יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[הון ובית]

אני מדבר על זכאות אז נשמע לי משתלם לקחת זכאות על חלק בהנחה שהכי מתאים לחלק הזה הוא ריבית קבועה
כיון שהריבית קבועה בזכאות זה נדמה לי 0.5 אחוז פחות ופלוס זה שאין עמלת פירעון מוקדם וקנס משכנתא והיוון

והיא נותנת הנחה גם על שאר מסלולי המשכנתא - בתור הלוואות משלימות.
אם באופן רגיל ההנחה היא: 20% אחרי 3 שנים, ו30% אחרי 5, בהלוואה משלימה - אחרי שנה 10%, שנתיים 20%, 3 שנים 30%, 4 שנים ומעלה 40%. וללא תלות בסכום של הזכאות שנלקח.

 

[yael1199]

לוקחים את הריבית הממוצעת של היום על אותה יתרת זמן שנותרה למשכנתא [עמודות של 5 שנים, מצו"ב הקובץ], ובמידה ויש הפרש ריבית בין מה שלקחנו לבין הממוצע היום, את ההפרש מכפילים ביתרת הזמן, ואת זה משלמים.
לדוגמא: אם לקחנו הלוואה כשהריבית הייתה 4% ל30 שנה, והחזרנו אחרי 8 שנים, אזי אנחנו בעמודה של 'מעל 20 ועד 25 שנה', נניח שהריבית היום בעמודה זו 3.5% [זה מה שהבנק יכול למכור את אותה הלוואה כיום], יצא שיש לנו הפרש של חצי אחוז, על פני תקופה של 22 שנה, כפול יתרת הקרן = זו העמלה.

לא בדיוק הבנתי מאה אחוז..
אם למשל אני לוקחת קבוע צמוד בריבית של 3% ובפועל הממוצע של היום זה 2.2 שזה הפרש של 0.8
וכשאני פורעת זה עדיין בממוצע של 2.2 (ועדיין באותו טווח שנים) איך העמלה/ קנס יהיה?
וסתם שאלה זה משנה אם פורעים חלק מהסכום או כל הסכום?

 

[ביזנס מן]

והיא נותנת הנחה גם על שאר מסלולי המשכנתא - בתור הלוואות משלימות.
אם באופן רגיל ההנחה היא: 20% אחרי 3 שנים, ו30% אחרי 5, בהלוואה משלימה - אחרי שנה 10%, שנתיים 20%, 3 שנים 30%, 4 שנים ומעלה 40%. וללא תלות בסכום של הזכאות שנלקח.

נו אז זה נשמע מצויין אתה אומר שלא תמיד (אני מדבר על שליש קבועה)

 

[אספמיה]

השאלה מה תרוויח אם תקח ותפרע.
אם תפרע באופן שישאיר אותך עם משכנתא זולה יותר - הכוונה תפרע את אחד החלקים היקרים יותר (בלי עמלת פירעון), אז כדאי.

יש הבדל גדול אם אני אקח את השישים ויפרע חלק יקר או שאני ישאיר את המצב ככה בלי לקחת את השישים וזה ירד מהתמהיל של הפריים

 

[ביזנס מן]

לא בדיוק הבנתי מאה אחוז..
אם למשל אני לוקחת קבוע צמוד בריבית של 3% ובפועל הממוצע של היום זה 2.2 שזה הפרש של 0.8
וכשאני פורעת זה עדיין בממוצע של 2.2 (ועדיין באותו טווח שנים) איך העמלה/ קנס יהיה?
וסתם שאלה זה משנה אם פורעים חלק מהסכום או כל הסכום?

תיראי החישוב הוא כזה וזה לא מדוייק

הפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)
כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק.
בדוגמא שהזכרנו למעלה זה יהיה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 75,000 ₪
מסכום זה יש להוריד של 20% הנחה (עליה צריך להסביר בנפרד) והסכום הנכון יהיה 60,000 ש"ח
עכשיו אתם מבינים למה הנושא הזה כאוב להרבה מלוקחי המשכנתא ועכשיו אתם מבינים על העמלה הזו כי היא הגדולה והחשובה ביותר כל העמלות ה"די זניחות" שהזכרנו כאן למעלה.
מי שירצה לחשב את הסכום המדויק יוכל לעשות זאת באמצעות המחשבון של בנק ישראל
סתם הערה כשזה הפוך שאתם לקחתם ריבית בזול והיום זה יקר אתם לא תקבלו את ההפרש לכיסכם אלא הבנק יהנה עמו

 

[הון ובית]

נו אז זה נשמע מצויין אתה אומר שלא תמיד (אני מדבר על שליש קבועה)

לא תמיד זה כדאי לקחת לגמרי, כי זה מוריד לבנק את המרווח, וגם הריבית לפעמים יותר גבוהה ממה שניתן לקבל לא בזכאות.
חייבים תמיד לבדוק ולהשוות.

 

[הון ובית]

לא בדיוק הבנתי מאה אחוז..
אם למשל אני לוקחת קבוע צמוד בריבית של 3% ובפועל הממוצע של היום זה 2.2 שזה הפרש של 0.8
וכשאני פורעת זה עדיין בממוצע של 2.2 (ועדיין באותו טווח שנים) איך העמלה/ קנס יהיה?
וסתם שאלה זה משנה אם פורעים חלק מהסכום או כל הסכום?

0.8% * יתרת השנים (זה הרי ריבית שנתית) * הסכום שתפרעו מוקדם - הנחת עמלת פירעון [אחרי 3 שנים 20% הנחה, ואחרי 5 שנים 30% הנחה] = עמלת היוון.
אם מוציאים דו"ח יתרות סילוק מסודר מהבנק, הכל נמצא שם כבר מפורט וברור.

 

[שקדנות]

ברמת העיקרון, בודאי ששייך.
השאלה למה בחרתם 2/3 פריים, מתכוונים למחזר בקרוב מאד?? נכס להשקעה כזה?
או סתם כי מותר היום כ"כ הרבה פריים?
בכ"מ, כדי לבחון מה שייך וכדאי, צריך גם לדעת מה יכולת ההחזר שלכם, ומה חוסנכם הכלכלי בכללי.

למעשה ב2/3 פריים ההחזר נמוך יותר בחדשי. והבנתי שאם ישתנה תמיד יהיה אפשר לברוח, לכן הלכתי על זה.
לא כדאי?
לקיחת המשכנתא היא לצורך שיפוץ, ויש השקעה בזה בבניית יחידה, כך שזה נותן אפשרויות מבחינת יכולת ההחזר.
חוסן כלכלי ממוצעעם יכולת הפרשה של איזור ה6K אחרי חישוב השכרת יחידה.
השאלה העיקרית שלי היא אם זה ריביות נמוכות, או שאפשר להוריד.
כמו"כ באמת חשוב לדעת איזה אפיק כדאי לקחת אם זה נכון באמת ש2/3 פריים ושליש קל"צ היא האפשרות המועדפת

 

[הון ובית]

למעשה ב2/3 פריים ההחזר נמוך יותר בחדשי. והבנתי שאם ישתנה תמיד יהיה אפשר לברוח, לכן הלכתי על זה.

1. ההחזר נמוך יותר בחודשי - כיון שהריבית של הפריים נמוכה יותר, וזה נכון ברמת מסלול בוודאי, ולפעמים גם ברמת התמהיל כולו (חייב בדיקה של אופציות אחרות). אבל, זה לא סתם.. אחרת כולם היו לוקחים כמה שיותר פריים, בשביל מה לשלם יקר..?!
אממה.. שהפריים הוא המסלול התנודתי ביותר שיש - ועלול גם להיות המסוכן ביותר שיש. קח בחשבון שאם בנק ישראל יעלה את הפריים (נניח בתור כלי להתמודד עם האינפלציה שהולכת ומרימה ראש, ואגב זה הכלי להתמודדות הזו..) - ב1% בלבד, ההחזר החודשי של כל מה שצמוד לפריים יקפוץ מיידית ב10%!! וללא כל התרעה מוקדמת.
ולכן לגוף השאלה האם זה כדאי, זה תלוי מאד - א', כמה אתם יכולים לספוג עליית החזר חודשי דרסטית. ב', זה תלוי בדר''כ בשאלה - איזה סכום מוצמד לפריים. ג', לאיזה תקופה מדובר, ככל שהתקופה ארוכה יותר, הסיכוי שהפריים יעלה - גבוה יותר, והסיכון שלכם גם הוא גבוה יותר.
לכן מראש שאלתי, אם זה להשקעה, ואקזיט בקרוב..
2. "אם ישתנה תמיד יהיה אפשר לברוח" - ממש לא לבנות על זה!! אני שומע את זה המון, אבל חברים בואו נבין, ישנה קוראלציה (שייכות משפיעה) בין כל סוגי הריביות, ישנה קוראלציה אף כלפי עליית המדד (הזכרתי מקודם), וגם ביחס למה שקורה בעולם (דוגמת הבנק הפדרלי בארה''ב). עכשיו, הבנקים כגופים פינססיים ומשווקי אשראי יודעים על כל זה הרבה יותר טוב וגם הרבה לפנינו, ישנן מחלקות כלכלנים בבנק שאומדים עם יד על הדופק את המצב ולפי''ז מתמחרים ריביות ואשראי.. כשאנחנו נראה את הפריים עולה, זה יהיה כנראה אחרי שהבנקים כבר יעלו מיוזמתם את כל הריביות, ואז לא יהיה לאן לברוח. כי ריבית הקבועות הנמוכה שהכרנו, תהפוך לנחלת ההיסטוריה, בדיוק כמו שיקרה לריבית הפריים שלנו.. המקסימום יהיה לכיוון הצמדה למדד, אבל אז תחכה לנו לועה הפעור של האינפלציה ועליית המדד - הקרן חוזרת אחורה במנהרת הזמן, ועל גבה הריביות..

לקיחת המשכנתא היא לצורך שיפוץ, ויש השקעה בזה בבניית יחידה, כך שזה נותן אפשרויות מבחינת יכולת ההחזר.

זה בהחלט מצויין למנף את הדירה, להכנסה נוספת. אבל:
1. א''כ, כדאי ונכון להצמיד למדד. כיון, שעליית המדד מושפעת המון מעליית מחירי הדיור, ואם המדד עלה - ז''א, שמחירי הדיור עלו, אז גם אם יעלה לכם המדד במשכנתא - השכירות של היחידה תכסה בהתאמה, כך שאתם בעצם מוגנים מהמדד - ע''י המדד עצמו.
2. לא כל בנק מתייחס נכון ליחידה (ישנם בנקים שיפסלו את הבקשה ע''ז), ז''א עד כמה שהיא לא חוקית למשל, הבנקים יעשו הפחתה של השבה למקור. מעבר לזה, כלפיכם היחידה אמנם תניב כסף, אבל כלפי הרוב המוחלט של הבנקים - עד כמה שהיחידה לא חוקית בטאבו, זה לא יוכר כהכנסה, לצרכי החזר משכנתא ויכולות פיננסיות.
- עוד לא דיברנו בכלל האם יש לכם כבר משכנתא על הדירה שלכם, ומה גובה ההכנסות שלכם, ועוד.

לסיכום, אני באופן אישי חושב - שכיון שיש כאן כל מיני היבטים שצריך לקחת נכון כדי שהבנקים יתנו לכם משכנתא, ובריביות טובות ומתאימות עבורכם (30 שנה זה נזק לכשלעצמו), ולמצוא את המקום הנכון (אין הרבה) שיכיר לכם בהכנסה מיחידה, שתיקחו ייעוץ מקצועי, שיכווין אתכם לעשות מה שנכון. גילוי נאות, אני יועץ משכנתאות חבר ב'התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל' ולדעתי יש כאן הרבה מה לסדר בעניין.
בהצלחה רבה מאד!

 

[yael1199]

אנחנו בתהליך משכנתא של דירה בשווי 1.3 בערך
והשמאי רוצה על השמאות 700 שקל, אמרנו לו שיש לנו מסלול זכאות ושמענו שיש בזה הנחה והוא אמר אם ככה אין לי זמן להתעסק בזה אני רק מפסיד, אם אתם רוצים ב-700 בסדר אם לא אז לא
השאלה כמה שמאות אמורה לעלות בגלל הזכאות, זה הפרש משמעותי, שווה לחפש משהו אחר ?

 

[A052]

כמה עולה שמאות דרך הבנק?
שמאות עולה לרוב בין 450 ל 1,200 ש"ח. (עד נכס בעל שווי של 3,999,000 ש"ח)
שמאות במסגרת הלוואת זכאות עולה 269 ש"ח

מקור; שמאות בתהליך משכנתא | שמאי משכנתא ושמאות מוקדמת | פלאנר (pln.co.il)

 

[ביזנס מן]

אנחנו בתהליך משכנתא של דירה בשווי 1.3 בערך
והשמאי רוצה על השמאות 700 שקל, אמרנו לו שיש לנו מסלול זכאות ושמענו שיש בזה הנחה והוא אמר אם ככה אין לי זמן להתעסק בזה אני רק מפסיד, אם אתם רוצים ב-700 בסדר אם לא אז לא
השאלה כמה שמאות אמורה לעלות בגלל הזכאות, זה הפרש משמעותי, שווה לחפש משהו אחר ?

אני מאמין שהבנק נתן רשימה של שמאים (ולא רק שמאי אחד כמו שנתן פעם איזה בנק)
אז אפשר להשוות

 

[שקדנות]

לסיכום, אני באופן אישי חושב - שכיון שיש כאן כל מיני היבטים שצריך לקחת נכון כדי שהבנקים יתנו לכם משכנתא, ובריביות טובות ומתאימות עבורכם (30 שנה זה נזק לכשלעצמו), ולמצוא את המקום הנכון (אין הרבה) שיכיר לכם בהכנסה מיחידה, שתיקחו ייעוץ מקצועי, שיכווין אתכם לעשות מה שנכון. גילוי נאות, אני יועץ משכנתאות חבר ב'התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל' ולדעתי יש כאן הרבה מה לסדר בעניין.
בהצלחה רבה מאד!

ממש תודה על התשובה המפורטת.
רק אבהיר. 1. יש מספיק הכנסות בשביל החזר של 6000 ש"ח ללא התייחסות ליחידה [הנושא הזה שהבנקים לא רואים זו כהכנסה ידוע מכבר]. 2. הצמדה למדד אף שכתבת נימוקים למה כדאי, תכלס אני חשבתי שעדיף כבר קבוע מאחר שהצפי הוא שבודאי יעלה המדד והריבית היא קבועה, אז למה שהבנק ירוויח מהעליה, הרי כשיעלה אני ירויח והבנק ישאר עם הריבית הקבועה הנמוכה. 3. עדיין חסר לי סיכום של העניין. כיצד כדאי כן חלק את המשכנתא, כי בשליש פריים שליש קל"צ שליש משתנה ל"צ יצא לי 50 ש"ח יותר לחודש שזה לא הרבה הפרש. האם עדיף?

 

[yael1199]

יש למישהו מושג מה הריבית היום של הזכאות של המדינה ל-20 שנה ו 15 שנה?

 

[הון ובית]

יש למישהו מושג מה הריבית היום של הזכאות של המדינה ל-20 שנה ו 15 שנה?

15 שנה - 1.49%
20 שנה - 1.79%

 

[הון ובית]

ממש תודה על התשובה המפורטת.
רק אבהיר. 1. יש מספיק הכנסות בשביל החזר של 6000 ש"ח ללא התייחסות ליחידה [הנושא הזה שהבנקים לא רואים זו כהכנסה ידוע מכבר]. 2. הצמדה למדד אף שכתבת נימוקים למה כדאי, תכלס אני חשבתי שעדיף כבר קבוע מאחר שהצפי הוא שבודאי יעלה המדד והריבית היא קבועה, אז למה שהבנק ירוויח מהעליה, הרי כשיעלה אני ירויח והבנק ישאר עם הריבית הקבועה הנמוכה. 3. עדיין חסר לי סיכום של העניין. כיצד כדאי כן חלק את המשכנתא, כי בשליש פריים שליש קל"צ שליש משתנה ל"צ יצא לי 50 ש"ח יותר לחודש שזה לא הרבה הפרש. האם עדיף?

2. זה לא מדוייק, כיון שהריבית הלא צמודה יקרה היום מאד, בפער מאד גבוה, שאתה משלם כבר בהתחלה, עוד לפני שמשהו זז.
3. איבדתי ראש בסיפור.. תפנה אליי לפרטי keseffchacham בג'מייל, ואנסה לבחון שוב במה מדובר.

 

[yael1199]

15 שנה - 1.49%
20 שנה - 1.79%

מה זה לפי משכנתאמן? הוא מדוייק? כי חודש שעבר הוא לא היה מדיוק

 

[הנמצא]

לצורך בירור ראשוני,
דירה בשווי 1,750,000
משכנתא נדרשת 450,000
הכנסות חודשיות 11,000 ש"ח - החזר חודשי עד 2600 ש"ח.
לא ידוע על פירעון מוקדם בשלב מסוים של המשכנתא
אני לא מעודכן במה שקורה כיום בשוק, איזה תמהיל מומלץ היום?
חשבתי על שליש פריים ל25 שנה ו2/3 קלצ ל15 שנה - איזה ריביות אפשר לקבל? בהנחה שדירוג האשראי מושלם?

 

[Panda]

הלוואת בלון לשנתיים על סכום 1.200.00
קיבלתי את שני ההצעות הבאות ועוד לפני מיקוח על הריבית, איך הריביות למי שמעודכן בריביות הנוכחיות

הצעה ראשונה:
2/3 פריים ב 2.1
1/3 קבוע צמוד ב 2.5

הצעה השניה:
2/3 פריים ב 2.1
1/3 קבוע לא צמוד ב 3.5

@היועץ

 

[הון ובית]

מה זה לפי משכנתאמן? הוא מדוייק? כי חודש שעבר הוא לא היה מדיוק

לא. זה לפי סמארט.