לוקחים משכנתא?

[יונתן1]

אם מדובר שרוצים למכור גם את דירת ההשקעה וגם את דירת המגורים ולקנות במקום שתיהן דירה אחת גדולה אז כן אפשר לקבל פטור על 2 הדירות, אבל לא נראה לי שזו הייתה השאלה.

תוכלי לפרט קצת על הפטור הזה? איך זה עובד, עושים שומא מעודכנת של שתי הדירות הנמכרות, או לפי המחיר שנקנו? מחירם צריך להיות בדיוק אותו מחיר של הדירה הקנויה? והאם זה פוטר גם ממס שבח?

לגבי הפטור מהשבחה שעד 2014, זה כולל שיפוץ? איך ידעו מתי נעשה השיפוץ?

תודה רבה!

 

[מלפפון]

מס רכישה + ריביות.
יש אפשרות לשלם מראש את המס ואם מוכרים מקבלים את המס רכישה בחזרה ממ"ה + ריביות.

אם מוכרים אחרי 6 שנים?
גם מקבלים בחזרה את מס רכישה?

 

[חיה.]

תודה רבה על התגובה המפורטת!!
הישנה עלתה 200 אלף שקל , היום נמכרת ב 350 אלף שקל, וקונה דירה חדשה בכ 700 אלף שקל
מה זה אומר? אם זה עשרים אחוז ז"א 140 אלף שקל?????? זה אמיתי?



עדיף שהיא תעביר בהקדם את הדירה על שם אחר? (לא יודעת כמה זה אפשרי אצלם שם)

כדי לחשב מדויק מס שבח תני לי את התאריך שבה קנו את הדירה, זה משמעותי מאד. (אם תתני תאריך בערך תקבלי מס מחושב בערך ותוכלי לקלוט כיוון).
בנוסף, כמו שאמרו אם שלמו הוצאות ריבית על משכנתא, תיווך, עו"ד, שיפוצים וכו', ויש קבלות מורידים את הסכומים מהשבח והמס רק על היתרה.

דירה חדשה ב-700 אלף זה אומר 5% מזה מס רכישה נכון להרגע, לפני שינויים מתוכננים.

להעביר דירה על שם מישהו אחר לא תמיד עוזר כי ברוב המקרים זה יחשב מכירה רגילה שתחויב במס שבח רגיל. (אולי אם תעביר לילד שלה דווקא ורק אם הוא מעל 18, וגם אז אני לא בטוחה 100%, אם רלוונטי אבדוק לך).

 

[חיה.]

אם מוכרים אחרי 6 שנים?
גם מקבלים בחזרה את מס רכישה?

שימי לב מה מדובר -
לאדם הייתה דירה א, הוא קונה דירה ב.
בעיקרון דירה ב דירה שניה והוא אמור לשלם עליה מס רכישה גבוה.
בא האדם למס שבח וטוען שבגלל שהוא עומד למכור את דירה א הרי שדירה ב היא דירה יחידה שלו ולכן הוא רוצה לשלם עליה מס רכישה של דירה יחידה.

אופציה א - האדם אכן שילם מס רכישה על דירה ב כמו דירה יחידה, ואז מחכים לראות שכמו שהוא הבטיח הוא מוכר את דירה א בקרוב. אם עבר הזמן והוא לא מכר אומרים לו למעשה הוא היה צריך לשלם על דירה ב כמו דירה שניה ודורשים ממנו לשלם את ההפרשים + ריביות.

אופציה ב - האדם שילם מס רכישה על דירה ב כמו דירה שניה. אם בסוף מהר מאד - תוך שנתיים, הוא מכר את דירה א, הוא חוזר לרשויות המס, וטוען שכמו שאמר הוא היה אמור לשלם על דירה ב כאילו זה דירה ראשונה ומ"ה מחזיר לו את ההפרש.

ועכשיו שימי לב - באופציה ב, אם הוא מוכר אחרי 6 שנים זה מידי מאוחר, ולא מחזירים לו כלום כי אכן דירה ב הייתה דירה שניה שלו. מסכימים שתיחשב דירה ראשונה רק אם מוכר את דירה א תוך שנה וחצי.

אגב, לא תמיד מדובר בשנה וחצי, אם הדירה שנרכשת - דירה ב היא מקבלן נותנים טווח שנים גדול יותר.

 

[יונתן1]

אז בעצם זה לא משנה מה מוכרים ראשון, אכן? (כל עוד שתיהן נמכרות תוך 12 חודש, והדירה החדשה שווה לפחות 3/4 מסכומם).

זה פוטר כליל, גם ממס שבח וגם רכישה?

אין שום פטנט להשאיר את הדירה להשקעה????

 

[חיה.]

אז בעצם זה לא משנה מה מוכרים ראשון, אכן? (כל עוד שתיהן נמכרות תוך 12 חודש, והדירה החדשה שווה לפחות 3/4 מסכומם).

זה פוטר כליל, גם ממס שבח וגם רכישה?

אין שום פטנט להשאיר את הדירה להשקעה????

זה פוטר ממס שבח את הדירה הראשונה והשניה אם הן נמכרות במחירים שכתובים בסעיף, ובתנאי שקונים דירה נוספת בשווי 75% מסכום המכירה של שתי הדירות.
ובתנאי שאין עוד דירות חוץ מהן.

ממס רכישה של הדירה החדשה זה לא פוטר - היא נקראת דירה יחידה ולכן ישלמו מס שבח מדורג של 0%, 3.5%, 5%.

 

[יונתן1]

ממס רכישה של הדירה החדשה זה לא פוטר - היא נקראת דירה יחידה ולכן ישלמו מס שבח מדורג של 0%, 3.5%, 5%.

אז כמה מס רכישה ישולם על הדירה החדשה, נאמר בסביבות 1,400000? (שאלה אחרונה..)

 

[חיה.]

היא קנתה בערך ב 2010 לפני 5 שנים
את הדירה השנייה האמא רשמה עליה שנה אח"כ
(2011)

להעביר דירה על שם מישהו אחר - את מתכוונת להעביר לבן של גיסתי (אין כזה מעל גיל 18)או לבן של האמא שזה אחיה?

ואוו.. איזה הסתבכות!
אני ישמח אם תעדכני אותי איזה דרך יכולה להציל אותה מכל התשלומים ההזויים האלה..

לגבי מס שבח על מכירת הדירה - אם היא קנתה ב-1.7.2010 ב200 ותמכור ב-1.7.2015 ב-350, הרי שנצבר לה רווח של 150. את הסכום הזה מפצלים:
1. רווח מעלית המדד שעליו לא משלמים מס - המדד עלה מאז בערך ב-0.07%, שזה אומר בערך 10,000 ש"ח סכום אינפלציוני שאינו חייב.
2. נשאר 140,000 ש"ח שבח ריאלי שחייב במס ואותו מפצלים לשניים:
א. החלק שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס - מדובר ב3.5 שנים מתוך 5 שנים שזה אומר בערך 100,000 ש"ח פטור.
ב. החלק שנצבר מ-2014 חייב ב-25%, שזה אומר בערך 40,000 ש"ח * 25% = 10,000 ש"ח.

שימי לב שמדובר במס שבח, שהוא מצטרף למס הכנסה, אז במידה ואין לה בכלל הכנסות אחרות, או שיש לה הרבה נקודות זיכוי שהיא לא נצלה היא יכולה לנצל אותן כנגד המס הזה ולהקטין אותו.

מס רכישה זה מס שלא ניתן לקזז כנגד נ"ז ויש לשלם בכל מקרה.



להעביר לאחיה זה לא יעזור - בעבר היה כזה פטור אבל היום זה נקרא מכירה שתחויב במס שבח כרגיל.

 

[א צענטער]

בס"ד
שאלות: (תודה)
1. כיצד ניתן לקחת משכנתא בדירת "טאבו משותף"?
2. האם יש דרך כלשהי לרשום בנפרד דירת טאבו משותף (בתשלום כמובן) ??
3. כיצד ניתן למחזר משכנתא כשיש ערב לווה בצורה שהוא ימשיך לשלם את חלקו מבלי שמשהו ישתנה לו ?

 

[yudb]

אם אני רוצה למכור דירה ראשונה ולקנות דירה שניה, כמה אחוז זה מס רכישה,
ז"א כמה כסף אפסיד? מדובר בדירה שנקנתה לפני 4 שנים.
ועוד שאלה-- (לא קראתי את הכתבה של בקהילה ואני לא כ"כ מבינה בעניינים האלה).
גם אם מדובר בקניה של דירה לא להשקעה, אלא פשוט לקנות דירה אחרת ולמכור את הראשונה, עדיין חשוב להזדרז לפני הרעיונות של כחלון? גם כאן זה משפיע?

 

[חיה.]

על דירה יחידה שמוכרים לא משלמים מס שבח. את זה לא שמעתי שכחלון הולך לשנות.

אחרי שתמכרי את הדירה ותקני דירה שניה הדירה השניה נקראת דירה יחידה ועליה היום המס הוא עד מליון וחצי בערך 0%, והיתרה עד מליון ושמונה מאות בערך 3.5% וכו'...

אגב, אפשר בעיקרון קודם לקנות דירה ולהתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים, ואז מסכימים שתשלמו מס רכישה כאילו זו דירה יחידה.

 

[yudb]

על דירה יחידה שמוכרים לא משלמים מס שבח. את זה לא שמעתי שכחלון הולך לשנות.

אחרי שתמכרי את הדירה ותקני דירה שניה הדירה השניה נקראת דירה יחידה ועליה היום המס הוא עד מליון וחצי בערך 0%, והיתרה עד מליון ושמונה מאות בערך 3.5% וכו'...

אגב, אפשר בעיקרון קודם לקנות דירה ולהתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים, ואז מסכימים שתשלמו מס רכישה כאילו זו דירה יחידה.

אז אילו עלויות קיימות כשמוכרים וקנים דירה במקום? אני מדברת על דירה עד מליון וחצי.

 

[חיה.]

אם אין בבעלותך עוד דירות חוץ מזה
לא תשלמי מס שבח במכירה, ולא תשלמי מס רכישה.

אבל זה בתנאי שאם קודם תקני דירה, אז תמכרי את הדירה הישנה תוך 18 חודשים.

וכמובן בהתאם למצב החוקי היום לפני שינויים אם יהיו.

 

[yudb]

אם אין בבעלותך עוד דירות חוץ מזה
לא תשלמי מס שבח במכירה, ולא תשלמי מס רכישה.

אבל זה בתנאי שאם קודם תקני דירה, אז תמכרי את הדירה הישנה תוך 18 חודשים.

וכמובן בהתאם למצב החוקי היום לפני שינויים אם יהיו.

קודם כל,
תודה רבה על התשובות המפורטות.
ואם אני קונה דירה מקבלן שהדירה תהיה מוכנה עוד נגיד שנתיים ואני לוקחת הלוואה מגשרת (על זה יש לך מידע?) תוך כמה זמן עלי למכור את הדירה הראשונה כדי לא להיות חייבת בתשלומים שונים?

 

[חיה.]

תוך 12 חודשים מהמועד שהדירה אמורה להימסר תמכרי את הדירה הראשונה ואם יש עיכובים במסירה שלא תלויים בך, תוך 12 חודשים מיום שנמסרה הדירה בפועל.

 

[pnina912100]

חיה, קראתי חלק מהתשובות שענית כאן עוד לפני שבעלי הספיק לראות את השאלות,
את ממש מתמצאת, את עובדת בזה? מאיפה כל המידע?

 

[שרוליק]

אנו לפני לקיחת משכנתא שחלק ממנה היא הלואת גישור.
היינו רוצים לדעת :
1 האם כדאי לקחת כמשכנתה רגילה, ולמחזר בעוד כשנה וחצי כאשר יהיה בידינולהחזיר יותר מחצי ערך ההלואה או לקחת מראש חלק כמשכנתא וחלק כהלואת גישור?
2 כמה התשלום החודשי עבור כל 100000 בהלואת גישור?

 

[עובד אלוקים]

לא הבנתי למה אתה לא יכול לקחת משכנתא על הדירה החדשה אך בכל מקרה על הדירה הקיימת אתה יכול להוציא משכנתא נוספת ללא צורך במיחזור ולגבי האישורים הצפציפים הנ"ל אין לי מושג אך בכל מקרה במצב הכי גרוע אתה יכול להוציא משכנתא בריבית גבוהה יותר המוגדרת הלוואה לכל מטרה (גם אם אתה לא קונה שום דירה)

אני לא יכול להוציא משכנתא,כי הדירה החדשה (דירה גדולה מחולקת) תהיה רשומה על שם מישהו אחר, רק יהיה עליה הערת אזהרה שלי,

 

[אניתי]

אם הדירה של הזוג רשומה על שם אחד ההורים של בני הזוג (כך הוחלט מטעמי נוחות כי בני הזוג גרו בהתחלה בעיר רחוקה ורצו מישהו זמין לחתימה במהלך הבניה של הקבלן) , האם הם יוכלו להוריש את הדירה לילד הנשוי שגר בדירה ללא מס רכישה וכדו'. הוא מתכנן לגור בדירה כך שזה לא משנה אם אסור לו למכור אותה לכמה שנים.

 

[pnina912100]

אם הדירה של הזוג רשומה על שם אחד ההורים של בני הזוג (כך הוחלט מטעמי נוחות כי בני הזוג גרו בהתחלה בעיר רחוקה ורצו מישהו זמין לחתימה במהלך הבניה של הקבלן) , האם הם יוכלו להוריש את הדירה לילד הנשוי שגר בדירה ללא מס רכישה וכדו'. הוא מתכנן לגור בדירה כך שזה לא משנה אם אסור לו למכור אותה לכמה שנים.

אם "להוריש" התכוונת מתנה, אפשר ללא מס.