יוקר המחיה + מחירי הדיור

[yudit10]

ושוב, אני מדגישה הדוגמה באה להסביר את נושא ההשקעה בדירה!
אבל מבחינת דירת מגורים ראשונה, ברור שזה שונה.

במחילה, אבל בהודעה שלך כאן השווית לדירת מגורים ראשונה.

אז כמו שנכתב כבר, אין ריבית דריבית בדירות.
ולעניין מחירי השכירויות, כבר נכתב, שזה ממש לא עולה באותו קצב, וגם אם כן, תתחילי לחשב זאת ממחיר של 3200 ש"ח שכירות.

ביחס לדירה במודיעין עילית מחיר השכירות הוא 3,200, כך שמה שאמרתי ביחס לדבריה מדוייק להפליא
מעבר לזה דירת 4 חד׳ חדשה ניתן לשכור ב4,000 ₪ לחודש.
אלו נתונים מהחיפושים שלי אחרי דירה להשכרה אלו ההצעות שהיו לי בחודשיים האחרונים.
אז תעדכני את הנוסחה שלך (אם נותרה לך אנרגיה)

דברתי על בית שמש ולא על מודיעין עילית
יתכן שבכל מקום זה שונה.

 

[yudit10]

קודם כל, כשלוקחים משכנתא ל20 שנה של 700,000 ש"ח, אין מצב בעולם שההחזר יהיה פחות מ 950,000 - 980,000 ש"ח, שזה בריביות הכי טובות בשוק, וכמובן שצריך להוסיף גם את הביטוח משכנתא, שזה עוד כמה עשרות אלפי ש"ח במשך השנים.
דבר נוסף, התוספת של ה 150,000 ש"ח לשיפוץ, מאיפה? כמובן משכנתא, אז תוסיפי ריביות עוד כמה עשרות אלפי ש"ח, ותגדלי את ההחזר החודשי.
נתון נוסף שאני יכולה להוסיף לך, שבמקרה של הקניית דירה, ההשקעה היא עם מינוף, כי לקחו משכנתא, ואם תבדקי מה יהיה בשוק ההון עם מינוף אפי' קטן יותר, תגיעי להבדלים עצומים, בין השקעה שמניבה 7% לשנה בממוצע רב שנתי, [עם ריבית דריבית] לבין ההשקעה בדירה שמניבה 2% לשנה בממוצע רב שנתי.

המינוף בקניית דירה זה המשכנתא, כשמי כשם את הכסף שלו בשוק ההון, צריך בינתיים לשלם את הכסף על השכירות,
והוא לא בדיוק יכול למנף את הכסף

 

[yudit10]

בנוסף אין שום טעם לחשב עליית ערך דירה ברבית דרבית כי אין שם רבית דרבית
אין רבית שמצטרפת לקרן ומניבה אף היא רבית

ראשית,
בהתחלה הבאתי עליה של 40% ב-20 שנה, בלי ריבית דריבית
וגם אז הנתון המשתקף הוא הפרש זעום של פחות מ50 אלף ש"ח ל-20 שנה.

שנית, אולי תסביר להם אין ריבית דריבית בדירה?
בכל מקום שיש עלית מחירים של מוצר יש ריבית דריבית.
גם אם נניח שבדירות יש עליה של 20% כל עשר שנים, וזה לא מתבטא ב-2% כל שנה,
עדיין העליה של 20% בעשור השני, חייב להיות על בסיס המחיר בתחילת העשור השני
ולא יכול להיות על בסיס המחיר ההתחלתי.

 

[מקצועי בלבד]

במחילה, אבל בהודעה שלך כאן השווית לדירת מגורים ראשונה.

במפורש כתבתי בהודעה השנייה שלי מיד אח"כ, שדירה למגורים זה שונה.
וממש לא התכוונתי לכתוב שם בנושא דירה למגורים.
הבאתי רק דוגמה שהשכירות משלמת את המשכנתא, כי זה אותו תשלום בחודשי.

 

[yudit10]

דבר נוסף, התוספת של ה 150,000 ש"ח לשיפוץ, מאיפה? כמובן משכנתא, אז תוסיפי ריביות עוד כמה עשרות אלפי ש"ח, ותגדלי את ההחזר החודשי.

למה?
הם משפחה חסכנית, שחסכו את הכסף מדמי השכירות של אלה שהחליטו להשקיע בשוק ההון.
הם החליטו לשים בצד מלכתחילה כל חודש 500 ש"ח, השקיעו בקופת גמל מתאימה
וכשהיו צריכים היה להם את הכסף בצד

 

[yudit10]

במפורש כתבתי בהודעה השנייה שלי מיד אח"כ, שדירה למגורים זה שונה.

סליחה אבל לא שמתי לב.
מההודעה שלך היה נראה שאת ממש ממליצה לשים בשוק ההון במקום דירה ראשונה
וזו עיצה לא כ"כ זהירה

 

[yudit10]

מעבר לכך מחירי השכירות למיטב ידיעתי אינם עולים ביחס ישיר לעליית מחיר הדירה.

כנראה שזה מאוד תלוי במקומות שונים בארץ
ולכן חובה לעשות ש"ב לפני שנכנסים לענין.
מידיעה שלי בירושלים ובבית שמש יש הרבה משכירים שמעדכנים את מחירי השכירות אחת לשנתיים.
לפעמים זה נראה 'רק' תוספת של 200 ש"ח, אבל בסוף זה מצטבר.
כמו"כ אכן בד"כ כשנמצאים בדירה מסוימת, קשה לבעל הבית להקפיץ את השכר בהרבה
אבל כשצריכים לצאת מהדירה, ולהכנס לדירה אחרת
שם מוצאים הרבה קפיצה משמעותית.

 

[מקצועי בלבד]

המינוף בקניית דירה זה המשכנתא, כשמי כשם את הכסף שלו בשוק ההון, צריך בינתיים לשלם את הכסף על השכירות,
והוא לא בדיוק יכול למנף את הכסף

וודאי שהוא יכול, מהכסף שהוא מרוויח מהמינוף, הוא מחזיר את ההלוואה.

 

[yudit10]

וודאי שהוא יכול, מהכסף שהוא מרוויח מהמינוף, הוא מחזיר את ההלוואה.

אבל את הכסף הוא הרי לא מקבל עכשיו בחודשי
אלא עוד 20 שנה...

 

[מקצועי בלבד]

אבל את הכסף הוא הרי לא מקבל עכשיו בחודשי
אלא עוד 20 שנה...

תלוי באיזה השקעה.
בשוק ההון אפשר להוציא מתי שרוצים. [ויש השקעות שמתאימות לטווחים יותר קצרים]
בנדל"ן מסחרי או בחו"ל מקבלים כל חודש או כל רבעון.

 

[yudit10]

תלוי באיזה השקעה.
בשוק ההון אפשר להוציא מתי שרוצים. [ויש השקעות שמתאימות לטווחים יותר קצרים]
בנדל"ן מסחרי או בחו"ל מקבלים כל חודש או כל רבעון.

נשמח לקבל רעיונות להשקעות לטווח קצר
בינתיים דברת על שוק ההון כאופציה למשהו ארוך טווח.
בכל מקרה, שאר המינופים שהזכרת, אפשר לעשות גם עם הדירה.
כל זמן שהשכירות עולה +- כמו משכנתא, אזי כל תוספת זה בדיוק אותו דבר בקניה / בהשקעה

 

[מקצועי בלבד]

בכל מקרה, שאר המינופים שהזכרת, אפשר לעשות גם עם הדירה.
כל זמן שהשכירות עולה +- כמו משכנתא, אזי כל תוספת זה בדיוק אותו דבר בקניה / בהשקעה

בדירה את עושה מינוף, את לוקחת הלוואה של 700,000 ש"ח על קרן של 600,000 ש"ח
אותו דבר ניתן לעשות בהשקעות אחרות, על הון של 600,000 ש"ח ניתן לקבל הלוואה גדולה, ואז להרוויח גם על הסכום הזה, ומהרווח שמרוויחים עליו, מחזירים את ההלוואה.

כשבדירה ניתן לקחת עוד הלוואה, אז גם בהשקעות אחרות ניתן לקחת עוד הלוואה.

 

[מקצועי בלבד]

נשמח לקבל רעיונות להשקעות לטווח קצר
בינתיים דברת על שוק ההון כאופציה למשהו ארוך טווח.

יש מלא אופציות למי שבאמת מחפש ורוצה לדעת.
אבל עדיף להרחיב באשכול שמיועד לכך.

 

[בעצם...]

במחילה, אבל בהודעה שלך כאן השווית לדירת מגורים ראשונה.


דברתי על בית שמש ולא על מודיעין עילית
יתכן שבכל מקום זה שונה.

אבל ציטטת את @מקצועי בלבד שדיברה על מודיעין עילית אז...

 

[Deleted member 64624]

בדירה את עושה מינוף, את לוקחת הלוואה של 700,000 ש"ח על קרן של 600,000 ש"ח
אותו דבר ניתן לעשות בהשקעות אחרות, על הון של 600,000 ש"ח ניתן לקבל הלוואה גדולה, ואז להרוויח גם על הסכום הזה, ומהרווח שמרוויחים עליו, מחזירים את ההלוואה.

כשבדירה ניתן לקחת עוד הלוואה, אז גם בהשקעות אחרות ניתן לקחת עוד הלוואה.

לא מדויק,
בהלוואה לכל מטרה הבנק לא ישוש להביא לי 700,000 ואם זה יקרה זה יהיה בריבית יקרה שתהיה דומה לתשואה או יותר ממנה
הסיבה שדווקא בנדלן קיים מינוף גבוה כי נדלן אפשר לשעבד

אבל חשוב לשים לב שהתשואה בנדלן כהיום חופפת לריבית ככה שכמעט ולא מתקיים מינוף מלבד בדירות מחולקות ששם ההשקעה הופכת להיות לא סולידית

אגב,קופת גמל אפשר לשעבד ולקבל כנגדה הלוואה בריבית נמוכה עד שיעור של 80% משווי הקופה
לדוגמא הכנסתי לקופת גמל 200,000 וקיבלתי הלוואה של 160,000 בריבית של 2
אחוז והקופת גמל השיגה %8 בשנה בשקלול המינוף הרווח עולה ל 12 אחוז בשנה !

 

[בעצם...]

ראשית,
בהתחלה הבאתי עליה של 40% ב-20 שנה, בלי ריבית דריבית
וגם אז הנתון המשתקף הוא הפרש זעום של פחות מ50 אלף ש"ח ל-20 שנה.

שנית, אולי תסביר להם אין ריבית דריבית בדירה?
בכל מקום שיש עלית מחירים של מוצר יש ריבית דריבית.
גם אם נניח שבדירות יש עליה של 20% כל עשר שנים, וזה לא מתבטא ב-2% כל שנה,
עדיין העליה של 20% בעשור השני, חייב להיות על בסיס המחיר בתחילת העשור השני
ולא יכול להיות על בסיס המחיר ההתחלתי.

באיזה נקודת זמן את עוברת לחשב ביחס למחיר השני
בתחילת 2009 דירה שוה 100,000₪ ובסוף 2009 היא שוה 110,000 אז זה לא עליה של 10% כי אחרי חצי שנה היא הייתה שוה 105 אז היתה עליה של 5% ובסוף השנה היא שוה 110 אז זה פחות מ 5% כי מודדים ביחס לשווי שאחרי העליה, רבית דרבית...
או שאולי נעצור כל חודש...

רבית דרבית הכוונה שהרווחים מצטרפים לקרן אם לדוגמא רווחי השכירות היו מצטרפים לקרן אז את צודקת אבל הם לא.
בשוק ההון לעומת זאת השקעת בהתחלה 100,000 אחרי חודש הרווחת 2000 מכאן ואילך אחוזי התשואה שלך הם לפי השקעה של 102

 

[מקצועי בלבד]

בהלוואה לכל מטרה הבנק לא ישוש להביא לי 700,000 ואם זה יקרה זה יהיה בריבית יקרה שתהיה דומה לתשואה או יותר ממנה
הסיבה שדווקא בנדלן קיים מינוף גבוה כי נדלן אפשר לשעבד

מי דיבר על מינוף מהבנק?
אחד האפשרויות לעשות מינוף, זה לדוגמה

אגב,קופת גמל אפשר לשעבד ולקבל כנגדה הלוואה בריבית נמוכה עד שיעור של 80% משווי הקופה
לדוגמא הכנסתי לקופת גמל 200,000 וקיבלתי הלוואה של 160,000 בריבית של 2
אחוז והקופת גמל השיגה %8 בשנה בשקלול המינוף הרווח עולה ל 12 אחוז בשנה !

ואפשר גם בריביות יותר נמוכות.

 

[yudit10]

באיזה נקודת זמן את עוברת לחשב ביחס למחיר השני
בתחילת 2009 דירה שוה 100,000₪ ובסוף 2009 היא שוה 110,000 אז זה לא עליה של 10% כי אחרי חצי שנה היא הייתה שוה 105 אז היתה עליה של 5% ובסוף השנה היא שוה 110 אז זה פחות מ 5% כי מודדים ביחס לשווי שאחרי העליה, רבית דרבית...
או שאולי נעצור כל חודש...

רבית דרבית הכוונה שהרווחים מצטרפים לקרן אם לדוגמא רווחי השכירות היו מצטרפים לקרן אז את צודקת אבל הם לא.
בשוק ההון לעומת זאת השקעת בהתחלה 100,000 אחרי חודש הרווחת 2000 מכאן ואילך אחוזי התשואה שלך הם לפי השקעה של 102

הבנתי אבל בנדל"ן הרווח הוא מלכתחילה על 200%

 

[בעצם...]

הבנתי אבל בנדל"ן הרווח הוא מלכתחילה על 200%

בגלל המשכנתא?

 

[yudit10]

אבל ציטטת את @מקצועי בלבד שדיברה על מודיעין עילית אז...

לפי מה שנראה לי מודיעין עילית היא היוצאת מן הכלל
וגם בה רק דירות 3 חדרים.
כי דירת 4 חדרים, אתה בעצמך ציינת שעולה 4000 ש"ח בחודש
ומכיוון שלקנות דירת 4 חדרים עולה 1550000-160000, 4000 ש"ח זה לפחות 3% בשנה.
המחיר של 3200 ש"ח זה פחות מ-3% בשנה וזה נתון מוזר
במיוחד כשיחידות 30 מ"ר מושכרות ב2000-2500 ש"ח
ככל הנראה זה יתעדכן בעתיד
(יתכן שכרגע נוצר עודף היצע של דירות 3 חדרים)