מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

אז למה אומרים שזו לא הגרלה שווה?
רק בגלל גודל ההשקעה ביחס לרווח?

לא יודע מי אמר כך, אני אישית המלצתי על אלעד בהגרלת שבט תשפ"ד
ראה במאמר שלי כאן

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד (2)

שלום וברכה, בסוף המאמר הקודם שסקר את תולדות תוכנית ההגרלות לדיור ואת הכללים וההגבלות השונים, הבטחתי לכתוב גם המלצות לאן להירשם. אז לפני שנתחיל בהמלצות הספציפיות, חשוב לכוון ולהגדיר את הצרכים שלנו: האם אנו נרשמים למקום מסויים בתקווה לגור שם, או...

www.prog.co.il

והנה הציטוט הרלוונטי לגבי 3 הערים המומלצות בהגרלה הנ"ל:
באופן אישי, אם אני הייתי צריך לבחור, הייתי הולך כנראה על קרית גת (בכל ההגרלות בעיר - כדי למקסם את הסיכויים), ועל אלעד, ובעיר השלישית הייתי מעדיף אולי את קרית עקרון על פני בני עי"ש, וזאת מכיון שהרווח הצפוי בבני עי"ש נמוך יחסית במספרים ובאחוזים, לעומת קרית עקרון שהרווח הצפוי בה (בשני הפרמטרים) גבוה בהרבה.

 

[עוד עו"ד]

@מסכת מילים, יכול להיות שהתבלבלת עם הגרלה אחרת באלעד.
חברים הזהרו בדבריכם, וקל וחומר בביטוליכם !

 

[מסכת מילים]

יכול להיות שמסכת מילים התבלבל עם הגרלה מאוחרת יותר באלעד.
חברים הזהרו בדבריכם, וקל וחומר בביטוליכם !

לא התבלבלתי, אני מדבר על הגרלה 2415. והיא אכן הגרלה מאוחרת יותר [מאי 24'].
כשהצגתי גודל רווח של 800K עד מיליון,
הדגשתי בדבריי שאני מדבר מתוך הערכה גסה [חשבתי שמחירי אלעד גבוהים יותר בשוק החופשי]
ואני לא בדיוק יודע איך בודקים במדויק מה הפער בין מחיר שוק למחיר דירה בהנחה.
כנראה שזה הטעה את @בית שמשניק כאילו התייחסתי להגרלה קודמת שהייתה באמת שווה יותר.

עכשיו, כשאני כבר יודע את המחירים באלעד בשוק החופשי, בדקתי שוב את הטבלאות של טל זכריה,
מחיר דירת 5 חד' 120 מ"ר [עם חניות ומפרסת] = באיזור 2.3 מיליון.
לא כתוב שם מחיר של דירת 6 חד'.

בכל מקרה, מדובר בפער משמעותי של 500K-600K. לא?

 

[פרישמן]

ועכשיו, כלפיי...
אני קרוב מאוד בתור לביטולי זכייה בהגרלה 2415 אלעד סנטר.
לפי אחוזי הביטולים הגבוהים באלעד יש לי הרבה סיכויים.
השאלה היא, מה לעשות במידה ואני זוכה?
ללכת על זה עד הסוף, כי מי יודע מה מצפה לנו בהמשך?
או שאולי לוותר מראש, כי זה כל כך לא ריווחי, עד שכל סיכוי קלוש לזכייה בהגרלה אחרת שווה יותר?

אגב, אני לא כל כך מבין למה אומרים שזה לא ריווחי.
לפי הטבלאות של טל זכריה, מחיר של דירת 5-6 חדרים נע באזור 2 מיליון עד 2 מיליון וחצי.
זה אומנם יקר בטירוף, יחסית לסטנדרט מחירי דירה בהנחה.
ובנוסף במחיר כזה יש צורך להביא הון עצמי של 25 אחוז, שזה מוריד הרבה מיכולת המינוף.

אבל תכל'ס, אם אני לא טועה, המחיר בשוק גבוה מזה ב800K, אם לא מיליון.
אולי חסר לי מידע בנוגע לאלעד, אבל ככה זה בהערכה גסה בבית שמש, מודיעין עילית וביתר.
אדרבה, תחכימו אותי.

@מסכת מילים אני לא המלצתי לבטל, רק הסברתי למה מבטלים בגלל שדרוש הון עצמי גבוה. כשזה בא בהפתעה אז קשה להביא את ההון העצמי, אבל יש לך קצת זמן להתכונן ולהשיג. הורים, משפחה וחברים, מפה ומשם והנה עשית את עסקת חייך. בהצלחה

 

[פרישמן]

@מסכת מילים, יכול להיות שהתבלבלת עם הגרלה אחרת באלעד.
חברים הזהרו בדבריכם, וקל וחומר בביטוליכם !

לפעמים אני טועה ועל כך התנצלותי. בסוף כוונתי לטובה, לעזור ולתת מידע עדכני ולמנוע מאנשים להיכנס להרפתקה מסובכת.
רק מי שלא עושה כלום, לא טועה אף פעם.

 

[הגאון הצדיק]

בהגרלה בעמנואל 2175 האם התחילו לבחור דירות והאם מספר 36 בתור יש סיכו

 

[די]

לתשומת לב המשקיעים בדירה בהנחה, אף אחד לא מתחייב שתצליחו למכור את הדירה כמו ה"מחיר הממוצע למ"ר" שהקבלן מנסה למכור.

 

[בית שמשניק]

לא התבלבלתי, אני מדבר על הגרלה 2415. והיא אכן הגרלה מאוחרת יותר [מאי 24'].
כשהצגתי גודל רווח של 800K עד מיליון,
הדגשתי בדבריי שאני מדבר מתוך הערכה גסה [חשבתי שמחירי אלעד גבוהים יותר בשוק החופשי]
ואני לא בדיוק יודע איך בודקים במדויק מה הפער בין מחיר שוק למחיר דירה בהנחה.
כנראה שזה הטעה את @בית שמשניק כאילו התייחסתי להגרלה קודמת שהייתה באמת שווה יותר.

עכשיו, כשאני כבר יודע את המחירים באלעד בשוק החופשי, בדקתי שוב את הטבלאות של טל זכריה,
מחיר דירת 5 חד' 120 מ"ר [עם חניות ומפרסת] = באיזור 2.3 מיליון.
לא כתוב שם מחיר של דירת 6 חד'.

בכל מקרה, מדובר בפער משמעותי של 500K-600K. לא?

לא היתה הגרלה במאי 24 אלא ביולי 24 (זה תאריך ההגרלה בפועל, אולי הרישום החל בסוף מאי)
לגבי ההגרלה הזו, חשוב לי להבהיר (ועשיתי זאת כבר כמה פעמים בעבר), מלכתחילה לא המלצתי על אלעד כ1 מתוך 3 הערים, כיון שהיו ערים אחרות עם רווחים גבוהים יותר בהשקעה נמוכה הרבה יותר (עם סיכויים נמוכים רק במעט), אבל כל זה רק לגבי ההמלצה לאן להירשם. אבל מי שלא הקשיב להמלצתי וכן נרשם לשם (יש כ18.5K כאלו!), וזכה שם, הרי שהמלצתי היא שאם הוא יכול לעמוד בתנאי העסקה (לבד או בעזרת משקיע) שלא יבטל, כיון שעדיין יש רווח יפה, אולי נמוך מעט ביחס לגובה ההשקעה, אבל עדיין יש רווח לא קטן.

 

[עוד עו"ד]

לפעמים אני טועה ועל כך התנצלותי. בסוף כוונתי לטובה, לעזור ולתת מידע עדכני ולמנוע מאנשים להיכנס להרפתקה מסובכת.
רק מי שלא עושה כלום, לא טועה אף פעם.

לא דיברתי על מישהו ספציפי וטוב ששיתפת על עצמך, דיברתי באופן כללי ובעיקר על מי ששואל.
@מסכת מילים, כשאתה מביא נתונים בקשר לשאלה שלך, חשוב לדייק מאד, כי בסופו של דבר זה הכסף שלך.

כאמור, אני לא בדקתי אישית נתונים, אבל לפי הנתונים המעודכנים שאתה הבאת עכשיו מטבלאות טל זכריה על מחיר 120 מ"ר ב2.3 מיליון, אז לפי ממוצע מדל"ן (שלא מדויק כמובן!) של 23,600 למ"ר באלעד, בחישוב מהיר (שכמובן לא לוקח עליו אחריות) מדובר ברווח משוער ביחס למחיר השוק היום של כ532K.
ולפי מה ש-@בית שמשניק מצא על דירות חדשות של 130 מ"ר בכ-3,000,000, אז אם נעשה חישוב לפי 120 מ"ר, מדובר ברווח משוער ביחס למחיר השוק היום של כ470K, וכמו ש- @די כתב, אף אחד כמובן גם לא מבטיח לך מה יהיה בעתיד, והכל כמובן בהנחה שהנתונים שהובאו הפעם מדויקים, ויש גם הבדלים גדולים ברווח ככל שהדירה גדולה יותר (בשוק החופשי זה לרוב יוצא פחות למ"ר).

לענייננו, מה שבעיקר חשוב זה השוואה מול שיעורי הרווח המשוערים ביחס להגרלות אחרות, וזה כבר יותר קל להשוות.
אז רווח של כ500K ל120 מ"ר הוא לא ברף הכי גבוה והיו כבר הגרלות רווחיות יותר (ואם אני מעביר את זה ל100 מ"ר שעל פיהם חישבנו פה כל הזמן אחוזי רווח משוערים, אז זה רווח בגדול של כ416K ל100 מ"ר), אבל זה בהחלט רווח משמעותי אם אפשר להשיג הסכום.

בשורה התחתונה אני מצטרף לדעת @בית שמשניק לגבי 2 הדברים. גם על זה שבזמנו היא לא היתה ב3 הערים המומלצות והיו הגרלות רווחיות בהרבה, וגם זה שאם אתה יכול להשיג הסכום, לא הייתי ממליץ לבטל, בעיקר בהינתן מצב ההגרלות הבעייתי.

 

[מסכת מילים]

@מסכת מילים, כשאתה מביא נתונים בקשר לשאלה שלך, חשוב לדייק מאד

הדגשתי שאין לי דיוק, ואדרבה אני רוצה לקבל מהמבינים את הדיוק ברווח והכדאיות.
בכל מקרה תודה על סיעור המוחות!

 

[עוד עו"ד]

הדגשתי שאין לי דיוק, ואדרבה אני רוצה לקבל מהמבינים את הדיוק ברווח והכדאיות.
בכל מקרה תודה על סיעור המוחות!

מעולה!
בשורה התחתונה, אם יש לך איך להשיג את כספי ההשקעה אל תבטל

 

[מכלולאי]

לתשומת לב המשקיעים בדירה בהנחה, אף אחד לא מתחייב שתצליחו למכור את הדירה כמו ה"מחיר הממוצע למ"ר" שהקבלן מנסה למכור.

"מחיר ממוצע למ"ר" זה נתוני מכירות בפועל, לא נסיונות של קבלנים.

 

[החברונע'ר]

"מחיר ממוצע למ"ר" זה נתוני מכירות בפועל, לא נסיונות של קבלנים.

נכון. אבל זה המחיר שהקבלן מצליח למכור לא אדם פרטי.

 

[פרישמן]

נכון. אבל זה המחיר שהקבלן מצליח למכור לא אדם פרטי.

לאחרונה אחרי הטבות בשווי 7%

 

[משה איור]

מישהו יודע מתי ייפתח ההגרלה הקרובה?

 

[דג תמנון]

מישהו יודע מתי ייפתח ההגרלה הקרובה?

על פי השמועה, כשבוע-שבועיים אחרי שבועות.
ממש חבל שלא פתחת בהתנצלות על כך שלא חיפשת בעמודים הקודמים...

 

[פרישמן]

מישהו יודע מתי ייפתח ההגרלה הקרובה?

לא בקרוב. כי יש צורך בהכנה ופרסום וזה לא קורה, למרות כל הכתבות לאחר הישיבה. ובגלל שמשמעות העיכוב בפרסום ההחלטה הסופית זה שאין הסכמות, אז ההגרלה לא צפויה בקרוב.

 

[פרישמן]

ממש חבל שלא פתחת בהתנצלות על כך שלא חיפשת בעמודים הקודמים...

אבל הרוויח פרסום לאתר שלו..
אולי כדאי לפתוח משהו ואז לעשות מנוי פרימיום, מה דעתך?

@משששששה הציורים שלך ממש יפים!

 

[דג תמנון]

אבל הרוויח פרסום לאתר שלו..
אולי כדאי לפתוח משהו ואז לעשות מנוי פרימיום, מה דעתך?

לא הייתי ממהר כל כך לחשוב שאלו האינטרסים שלו...
בכל אופן, הוא לא יעשה את זה שוב...

 

[די]

"מחיר ממוצע למ"ר" זה נתוני מכירות בפועל, לא נסיונות של קבלנים.

1. תלוי מאיפה מוציאים את המחיר הממוצע למ"ר, הרבה פעמים מציגים כדאיות השקעה לפי כמה הקבלן מנסה למכור, ולא לפי מכירות בפועל.
2. לקבלן יש הטבות פריסייל והרבה פעמים הוא מוכר את זה ל"משקיעים" תמימים שלא רלוונטי לגבי מוכר יד2.
3. לפעמים הקבלן מוכר דירות קטנות שהמחיר למ"ר גבוה וא"א להשליך מזה על מחיר למ"ר בדירות גדולות.
4. לקבלן יש את הדירות הטובות (פנטהאוז עם נוף פתוח) לעומת דירת 5 חדרים חסומה שהוא נותן לדירה בהנחה.
בקיצור צריך להכיר את השוק בפועל, ולא להתבסס על "מחיר ממוצע למ"ר".