - השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם".
גם בהתאחדות יועצי המשכנתאות ראו לנכון להוציא הודעת הבהרה בנושא, וכתבו כך: "נכון לרגע זה אין הוראה רשמית של בנק ישראל בנושא הגבלות ההון העצמי והלוואות הקבלן ברכישת דירה. בבנק לאומי יצאה היום הנחיה פנימית, נכון לרגע זה זו לא הוראה רשמית מבנק ישראל. ככל הנראה גם יתר הבנקים יצטרפו להנחיות שונות בנושא על מנת להפחית סיכונים בעסקאות".

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, לשיווק נדל"ן, על ההשפעה האפשרית במקרה שהנחיה כזו תתרחב לכל המערכת הבנקאית: "אם תצא הנחיה גורפת מבנק ישראל הרי שזה בהחלט יכול לעצור את הביקושים בשוק הנדל"ן, בעיקר באופן פסיכולוגי, ולהושיב את הרוכשים על הגדר. במקרה כזה, אנחנו שוב יכולים לחוות עצירה מלאכותית במכירות, ועוד התפרצות לאחר תקופה, ששוב תאיץ את עליית מחירי הדירות. חשוב להבין שכבר היום, עוד לפני האזהרות של בנק ישראל, היזמים נוקטים משנה זהירות: מבצעים של 95/5 כמעט לא קיימים, והיזמים לא מאפשרים לרוכשים לבצע עסקה אם הם לא יכולים לעמוד בתשלום כל הסכום".
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים: "המגמה שמוביל בנק ישראל גובלת בהתערבות מלאכותית בשוק הדיור. במקום שהממשלה ובנק ישראל יפעלו להגדלת ההיצע, הם כנראה מעדיפים שוב להגביל את האפשרויות של רוכשים לקבל מימון, בניסיון לרסן את עליות המחירים". בענף מחכים לראות מה יגידו הבנקים האחרים. מנהלי מכירות בחלק מהפרויקטים אינם מאפשרים כרגע תשלום ראשון של פחות מ־20% עד שיראו לאן הדברים הולכים.
מבנק לאומי נמסר: "בנק לאומי קובע תמיד את התנאים של כל עסקה באופן מקצועי תוך ניהול סיכונים מוקפד ובשים לב למאפיינים של כל עסקה ושל כל יזם, תוך שימת דגש על הנחיות של בנק ישראל בנושא". בכל הנוגע להלוואות הקבלנים, בנק לאומי הקפיד בשנה האחרונה לבצע עסקאות 80/20 בלבד.