השקעות נדל"ן דירות להשקעה

[תודה על חיים...]

נניח והיה לכם סכום לקנייה -
או דירה במרכז/ירושלים,
או 2 דירות בפרפרייה.

מה עדיף?

 

[שניאור רובינשטיין]

אם זאתי דירה ראשונה ברור שדירה במרכז,
אם זהו נכס שני, אז א"א לענות ככה בשלוף,
צריך לראות נתונים נוספים, שכירות, מיסים (מס דירה שניה ושלישית) ועוד המון נתונים.
ולדעתי מהאשכול הזה לא ייצא לך תשובה, לך ליועץ השקעות/נדל"ן שייתן לך יעוץ מקצועי.
בהצלחה

 

[תודה על חיים...]

אם זאתי דירה ראשונה ברור שדירה במרכז,

למה?
בהנחה שזה לא דירת מגורים.

 

[שניאור רובינשטיין]

אני אסייג את דבריי,
אני אישית (ולא בטוח שמבחינה מקצועית), הייתי קונה דירה שאני יוכל לגור בה,
ובהנחה ואתה לא מעוניין לגור בפריפריה, אני הייתי קונה דירה במקום שאני יוכל לגור בו בעת צרה.
ואני ידגיש אין לי מושג בהשקעות נדל"ן!!!! ולכן אני ייתן את הבמה למקצועיים ממני בתחום.
כמו @מקצועי בלבד

 

[תמי אחת]

בעדינות, ואני לא מומחית:
דירה במרכז/ ירושלים.
המעלות:
א. צפי לשכירות רציפה, בשונה מהפריפריה שקשה יותר להשכיר.
ב. פחות מיסוי (דירה אחת ולא שתיים)
ג. לכאורה יותר נגיש לאזור המגורים, כך שאפשר לבדוק את הנכס מעת לעת, מה שיותר מסורבל בפריפריה מרוחקת.
ד. דירה אחת - פחות כאב ראש. בפרט שהשכירות מניבה אותו סכום אם לא יותר...
ה. לפעמים דירה אחת במרכז מניבה סכום גבוה משתי דירות בפריפריה
ו. ערך הדירה בד"כ יותר עולה במרכז מאשר בפריפריה

 

[פרוגפרוגנדה]

צפי לשכירות רציפה, בשונה מהפריפריה שקשה יותר להשכיר

תלוי איפה בפריפריה

בפרט שהשכירות מניבה אותו סכום אם לא יותר...
ה. לפעמים דירה אחת במרכז מניבה סכום גבוה משתי דירות בפריפריה

באותו סכום? בחיים לא
לצורך הדוגמא
דירה ב2 מיליון בירושלים
או 2 דירות במיליון בקריות/באר שבע
על דירה בירושלים תקבלי 5000 במקרה הטוב
ועל 2 דירות בקריות תקבלי 8000
חוץ מזה מסכימה איתך בהכל

 

[א.ד.מ.]

בכדי להכניס 8000 בבאר שבע וכו" חייב פיצול נכס,
וזנ כשלעצמו סיכון, הרבה עשו ועלתה ביידם והרבה נשארו עם חובות על הפיצול וההריסה...
באופן טבעי דירה מכניסה כ 2500 3000 ש"ח

 

[תמי אחת]

תלוי איפה בפריפריה

באותו סכום? בחיים לא
לצורך הדוגמא
דירה ב2 מיליון בירושלים
או 2 דירות במיליון בקריות/באר שבע
על דירה בירושלים תקבלי 5000 במקרה הטוב
ועל 2 דירות בקריות תקבלי 8000
חוץ מזה מסכימה איתך בהכל

דירה במליון בקריות, בהנחה שהיא לא מצריכה שיפוץ - מניבה תשואה של 4000 ש"ח?
ספרי לי על זה...

 

[פרוגפרוגנדה]

דירה במליון בקריות, בהנחה שהיא לא מצריכה שיפוץ - מניבה תשואה של 4000 ש"ח?
ספרי לי על זה...

קשה נכון
אבל גם בירושלים לא משיגים 5000 על דירה של 2 מיליון בקלות

 

[תמי אחת]

קשה נכון
אבל גם בירושלים לא משיגים 5000 על דירה של 2 מיליון בקלות

תלוי מאד מיקום ומצב

 

[די]

דירה במליון בקריות, בהנחה שהיא לא מצריכה שיפוץ - מניבה תשואה של 4000 ש"ח?
ספרי לי על זה...

מכיר אישית כמה שיש להם דירה מחולקת בחיפה (באזור טוב), עלות דירה 900,000, עלות חלוקה 250,000, שכירות 5000 (נטו 4000 אחרי ארנונה, מים, חשמל, מנהל נכס).

 

[תמי אחת]

מכיר אישית כמה שיש להם דירה מחולקת בחיפה (באזור טוב), עלות דירה 900,000, עלות חלוקה 250,000, שכירות 5000 (נטו 4000 אחרי ארנונה, מים, חשמל, מנהל נכס).

דירה בחיפה, במקום טוב - 900.000 ש"ח? איפה?
שכירות ברוטו 5000 ש"ח? מה הגודל? ורק 1000 ש"ח לכל העלויות השוטפות+ מנהל נכס? משהו בנתונים לא מסתנכרן לי...
ונגיד שכך.
מכירה יחי"ד בירושלים ששווה כמליון וחצי והשכירות עליה 4000 נטו (מים, חשמל, ארנונה - השוכר משלם). הערך שלה, למותר לציין - הרבה יותר עולה.

 

[shimשימי]

יתרון מסוים שיש בפרייפריה זה התשואה מהשכירות שבדרך כלל גבוהה יותר מהמרכז באופן משמעותי(אלא שכמובן
זה תשואה שבאה לחפות על הסיכון)

 

[shimשימי]

דירה במליון בקריות, בהנחה שהיא לא מצריכה שיפוץ - מניבה תשואה של 4000 ש"ח?
ספרי לי על זה...

מכיר מקרוב ממש
אין דבר כזה.
דירה של 1.1 מכניסה יותר בכיוון של ה3-3.5

 

[די]

מכיר מקרוב ממש
אין דבר כזה.
דירה של 1.1 מכניסה יותר בכיוון של ה3-3.5

"לא ראינו אינה ראיה"
אני מכיר מקרוב כמה שכן מכניסים ככה (כמובן מדובר בדירה מחולקת, כל יחידה מושכרת בערך ב2500)
אם אתה רוצה פרטים אנסה להשיג.

 

[shimשימי]

"לא ראינו אינה ראיה"
אני מכיר מקרוב כמה שכן מכניסים ככה (כמובן מדובר בדירה מחולקת, כל יחידה מושכרת בערך ב2500)

מחולק ברור.
אבל מחולק גם בירושלים יכניס תשואה גבוהה יותר

 

[בנדו]

ה. לפעמים דירה אחת במרכז מניבה סכום גבוה משתי דירות בפריפריה

לא מחייב, יש גבול כמה שכירות אפשר לקחת על דירה. שזה אומר שגם בדירה ששווה 2.5 מיליון במרכז לא תצליחו לקבל שכירות באותם אחוזים של דירה ששווה 1 מיליון בפריפריה.

 

[מני דגני]

מכיר מקרוב ממש
אין דבר כזה.
דירה של 1.1 מכניסה יותר בכיוון של ה3-3.5

מכיר מקרוב
ובטח שיש דבר כזה
במליון ש"ח אתה מקבל דירה מחולקת ומשופצת בבאר שבע
מכניס בכיף 4,000 נטו,
יש לי חבר קרוב במליון ש"ח חילק דירה באשקלון לשלוש יחידות,
עושה יותר מ 4,000 נטו
כמובן שצריך הרבה ס"ד אבל יש ויש המון כאלו.

 

[די]

אבל מחולק גם בירושלים יכניס תשואה גבוהה יותר

מה תקנה בירושלים במיליון מאה? ועוד תוכל לחלק את זה?

סיכום מעלות וחסרונות יחידת דיור בירושלים מול דירה מחולקת בחיפה:

עליית ערך בשניהם לא בטוח שיהיה כי זה מוצר לא חוקי.

שכירות נטו לכאורה בדירה מחולקת בפריפריה הרבה יותר גבוה.

טירדה לכאורה בדירה בפריפריה יש יותר טירדה (יהיו נכסיך קרובים לעיר)

מה יש לך ביד בדירה בפריפריה יש לך דירה בטאבו (אם כי מחולקת בצורה לא חוקית), לעומת ירושלים שלכאורה יש לך מקסימום טאבו משותף.

---

אם ההשוואה היא בין דירה בירושלים לבין 2 דירות בפריפריה
לגבי מס יש יתרון לדירה אחת בירושלים.
לגבי שכירות תלוי איפה בירושלים ואיפה בפריפריה.
טירדה לכאורה בפריפריה יותר טירדה.
עליית ערך לא יודע.

 

[shimשימי]

סיכום מעלות וחסרונות יחידת דיור בירושלים מול דירה מחולקת בחיפה:

עליית ערך בשניהם לא בטוח שיהיה כי זה מוצר לא חוקי.

שכירות נטו לכאורה בדירה מחולקת בפריפריה הרבה יותר גבוה.

טירדה לכאורה בדירה בפריפריה יש יותר טירדה (יהיו נכסיך קרובים לעיר)

מה יש לך ביד בדירה בפריפריה יש לך דירה בטאבו (אם כי מחולקת בצורה לא חוקית), לעומת ירושלים שלכאורה יש לך מקסימום טאבו משותף.

---

אם ההשוואה היא בין דירה בירושלים לבין 2 דירות בפריפריה
לגבי מס יש יתרון לדירה אחת בירושלים.
לגבי שכירות תלוי איפה בירושלים ואיפה בפריפריה.
טירדה לכאורה בפריפריה יותר טירדה.
עליית ערך לא יודע.

סיכום מעלות וחסרונות

עליית ערך:בשניהם לא בטוח שיהיה אבל אם יהיה המרכז פוטנציאלי לעלייות ערך גדול יותר מבחינת אחוזים
אגב,זה גם הסיבה שהתשואה שם נמוכה יחסית כי העליית ערך מפצה על זה משא"כ בפרייפריה

שכירות נטו:הפרייפריה יותר כנ"ל בגלל העליית ערך שיש ,אבל לא בטוח שזה נכון למצב של עליות ריבית
שיש בזה שינוויים

טירדה-בוודאי שדירה בפרייפריה וגם יותר סיכונים של משכירים וכו'(וגם תחלופת שוכרים גבוהה הרבה יותר)

ההשוואה שלי זה לא מיליון מאה מול מיליון מאה

אלא השווה של 2.2 מיליון שיש לי שתי אפשריות
או לקנות בירושלים דירה
או לקנות שתי דירות בפרייפריה(ששם יש מס רכישה גבוה)