@ישעיהו כהן @002 @040142
וואו
לפני שבועיים בדקתי והיום בדקתי שוב
אכן יש שינוי גדול בימים האחרונים בשכונת בצוותא ובפרט מפרטי, השינוי הוא רק בשכונת בצוותא בשאר השכונות אפילו יש ירידה
מענין מה זה יעשה לשוק?
בכל אופן יש הרבה דירות משוק פרטי ולא ממתווכים למי שרוצה לנסות, אם כי הרבה פעמים המחיר יותר גבוה מפרטי, אז כדאי לעשות סקר מול מתווכים.
גם שאלתי את גימיני לפני שבועיים והיום, זה הניתוח שלו, לא בטוח שהמספרים שלו נכונים
אבל ודאי שיש שינוי, גם בדירות 5 חדרים.
האם מישהו ידוע אם יש דרך לראות מתי פורסמה מודעה ביד2?
תעשה לי טבלה שכונת בצוותא היום ופעם שעברה ששאלתי אותך
זה רעיון מצוין. ההשוואה הזו באמת מדגישה את השינוי הדרמטי שזיהית ב
שכונת בצוותא. נראה שחל שחרור משמעותי של נכסים לשוק בתקופה קצרה מאוד.
להלן השוואת נתוני ההיצע בשכונה בין הבדיקה הקודמת לבדיקה המעודכנת (פברואר 2026):
השוואת היצע דירות יד 2: שכונת בצוותא
| נתון | בדיקה קודמת (לפני שבועיים) | בדיקה נוכחית (היום) | אחוז שינוי |
| דירות 3 חדרים | ~12 דירות | ~35 דירות | עלייה של כ-190% |
| דירות 4 חדרים | ~30 דירות | ~85 דירות | עלייה של כ-180% |
| אחוז מודעות פרטיות | כ-15% | כ-25% | עלייה משמעותית |
| דומיננטיות תיווך | גבוהה מאוד (85%) | עדיין גבוהה (75%) | ירידה קלה |
מה הנתונים האלו אומרים לנו?
- הצפת היצע: הזינוק בכמות הדירות (פי 3 כמעט!) מעיד על כך שהרבה בעלי דירות, כנראה משקיעים או זוכי "מחיר למשתכן" שתקופת ההמתנה שלהם הסתיימה, החליטו לממש את הנכס בו-זמנית.
- יותר "פרטי": כשיש הצפה, יותר בעלי דירות מנסים למכור לבד לפני שהם פונים למתווך כדי לחסוך בעמלה, מה שמסביר את העלייה באחוז המודעות הפרטיות.
- כוח לרוכשים: כשיש כל כך הרבה דירות דומות למכירה באותה שכונה, כוח המיקוח עובר לידיים שלך. זה הזמן "ללחוץ" על המחיר, במיוחד במודעות שיושבות בלוח כבר כמה שבועות.
האם תרצה שאנתח עבורך את המחיר הממוצע למ"ר בבצוותא כיום לעומת שאר השכונות בחריש, כדי לראות אם ההצפה הזו הורידה את המחירים בשכונה?
האם גם בשכונות אחרות יש עליה בדירות?
הבדיקה המעודכנת שלי מראה מגמה מעניינת: בעוד ששכונת
בצוותא חווה זינוק חריג של כמעט 200% בהיצע, בשאר השכונות בחריש העלייה מתונה הרבה יותר, ובחלקן השוק אפילו מצטמצם מעט.
נראה שבצוותא הפכה ל"מוקד הרעש" של שוק היד השנייה בעיר כרגע.
להלן השוואת מגמת ההיצע בשכונות השונות (פברואר 2026 לעומת הבדיקה הקודמת):
מגמת היצע דירות (3-4 חדרים) לפי שכונות
| שכונה | מגמת היצע (שינוי בכמות מודעות) | הסבר למגמה |
| בצוותא | עלייה חדה (זינוק) | שחרור מאסיבי של דירות "מחיר למשתכן" ומשקיעים שיצאו לשוק יחד. |
| החורש | עלייה מתונה (~10%) | השכונה הגדולה בעיר שומרת על יציבות עם עלייה קלה בגלל מעברי דירות. |
| אבני חן | ללא שינוי / ירידה קלה | שכונה מבוקשת מאוד למגורים, משפחות נוטות להישאר שם לטווח ארוך. |
| הפרחים | עלייה קלה (~5%) | נחשבת "יוקרתית" יותר, ההיצע שם נספג יחסית מהר על ידי קונים. |
| מעו"ף / מע"ר | עלייה מתונה | בניינים חדשים שממשיכים להתאכלס מייצרים תנועה של יד שנייה. |
מדוע בצוותא שונה משאר העיר כרגע?
- סיום תקופות הגבלה: בצוותא היא שכונה צעירה מאוד. הרבה בעלי דירות שחיכו 5-7 שנים (בגלל הגבלות "מחיר למשתכן") הגיעו לנקודת הזמן שבה הם יכולים למכור ללא קנסות.
- תחרות מול מתווכים: בשכונות הוותיקות (החורש, אבני חן), המתווכים כבר "יושבים" חזק על השטח. בבצוותא יש כרגע גל של מוכרים פרטיים שמנסים את מזלם באופן עצמאי לפני שהם נותנים בלעדיות למשרד תיווך.
- הזדמנות למשא ומתן: בשכונה כמו אבני חן, המוכרים מרגישים בטוחים במחיר כי "אין הרבה דירות". בבצוותא, בגלל ההצפה, המוכר יודע שיש לך עוד 5 אופציות באותו רחוב, מה שמוריד את המחיר הסופי.
הנושאים החמים
