מידע שימושי האשכול הגדול לפיצול דירות-כל התהליך

  • הוסף לסימניות
  • #21
תכלס שווה לפצל דירה בשביל להשכיר או לא?
מה אומרים המומחים??
@עו"ד נתן רוזנבלט
@מקצועי בלבד
@מקצועי בנדל"ן
@ירמי וולדמן
@מוישי פרומן
@פופקו
@אבו דאבי
@האורות
@מנהטן נכסים
@מלך נדל''ן
@כמו הרוח
וכל שאר מומחי פרוג הנכבדים
מחכה מאד לתשובותיכם
טוב, אחרי ששמו אותי במקום נכבד ברשימה אני חייב להגיב, ובכן התשובה לכל השאלות היא במילה אחת קצרה:

תלוי

תלוי באיזה עיר, באיזה מצב הדירה, ומי השכנים?

למשל אם יש לי דירה ישנה בבני ברק שבכל מקרה זקוקה לשיפוץ רציני, והשכנים חזונישניקים שבחיים לא ילכו לבייסמישפט זה מאוד כדאי.

אבל אם הדירה היא במצב סביר, בשכונת "יוקרה" בחיפה, והשכנים הערבים ישושו להרים טלפון לעריייה ולדפוק את היאהוד האלו שבאים ומייקרים להם את הדירות, אז למה להפסיד עוד מאתיים אלף שח לפח מעבר לזה שכבר נפלתם בפח שקניתם שם?
 
  • הוסף לסימניות
  • #22
טוב, אחרי ששמו אותי במקום נכבד ברשימה אני חייב להגיב, ובכן התשובה לכל השאלות היא במילה אחת קצרה:

תלוי

תלוי באיזה עיר, באיזה מצב הדירה, ומי השכנים?

למשל אם יש לי דירה ישנה בבני ברק שבכל מקרה זקוקה לשיפוץ רציני, והשכנים חזונישניקים שבחיים לא ילכו לבייסמישפט זה מאוד כדאי.

אבל אם הדירה היא במצב סביר, בשכונת "יוקרה" בחיפה, והשכנים הערבים ישושו להרים טלפון לעריייה ולדפוק את היאהוד האלו שבאים ומייקרים להם את הדירות, אז למה להפסיד עוד מאתיים אלף שח לפח מעבר לזה שכבר נפלתם בפח שקניתם שם?
מה שאני מבין שכל הבעיה זה ההלשנה
וכשאין חשש כזה זה מאד כדאי
כעת אשמח לעוד תשובות מכל מי שיודע
גם ממי שלא בראש הרשימה האקראית
תודה גדולה לעונים
 
  • הוסף לסימניות
  • #23
א. כמה זמן לפני קבלת המפתח אני צריך להתחיל לעבוד על זה ?
ב. האם צריך הסכמת השכנים (שעדיין אני לא יודע מי הם) וא"כ אין מה לתכנן כלום מראש?
ג.כמה העלות המשוערת של הליך כזה?
ד.האם לגבי מס שבח מנכים את ההוצאות כמו כל הוצאת שיפוץ?
ה.איך מתחילים לעבוד על זה למי הולכים בהתחלה (אדריכלית /קבלן וכדומה)?
ו.איך אפשר לדעת אם יש ביקוש לשכירות של דירה קטנה באזור הזה? (אזור חדש)
 
  • הוסף לסימניות
  • #25
מה שאני מבין שכל הבעיה זה ההלשנה
וכשאין חשש כזה זה מאד כדאי
כעת אשמח לעוד תשובות מכל מי שיודע
גם ממי שלא בראש הרשימה האקראית
תודה גדולה לעונים
לא רק מלשינים, העירייות מחפשות את היחידות באיזורים שרוצים לגרש את העובדים זרים, תופתע שיעקב אשר כראש העיר ב"ב הפעיל סיירת לחיסול המחולקות על זבוטנסקי
 
  • הוסף לסימניות
  • #29
ולגבי שוק ההון למדתי את השיעור-רק שוק ההון! רמת הטירדה שגובה ממך יחידה היא לאין שיעור גדולה מהפה ושם שהלב נופל לקרשים יחד עם המניה... אמנם אפשרויות המינוף פחות זמינות אבל הסיכון נמוך יותר ואין כאב ראש בכלל.
כמה רווח כבר צפוי בשוק ההון ל170K
שניתן להשוותו לרווח חודשי של 4000 ש"ח חודשי
(אפי' אם מחשבנים שזה ממשכנתא וכו' ונניח שיצא הוצאות של 400K עדיין הרווח הוא 10% לחודש)
 
  • הוסף לסימניות
  • #30
האם כשמפצלים שייך לא לקחת קבלן להכל אלא לחלק א"ז לכמה אנשים כדי שייצא יותר זול?
 
  • הוסף לסימניות
  • #31
לי יש כמה חברים שיש להם דירה בחיפה באיזור הסטודנטים וחילקו את זה (אחד לפני כמה שנים ואחד גמר לשפץ לפני חצי שנה) והם טוענים שזה ממש שווה
אחד מהם חילק דירה של קצת פחות מ80 מטר ל3 יחידות ומשכיר לסטודנטים וסך הכל הכנסה חודשית משלושתם 7000 שח!!!
כמובן שעלה הרבה שיפוץ והולך חודש אחד בשנה למי שמטפל לו בזה אבל עדיין זה הרבה
המשכנתא שלו זה 4000 (כי הוא קנה לפני שנה וחצי שנתיים שהיה זול) יוצא רווח נקי בחודש של 3000 שח
כמובן שלא לכולם זה מניב כזה הרבה אבל גם לשאר החברים שקנו שם יש הכנסה יפה מזה
 
  • הוסף לסימניות
  • #32
כמה יכול לעלות כל התהליך של האישורים וההיתרים לבניית יחידה? (חוקי חוקי!!!)

והאם כדאי לעשות את זה בדירה ישנה שבכל מקרה צריכה שיפוץ יקר בגודל 120 מטר?
(האיזור בעל ביקוש מטורף ליחידות דיור המחירים באיזור ה-3,500-4,000)

אשמח לחוות דעתכם.
 
  • הוסף לסימניות
  • #33
כמה רווח כבר צפוי בשוק ההון ל170K
שניתן להשוותו לרווח חודשי של 4000 ש"ח חודשי
(אפי' אם מחשבנים שזה ממשכנתא וכו' ונניח שיצא הוצאות של 400K עדיין הרווח הוא 10% לחודש)
מי יכול לקבל 4000 ש"ח בחודש על השקעה של 170K ?
משהו פה לא משוקלל...
זה יוצא 28.2% תשואה!!!
 
  • הוסף לסימניות
  • #35
והשכנים חזונישניקים שבחיים לא ילכו לבייסמישפט זה מאוד כדאי.
לשכנים חזונישניקים שבחיים לא ילכו לבייסמישפט מותר לעשות את זה?!

ובשולי - מלבד הנושא הכלכלי, מאד לא פשוט שמותר לעשות את זה הלכתית ללא הסכמת כלל השכנים.
ואין היתר מהעירייה ללא הסכמת השכנים.
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

אשכולות דומים

פוסט חשוב שפרסם העיתונאי יעקב רייניץ

למה אני לא מפרסם את שמו? כי אני חושש מתביעת השתקה - אבל אתם חייבים לדעת
אני חייב לשתף אתכם מהיום הקשה שעברתי.
היום קיימתי ארבע פגישות ייעוץ, וכולן (!) היו על אותו נושא בדיוק: אנשים ששרויים במצוקה קשה בגלל עסקאות 10:90 שחתמו עליהן לפני כשנתיים ועכשיו לא מצליחים להשלים אותן.

הדבר המדהים: בשתיים מהפגישות מדובר באותו פרויקט! אותו מתווך בלבוש חרדי שיווק להם את הדירות, למרות שהיה ברור לו כבר במעמד החתימה שאין לקונים סיכוי ריאלי להשלים את העסקה. אבל בחלקלקות לשונו הוא דחף להם את העסקה בכוח.
השיטה שלו פשוטה ומזעזעת: הוא עובד עם חברות בנייה שבונות לציבור הכללי. את דירות היוקרה שלא מצליחים למכור לחילונים (כי המחירים מופרזים ולא הגיוניים), הוא משווק לציבור החרדי שסומך עליו בגלל הלבוש והמראה החיצוני.
בעבר כבר ישבו אצלי כמה אנשים שנפגעו מאותו מתווך. השיא היה לקוח שרכש דירה ב-13 מיליון ₪ והשקיע 2 מיליון ₪ - כל כספי הירושה שלו - ועכשיו הוא עומד להפסיד הכל.
היום ישב אצלי זוג ששניהם פרצו בבכי כשהבינו את המשמעות האמיתית של העסקה שהם צריכים להשלים. הלב שלי שותת דם.
למה אני לא מפרסם את שמו? כי אני חושש מתביעות השתקה.

אבל אני מתחנן אליכם:
אל תחתמו על שום חוזה לפני שאתם מקבלים ייעוץ מגורם מקצועי ובלתי תלוי!
אדגיש: אני מכיר הרבה מאוד מתווכים, ורובם המוחלט הם אנשים ישרים וטובים! אבל זה בושה וחרפה שיש מתווך בלבוש חרדי שכל תפקידו להפיל אנשים תמימים בפח ולהרוס להם את החיים.
המחיר שאנשים משלמים הוא לא רק כספי - הוא גם נפשי ומשפחתי!
חייבים לעשות סוף לתופעה הזו! שתפו את הפוסט הזה ותצילו משפחות שלמות.
כנראה משהו שלא כולם יאהבו לשמוע, בטח לא אלו שיושבים ומחכים להגרלות בקוצר רוח
אבל מישהו חייב להגיד את האמת:
התפיסה שמחיר למשתכן היא תמיד העסקה הכי טובה בשוק – פשוט "פאסה".
היא הייתה נכונה ל-2018 - 2023, פחות ב-2026.

אנשים עדיין חיים את הזכיות של פעם בירושלים, בבית שמש ובמרכז, שם חילקו מתנות של ממש והרווחים היו במיליונים.
היום, כשמסתכלים על הפרויקטים בפריפריה, מבינים שזה פשוט מוצר אחר לגמרי.

זו הסיבה שאתם מפסידים כסף
  1. המדד שוחק את ההנחה: בפריפריה הפער בין מחיר הזכייה למחיר השוק הרבה יותר קטן ממה שהיה במרכז. כשאתם מחכים 5 שנים למפתח, מדד תשומות הבנייה פשוט שוחק את כל הרווח שלכם. בסוף אתם משלמים כמעט מחיר שוק על דירה שתקבלו בעוד חצי עשור. זו לא הנחה, זו הלוואה יקרה מהמדינה.

  2. מלכודת השכירות: בירושלים ובמרכז הביקוש קשיח. בפריפריה - ביום שבו הבניין מוכן, נפלטים לשוק מאות דירות להשכרה בבת אחת. מחירי השכירות פשוט מתרסקים כי כולם משקיעים שמחפשים שוכר. מי שבנה על זה שהשכירות תכסה לו את המשכנתא – הולך להביא הרבה כסף מהבית בכל חודש.

  3. ההון שלכם מושבת: בזמן שאתם מחכים לזכייה המיוחלת, הכסף שלכם סתם שוכב בבנק. בשוק החופשי, עם קצת שכל ואיתור נכון של פרויקטים ועסקאות טובות ובניהול מו"מ מקצועי, אתם יכולים לייצר עליית ערך ותזרים כבר עכשיו. ללא המתנה ובלי לחיות באשליות.

  4. הכלא של ה 5 שנים: החוק אוסר עליכם למכור את הדירה במשך 5 שנים מהאכלוס (או 7 מהזכייה).
    ואתם תקועים עם נכס שאתם לא יכולים לממש. בזמן שבשוק החופשי הייתם יכולים לעשות 'אקזיט' או לשפר דיור.
    כאן אתם 'בני ערובה' של הרגולציה, ורואים מהצד איך הזדמנויות אחרות בורחות לכם.
המשחק בפריפריה שונה לגמרי, והמספרים מראים שעדיף נכס מניב ביד, מאשר "הנחה" על הנייר שנעלמת עם כל מדד שמתפרסם.

(נ.ב. זו דעה אישית וזכותו של כל אחד לחלוק 🙂)
מילה לפני התוכן... בא נדבר בצורה מכובדת ולגוף העניין ע"מ שאשכול זה לא יצטרף לקודמו ויימחק.

אני רוצה לשתף, לפני קרוב לשנה קיבלתי החלטה לצאת לחופש כלכלי מוחלט [מה זה חופש כלכלי אני יסביר למטה לטובת י שלא יודע]
הסיבה לכך היתה בין היתר בגלל שנהגתי בפזרנות ובחוסר אחריות, הגעתי לחובות גדולים, והייתי חייב שינוי כלכלי דחוף,
כיון שהאפשרויות שעמדו לפני זה או לחסוך בהוצאות או להוסיף הכנסות, או לשלב בין האפשרויות,
בחרתי בלהגדיל הכנסות, מכמה סיבות (ואם יעניין מישהו למה, אני ישמח להסביר).

מאז אני במשך שנה במסע מטורף, מעניין ואפילו מרתק !! חוויתי כישלונות, הצלחות, חיוכים משמים לצד באסות משמעותיות,
למדתי המון, בעיקר על בשרי והרבה גם מספרים ומפודקאסטים, הרצאות, וכדומה.
ומה שהכי מעניין שאני עדיין באמצע המהלך, אני עדיין לא בחופש כלכלי, אני רחוק מזה.
מה כן? התקדמתי הרבה, למדתי הרבה, והתחלתי להרויח בהחלט.
דבר אחד אני בטוח שעד שאני לא יגיע לזה אני ימשיך לנסות בס"ד...

באשכול הקודם עשה רושם שתהליך כזה מעניין הרבה אנשים,
אם אני צודק ואכן מעניין אותכם, אני ישמח לספר, בצורה פשוטה עממית, את כל התהליך, בלי לייפות את המציאות ומאידך בלי להקטין מהמציאות, פשוט להגיש את הנתונים והחוויות על המגש, והרוצה ילמד מזה, הרוצה לייעץ אדרבה, הרוצה להתווכח גם אפשר.
אז תגידו אם מעניין אותכם, ונתחיל...
כיון שזה באמת ארוך ועמוס חוויות ותבנות(כי זה כבר שנה), נעשה את זה בצורה מעניינת ולא טרחנית, בצורה קצרה, ובכל פעם נוסיף עוד סיפור שחוויתי או עוד ניסיון שעשיתי [את הצורה המדוייקת, אם יהיה ביקוש, כבר נדייק].
בקיצור אם מעניין אתכם אז תכתבו, או לפחות תנו לייק, ונתחיל
יהיה מעניין זה אני בטוח.

[חופש כלכלי - השקעות מניבות בסכום שאתה רוצה להרוויח בחודש, דוגמא הכי קלה להבנה, נניח אני רוצה 15 אלף לחודש, ויש לי שלש דירות שמושכרות ב5 אלף כל אחת, הגעתי לחופש, (בכוונה אני לא נכנס לתחום רק במילה אחת לטובת מי שלא מכיר)
מכאן ואילך אני עובד רק אם אני רוצה]
מקיימים יריד דירות בפריפריה.
ביריד הדירות יהיו הרבה אברכים ומשפחות שרכשו דירה בפריפריה,
ניתן יהיה לשוחח אתם, להתרשם מכלי ראשון מהסגנון, מהאיכות, מהרמה.
לשאול את כל השאלות החשובות בנושאי חינוך, תעסוקה, תחבורה, מנטליות,
[זהו יריד ייחודי, שאינו מגיע מהפן המסחרי. המשתתפים הם נציגי הציבור בפריפריה]
יהיו שם גם הרבה מתווכים מקומיים, עליהם קיבלנו המלצות מתושבי המקום,
תוכלו לקבל הצעות מעשיות, מחירים מדוייקים, לחזור הביתה עם נתוני אמת, ולהתקדם לאט ובטוח.
מאגדים לאולם אחד כ-20 פריפריות שונות
לכל אחד מהם יש מעלות ייחודיות וסגנון שונה, רק צריך למצוא את ההתאמה.
יריד זה הוא הראשון בסדרה. ככל שיצליח, יתברר שהייתה זו תחילתה של מהפכה.

השבוע, ביום רביעי, ד' טבת, בין השעות 17.00-23.00
באולמי דיימונד (נוף עילית לשעבר) - שד' יחזקאל 2, מודיעין עילית.

לתשומת לבכם,
החל מהשעה 20:30 - הכניסה לאולם לגברים בלבד.
הזמן המתאים לזוגות וההורים - בין השעות 17:00-20:30.
הכניסה חינם,
ללא הרשמה.

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה