השקעות בנדל"ן

[eden7115]

אוקיי, נניח לכל ההתנצחויות והציניות ונענה תשובה מעשית לאדם שבאמת שואל אם כדאי להשקיע בדירה בארץ.
לפי השאלות והמידע שסיפקת עד כה אני מבינה שאה מעוניין לקנות דירה לצרכי השכרה, ובעתיד למכור אותה בסכום גבוה יותר.
אומנם, דירות במרכז הארץ הוכיחו את עצמן בעליות מחירים מטורפות, אבל אין זה אומר שכדאי להשקיע דווקא שם. המחירים שם לפי המומחים הגיעו לשיא ולפחות בעשור הקרוב לא יעלו עוד בצורה משמעותית. לעומת זאת, גם מבחינת השכירות יש שנוטים לחשוב ש"משלמים שם שכירות גבוהה לכן זה משתלם יותר". זו טעות!!!
לדוגמא: דירת 3 חדרים בבני ברק עולה כיום כ-800,000 ש"ח והשכירות שמקבלים עליה (כמובן תלוי באזור, בבנין וכו') בערך 2500 ש"ח. לעומת זאת, בפריפריה (לדוגמא: טבריה... ) דירת 3 חדרים (באזור חרדי ובמצב יותר טוב מרוב הדירות במרכ&#1494 עולה 300,000 ש"ח והשכירות שניתן לקבל עליה זה בערך 1500 ש"ח. עכשיו תעשו את החשבון לבד: לקנות 2 דירות בפריפריה ב-600,000 ש"ח ולקבל 3000 ש"ח בחודש, או לקנות דירה במרכז ב-800,000 ש"ח ולקבל 2,500??? (אפשר גם לקנות 3 דירות ב-900,000 ש"ח ולקבל 4,500 ש"ח בחודש!!! משקיעם עוד 100,000 ש"ח ומקבלים עוד 2000 ש"ח בחודש!!!) אומנם התשואה של דירות בפריפריה לא עולה כמו במרכז אבל גם לא יורדת!

אם רוצים לעשות "מכה" כדי שיהיה יותר כסף לקנות את הדירות להשקעה, אפשר למצוא פרוייקטים באזור המרכז, לקנות "על הנייר" (כמובן עם ערבון של הבנ&#1511 ולמכור כשהבית מוכן. לא מזמן היה בניין כזה בלב תל אביב שדירת 2 חד' (יש להן ביקוש רב בתל אבי&#1489 עלתה 520,000 ש"ח. איש אחד שכנראה חיפש הזדמנות כזו, קנה שם 6 דירות והרוויח כ-2,000,000 ש"ח!!! (מכר כל דירה ב-850,000 ש"&#1495.
אני מאמינה שגם אם היית קונה דירה אחת ועושה עליה תוך שנה 330,000 ש"ח - זה היה מספיק תשואה בשבילך...

שורה תחתונה: קניית דירה בפריפריה בארץ היא השקעה טובה מאוד באם מעוניינים להשכיר ולקבל משכורת במשך שנים. לעומת זאת, דירה במרכז הארץ טוב לקנות במחיר נמוך, באיזור מבוקש ו"על הנייר" במידה ורוצים לעשות "מכה חד פעמית".

ועכשיו פוס, את מי ייחצנתי?

 

[פוס]

ועכשיו פוס, את מי ייחצנתי?

אותי.

 

[cmyk]

מתווכים בעיקר של השקעות הם לעיתים ציבור שקרן וגנב, צריך להזהר מהם, מהמלצותיהם ובמיוחד ממליציהם.
כמובן לא לסמוך על אורך הזקן של המתווך.

כעת נגעת בנקודה הכי חשובה, כמובן בלי להכליל ישנם מתווכים [יותר נכון לכנות אותם 'משדלים'] שהם בגדר 'אינשי דלא מעלי', כבר נוכחנו לראות שאנשים תמימים ואף שנונים נפלו לעוקצים מתוחכמים, ולכן עדיף תמיד להתייעץ עם אנשים ישרים ונבונים לפני כל עסקה!

 

[*לאה]

עדן, יופי של תחשיב...
אני כבר רצה לקנות שתי דירות בפריפריה ואחת במרכז על הנייר, ואם התשואה תהיה דומה למה שהצגת אני אשקול לתת לך אחוזים...
וברצינות-
בשביל להשקיע בנדלן צריך אופי, כשרון, לקחת סיכונים,
להיות בעל חוש עסקי מפותח, הרבה אומץ
ו...סיעתא דשמיא.
ואם אין את זה אז תסתפק ב"איזהו עשיר השמח בחלקו"...

 

[TIP X]

אם זה כזה מדהים לפי כל המומחים כאן (באמת התרשמתי!) מדוע לא כל העולם רץ לעשות זאת? איפה העוקץ?
האם רק בזה שלא כולם מתאימים לזה באופים? או שיש גם צדדים אפלים?

 

[פופקו]

אני חושב שהרבה חוששים לקחת סיכון...

 

[גרפיקנער]

אני מכיר הרבה אנשים שעושים את זה, ומצליחים, אבל אכן צריך להיות בעל אופי מתאים לכך (אני למשל - לא מתאים לדבר כז&#1492.

כמו כן, צריך לקחת בחשבון שיש זמנים קשים, שאין שוכרים לדירה וכו', ואז צריך שיהיה סכום כל שהוא בצד כדי לכסות את החודשים המתים.

 

[מאן דאמר]

כל העוסק בבנין מתמסכן, אולי אפשר להגיד את זה גם על כללית בנדל"ן. תמיד נשפך הרבה כסף בלי שתתכנן, צריך גב חזק בשביל להתעסק בדברים האלה.
מצד שני, מי שלא נופל לא גודל, צריך סייעתא דשמיא.

 

[צמרת]

בס"ד
קודם כל כמובן שבעסק זה יותר מבכל עסק צריך הרבה סייעתא דשמיא והרבה...
בדרך כלל מציאות לא נמצאות במשרדי תווך משתי סיבות
1 או שהם מעלים את המחיר ומרויחים את ההפרש
לדוגמא דירה בבני ברק ששויה הוא 550.000 הם מוצאים אותה ב 400.000 ומוכרים לך ב 545.000 ואתה אפילו לא יודע שהמשכנתא שלך אצל המתווך! מכר שלי נפל בעסקה כזו שהמתווך הרוויח עליו 200.000 לאחר הבטחות שהוא לא מרוויח מהצד שלו כלום....
2 כיון שלמתווכים המצליחים ברובם הגדול לא חסר כסף
וכמובן כשיש מציאה(מוכר תמים וכו ) הם מתנפלים עליה בעצמם.הרי הם סוחרים יותר מכולנו אלא אם יש להם לקוח
המתאים לאפשרות הקודמת ואז זה יותר בקלות וללא מס שבח מכירה קנייה וכדו ולפעמים בלי מס כלל והעיקר הרבה כסף ובמהירות!!!
לכן המסקנה שצריכה להיות לדעתי ומנסיון שלי
למי שיש כח לחפש מציאות בעצמו ע"י חברים או לעבור מבנין לבנין ולחפש שלט למכירה ולנסות שוב ושוב וכמובן
להתפלל ולבקש ברכה ועיצה מגדולי הדור אז בעזרת השם
יש סיכוי...
נ.ב.
לא לשכח לחשבן מס קנייה ומכירה ובעיקר מס שבח על ההפרש שבין קניית הדירה למכירתה (מס מאד גבוה)בעיקר אם רוב דירה נקנתה מהון עצמי ולא מהלוואות בנקאיות או שזה דירה שניה ומעלה שהוא מוכר
האפשרות היחידה להפטר ממס שבח זה במכירת דירה ראשונה שרובה נקנתה מהלוואות מוכחות או בדירה שנייה
כשהיא היחידה בבעלותך עכשיו ורק לאחר 4 שנים מיום קנייתה. וכן לחשבן הוצאות עורכי דין והרבה כאב ראש...

בנוסף אם הדירה המוצעת היא ירושה אפי שלכאורה לא צריך להיות בעיות כגון שכל היורשים חתומים אל תאמינו אף פעם לעורך דין כשהוא מבטיח חודש חודשיים הלוואי שנה ...

ובנושא של קניית דירה שלא במרכז לא ממליץ אלא למי שהולך בעצמו לגור שם או שמחתן ילדים שהם יגורו שם.
לשכירות הרבה פעמים לא שווה את המאמץ ובודאי כשאינך גר שם ומכיר היטב כל אזור ומעלותיו ובהישג יד לשוכרים...

בפרויקטים על הנייר יש קבלנים (בבני ברק ודאי)שבסדרתיות מצליחם להונות פעם אחרי פעם בצורות מתוחכמות ולא מחייבות בדירות ללא טאבו עים הרבה חריגות או שותפים על אותו שטח ואזכיר כאן את חלקם ברחוב סוקולוב (כשני בנינים כמדומני). ברחוב החלוצים. בקרית הרצוג בנחלת סירוקה כמה בנינים גדולים...
ועד היד נטויה במרבית השכונות בבני ברק.
והקבלנים עים זקן ופאות בדיוק כמו שלך ושלי והם דווקא מחסידות חשובה עם הרבה המלצות והרבה יראת שמיים...????

מקווה שלא הלאתי אתכם באריכות יתר אבל מכיוון שיש כאן הרבה מתענינים (כמוני לשעבר)העלתי את דעתי מנסיוני האישי וב"ה דווקא הצלחתי .. אשמח לחוות את דעתי לכל עזרה בנושא. כמובן שמותר לכל אחד לחלוק עלי בעיקר מתווכים..
ודרך אגב באמת את מי אני מיחצן

? אשמח לדעת...

בעלה של צמרת

 

[צמרת]

בס"ד
שכחתי לציין בנושא היעוץ עם מתווך לאחר שנניח מצאת מציאה
מעשה כואב ששמעתי על אברך ירא שמיים שצבר כסף מפיתו כדי לחתן את ילדיו אך הכסף שהצתבר בידו הגיע בקושי לחצי משווי דירה. חבר נאמן שלו חיפש ומצא מציאה חנות (באזור ר טרפון -ר עקיבא כמדומנ&#1497למכירה במחיר שהיה בידו מציאה של ממש בין בשביל שכירות בין בשביל מכירה ביותר. האברך הנ"ל שהיה קצת תמים הלך להיועץ במשרד תיווך לדעת האם שווה או לא. התשובה היתה חד משמעית לא שווה זה עיסקה כושלת!!
למפרע התברר שהמתווך הלך ורכש לעצמו ומכרה מיד בכמעט כפול...!! על חשבון אברך מסכן.
כך שמעתי לפני כחצי שנה באים למשהוא ידוע בידיעה ברורה אחרת שיתקן אותי... משמועות א"א לחיות.

 

[חץ וקשת]

נו...
איפה שמות?

 

[מנחם מנדל]

תודה מעוצק הלב

תודה מיוחדת מעומק הלב נתונה בזאת לכותב היקר תחת השם 'צמרת' על סיפוריו המאלפים ממש לקרוא ולא להאמין והכל כתוב וערוך בטעם ממש -שפתיים ישק- (מעניין שהיית מעורב בכל מיני סיפורים, פה חבר שלו... ושם ידיד שלו... חוץ מזה אין לך עוד ידידים?)


דבר אחד תמיד צריך לזכור,
בלי סיכון אין סיכוי.

 

[צמרת]

נו...
איפה שמות?

חץ וקשת
בטעות לחצתי על תודה במקום לעבור לעמוד אחר.
בכל מקרה יש דברים שרק מי שצריך אותם באמת כדאי שידע אותם ואת זה לא קשה לברר. העיקר לדעת שיש מה לחשוש וצריך לברר....
אבל מכאן ועד כדי לפרסם שמות כאן בפורום הדרך רחוקה...

 

[cmyk]

דבר אחד תמיד צריך לזכור,בלי סיכון אין סיכוי.

תכל'ס, מה יש לך להציע? אני דרוך מהרגע שראיתי את ההודעות שלך בנושא - - -

 

[תוסס]

cmyk

מה לך נרדם פה,
בפורום שיווק הגיע כוכב חדש 'קודינובר', יותר מעניין...

תסביר לו מה זה שיווק רב שכבתי...

 

[אברימי]

בדרך כלל מציאות לא נמצאות במשרדי תווך משתי סיבות
1 או שהם מעלים את המחיר ומרויחים את ההפרש
לדוגמא דירה בבני ברק ששויה הוא 550.000 הם מוצאים אותה ב 400.000 ומוכרים לך ב 545.000 ואתה אפילו לא יודע שהמשכנתא שלך אצל המתווך!
אולי תלמד אותי איך בדיוק עושים את זה?
2 כיון שלמתווכים המצליחים ברובם הגדול לא חסר כסף אינשאללה.
לא לשכח לחשבן מס קנייה ומכירה ובעיקר מס שבח על ההפרש שבין קניית הדירה למכירתה (מס מאד גבוה)בעיקר אם רוב דירה נקנתה מהון עצמי ולא מהלוואות בנקאיות או שזה דירה שניה ומעלה שהוא מוכר
האפשרות היחידה להפטר ממס שבח זה במכירת דירה ראשונה שרובה נקנתה מהלוואות מוכחות או בדירה שנייה
כשהיא היחידה בבעלותך עכשיו ורק לאחר 4 שנים מיום קנייתה. וכן לחשבן הוצאות עורכי דין והרבה כאב ראש...
סליחה על ההערה - חבל להלעיט את המשתמשים המכובדים כאן בדברי הבאי ושטות.
בנוסף אם הדירה המוצעת היא ירושה אפי שלכאורה לא צריך להיות בעיות כגון שכל היורשים חתומים אל תאמינו אף פעם לעורך דין כשהוא מבטיח חודש חודשיים הלוואי שנה ...
אל תאמינו לאף אחד... בכלום...
ובנושא של קניית דירה שלא במרכז לא ממליץ אלא למי שהולך בעצמו לגור שם או שמחתן ילדים שהם יגורו שם.
לשכירות הרבה פעמים לא שווה את המאמץ ובודאי כשאינך גר שם ומכיר היטב כל אזור ומעלותיו ובהישג יד לשוכרים...
מסכים. (לשם שינוי..)
בפרויקטים על הנייר יש קבלנים (בבני ברק ודאי)שבסדרתיות מצליחם להונות פעם אחרי פעם בצורות מתוחכמות ולא מחייבות בדירות ללא טאבו עים הרבה חריגות או שותפים על אותו שטח ואזכיר כאן את חלקם ברחוב סוקולוב (כשני בנינים כמדומני). ברחוב החלוצים. בקרית הרצוג בנחלת סירוקה כמה בנינים גדולים...
ועד היד נטויה במרבית השכונות בבני ברק.
והקבלנים עם זקן ופאות בדיוק כמו שלך ושלי והם דווקא מחסידות חשובה עם הרבה המלצות והרבה יראת שמיים...????
הזקן, הפאות, החסידות וההמלצות לא רלוונטיות. יראת שמים דווקא כן.
בעלה של צמרת

מתווכים בעיקר של השקעות הם לעיתים ציבור שקרן וגנב, צריך להזהר מהם, מהמלצותיהם ובמיוחד ממליציהם.
כמובן לא לסמוך על אורך הזקן של המתווך.
בהצלחה

כמו בכל משלח יד, גם בקרב העוסקים בתיווך ישנם כאלה שאינם הגונים. מסכים.

יש באמת הרבה מתווכים שמפילים לקוחות תמימים. אברכים שלא יודעים בין ימינם לשמאלם, רוצים קצת לעשות 'השתדלות', והמתווך מפיל אותו עם איזה דירה דפוקה שאוכלים אתה הרבה קש, העיקר שהוא יקבל עמלה.
מצד שני רוב המתווכים לא כאלה. צריך לברר על מישהו עם מוניטין שעובד הרבה זמן ויש לו לקוחות מרוצים.

כנ"ל.

כעת נגעת בנקודה הכי חשובה, כמובן בלי להכליל ישנם מתווכים [יותר נכון לכנות אותם 'משדלים'] שהם בגדר 'אינשי דלא מעלי', כבר נוכחנו לראות שאנשים תמימים ואף שנונים נפלו לעוקצים מתוחכמים, ולכן עדיף תמיד להתייעץ עם אנשים ישרים ונבונים לפני כל עסקה!

כנ"ל.

בס"ד
שכחתי לציין בנושא היעוץ עם מתווך לאחר שנניח מצאת מציאה
מעשה כואב ששמעתי על אברך ירא שמיים שצבר כסף מפיתו כדי לחתן את ילדיו אך הכסף שהצתבר בידו הגיע בקושי לחצי משווי דירה. חבר נאמן שלו חיפש ומצא מציאה חנות (באזור ר טרפון -ר עקיבא כמדומני)למכירה במחיר שהיה בידו מציאה של ממש בין בשביל שכירות בין בשביל מכירה ביותר. האברך הנ"ל שהיה קצת תמים הלך להיועץ במשרד תיווך לדעת האם שווה או לא. התשובה היתה חד משמעית לא שווה זה עיסקה כושלת!!
למפרע התברר שהמתווך הלך ורכש לעצמו ומכרה מיד בכמעט כפול...!! על חשבון אברך מסכן.
כך שמעתי לפני כחצי שנה באים למשהוא ידוע בידיעה ברורה אחרת שיתקן אותי... .

כנ"ל.
בהודעה הבאה כמה כללים לבחירת מתווך/ סוכנות נדל"ן.
תודה על הסבלנות, אברימי דיקמן.

 

[תוסס]

אבריימי
התחלנו לחלטר מהצד?

 

[אברימי]

כמה כללים שיעזרו לכם לבחור מתווך / סוכנות נדל"ן.
אמינות. בררו אצל מישהו מקומי על נאמנותו של המתווך. אל תסתפקו בממליצים שהמתווך עצמו שלח אליהם. נסו למצוא מישהו שכבר עסק עם המתווך בעבר. בדרך כלל "המתווכים" הידועים לשמצה - "באים ונעלמים" היינו עוסקים במקצוע הזה באופן זמני, בדיוק כפי שבכל מקצוע אחר הבלתי הגונים מתוזזים מהר החוצה. נסו להגיע למתווך שכבר פועל בשוק הרבה זמן.
רצינות. משרד מסודר, עם טלפון נייח הם סימן לרצינות. כנ"ל גם רשיון עסק, רשיון לתיווך נדל"ן ממשרד המשפטים, חשבוניות מס, וחשיפת שם המתווך המלא בטופס ההזמנה.
שירות. מתווך אמור לתת את השירות המלא, קרי, לערוך שיחה מעמיקה עם הלקוח לאפיון הצרכים, היכולות וההעדפות, לאחר מכן לנסות להתאים לו את מבוקשו ממאגר הנדל"ן המצוי ברשותו, וללוות אותו גם לאחר גמר העסקה אצל עורך הדין. חובה על המתווך לזכור כי רכישת נדל"ן היא העסקה הגדולה ביותר שאנשים עורכים במהלך חייהם, ולהתייחס אליה בהתאם וברגישות הראויה.
מקצועיות. מתווך מקצועי אמור לשלוט היטב במחירי הדירות באיזור בו הוא פועל, במיקומים, באוכלוסיה, בטיב הבניה וגילה, וכן בעקרונות המיסוי במקרקעין, בעקרונות המשכנתאות, בעיצוב פנים, בבניה ושיפוצים ועוד. אם אתם חשים שהמתווך שלכם אינו בקי באלה, זה הזמן להיפרד.
בדרך כלל "המתווכים" ש"עושים מכות" יש להם דירה או שתיים, שעליה הם מתכננים את המכה, אין להם משרד מסודר, יש להם רק טלפון נייד, הזהות שלהם עלומה, הם מלחיצים ומרמים (קל מאד לזהות רמאויות, אפשר לשאול ישירות את המוכר כמה כסף הוא רוצה עבור הנכס, ולא להסתפק בדברי המתווך..)
שיהיה בהצלחה לכולם.
אברימי דיקמן - תיווך דיקמן
ביתר עילית
02-5800-555

 

[א.ישראל]

cmyk

מה לך נרדם פה,
בפורום שיווק הגיע כוכב חדש 'קודינובר', יותר מעניין...

תסביר לו מה זה שיווק רב שכבתי...

אני מגיב בהקשר לנכתב אף שזה סטייה מנושא האשכול:
פעם מישהו ניסה להציע לי "שיווק רשתי". [לא הסביר אלא ביקש להפגש]
אמרתי לו שאת הנוכלות של הפירמידות אני מכיר כבר.
אמר לי שזה משהו אחר ובוא ניפגש.
הוא לא הודה על האמת עד שמצאתי בויקיפדיה ששיווק רשתי היינו הפירמידות...

 

[מאן דאמר]

בדרך כלל מציאות לא נמצאות במשרדי תווך משתי סיבות
1 או שהם מעלים את המחיר ומרויחים את ההפרש
לדוגמא דירה בבני ברק ששויה הוא 550.000 הם מוצאים אותה ב 400.000 ומוכרים לך ב 545.000 ואתה אפילו לא יודע שהמשכנתא שלך אצל המתווך!
אולי תלמד אותי איך בדיוק עושים את זה?


אתה עושה רושם של מתווך מאד מאד ישר! אתה אפילו לא יודע איך עושים את זה?
זו שיטה ידועה מאד של מתווכים, אפשר לעשות את זה בשתי דרכים. או שהכל עובד דרך המתווך, הוא מציע ללקוח לעשות לו את כל השירות בשבילו, רק יתן לו ייפוי כח, והוא מספר לו שהדירה עולה 20,000$ יותר מהמחיר האמיתי, הכל עובר דרך חשבון הבנק של המתווך, וההפרש נשאר אצלו בכיס.
דרך שניה היא יותר פשוטה, אבל צריך שיתוף פעולה עם המוכר. אתה אומר למוכר, אתה רצית למכור ב70,000$? בא נעשה עסק, אתה מוכר לו את הדירה ב90,000$, ואת ההפרש אתה מביא לי.
יש הרבה מוכרים שיסכימו לעשות את זה.

הדברים ידועים, יש עשרות סיפורים על מתווכים שעשו ככה, ובאמת צברו הון רב בתקופה קצרה.

מיותר לציין שכל הנ"ל אסור על פי דין תורה, ולהבדיל על פי החוק.