התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[נדלן ועוד]

אם נגיד שבכל דירה יש בממוצע 5 נפשות, יוצא כמאה אלף תושבים נוספים לירושלים. אגב, העלייה היא לכיוון מעלה, כלומר: לפני שנתיים התחלות בנייה של 4K ובשנה האחרונה 6K, השנה מדברים כבר על עלייה 8K התחלות בנייה.

ובל נשכח! מרבית הירושלמים אינם מסוגלים עם ההון /חסכון שלהם לרכוש דירה לדור הבא לגור לידם - לכן מוכרי הדירות זקוקים נואשות לקהל יעד חיצוני מבוסס דיו או משקיעים מחו"ל כדי להרוויח.

 

[פרישמן]

ובל נשכח! מרבית הירושלמים אינם מסוגלים עם ההון /חסכון שלהם לרכוש דירה לדור הבא לגור לידם - לכן מוכרי הדירות זקוקים נואשות לקהל יעד חיצוני מבוסס דיו או משקיעים מחו"ל כדי להרוויח.

אתן דוגמה כדי להסביר מה קורה פה: נגיד שמחירי העגבניות יאמירו לעשרים שקל לקילו, מה יקרה? כולם יעברו לגדל עגבניות. אלא מה? בשעת המכירה הם יגלו שכולם חשבו אותו דבר - והמחירים יחזרו להיות לפי ערכם האמיתי.

לפני עשר שנים כשהביקוש בירושלים היה בשיא, התחילו בשנה לבנות כאלפיים יח"ד. כיום יש גם פי כמה בנייה והרבה פחות ביקוש.
יש כאלה שמיד יקפצו, מה פתאום פחות ביקוש? אבל כמו שאתה אומר, הבנייה מבוססת בעיקרה על שוק חו"ל שלא בא כבר הרבה זמן.

הביקוש אז היה כאלפיים יח"ד:

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2019/לקט-נתונים-לרגל-יום-ירושלים-נתוני-2018-2016).aspx

 

[החכם הגדול]

אתן דוגמה כדי להסביר מה קורה פה: נגיד שמחירי העגבניות יאמירו לעשרים שקל לקילו, מה יקרה? כולם יעברו לגדל עגבניות. אלא מה? בשעת המכירה הם יגלו שכולם חשבו אותו דבר - והמחירים יחזרו להיות לפי ערכם האמיתי

רק כדי להזכיר לך כמה אנשים אמרו את זה ב5 שנים האחרונות

 

[הוראת שעה]

בקרית מנחם - מי קהל היעד/ הרוכשים באזור?
מקומות תעסוקה חדשים יש?
מעטפת קהילתית יש? (לציבור הכללי/דתי)
בנייה מרובה עדיין לא מספיקה להביא קהלים מבוססים מה שגורם בד"כ לעליית המחירים
מחירון גבוה לא משכנע

אכן לא כ"כ ברור לי קהל היעד
אבל לגבי מקומות תעסוקה יש כבר עכשיו את הדסה . כל הבניינים החדשים עם מרכז מסחרי למטה שכוללים חניות קופ"ח וכו' שזה מייצר תעסוקה בנוסף התוכנית היא לייצר בכניסה לירושלים המון מקומות תעסוקה חדשים כך שהתוכנית העירונית דווקא יש לה הגיון
{אני כותב רק את הצד של העירייה כי תפס אותי מה שכתבתם. אני בתור ירושלמי נגד בניית מגדלים מכל מיני סיבות)
בנוסף אני לא משקיע רק נותן עוד הסתכלות מכיוון שאני עובר כל יום באיזורים הנ"ל.
מעטפת קהילתית יש גם יש, וודאי לציבור הדתי אבל בסוד בלי שאף אחד ישמע במפלצת הולכים ישר פונים שמאלה לזנגוויל ומגיעים לבית יעקב קריית יובל. כך שיש גם תשתית חרדית (10 דק' הליכה לפי גוגל מפות)
ובשני תחנות רכבת כבר יש את כל הטוב של בית וגן(איזור האנטנה למי שמכיר. מנינים נון סטופ . תלמודי תורה ועוד)
אני תמיד משמין מנחת לראות את כל החולצות הכחולות שנשפכות בשעה אחת פלוס מהיציאה של זנגויל טהון(לכיוון קריית יובל קריית מנחם הצד ההפוך של בית וגן)

 

[הגולם מפראג]

א. אני עוד זוכר את הכתבות על החשש מ"מחיר למסתכן" בבית שמש, דיברו אז שכ"כ הרבה דירות בבית שמש בטח יביאו לירידת מחירים.
תכלס המציאות הוכיחה שבכל מקום בארץ שבנו בו הרבה דירות המחירים קפצו.
ב. כרגע המחירים במרכז העיר הם 50-60 למטר ומעלה, יש את אזור רמת שלמה ששם זה באזור ה30-40 למטר ומעלה
ויש כרגע זליגה ממרכז העיר לרמת שלמה, אז נכון שקרית יובל וקרית מנחם הם מעבר להרי החושך לאמריקאים
אבל עדיין אם המחירים שם ישארו בסביבות ה30-35 למטר ויהיו שם שכונות חדשות ויפות, אין שום סיבה שלא יגיעו לשם כל מיני חוציניקים ולאו דווקא אמריקאים כנו שכתבו כבר באשכול.
ג. בכל החישובים של הדירות שנבנות בירושלים על תשכחו שכמות יפה מהם (לפחות בפינוי בינוי) הם דירות של אנשים קיימים, ועדיין הם מחושבות בבנייה החדשה.

 

[די]

אין שום סיבה שלא יגיעו לשם כל מיני חוציניקים

אי אפשר לבנות אסטרטגיה של מכירת עשרות אלפי דירות לחוצניקים
חוצניקים זה טוב בשביל פרויקט או שנים ברוממה, או בשביל שוק יד2 ברמת אשכול.

 

[נדלן ועוד]

אי אפשר לבנות אסטרטגיה של מכירת עשרות אלפי דירות לחוצניקים
חוצניקים זה טוב בשביל פרויקט או שנים ברוממה, או בשביל שוק יד2 ברמת אשכול.

לקבלנים זה בהחלט אפשרי! בכפוף לאזורי הביקוש (רבים מהם כלל אינם משווקים בארץ! ממש כך, הם מפרסמים רק בשביל הלקוחות שלהם שבאים לבקר בארץ בסוכות/ ל"ג בעומר שיתרשמו שעשו עסקה טובה...)
כמשקיעים קלאסיים זה מסובך בהרבה לבחון את ההתפחות והמגמות שלהם.

לדוגמא: רמת שלמה הצליחה לעבור את תקרת הזכוכית של המחירים שהיו קפואים במשך זמן רב, המחירים עלו משמעותית בזכות יוצאי חו"ל וקהילות נוספות.
עכשיו מגיע קבלן למדן לא קטן ומשכנע את הלקוח לעשות גזירה שווה ומוכר לך ברמות הירוקה במחיר רמת שלמה. זו אכן איננה אסטרטגיה (המחירים כנראה יעלו, אבל בשורת הרווח החשבון ככה"נ יהיה שונה)

 

[דג תמנון]

לדוגמא: רמת שלמה הצליחה לעבור את תקרת הזכוכית של המחירים שהיו קפואים במשך זמן רב, המחירים עלו משמעותית בזכות יוצאי חו"ל וקהילות נוספות.
עכשיו מגיע קבלן למדן לא קטן ומשכנע את הלקוח לעשות גזירה שווה ומוכר לך ברמות הירוקה במחיר רמת שלמה. זו אכן איננה אסטרטגיה (המחירים כנראה יעלו, אבל בשורת הרווח החשבון ככה"נ יהיה שונה)

ספציפית לגבי רמת שלמה צריך לשים כוכבית ולציין את כביש 22 שיזניק את הקשר בין השכונה לקריית בעלזא והאזור.

לא אמרתי כלום על המשמעות לגבי המחירים. אינני נביא.

 

[נדלן ועוד]

אכן לא כ"כ ברור לי קהל היעד
אבל לגבי מקומות תעסוקה יש כבר עכשיו את הדסה . כל הבניינים החדשים עם מרכז מסחרי למטה שכוללים חניות קופ"ח וכו' שזה מייצר תעסוקה בנוסף התוכנית היא לייצר בכניסה לירושלים המון מקומות תעסוקה חדשים כך שהתוכנית העירונית דווקא יש לה הגיון
{אני כותב רק את הצד של העירייה כי תפס אותי מה שכתבתם. אני בתור ירושלמי נגד בניית מגדלים מכל מיני סיבות)
בנוסף אני לא משקיע רק נותן עוד הסתכלות מכיוון שאני עובר כל יום באיזורים הנ"ל.
מעטפת קהילתית יש גם יש, וודאי לציבור הדתי אבל בסוד בלי שאף אחד ישמע במפלצת הולכים ישר פונים שמאלה לזנגוויל ומגיעים לבית יעקב קריית יובל. כך שיש גם תשתית חרדית (10 דק' הליכה לפי גוגל מפות)
ובשני תחנות רכבת כבר יש את כל הטוב של בית וגן(איזור האנטנה למי שמכיר. מנינים נון סטופ . תלמודי תורה ועוד)
אני תמיד משמין מנחת לראות את כל החולצות הכחולות שנשפכות בשעה אחת פלוס מהיציאה של זנגויל טהון(לכיוון קריית יובל קריית מנחם הצד ההפוך של בית וגן)

בהדסה מקומות תעסוקה חדשים? חידשת לי, אולי רופאים וכדו'
תלמודי תורה בקריית יובל החרדית כמו רמות ונווה יעקב בהם יש עליה הדרגתית איטית כמו בכל מקום מתחרד, זה לא דומה לקריית יובל החדשה שאמורה להתאכלס עם רבים מיוצאי צרפת ועוד.
קריית מנחם, כמו גם הפרויקטים בארנונה עם נוף מרהיב לג'בל מוכאבר. והפרויקטים בשכנות לבית צפאפה חידה גדולה בעיניי.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005418562/310

 

[אשרינו שאנו יהודים]

כך זה יראה:

https://jerarchivews.jerusalem.muni.il/api/items/28F374BE-24F0-4AE5-9EB9-33A4BA7BCD5C

.

 

[יעקב הרמתי]

ספוילר: 3 כפול 45

 

[Shainec]

לקבלנים זה בהחלט אפשרי! בכפוף לאזורי הביקוש (רבים מהם כלל אינם משווקים בארץ! ממש כך, הם מפרסמים רק בשביל הלקוחות שלהם שבאים לבקר בארץ בסוכות/ ל"ג בעומר שיתרשמו שעשו עסקה טובה...)
כמשקיעים קלאסיים זה מסובך בהרבה לבחון את ההתפחות והמגמות שלהם.

לדוגמא: רמת שלמה הצליחה לעבור את תקרת הזכוכית של המחירים שהיו קפואים במשך זמן רב, המחירים עלו משמעותית בזכות יוצאי חו"ל וקהילות נוספות.
עכשיו מגיע קבלן למדן לא קטן ומשכנע את הלקוח לעשות גזירה שווה ומוכר לך ברמות הירוקה במחיר רמת שלמה. זו אכן איננה אסטרטגיה (המחירים כנראה יעלו, אבל בשורת הרווח החשבון ככה"נ יהיה שונה)

המחירים ברמת שלמה כבר 3 שנים בהקפאה עמוקה נ.ב עוסק בתחום ברמת שלמה

 

[יעקב הרמתי]

למישהו יש מושג מה זה?
"תוכנית - .101-1442417 ירושלים דיון בהפקדת תכנית. - מתחם מוסדות קרלין, ביתישראל, ירושלים."
---
סדר יום ישיבה מספר : 2025014 ועדה : ועדת משנה נקודתית תאריך הישיבה : 20/07/2025
באותו דיון יש גם הפקדת בנין מגורים חדש ברחוב נחמיה/יחזקאל/צפניה תוכנית 101-1206598

 

[דג תמנון]

ספוילר: 3 כפול 45

צפה בקובץ המצורף 2006347
צפה בקובץ המצורף 2006349

כך זה יראה:

https://jerarchivews.jerusalem.muni.il/api/items/28F374BE-24F0-4AE5-9EB9-33A4BA7BCD5C

התכנית השתנתה מאד מאז.

 

[יעקב הרמתי]

לציבור החרדי זה כבר לא כ"כ משנה אם זה יהיה 3 מגדלים הני 45 או 2 של 80

 

[די]

לקבלנים זה בהחלט אפשרי! בכפוף לאזורי הביקוש (רבים מהם כלל אינם משווקים בארץ!

אני מכיר את הסיפורים האלו.
בסוף אפשר להביא ככה אולי קהילה של 50 משפחות אבל לא למכור עשרות אלפי דירות.
סתם מעניין אותי אם באמת יש ביקוש של חוצניקים בירושלים במגדלים החדשים של פינוי בינוי (קריית יובל וכו') איפה הם? למה הקבלנים מוכרים בפריסייל לחרדים ולא לחוצניקים? (או שהם באמת מכרו כבר אלפי דירות לחוצניקים ולא שמענו על זה...)
יכול להיות שהקבלנים יצליחו למכור לחילונים או דת"ל, אבל הסיפורים עם החוצניקים נראה לי סיפורי סבתא.

 

[9696]

אני מכיר את הסיפורים האלו.
בסוף אפשר להביא ככה אולי קהילה של 50 משפחות אבל לא למכור עשרות אלפי דירות.
סתם מעניין אותי אם באמת יש ביקוש של חוצניקים בירושלים במגדלים החדשים של פינוי בינוי (קריית יובל וכו') איפה הם? למה הקבלנים מוכרים בפריסייל לחרדים ולא לחוצניקים? (או שהם באמת מכרו כבר אלפי דירות לחוצניקים ולא שמענו על זה...)
יכול להיות שהקבלנים יצליחו למכור לחילונים או דת"ל, אבל הסיפורים עם החוצניקים נראה לי סיפורי סבתא.

צודק לגמרי,
אפשר לראות בסגנון של הבניה וגם בפרסומות שזה פונה למשקיעים או לחילונים ולא לכיוון החוצניקים
נ.ב. היום כל דירה שאין לה ביקוש למגורים נהפכת להשקעה שזה פשוט הזוי הרי ההשקעה היא דירת מגורים ואם אין ביקוש למגורים איך יכול להיות שזו תהיה השקעה טובה

 

[פרישמן]

צודק לגמרי,
אפשר לראות בסגנון של הבניה וגם בפרסומות שזה פונה למשקיעים או לחילונים ולא לכיוון החוצניקים
נ.ב. היום כל דירה שאין לה ביקוש למגורים נהפכת להשקעה שזה פשוט הזוי הרי ההשקעה היא דירת מגורים ואם אין ביקוש למגורים איך יכול להיות שזו תהיה השקעה טובה

31.5% מהתושבים בירושלים גרים בשכירות, כמעט 80k יח"ד, קצת יותר מהממוצע הארצי של 70-30%, כך שלהשקעה תמיד יהיה ביקוש לשכירות.
השאלה אם באחוזים זה מספיק כדי להיקרא השקעה טובה מבחינת אחוזי תשואה שנתיים.

הודעות לתקשורת לקט נתונים לרגל יום ירושלים, 2025

www.cbs.gov.il

 

[בעלת שאיפה]

צודק לגמרי,
אפשר לראות בסגנון של הבניה וגם בפרסומות שזה פונה למשקיעים או לחילונים ולא לכיוון החוצניקים
נ.ב. היום כל דירה שאין לה ביקוש למגורים נהפכת להשקעה שזה פשוט הזוי הרי ההשקעה היא דירת מגורים ואם אין ביקוש למגורים איך יכול להיות שזו תהיה השקעה טובה

מסתבר שהדלי''ם גם יקנו