איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[כמו הרוח]

רק מעלה כתבה מענינת בנושא של חיה ברנדוין אחת שמתעסקת היום המון בתחום הנדל"ן בציבור החרדי..

שלום לך ,

הנה שאלה שקיבלתי מספר פעמים בשבוע האחרון.

"למה שאקנה עכשיו דירה ?

והרי כולם יודעים שהריבית עולה עכשיו ובכוונת בנק ישראל להעלות עוד את הריבית.

מה שיוביל לרגיעה מתונה במחירי הדירות.

ולעניות דעתי גם להורדת המחירים.

כיוון שכל מה שאנשים קונים היום דירה אפילו שהמחיר ממש לא שפוי, הוא רק בגלל עליית המחירים.

אבל ברגע שזה ייעצר, אז אנשים פחות יקנו וממילא המחיר ירד ואז יותר אנשים ימכרו והגלגל יתחיל להסתובב אחורה.

אשמח מאוד שתעסקי בנושא במיילים המחכימים האלו.

תודה

א' מביתר"



שאלה נוספת באותו ענין:

מה תאמרי עכשיו אחרי שהריבית עולה ומעלה בספק גדול את השווי מהחזר שכר הדירה (הייתי שמח אם תתיחסי לזה בטורים הבאים שלך )

(גם יוריד משקיעים ועם הערך של הדירה שתמיד טיפס ללא גבול {שזה עיקר הרווח} תלוי ועומד בספק)

יהודה בלום, בית שמש. (שם בדוי)



,שלום לכם א' מביתר והר' בלום מבית שמש

נקוה שהשאלה שלכם מעידה על פעמי משיח

.כמו שכתוב שבאחרית הימים "היוקר יאמיר והאמת תהא נעדרת". רואים את זה בחוש. אין מה לומר



.ראשית חכמה הבה נבדוק מה הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות בארץ

.ואז נוכל לבדוק האם עליית מחיר הריבית משפיעה עליה

​

הנקודה המרכזית בעליית המחירים היא המחסור האדיר בדירות

(רק ילדי הציבור החרדי מגיעים לכ- 600,000 כן ירבו )

.אין שום אופציה נראית לעין להדביק את הפער, היצע הדירות והבניה דליל יחסית

.בנוסף, משקיעים לא ממהרים למכור דירות בגלל מס שבח

.רק כאשר תהיה בניה חדשה אגרסיבית ויקלו במס שבח - כך שאנשים ירצו למכור - תהיה ירידת מחירים

.המחירים ההזויים שנראים כרגע בשוק הם כתוצאה מהפער –שהולך וגדל עם כל שנה



כמי שמחפשת כל הזמן דירות ללקוחות שאנחנו מלווים, אני חווה את השטח מקרוב

.בשמונה ערים שונות בהם צברתי הכרות עמוקה ומומחיות

.ומה שאני מרגישה- זה שעל כל דירה טובה שיוצאת לשוק יש עשרה אנשים שקופצים עליה





?????האם נראה שבמצב שוק כזה המחירים ירדו

בנוסף, גם אם לא תהיה בכלל עליית ערך נכס, מה שלא הגיוני בכלל

.הרי הכסף הזה נמצא באותו שוק שבו נצטרך אותו בעז"ה בעוד 20 שנה

.אם כל הארץ תעלה, גם הדירה שקניתי תעלה

.אם המחירים יעצרו, גם המחיר של הדירה שנרצה לקנות בעתיד - יעצר

.כל עוד הכסף נמצא באותו שוק, אין חשש אמיתי מחוסר הוודאות של עליית המחירים

.לכן, מי שמשקיע לטווח ארוך לא נראה שצריך להתייחס לחשש הזה



אנשים שואלים

?האם למהר למכור

תשובתי היא, שמי שצריך את הכסף בקרוב ויכול למכור את הבית במחיר טוב

מסתבר שכדאי למכור עכשיו (וישחרר לנו דירות לשוק...)

מנסיוני ב15 שנים האחרונות, היו שנים בהם הריבית היתה גבוהה. וההחזרים יקרים יותר

?האם זה משתלם

.עכשיו חווינו שנים של ריבית נמוכה. נכון. אבל זה לא תמיד היה כך

.וגם באותן שנים היה משתלם להשקיע בדירות

.מה כן ראיתי באופן עקבי לאורך השנים?שמי שקנה דירה ב"ה לא התחרט כמעט אף פעם

.כמובן, אם ההחזר החודשי מתאים לו

?למה

.כי כל שנה שחולפת, הסכום של יתרת המשכנתא הולך וקטן

.כשקניתי את הדירות הראשונות, בכלל לא בניתי על עליית ערך נכס

.זה לא היה פרמטר משמעותי מספיק

?על מה כן בניתי את התחשיב

.על סילוק המשכנתא אט אט

.בהנחה שאת רוב תשלום המשכנתא אני מקבלת מהשוכר. ולי נשאר רק להשלים חלק

.עליית ערך מבחינתי היתה בונוס



?תכל'ס, האם לקנות עכשיו דירה או להמתין

!כן. אם אתם יכולים בס"ד לעמוד בהחזר המשכנתא, כדאי לקנות דירה

.אבל תעשו את זה נכון

תבדקו את התשואה שלכם על העיסקה

קחו בחשבון שני חלקים: גם את התשואה השנתית מדמי השכירות

.וגם עליית ערך

.לגבי עליית הערך, לכו על מינימום של 4% שנתי

(הממשלה פרסמה שהיא חוששת מעליה של יותר מ10% בשנה הזו. לכן, ניתן להעריך בזהירות עליה כמעט ודאית של 4%)

.אם הרווח מהעיסקה בשני הפרמטרים יחד הם יותר ממחיר הריבית שתשלמו לבנק, שווה להשקיע

אל תשכחו שזה הפרנסה שלה

 

[שמש!]

.מה כן ראיתי באופן עקבי לאורך השנים?שמי שקנה דירה ב"ה לא התחרט כמעט אף פעם

החוסר אובייקטיביות זועק כאן
הפרנסה שלה מקניה ומכירה של דירות ולכן שימו לב היא ממליצה גם למכור וגם לקנות...
אני אישית קניתי דירה והתחרטתי מאד מאד
לקח לי 7 שנים למכור אותה באותו מחיר של הקניה ובהפסדים עצומים!

 

[כמו הרוח]

עולם

מחירי הנדל"ן מתחילים ליפול: "פחות רוכשים - בגלל המחירים הגבוהים"​

סמנכ"ל השקעות בהיינס, שמנהלת נדל"ן ב-90 מיליארד דולר ברחבי העולם, שוחח עם משקיעים וסיפר על נפילות של 10% במחירים בחלק מהיעדים - לאחר שהרתיחה פגעה בביקושים, לצד עליית הריבית ■ הקורבן הראשון: נדל"ן משרדי

 

[קדימון]

הנקודה המרכזית בעליית המחירים היא המחסור האדיר בדירות

בהגרלה האחרונה נרשמו כ120 אלף.
לעומת זאת יש כפול מזה דירות ששייכות למשקיעים, וזה עוד בלי כל הפיצולים ועוד...
וכנראה שהם בעצם יוצרים את המחסור (המלאכותי) האדיר בדירות.

 

[כמו הרוח]

שוק הדירות החדשות מתרחק מהשיא של 2021. אילו ערים ספגו את הירידות החדות ביותר?​

בין ינואר לאפריל השנה נמכרו 17.4 אלף דירות חדשות - ירידה של כ-15% מספטמבר-דצמבר 2021, שבהם נרשם שיא של כל הזמנים ברכישת דירות חדשות • אלא שבהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 10% • אשקלון התדרדרה מהמקום השני למקום השביעי ותל אביב אמנם שומרת על ההובלה, אבל רושמת גם ירידה במכירות​

 

[szn]

החוסר אובייקטיביות זועק כאן
הפרנסה שלה מקניה ומכירה של דירות ולכן שימו לב היא ממליצה גם למכור וגם לקנות...
אני אישית קניתי דירה והתחרטתי מאד מאד
לקח לי 7 שנים למכור אותה באותו מחיר של הקניה ובהפסדים עצומים!

אין לי מושג איך קנית או דרך מי
מה שכן אם קונים דרך אנשים כמו חיה,
שהיא מכירה את הקריות ברמה של רחובות ובנינים יש פחות סיכוי ליפול.

(אני לא מכיר אותה כך שאין לי שום ענין שילכו לקנות דרכה, רק מציין שידע שווה הרבה)

 

[szn]

שוק הדירות החדשות מתרחק מהשיא של 2021. אילו ערים ספגו את הירידות החדות ביותר?​

בין ינואר לאפריל השנה נמכרו 17.4 אלף דירות חדשות - ירידה של כ-15% מספטמבר-דצמבר 2021, שבהם נרשם שיא של כל הזמנים ברכישת דירות חדשות • אלא שבהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 10% • אשקלון התדרדרה מהמקום השני למקום השביעי ותל אביב אמנם שומרת על ההובלה, אבל רושמת גם ירידה במכירות​

הכותרת 'ירידות חדות' מטעה,
בכתבה רק כתוב מי העיר שמכרה הכי הרבה דירות ומי רשמה ירידות במכירות
אבל ממש לא מדובר על ירידות מחירים חדה

כנראה שיש עצירה אבל עדיין לא מדובר על ירידה
אולי זה יקרה, נחיה ונראה.

 

[לחיות באושר]

אין לי מושג איך קנית או דרך מי
מה שכן אם קונים דרך אנשים כמו חיה,
שהיא מכירה את הקריות ברמה של רחובות ובנינים יש פחות סיכוי ליפול.

(אני לא מכיר אותה כך שאין לי שום ענין שילכו לקנות דרכה, רק מציין שידע שווה הרבה)

לי דווקא יש הכרות עם מישהו שקנה דרכה ונפל די חזק.

 

[אהבת עולם]

החוסר אובייקטיביות זועק כאן
הפרנסה שלה מקניה ומכירה של דירות ולכן שימו לב היא ממליצה גם למכור וגם לקנות...
אני אישית קניתי דירה והתחרטתי מאד מאד
לקח לי 7 שנים למכור אותה באותו מחיר של הקניה ובהפסדים עצומים!

אולי תספרי למה התחרטת,
סביר שנפלת על דירה גרועה. וזה יכול לקרות.

אישית אני לא מכירה אנשים שהתחרטו,
כן מכירה הרבה מאד אנשים שמתחרטים שלא קנו ...

 

[כמו הרוח]

הכותרת 'ירידות חדות' מטעה,
בכתבה רק כתוב מי העיר שמכרה הכי הרבה דירות ומי רשמה ירידות במכירות
אבל ממש לא מדובר על ירידות מחירים חדה

כנראה שיש עצירה אבל עדיין לא מדובר על ירידה
אולי זה יקרה, נחיה ונראה.

כמובן שאלו רק סימנים מקדימים
"איזהו חכם הרואה את הנולד"
וכמובן שנבואה נתנה ל...

 

[שמש!]

אין לי מושג איך קנית או דרך מי

קניתי דרך אנשי מקצוע רציניים

 

[szn]

לי דווקא יש הכרות עם מישהו שקנה דרכה ונפל די חזק.

תכתבי מה הסיפור, כי לא תמיד שמאשמים מישהו זה אומר שזה קשור אליו

מצד שני אולי זה לשה"ר.

בכל אופן ממה ששמעתי מחברים היו מרוצים מהשירות של חיה.

אני מאמין שכל איש מקצוע יש אחד או שתים שלא מרוצים ואולי גם נפלו.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

החוסר אובייקטיביות זועק כאן
הפרנסה שלה מקניה ומכירה של דירות ולכן שימו לב היא ממליצה גם למכור וגם לקנות...
אני אישית קניתי דירה והתחרטתי מאד מאד
לקח לי 7 שנים למכור אותה באותו מחיר של הקניה ובהפסדים עצומים!

נשמח לפירוט למען הכלל. כי זה נשמע משהו יוצא דופן. (אלא אם כן הפילו אותך בקנייה במחיר מופקע)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

עליה של 100K בשנה זו לא עלייה מטורפת, זו עלייה יציבה שהיא סיבה בהחלט להשקיע.
עלייה מטורפת זו עלייה של 500K בשנה , וגם היא אולי תקרה, אבל על זה באמת אין סיבה לבנות.
לצורך הדוגמא המחירים של הדירות בק"ס ובביתר היו כך ב5 השנים האחרונות,
עלו 100K בשנה
בשנה האחרונה 2021-2022 עלו ב500K
שוב, לא צופה שזה יקרה בצפת , בטח לא עכשיו, אבל עלייה מתונה בוודאי שתמשיך.

זה תלוי בהון ראשוני, אין היום דירות שמכסות השקעה בלי הון ראשוני.
אבל עם הון של 400K זה כבר יכול להיות עם תזרים חודשי 0.

מאה אלף שח זה מתון אם מדובר בדירות שעלו לפני כן 1.5 מש"ח, לא כשמדובר בדירות שעלו 600K - זה 15% בתוך כמה חודשים.

 

[גמ"ח רק בס"ד]

מבט משפטי // עו"ד נתן רוזנבלט
מתוך "שחרית"
...

לפיכך, אני חוזר ואומר: אל תקנו היום דירה, תתאפקו חודשיים שלושה, זה ישתלם לכם מאוד.

לכבוד עו"ד נתן רוזנבלט

הפוסט המרתק הזה פעיל כבר חודש וחצי
כך שאז אמרת להמתין חודשיים שלושה וההמתנה משתלמת.

נכון להיום יש לך עדכונים לחדש לנו בעניין דירות במרכז ודירות בפריפריה (בדגש על המרכז)?
האם ניתן לראות שהתחזית שלך מתממשת?

תודה בשם כולם

 

[שמש!]

אולי תספרי למה התחרטת,

נשמח לפירוט למען הכלל. כי זה נשמע משהו יוצא דופן. (אלא אם כן הפילו אותך בקנייה במחיר מופקע)

העלו פה באשכול מדריך לרכישת דירה בפריפריה
בסיומו יש מקבץ סיפורים, הסיפור שלנו יכול להשתלב שם יופי
זו הייתה דירה נחמדה בפריפריה
משופצת יחסית ובאזור עם מאה אחוז יהודים ובלי פשע
מה שקרה שהתחילה שם בניה ענקית של בניינים יפהפיים חדשים ומושלמים
במחירים בדיחה
עשרות אלפי דירות
וכל החבר'ה הצעירים הלכו לשכור שם דירות
והשאירו את הבניינים הוותיקים עם חמישים אחוז תפוסה
בכל בניין יש כ-10 שלטים ענקיים 'להשכרה' או 'למכירה'
המחיר של השכירות ירד לרצפה, וגם של המכירה
בשלב כלשהו העדפנו להשאיר את הדירה ריקה ולא להביא לשם שוכרים
כמה שניסינו למכור אף אחד לא רצה
כולם הלכו לבניינים החדשים והיפים
בסוף (אחרי שבע שנים של סבל עם בתי משפט צווי פינוי ונסיעות צפונה)
נתנו לצדקה אלף שקל, ובאותו שבוע סגרנו חוזה (עם חרדי שחשב שעושה את עסקת חייו)

אבל ההפסד הכי גדול מבחינתי,
שהפסדתי במהלך השנים שני דברים:
1. זכאות למחיר למשתכן כמחוסר דיור
(כבר עברו שנתיים מהמכירה ועדיין נחשב כ'משפר דיור' שמוריד את הסיכויים לזכיה לאפס,
בעוד כל החברים והמשפחה זכו בבית שמש בזמן הזה)
2. השתתפות המדינה בשכר דירה (צריך לחכות עשר שנים! אחרי מכירת הדירה. פשע)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לי דווקא יש הכרות עם מישהו שקנה דרכה ונפל די חזק.

איש מקצוע זה לא ערובה להצלחה.
אני למשל אוחז מעצמי שאני מבין משהו וחצי בקריות, אני נפלתי בקריות, אמנם הדירה הייתה מצויינת וגם המחיר, אבל לא תאמינו מה קרה: המוכרת (הרוסיה) מכרה את אותה דירה לפחות לעוד שני אנשים, ועורך הדין (הרוסי) ברח עם הכסף של הנאמנות לחו"ל ופשט את הרגל. זה קרה ב2012 ועד היום זה בבית משפט.

נו? אז מישהו אשם בזה?

כאלו יש הרבה דוגמאות.

מתי זה כן נורא?

בשני מקרים:

א) רשלנות בולטת לעין.

ב) אם המתווך/יועץ עשה יד אחת עם המוכר או המתווך, לרמות אתכם, כמו העלאת מחיר או העלמת עובדה מהותית.

אם זה לא שני אלו, זה בסדר. כל מי שקונה דירה יודע שכמו בשידוכים, מי שמחליט בסוף זה לא השדכן או המתווך אלא הלקוח בעצמו.

אלא אם כן המתווך או השדכן רימה אותו ב ע ל י ל.

 

[עוגת בוקר]

סיפור עצוב.

בעוד כל החברים והמשפחה

זה.
מי זה ככלללל?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לכבוד עו"ד נתן רוזנבלט

הפוסט המרתק הזה פעיל כבר חודש וחצי
כך שאז אמרת להמתין חודשיים שלושה וההמתנה משתלמת.

נכון להיום יש לך עדכונים לחדש לנו בעניין דירות במרכז ודירות בפריפריה (בדגש על המרכז)?
האם ניתן לראות שהתחזית שלך מתממשת?

תודה בשם כולם

מחר ה15 בו מתפרסמים המדדים. בחודש הקודם מדד המחירים לצרכן ללא דיור עלה ב- 1.0% והגיע לרמת מדד של 105.1

מדד מחירי הדירות גם יתפרסמו מחר אם המשיח לא יגיע עד אז.

אני לא רוצה להמר בכדי שאם חלילה אכשל לא אצטרך לסגור את הפורום הזה שהציבור די נהנה ממנו כך נראה.

אז בא נגיד כך:

אם המחירים יעלו באחוז ניכר מחר (אני מדגיש מחירי הקנייה ולא השכירות, שם אנחנו והחילונים חיים ביקום מקביל) זאת תהיה הפתעה גדולה בשבילי, ואני אצטרך לבדוק שוב אם תעודת הנביאות שלי עדיין בתוקף.

מה שבטוח: מחר ב18.31 נהיה חכמים יותר.

 

[גמ"ח רק בס"ד]

מחר ה15 בו מתפרסמים המדדים. בחודש הקודם מדד המחירים לצרכן ללא דיור עלה ב- 1.0% והגיע לרמת מדד של 105.1

מדד מחירי הדירות גם יתפרסמו מחר אם המשיח לא יגיע עד אז.

אני לא רוצה להמר בכדי שאם חלילה אכשל לא אצטרך לסגור את הפורום הזה שהציבור די נהנה ממנו כך נראה.

אז בא נגיד כך:

אם המחירים יעלו באחוז ניכר מחר (אני מדגיש מחירי הקנייה ולא השכירות, שם אנחנו והחילונים חיים ביקום מקביל) זאת תהיה הפתעה גדולה בשבילי, ואני אצטרך לבדוק שוב אם תעודת הנביאות שלי עדיין בתוקף.

מה שבטוח: מחר ב18.31 נהיה חכמים יותר.

תודה רבה
מחכים מחר לעדכון ולמסקנות