מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[GMDB]

שלום וברכה אשמח לקבל עצה מהמבינים כאן איפה כדאי להירשם אם זה לצורך השקעה כשיש הון עצמי של כ600K ובן מקום בירושלים ובמה יש יותר רווח כלפי שווי הדירה בשוק נסתי לראות לפי הטבלאות המצורפות לעיל והסתבכתי לגמרי.
תודה רבה

 

[עוד עו"ד]

שלום וברכה אשמח לקבל עצה מהמבינים כאן איפה כדאי להירשם אם זה לצורך השקעה כשיש הון עצמי של כ600K ובן מקום בירושלים ובמה יש יותר רווח כלפי שווי הדירה בשוק נסתי לראות לפי הטבלאות המצורפות לעיל והסתבכתי לגמרי.
תודה רבה

במקרה שלך התשובה פשוטה יחסית:
ירושלים
אופקים
אשקלון

 

[אדיר נוף הגליל]

אוקיי, אז לאור כל השאלות וההתלבטויות הרבות שהיו פה לגבי נוף הגליל, ניסיתי לעשות בדיקה יותר מעמיקה. להלן התוצאות (עדיין יש יתרון מסוים למתווך או מישהו מהאזור שחיפש דירה חדשה בשכונה ובעיר בכלל שיוכל לאתגר את הנ"ל).

ביצעתי סקירה במדל"ן של השכונה הצפונית בנוף הגליל, לפי שנת בניית הדירה (2024), וכל החוזים שנחתמו בחצי שנה האחרונה (5 עמודים ראשונים באתר עד יוני 24, ואז חישוב ממוצע של כ40 דירות).

והתוצאות הן: מחיר ממוצע למ"ר 17,025 ש"ח.
כלומר, 1.7 מיליון לקניית דירה חדשה 100 מ"ר בשכונה.

בדירה בהנחה המחיר הוא 10,780 ש"ח למ"ר ו1.078 מיליון לדירה חדשה 100 מ"ר.
כלומר קונים דירה של 4 ח' ב 1.078 מיליון, במקום ב 1.7 מיליון.
624.5K ש"ח רווח !

הסתייגות: חלק גדול מהתוצאות שקיבלתי מתייחסות לפרויקט KMR (קיי אמ אר) בהר יונה ג'. משום מה הר יונה ג' מחושבת יחד עם השכונה הצפונית בחישוב העסקאות בפועל. לפי מה ששומע פה, הר יונה ג' יותר זולה (גם בחישוב כללי לפי שכונה, הר יונה ג' יוצאת יותר זולה), ככה שהרווח הוא אפילו קצת יותר גבוה.
אולי מישהו מכיר את הפרויקט של KMR (ממוקם בין רח' אמרי סופר לשיר מעון) ויוכל להגיד אם הוא פרויקט יקר יחסית, אבל בכל מקרה גם בדירות חדשות אחרות בשכונה "צפונית", אלו היו בערך הממוצעים בפועל. גם כשהרחבתי את הבדיקה לאורך כל שנת 2024 (15 עמודים ראשונים) אלו היו בערך סדרי הגודל.

הסתייגות 2: אין ללמוד מהרווח בפועל ולנסות להשוות עם ערים אחרות, כי סביר שאם נחשב ערים אחרות לפי דירות חדשות, גם שם הרווח יהיה יותר גבוה, אלא אם כן מדובר בשכונות חדשות לחלוטין ששם הממוצע (ר' טבלה בראש פורום קורת גג), מתייחס ממילא לדירות חדשות, דוגמת חיפה למשל.

נראה שצדקו אלו שכתבו שדירות חדשות 4 ח' בשכונה נמכרות סביב 1.7 מיליון, ככה שמדובר ברווח גדול.

בשורה התחתונה, נראה שנוף הגליל היא עסקה שווה ביותר ואין מה לחשוש.
אישית עדיין מעדיף את אופקים ואשקלון כאופציות ראשונות (ויש לי פינה חמה בלב גם לדימונה בגלל המחירים הנמוכים של הקנייה), אבל כל מי שחשש מנוף הגליל (אולי בגלל הגרלות קודמות וביטולים וכדו'), נראה שהרווח שם גבוה מעל 600 אלף וזו עסקה טובה ביותר.
בודאי למי שחושב לגור שם...

לכאורה לאור הנ"ל, ההמלצה ל3 הערים היא אופקים, אשקלון ונוף הגליל.
@בית שמשניק, דעתך בעקבות הנ"ל?

אמרי סופר זה קרית ערלוי הכל כבר מכור שם.

 

[עוד עו"ד]

אמרי סופר זה קרית ערלוי הכל כבר מכור שם.צפה בקובץ המצורף 1866343

שאלת מיליון הש"ח, יש לך מושג מה המחיר בערך לדירת 4 ח' 100 מ"ר חדשה מקבלן (+ מרפסת, מחסן וחניה) בהר יונה ג?
יותר לכיוון 1.4 מיליון או 1.7 מיליון?
מכרו בשנה האחרונה בפרויקט בערלוי 113 דירות, אבל מתעניין גם במחיר הכללי בהר יונה או בשכונה ה"צפונית" ובכלל.
אם לא יודע, האם יכול לברר.
זה יכול לעזור פה הרבה מאד

 

[עוד עו"ד]

@ירמי וולדמן, אפשר אולי להעלות את הטבלאות של @למה זה תשאל לשמי לראש פורום קורת גג?
מישהו עכשיו שאל על הון עצמי בירושלים, והטבלה הזו יכלה לעזור מאד.
@למה זה תשאל לשמי? השקיע בה מאמץ רב, וחבל שזה לא יהיה זמין לציבור הרחב, כולל למייעצים פה.
תודה רבה !

 

[משל]

שמך נאה לך ואתה נאה לשמך.

הבן שלי זכה באופקים ומודגש שם בחוזה שאין מעלית שבת למרות שרוב הזוכים הם חרדים שאלתי את היזם ואמר לי שרק אם יש שני מעליות אחת מהם היא מעלית שבת

 

[מסוקרן]

הבן שלי זכה באופקים ומודגש שם בחוזה שאין מעלית שבת למרות שרוב הזוכים הם חרדים שאלתי את היזם ואמר לי שרק אם יש שני מעליות אחת מהם היא מעלית שבת

תודה רבה
אני זכיתי בארזי הנגב וכתוב שם אותו דבר
אבל פניתי לעו"ד שלהם והוא בודק עכשיו את הנושא למה הם מחויבים ע"פ חוק.

 

[פרישמן]

תודה רבה
אני זכיתי בארזי הנגב וכתוב שם אותו דבר
אבל פניתי לעו"ד שלהם והוא בודק עכשיו את הנושא למה הם מחויבים ע"פ חוק.

אם יש רק מעלית אחת זה לא כל כך פשוט. בסוף זה יהיה תלוי בעיקר בהסכמת השכנים, עלות התפעול וזה שלשאר השכנים אין מעלית רגילה כי מעלית שבת בכל מקרה פועלת רק בשעות מסוימות.
אם יש הסכמה כללית אפשר תמיד להוסיף את ההתקנה של שבת. יחסית זה לא הרבה לעומת עלות התפעול של המעלית בחשבון החשמל, הבטיחות והתחזוקה

 

[מסוקרן]

אם יש רק מעלית אחת זה לא כל כך פשוט. בסוף זה יהיה תלוי בעיקר בהסכמת השכנים, עלות התפעול וזה שלשאר השכנים אין מעלית רגילה כי מעלית שבת בכל מקרה פועלת רק בשעות מסוימות.
אם יש הסכמה כללית אפשר תמיד להוסיף את ההתקנה של שבת. יחסית זה לא הרבה לעומת עלות התפעול של המעלית בחשבון החשמל, הבטיחות והתחזוקה

אבל תמיד נחמד שיש אופצי'ה.

 

[אשדודי וירושלמי]

הייתי שם אתמול לדעתי מה שאני ידע יש רק יום אחד תתקשר אולי לשאל 2שאלתי בשבילך את הפקידים שם והם אמרו שבטח ישאר 5 דירות אז מזל טובבבבבב לכל שאלה אתה יכול להתקשר 0527639525 3 היה מהתחלה כ100 ביטולים ולמה יהיה פה כבר דיון על זה

אשמח גם לעזור אם י'היה בכך צורך

תודה רבה צדיקים

 

[kdsna]

שיווקים לא תמיד אומר.
למשל בחיפה היה פה מישהו שדיבר על 26,000 למ"ר (לא זוכר מי), בפועל בדקתי את העניין וזה באמת נע סביבות 22,000 למ"ר, כמו במדל"ן בחיתוך שכונתי.

עדיין הגיוני מאד שאשקלון יותר משתלמת מנוף הגליל

מעניין מה שכתבת על חיפה, אני ראיתי שיש שם גם מחירים שמגיעים ל 2.5 ומעלה ל 4 חדרים. אז את בעצם כותב פה שבחיפה יש רווח של כ 600 אלף בלבד.

 

[איציק קשביץ]

@בית שמשניק מה המסקנה על נוף הגליל אני במטחחחחחחחחח
מה לעשות שווה או לא??
מקווה שעד סמוך להגרלה יתבארו הדברים.....

 

[פרישמן]

המחירים עלו בגלל שאין דירות, ויעלו עוד עד שתהיה מפולת (שלא יהיה לאנשים כסף לשלם משכנתא), או שתהיה הצפה אמיתית של בנייה והמחירים יחזרו להיות שפויים.

אחד מהשניים יקרה בוודאות, השאלה איזה מהם והמבין יבין.. לבנתיים משרד השיכון והאוצר עושים החייאה למצב השוק, ומנסים לעשות איזון מסויים עם השיטה של 'דירה בהנחה', אבל זה לא מספיק.

הגיוני שנראה הרבה יותר דירות בשנה הקרובה, כי כולם מבינים שזה או זה או מפולת.

זה שבנוף הגליל (נצרת עלית) מוכרים דירות בסכומים כאלה זה הזוי, מדובר בצפון הרחוק. כל אחד מבין שהשווי הריאלי למ"ר הוא מקסימום 10k.

אם מישהו ימכור לך כוס מים במדבר באלף שקל, זה אומר שכוס מים שווה אלף שקל? אבל נניח שכן, במדבר כוס מים זה יקר, כמה פעמים תוכל לשלם? באיזשהו שלב ייגמר הכסף.

לכן אני לא ממליץ בכלל על נוף הגליל

 

[משל]

המחירים עלו בגלל שאין דירות, ויעלו עוד עד שתהיה מפולת (שלא יהיה לאנשים כסף לשלם משכנתא), או שתהיה הצפה אמיתית של בנייה והמחירים יחזרו להיות שפויים.

אחד מהשניים יקרה בוודאות, השאלה איזה מהם והמבין יבין.. לבנתיים משרד השיכון והאוצר עושים החייאה למצב השוק, ומנסים לעשות איזון מסויים עם השיטה של 'דירה בהנחה', אבל זה לא מספיק.

הגיוני שנראה הרבה יותר דירות בשנה הקרובה, כי כולם מבינים שזה או זה או מפולת.

זה שבנוף הגליל (נצרת עלית) מוכרים דירות בסכומים כאלה זה הזוי, מדובר בצפון הרחוק. כל אחד מבין שהשווי הריאלי למ"ר הוא מקסימום 10k.

אם מישהו ימכור לך כוס מים במדבר באלף שקל, זה אומר שכוס מים שווה אלף שקל? אבל נניח שכן, במדבר כוס מים זה יקר, כמה פעמים תוכל לשלם? באיזשהו שלב ייגמר הכסף.

לכן אני לא ממליץ בכלל על נוף הגליל

אין היום התכנות כלכלית למכור דירה בפחות מ 15.000 ש"ח למ"ר עלות הבניה היא כ10.000 שח למ"ר, בנוסף יש עלות קרקע, עלות יועצים, עלויות פיתוח יקרות, חניה, ועלות בניה של חללים משותפים כמו לובי חדר אשפה חדרי מערכות חדרי מדרגות לובי קומתי חדר יציאה לגג. שיווק פירסום עלויות משפטיות, מימון רווח יזמי.
ראו לדוגמה את הפרויקט בעכו שנבנה בהתנדבות מלאה ע"י הרב שלמה ברונר והרב רפי הופמן ובגיוס מימון מנדיבי עם , ואחרי כל זאת הם טוענים שמחיר הקרן הוא כ12.000 ש"ח למ"ר לדירת 4 חדרים, וא"כ מה יעשה הים שצריך להביא מיממון ולהפעיל מערכת שלמה ועוד רווח יזמי.

 

[אופקים 1]

אין היום התכנות כלכלית למכור דירה בפחות מ 15.000 ש"ח למ"ר עלות הבניה היא כ10.000 שח למ"ר, בנוסף יש עלות קרקע, עלות יועצים, עלויות פיתוח יקרות, חניה, ועלות בניה של חללים משותפים כמו לובי חדר אשפה חדרי מערכות חדרי מדרגות לובי קומתי חדר יציאה לגג. שיווק פירסום עלויות משפטיות, מימון רווח יזמי.
ראו לדוגמה את הפרויקט בעכו שנבנה בהתנדבות מלאה ע"י הרב שלמה ברונר והרב רפי הופמן ובגיוס מימון מנדיבי עם , ואחרי כל זאת הם טוענים שמחיר הקרן הוא כ12.000 ש"ח למ"ר לדירת 4 חדרים, וא"כ מה יעשה הים שצריך להביא מיממון ולהפעיל מערכת שלמה ועוד רווח יזמי.

אין התכנות כלכלית, כי אנשים מוכנים לשלם.
ברגע שאנשים לא יהיו מוכנים לשלם, היזמים יצטרכו למצוא את השיטה איך בונים במחיר מוזל יותר.
זה יכול להגיע ממפרט נמוך יותר.
זה גם יכול להגיע משכר נמוך יותר לאנשי המקצוע או לספקים.
וגם ממכרזים דמי פיתוח מטורפים שפשוט יזמים לא יגשו אליהם עד שהרשויות יתעשתו וישקיעו פחות בכל מיני שטויות שהם דרושים כיום.

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק מה המסקנה על נוף הגליל אני במטחחחחחחחחח
מה לעשות שווה או לא??
מקווה שעד סמוך להגרלה יתבארו הדברים.....

בכל אופן, מבדיקה חוזרת שלי באתר הרשמי של רשות המיסים על כלל הדירות החדשות (3-4-5 חד') שנמכרו בשכונת הר יונה ג' בשנה האחרונה עולה שהמחיר הממוצע למ"ר הוא 14,561 ש"ח (מעט פחות מהערכת השמאי של רמי במורדות צפוניים העומדת על 15,166), מה שאומר שדירת 100 מ"ר רגילה אמורה לעלות 1.45M - רווח של 380K לפי המחירון בטבלאות טל זכריה.

לאור הנתונים הללו, אני נותר בהמלצתי: נוף הגליל למגורים - כן (בעדיפות גבוהה). להשקעה - לא.

 

[פרישמן]

אין היום התכנות כלכלית למכור דירה בפחות מ 15.000 ש"ח למ"ר עלות הבניה היא כ10.000 שח למ"ר, בנוסף יש עלות קרקע, עלות יועצים, עלויות פיתוח יקרות, חניה, ועלות בניה של חללים משותפים כמו לובי חדר אשפה חדרי מערכות חדרי מדרגות לובי קומתי חדר יציאה לגג. שיווק פירסום עלויות משפטיות, מימון רווח יזמי.
ראו לדוגמה את הפרויקט בעכו שנבנה בהתנדבות מלאה ע"י הרב שלמה ברונר והרב רפי הופמן ובגיוס מימון מנדיבי עם , ואחרי כל זאת הם טוענים שמחיר הקרן הוא כ12.000 ש"ח למ"ר לדירת 4 חדרים, וא"כ מה יעשה הים שצריך להביא מיממון ולהפעיל מערכת שלמה ועוד רווח יזמי.

תבדוק מה היה בהגרלה הקודמת, היו דירות בבית שאן ב-550K לדירת 100 מ"ר.

עלות הבנייה כנראה פחות מחצי ממה שכתבת, כי אם לא, היזם מפסיד לבנות שם והרי זה לא ייתכן.. ומה המרחק הגיאוגרפי בין בית שאן לנוף הגליל למול המרכז? השווי הריאלי שווה ביניהם. אלא מה החרדים פשוט לא באים לבית שאן אז המחיר נשאר בטווח השווי האמיתי.

 

[בית שמשניק]

תבדוק מה היה בהגרלה הקודמת, היו דירות בבית שאן ב-550K לדירת 100 מ"ר.

עלות הבנייה כנראה פחות מחצי ממה שכתבת, כי אם לא, היזם מפסיד לבנות שם והרי זה לא ייתכן.. ומה המרחק הגיאוגרפי בין בית שאן לנוף הגליל למול המרכז? השווי הריאלי שווה ביניהם. אלא מה החרדים פשוט לא באים לבית שאן אז המחיר נשאר בטווח השווי האמיתי.

הזכירו כאן בעבר שעלות הפיתוח בנוף הגליל יקרה יותר בגלל הקרקע הסלעית, כך שלא נכון להשוות אותה לערים אחרות.

 

[מה אומר ומה אדבר]

מקפיץ
צדיק דורינו

בעיקרון זה נכנס לחוק לפני תקופה שדייר יכול לדרוש שינוי של שמערכת שאיבת מים אפי' בבנין בנוי אלא שאז ההוצאות עליו,
תנסה לפנןת לךמשמרת השבת הם ישעו לעזור בענין 0722164422

 

[מה אומר ומה אדבר]

תבדוק מה היה בהגרלה הקודמת, היו דירות בבית שאן ב-550K לדירת 100 מ"ר.

אלא מה החרדים פשוט לא באים לבית שאן אז המחיר נשאר בטווח השווי האמיתי.

אגב גם בבית שאן צפויה להיות התחרדות, מכמה סיבות א. ועדת הדיור שמנסה להשקיע שם
ב. מאות זוכים חרדים בהגרלות מחיר למשתכן שיתאגדו יחד למגורים
ימים יגידו