כתבה 6 - המשך מיחזורי משכנתאות, למה דווקא עכשיו כולם רצים למחזר?

[הון ובית]

בהמשך לפוסט זה - כתבה 5 - מחזורי משכנתאות - למה דווקא עכשיו, ולמה (כמעט) לכולם כדאי?
הבטחתי איזה גילוי של סוד קטן, אז כך:

בנק ישראל הולך לעקוב מקרוב..
בימים אלה מתפרסם באתרים ועיתונים כלכליים וביניהם דה מרקר - בנק ישראל מתכוון לעקוב מקרוב אחר ההתנהלות של הבנקים, כדי לוודא שהם מגלגלים את הטבה ללקוחות ולא משאירים אותה אצלם. זה יגביר את הלחץ להורדת הריבית המשוקללת ואת הכדאיות של מיחזור הלוואות. בנק ישראל בוחן גם את שיטת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם בהיוועצות עם משרד המשפטים. המטרה היא לוודא שהבנקים לא בולמים את כדאיות המיחזור באמצעות הצבת חסם כמו עמלה גבוהה. ומנגד, להבין עד כמה ניתן להתערב מבחינה משפטית בחוזים קיימים בין הבנקים ללווים. החוזים האלה כוללים אין ספור "אותיות קטנות" בהן הבנקים נאחזים כדי למנוע פגיעה ברווחיותם, והם מהווים לא פעם חסם מעבר תחרותי שקט שמונע את קידום התחרות במערכת הבנקאות.
הטיפול של בנק ישראל בהוזלת המשכנתאות הוא חלק מתוכנית רחבה לסיוע למשקי הבית ולמשק בכלל להתמודד עם השלכות משבר הקורונה. ההוצאה בגין דיור היא הגבוהה בסל ההוצאות של משקי בית רבים וההנחה היא שהקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא תגדיל את ההכנסה הפנויה של משקי הבית, והיא תופנה לצריכה שוטפת שתסייע להתאוששות המשק.
בהקשר לכך - הביאו בגלובס - כי דובר בנק ישראל מסר: ש"הפיקוח על הבנקים הינחה את המערכת הבנקאית להעביר לידיו כל הצעת משכנתא שניתנת ללקוח (ברמת כל הצעה שניתנת ולא רק עסקה שבוצעה), ובימים אלו מנתחים בפיקוח כ-100 אלף הצעות שונות שניתנו מהבנקים ללקוחות בחודשים האחרונים. הפיקוח בוחן האם ועד כמה ההצעות הניתנות במסלול הפריים המורחב משקפות את הטבת הפריים, וימשיך במעקב ההדוק אחר ההתפתחויות בזמן אמת גם בהצעות של מיחזורי המשכנתא, שנכנסו לתוקפן היום".
זאת'ומרת - ש-100,000 הצעות שחלקם כמובן יהיה החל מביטול מגבלת הפריים ב17/01/21 יגיעו לפיקוח על הבנקים, והם כנראה יהיו הצעות לא רעות בכלל.. עכשיו תבינו - שתחת העין הפקוחה והמאיימת הזו, החלה היום הפעימה השנייה. מי יודע, אולי אם תזדרזו תזכו גם אתם להיות מבין ה-100,000 שהבנק מתעתד להעביר את ההצעה שלהם לבנק ישראל, וכדי לא להרגיז שם אף אחד, היא הולכת להיות הצעה פצצה..?!..

מהו מיחזור כדאי ?
מיחזור כדאי הוא בדרך כלל כזה שבו בוחנים אפשרות להפוך עוד חלק מהמשכנתה לרכיב פריים. אמנם, על מיחזור רק של הרכיב שכבר קיים בפריים - כנראה לא נקבל תנאים טובים יותר, אבל במחזור כללי ייתכן ונגיע לתוספת מוזלת כן ברכיבי הפריים - ובכללי לתנאי ריבית טובים יותר במשכנתה כולה.

אם תרצו קצת יותר פירוט, אז יונתן ברלינר היקר דווקא הסכים לפרט למעננו עוד מהידע המקצועי שלו (תודות לו, ולעיתון גלובס שהביא אותו):
"באופן ספציפי, בחינת המיחזור כדאית במיוחד לאנשים שיש להם יותר מ-150 אלף שקל באפיק של ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד - שמעל 2% (או ריבית משתנה לא צמודה, בריבית של מעל 2.8%). וזאת גם אם יש במסלול הזה עמלות פירעון מוקדם.
"מי שנטל משכנתה עד לפני שלושה חודשים [אולי חוץ מאנשים שנטלו משכנתה בתחילת 2015] יש סבירות גבוהה שייצאו נשכרים ממיחזור כיום", אומר ברלינר. "הסיבה לכך היא שגם אם הריבית הנומינאלית בשני המסלולים זהה, למשל 2%, הרי שעדיפה חשיפה לריבית פריים מאשר חשיפה למדד, כי בשנים הקרובות המדד צפוי לעלות בשיעור גבוה יותר מאשר עליית ריבית בנק ישראל. הקנסות במסלול זה הן זניחות ביחס לפוטנציאל החיסכון". עבור משכנתה של 750 אלף שקל, שיש בה מרכיב של 250,000 שקל בריבית משתנה ל-25 שנה, ניתן לחסוך לפחות 115,000 שקל על בידי מחזור פנימי חלקי במעבר לפריים, כך לפי ברלינר.
ומה לגבי הריבית הקבועה? - נשאל שם ברלינר - "כאן אין כלי אצבע כי יש משקל רב לקנסות של פירעון מוקדם, ולכן האפשרות למיחזור על חשבון מסלול זה כדאי שתיעשה בליווי יועצי משכנתאות".
לפי יונתן ברלינר "בעבר בקשות של אנשים למיחזור משכנתה קיימת לא טופלו בצורה טובה. זמן המענה היה ארוך והריביות היו גבוהות ולא בהכרח משתלמות. היום רואים שינוי גישה וטמונה בכך הזדמנות".

- אוקיי, השתכנענו, כדאי למחזר - ועכשיו יותר מאי פעם, ואפי' להזדרז..

באלו תנאים כדאי למחזר בנוסף?..
אז זהו, שהצורך / כדאיות למחזור אינה מגיעה רק בעקבות אפשרות רכיב נוסף מוזל במשכנתא דוגמת תוספת ריבית הפריים, אלא גם בגללה. ישנן סיבות נוספות שאם אתם מזהים את עצמכם בתוך סיטואציה כזו, ניתן ואף כדאי לחשוב על מחזור משכנתא:

• יכולת ההחזר שלכם גדלה - אם תחזירו יותר כסף כל חודש, "תחסלו" את הקרן מהר יותר, מה שיגרום באופן הכי ישיר שאפשר - לתשלומי ריבית והצמדה נמוכים יותר בגין העסקה כולה. פחות זמן = פחות לשלם.
• דירוג האשראי שלכם עלה - מה זה?.. ובכן, כל לקוח שנכנס לבנק או פונה לקבל הלוואה ממקור אחר, עובר איזה תחקיר סמוי יותר או פחות, על מצבו וחוסנו הפיננסי.. ישנם בנקים שבונים את זה לפי מרווח שבין 1-3, וישנם בנקים (כמו פועלים) שקובעים 'רמת חוסן'. ככל שרמת החוסן גבוהה יותר (ע"פ התנהלות הכלכלית של הלקוח, רמת הכנסות, נכסים מול התחייבויות, כמות ההלוואות שיש לו, אם חזרו הו"ק או שיקים וכדו', ועוד ועוד) - כך הבנק יחפוץ ביקרו של הלקוח ויבוא לקראתו בריביות, ואם להיפך - טוב הבנתם.. אז בהחלט, אם עבר זמן ודברים שהיו בעבר כבר נמחקו ונשכחו, ההכנסות שלכם גדלו (בלי קשר להעלאת ההחזר עצמו), ועוד, יש מצב רציני שאפשר לקבל הוזלה בריביות ממה שיהיה בעבר [לגבי נושא "נתוני וחיווי אשראי" - אני מתכנן סדרת כתבות חדשה, בעז"ה בהמשך..]
• קרן ההלוואה קטנה - בכ"א, הרי עבר זמן שבו שילמתם מהכיס כדי להוריד את הקרן, וכיום היא באחוז מימון במדרגה נמוכה יותר, ממה שהיתה כשאר נטלתם את ההלוואה לראשונה. לדוגמא: אם כאשר נטלתם את ההלוואה אחוז המימון של הנכס מסכום ההלוואה עמד על 60%, ועכשיו ירק ל59%, מגיעה לכם הנחה בצורת ריביות טובות יותר, לא תקחו?..
• הנכס התייקר - גם אם קרן ההלוואה לא קטנה מספיק, אבל כמה שנים "על הכביש" בהחלט יכולות לעשות טוב, והרבה לנכס שלכם מבחינת המחיר שלו, מה ששוב יגרום לקרן ההלוואה לרדת באחוזי המימון משוויו של הנכס. שוב סיבה מספיק טובה לשכנע את הבנק להוזיל עלויות. ואם הבנק מצידו מסכים - מי אנחנו שנתנגד..
• הקטנת החזר להקלה על החודשית - לעיתים ישנם משפחות שכעבור זמן מתחילות להרגיש שהחזר המשכנתה "מעיק" על החודשית שלהם. זה יכול לנבוע מסיבות טובות, כגון: המשפחה גדלה, התינוק נכנס למטפלת פרטית יקרה, וכדו'. ולעיתים מסיבות פחות טובות: ההכנסות ירדו בעקבות פיטורין / עסקים לא הצליחו, רמת החיים עלתה ועימה ההוצאות החודשיות וכדו' [משאיר לכם להמשיך מכאן מה שתירצו..] - במיחזור ניתן "לחשב מסלול מחדש", ולנסות ולפרוס את הקרן לתקופה ארוכה יותר, ובכך להקטין את ההחזר החודשי.
• איחוד הלוואות - זה כבר סיפור בפני עצמו. ישנם משפחות (רבות מאד..) שבהמלך החיים נטלו לעצמם הלוואות מהלוואות שונות. לצורך שמחה משפחתית, חופשה, סתם לכסות מינוס בבנק, ו"לכל מטרה".. המצב בתחום נהיה ממש ברמה של צריכה ממכרת לאשראי. מכירים את הטלפון מחברת כרטיס האשראי, כשהנציג מנסה לשכנע אתם – כי כדאי לכם הלוואה בפריסה ארוכת טווח, 84 חודש, סכום שממש יעזור לכם (ובעיקר לו..) להירגע בתקופה המורכבת עכשיו, או טלפון מהבנקאי שמסביר שחכם יותר לקחת אשראי ברגע מאשר להיות במינוס, ואם כבר אז תחשבו מה עוד אתם צריכים בתקופה הקרובה, והכל בקליק אחד..! בקיצור, הקלות הבלתי נתפסת לנטילת האשראי גורמת לאנשים רבים לצרוך אותו ולהאמין שזה יעזור להם, כשהאמת שזה בדיוק הפוך.. ואז מה שקורה הוא – שישנם מספר הלוואות שונות בחשבון שיורדות בו זמנית, שאם סוכמים את כולם יחד זה מגיע לאלפים רבים, שלגמי "חונקים" את התקציב החודשי, מה שמצריך לקחת עוד הלוואות.. וה' ירחם איך זה נגמר. כאן יכולה דודה משכנתה לעזור – לאחד את כל ההלוואות האלה, לקבל ריבית נמוכה יותר, פרסה הרבה יותר ארוכה – מה שיוריד את ההחזר החודשי, וגם ייתן אפשרות לבנות על קרנות עתידיות, שיחזירו את השליטה לידיים שלכם.

כאשר מדברים על מיחזור - ישנם 2 סוגי מיחזור: מיחזור פנימי - ומיחזור חיצוני

ולשאלת רבים, האם כדאי להעדיף מיחזור פנימי - בתוך הבנק שלי, ומה עוד כדאי לי לדעת עליו?
מיחזור פנימי - הוא מיחזור כדאי פעמים רבות, ומ-2 סיבות עיקריות: 1. מיחזור של חלק בלבד מתוך המשכנתה אפשר לעשות רק בתוך הבנק שלכם, ברגע שתרצו למחזר בבנק אחר - הבנק ה"חדש" לא מכיר אתכם, וכל התהליך מההתחלה.. לכן במיחזור פנימי בדר"כ, לא צריך להביא שוב ניירת הכנסות, ביטוח חיים והערכת שמאי, ודמי פתיחת התיק מופחתים. אבל תהליך מיחזור בבנק אחר, הוא בעצם תהליך של לקיחת משכנתה חדשה כמעט לכל דבר ועניין. 2. הבנק אינו אוהב ש"בורחים" לו לקוחות מבין הידיים, כך שיש סיכוי יותר מרציני, שהוא יעשה הרבה מאד כדי לשמר אתכם אצלו, והוא ייתן בסופו של דבר את הריביות הטובות ביותר. מעבר לזה, אם גם חשבון העו"ש שלכם מתנהל אצלו, והבנק יכול לראות בקלות שאתם לקוחות טובים, אז בכלל תמצאו שם חברים..

מתי בכ"א כדאי לבדוק מיחזור בבנקים אחרים?
אם כל רכיבי המשכנתה גבוהים יחסית וכדאי למחזר את כל המשכנתה ולא רק את חלקה, אז שווה לבדוק מיחזור בבנקים נוספים.

הקפאתי את המשכנתה שלי בשל משבר הקורונה. אני מעוניין כעת למחזר את המשכנתה ולהישאר עם ההקפאה. האם זה אפשרי?
הבנקים לא מאפשרים מיחזור במצב של הקפאה. לכן מי שרוצה למחזר במצב זה ככל הנראה ייענה בידי הבנק כי הוא צריך לחזור ולשלם את המשכנתה קודם לכן. אך מי שלא הקפיא משכנתה עד היום ושוקל להקפיא, עדיף שקודם ימחזר, ואז יקפיא.

---------------------------
הכותב יועץ משכנתאות מוסמך, ומנטור מלווה משפחות לכלכלה נבונה מטעם ארגון "מסילה"
אשמח לקבל הערות / הארות / תגובות מעניינות - keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל

 

[רמיזא]

א' תודה על הכתבה המדהימה,
ב' כתבת לגבי מיחזור באמצע הקפאה, האם כשאני מבטל את ההקפאה אני אצטרך מיד לשלם את כל התשלומים שלא שילמתי בתקופת ההקפאה ? או שזה נפרס לתשלומים בתוך המשכנתא ?

 

[ADG2395A]

תודה רבה על ההסבר היפה.
רק שאלה,
מה באשר למי שרוצה למחזר ונמצא בחל"ת שנמשך עדיין מתחילת הקורונה, ולפני כן השתכר נגיד 10000, וכעת משתכר מהביטוח לאומי חלת 70% היינו 7000, האם הבנק מתחשב בזה בכלל מבחינת השתכרות, ואם כן האם לפי 10000 או לפי 7000.

 

[הון ובית]

א' תודה על הכתבה המדהימה,
ב' כתבת לגבי מיחזור באמצע הקפאה, האם כשאני מבטל את ההקפאה אני אצטרך מיד לשלם את כל התשלומים שלא שילמתי בתקופת ההקפאה ? או שזה נפרס לתשלומים בתוך המשכנתא ?

נפרס.
ולכן, לשים לב!! ההחזר החודשי יעלה (בצורה משמעותית לפעמים - תלוי בגובה המשכנתה כמובן) מרגע שההקפאה תסתיים.

 

[הון ובית]

תודה רבה על ההסבר היפה.
רק שאלה,
מה באשר למי שרוצה למחזר ונמצא בחל"ת שנמשך עדיין מתחילת הקורונה, ולפני כן השתכר נגיד 10000, וכעת משתכר מהביטוח לאומי חלת 70% היינו 7000, האם הבנק מתחשב בזה בכלל מבחינת השתכרות, ואם כן האם לפי 10000 או לפי 7000.

בעיקרון ניתן לקבל משכנתה/למחזר, אבל הבנקים עושים "קצת" בעיות..
מה שעושים זה הוספת ערב, ובמקרה שאין אפשרות לערב, צריך להראות ייצוב והאדרת הצפי למשכורת (למשל ע''י אישור חזרה לעבודה בקרוב [אם זה תוך 3 חודשים, בכלל מצויין] מכתב יפה מהמעסיק, וכד'), וקשרים כמו תמיד יכול לעזור ...
כלל האצבע הוא שבודקים לפי עד 70% מהחל"ת / 40% מהמשכורת במצב הרגיל, הנמוך מביניהם.

 

[דוכסוסטוס]

יש מה להזדרז גם בבקשת משכנתא חדשה?

 

[הון ובית]

יש מה להזדרז גם בבקשת משכנתא חדשה?

במשכנתה חדשה תוכל בדירה יחידה לקבל עד 75% - חוק קבוע ללא שינוי, ובחליפית - 70%.
כדאי להזדרדז כן, בגלל שכעת הריביות והמדד נמוכים, וזה זמן מצויין לעשות עם זה משהו חכם, ולקבע ריביות קבועות נמוכות. המדד כבר נותן כייון לעלייה, מה שככל הנראה הולך להשפיע גם על ריביות (יחסי מרווחי שוק ההון).
מעבר לזה, שכרגע יש פיקוח של בנק ישראל לבדוק שהבנקים לא "מחטיפים" ריביות גבוהות לאנשים, וכשיש 'מבוגר אחראי' בשטח לטובתנו, למה לא לנצל זאת.

 

[5360]

מה חדש? @Y996
הגיע הזמן לעידכון.
לא כל הבנקים נותנים הצעות נורמליות.

 

[Deleted 66182]

ישר כח על הכתבה המקצועית והבהירה
חברה שואלת: יש לה משכנתא מלפני 5 שנים
ותחנת יציאה באחת ההלוואות בחודש זה
רוצה לנצל את התנאים כרגע מכל הבחינות
אפשר חו"ד ליתרות סילוק? האם למחזר איך התמהיל נראה כרגע וכו'
תודה

 

[הון ובית]

ישר כח על הכתבה המקצועית והבהירה
חברה שואלת: יש לה משכנתא מלפני 5 שנים
ותחנת יציאה באחת ההלוואות בחודש זה
רוצה לנצל את התנאים כרגע מכל הבחינות
אפשר חו"ד ליתרות סילוק? האם למחזר איך התמהיל נראה כרגע וכו'
תודה

אפשר כמובן בשמחה רבה!
שיפנו אלי למייל keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל
כדי שאוכל לבחון את כל ההיבטים בצורה טובה, ולענות להם במקצועיות האפשרית.
נמשיך משם בצורה מיטבית.

 

[5360]

הריבית במוקד של בנק לאומי במיחזור חיצוני עם ההטבה ללא לשלם על השמאי זה טוב?
או להתעקש לסניף?
@Y996

 

[הון ובית]

הריבית במוקד של בנק לאומי במיחזור חיצוני עם ההטבה ללא לשלם על השמאי זה טוב?
או להתעקש לסניף?
@Y996

רק במכרז ריביות ניתן לדעת.

 

[5360]

@Y996 למה אין כתבה 7??

נראה לי שהגיע הזמן

 

[הון ובית]

@Y996 למה אין כתבה 7??

נראה לי שהגיע הזמן

צודק בהחלט!
אבל האמת שאין ממש חדש בתחום הזה של ריבית הפריים (לא משהו דרמטי שאני שמעתי עליו), יותר ממה שנכתב בכתבה האחרונה.
מחזיר את הכדור למרכז המגרש - תעלו כל נושא אחר בתחומי המשכנתאות, אינפלציה, כלכלת המשפחה ועוד, ואשתדל לכתוב.
בתחומי כלכלת המשפחה - אם יהיה עניין, נוכל להתחיל סדרת כתבות מסודרת (כמובן בכפוף להסכמת ההנהלה).
-------
קצת עלי, יועץ משכנתאות מוסמך - חבר ב'התאחדות יועצי המשכנתאות', ומלווה משפחות לשלווה כלכלית מטעם ארגון מסילה.

 

[tsivyaf]

שאלה :
לנו יש 3 משכנתאות על דירה אחת- שלושתן באותו בנק :
היתה לנו דירה
עברנו - גררנו אותה והוספנו עוד אחת
ואז שוב עברנו וגררנו והוספנו עוד אחת
האם יש אפשרות למחזר רק חלק לבנק אחר או שאנחנו עכשיו מחויבים לבנק הזה דווקא?

 

[5360]

על כוונת בנק ישראל: ביטול עמלת פירעון מוקדם במשכנתאות
הבנקים לא מגלגלים את הטבת הפריים ללקוחות ובנק ישראל בוחן שורת צעדי תגובה בהם ביטול עמלות ושיפור יכולת ההשוואה בין הצעות. החשש: הבנקים ימצאו דרך לעקוף גם את זה, וייקרו את המשכנתאות אם תבוטל עמלת הפירעון המוקדם
עירית אבישר06:5012.04.21

תגיות:

בנק ישראל

פירעון מוקדם

משכנתאות

בנק ישראל שם את תחום המשכנתאות על הכוונת: בימים אלה בוחנים בפיקוח על הבנקים ביצוע של כמה צעדים, שמטרתם לשפר את התחרות בתחום זה. בין הצעדים שנבחנים: הפחתה משמעותית בעמלת פירעון מוקדם, ביטול עמלת פתיחת תיק, ויישום ההמלצות של רשות התחרות שפרסמה בינואר האחרון דו"ח בנושא: ההמלצות כוללות ביצוע תהליך המשכנתא בצורה דיגיטלית, ופישוט מוצר המשכנתא על ידי בניית מוצרים במסלולים קבועים, מה שיקל על השוואה בין ההצעות בבנקים השונים.



קראו עוד בכלכליסט:

בנק ישראל: עמלת פירעון מוקדם במשכנתא תיחתך בחצי

מוקדם להספיד את הגדלת רכיב הפריים במשכנתא

הממשלה זנחה את הדיור, הציבור נוהר למשכנתאות

לקרוא את עיתון כלכליסט המודפס ישירות מהאפליקציה במחיר של 29.90 ₪ לחודש



עדיין לא ברור מה מהצעדים ייצא אל הפועל. בימים אלה עושים בפיקוח על הבנקים השוואות בינלאומיות של המקובל בחו"ל, ובוחנים היבטים נוספים כמו השפעת הצעדים על המחירים ועל יציבות הבנקים. מבנק ישראל נמסר כי "יש שיח מתמשך בבנק ישראל לבחון ולגבש תהליכים תומכי תחרות בגזרת המשכנתאות. זאת לצד המשך הבחינה של הנתונים וההתפתחויות בשוק מקרוב, על בסיס הדיווח של הבנקים לפיקוח על נתוני המשכנתאות הפרטניים".



להסיר את החסם במיחזור



הטריגר לבחינת הצעדים הגיע בכלל מהרפורמה במסלול הפריים. לפני כמה חודשים החליטו בבנק ישראל לבטל את המגבלה על נטילת משכנתא בריבית פריים, כך שניתן לקחת כיום משכנתא בה עד שני שלישים הוא בריבית הפריים לעומת שליש בלבד שהיה מותר לפני כן. מסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר במשכנתאות, ובבנק ישראל ציפו שהגדלת רכיב הפריים תוזיל את ההחזר החודשי של הלקוחות במאות שקלים. בפועל הבנקים ייקרו את רכיב הפריים, כך שההוזלה החודשית עמדה על עשרות שקלים בלבד בממוצע.



בלעדיבדרך להפחית את העמלה על ערבות עם פיקדוןלכלכליסט נודע כי בנק ישראל בוחן אפשרות להכניס לפיקוח את עמלת ערבות בנקאית מובטחת בפיקדון כדי להוריד את גובה העמלה באופן משמעותיעירית אבישרלכתבה המלאה

בבנק ישראל זעמו על הבנקים, ובצעד חריג איים הנגיד כי ישקול להפעיל נגדם צעדים אם לא יפחיתו את המחיר, וכן הורה להעביר לבנק ישראל את כל הצעות המחיר שהם נותנים. אמנם הנזיפה הפומבית הזו שיפרה קצת את המצב, אך מבחינת בנק ישראל המחירים עדיין לא ירדו מספיק: "אנחנו לא מרוצים עדיין ממה שרואים, למרות שחלה התקדמות מסוימת. אנחנו בתהליך בשלב מתקדם של קבלת הנתונים וניתוחם. במקביל אנו חושבים על צעדים נוספים, שיעזרו לצרכנים וללווים בשוק זה", אמר נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון במסיבת עיתונאים בשבוע שעבר.









כלומר מבחינת בנק ישראל, תגובת הבנקים לרפורמת הפריים יצרה סיטואציה, שמצדיקה בחינה רוחבית על כל השוק. גם אם עכשיו תחל איזו ירידה משמעותית במחירים (מה שכנראה ממילא לא יקרה), זה כבר לא ימנע צעדים נוספים שבבנק ישראל ישקלו לעשות.



אחת הסוגיות המרכזיות שנבחנות היא עמלת פירעון מוקדם. מדובר במעין "קנס" שנוטלי משכנתאות משלמים על פירעון מוקדם של המשכנתא, לרוב לצורך מיחזור המשכנתא בתנאים טובים יותר. גובה עמלת פירעון מוקדם יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, והוא מהווה לעתים חסם במיחזור משכנתא, שכן הוא עלול להפוך את המיחזור ללא כדאי.



מזה זמן רב שסוגיית עמלת פירעון מוקדם נמצאת בבחינה, ואף הוגשו בעבר הצעות חוק בעניין. בסופו של דבר בבנק ישראל העדיפו עד היום שלא לבטל את העמלה. בדצמבר האחרון החליטו לתת הקלה מסוימת, שטרם נכנסה לתוקף: בעוד כיום יש הנחה של 20% בעמלת פירעון מוקדם לאחר שנתיים, ו־30% הנחה לאחר חמש שנים, אמורה להתווסף מדרגת הנחה של 50% לאחר שמונה שנים. אולם כעת נבחן ביצוע צעד משמעותי יותר מאשר הוספת מדרגת הנחה.



הסיבה שעד כה בבנק ישראל לא הלכו עד הסוף עם ביטול עמלת פירעון מוקדם היא מתוך חשש שהדבר יביא לעליית מחירים במשכנתאות. ניתן להשוות זאת לכך שכשמזמינים חדר במלון יש הרבה פעמים שני מחירים: הראשון ללא אופציית ביטול, והשני – היקר יותר – עם אפשרות לבטל את ההזמנה. החשש הוא שכאשר ניתן יהיה לבטל ללא תשלום את המשכנתא לאורך חייה, הבנקים יגדרו לעצמם את הסיכון הזה באמצעות העלאת המחיר. החשש הזה בהחלט סביר: התנהגות הבנקים ברפורמה במסלול הפריים היא דוגמה מצוינת לכך שכאשר לבנק יש סיכון לפגיעה ברווחיות, הוא מיד מפצה את עצמו בדרך אחרת.



בבנק ישראל בוחנים כמה אפשרויות: ביטול עמלת פירעון מוקדם לחלוטין – גם רטרואקטיבית על משכנתאות שניתנו, ביטול העמלה הזו במשכנתאות חדשות, והאפשרות הסולידית יותר: הצעה ללקוח של שני מסלולים – אחד עם עמלת פירעון מוקדם, והשני בלי (מסלול שיהיה מן הסתם יקר יותר).











צעד משמעותי נוסף שנשקל הוא הפיכת המשכנתא למוצר פשוט יותר, על מנת לשפר את היכולת להשוות בין ההצעות של הבנקים. המשכנתא היא מוצר מורכב: ההלוואה הזו בנויה מתמהיל של כמה הלוואות במסלולים שונים, כאשר לכל מסלול סוג אחר של ריבית: ריבית פריים, ריבית קבועה וריבית משתנה, המשתנה אחת לתקופה. בנוסף לכך לכל מסלול (למעט מסלול הפריים) שכזה יש גם תת מסלול של האם הוא צמוד למדד או לא. כל בנק מציע ללקוח מוצר שבנוי בתמהיל שונה של מסלולים, מה שמקשה על ההשוואה בין ההצעות בבנקים.



סוגיית מורכבות המשכנתא עלתה בדו"ח של רשות התחרות. הרשות השוותה את מצב השוק המקומי לעומת 10 מדינות מפותחות, ומצאה כי המשכנתא בישראל חריגה. ראשית, בחו"ל אין מגבלה על היקף המשכנתא בריבית משתנה, בעוד שבישראל היא מוגבלת לעד שני שלישים מההלוואה. בנוסף, בחו"ל יש חלוקה לפחות מסלולים בנטילת משכנתא, מה שהופך את המוצר לפשוט ושקוף יותר להשוואה.



מהמחקר של רשות התחרות עלה כי 56% מנוטלי המשכנתאות לא מבצעים תהליך של השוואת מחירים, ומסתפקים בהצעה מבנק אחד. פישוט מוצר המשכנתא, אמור להקל ולעודד ביצוע תהליך של השוואת הצעות.



הפיכת המשכנתא למוצר מדף – כלומר להציג כמה סוגי משכנתאות בתמהיל קבוע – יהפוך אמנם את תהליך השוואת ההצעות בין הבנקים לפשוט יותר, וניתן גם לבנות 5–7 תמהילים שיתאימו לרוב הלקוחות. אולם עדיין יש לא מעט לקוחות שצריכים שייבנה להם מוצר ספציפי שמתאים לצרכיהם במוצר מורכב זה המיועד ל־25 שנה, כך שהם עלולים ליפול בין הכיסאות ולהיפגע מהמהלך. כמו כן, אמנם ההשוואה בין ההצעות תהיה פשוטה ונוחה יותר, אבל עולה גם השאלה האם היא גם בסופו של דבר תביא להוזלה בהחזר המשכנתא החודשי. ולכן סוגיה זו על יתרונותיה וחסרונותיה נבחנת בקפידה בפיקוח על הבנקים.



המלצה נוספת שעלתה מהדו"ח של רשות התחרות היא לשפר את הליך קבלת הצעת המחיר מהבנק, כך שהיא תהיה מקוונת, מהירה, ובהתאם לתמהיל שהוא מבקש, ותאפשר ללקוח להשוות טוב יותר בין ההצעות. ייתכן שבבנק ישראל יאמצו את ההצעה הזו, אולם ראוי לומר שכבר היום ברוב הבנקים רוב תהליך נטילת המשכנתא הוא מקוון, כך שלא צפוי שינוי דרמטי בנושא זה.



הקורונה לא עצרה את הגאות



סוגיה נוספת שנבחנת היא עמלת פתיחת תיק במשכנתא. העמלה הזו עומדת באופן רשמי על 0.25% מהמשכנתא ומינימום של 500 שקל, אם כי לרוב הבנק נותנים בה הנחה משמעותית, ומי שמתמקח אפילו יכול לפעמים להשיג פטור. בבנק ישראל בוחנים את הפחתת או ביטול העמלה. ביטול העמלה לא אמור להביא לשיפור בתחרות בשוק זה, אך מדובר בהפחתה של עלות נוספת בתהליך המשכנתא.



שוק המשכנתאות נמצא בעשור האחרון בגאות, כחלק מהגאות הקיימת בשוק הדיור כולו. גם משבר הקורונה לא עצר את צמיחת השוק, והר המשכנתאות של הציבור חצה אשתקד את רף ה־400 מיליארד שקל בשנה שהיתה שנת שיא. גם שנת 2021 נפתחה בסערה, עם עלייה של יותר מ־10% בהיקף המשכנתאות לעומת התקופה המקבילה. נראה כי העובדה שאין באופק תוכנית לטיפול במחירי הדיור והגדלת ההיצע, נוסף על כך שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, גורמים לרוכשי הדירות למהר ולבצע רכישות. המשכנתא תמיד היוותה הוצאה משמעותית למשק הבית, אולם לאור המשך עליות מחירי הנדל"ן, היא הולכת ותופסת נפח גדול יותר.

 

[הון ובית]

שאלה :
לנו יש 3 משכנתאות על דירה אחת- שלושתן באותו בנק :
היתה לנו דירה
עברנו - גררנו אותה והוספנו עוד אחת
ואז שוב עברנו וגררנו והוספנו עוד אחת
האם יש אפשרות למחזר רק חלק לבנק אחר או שאנחנו עכשיו מחויבים לבנק הזה דווקא?

לבנק אחר א"א. מכיון שהבנקים לא יעשו 'דרגה שניה' [סתם, לא למטרת מחזור אליהם וכדו'].
לחברות ביטוח וכאלה [דוגמת טריא], יש אפשרות לדרגה שניה - אבל זה לא שווה כלכלית כלל.
תבדקו אולי מיחזור של כל 3 המשכנתאות ביחד, יביא לכם הטבה כללית.

 

[אחת111]

כמה עולה יעוץ של מחזור משכנתא?

 

[הון ובית]

כמה עולה יעוץ של מחזור משכנתא?

בדיקת כדאיות חינם [בדר''כ, ולפחות אני יכול להעיד על עצמי],
ואם ישנה כדאיות מהותית - כמו משכנתא רגילה. ההליך דיי דומה.
מעט עליי -
יועץ משכנתאות מוסמך, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
ויועץ כלכלת המשפחה מטעם ארגון 'מסילה'
keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל