דרוש מידע למבינים במשכנתאות

[קונפיטי פרסום]

אם קונים דירה על הנייר אז ההון העצמי יכול להיות פחות מ-25 אחוז?
(לפי אותו חישוב של הערך העתידי של הדירה כמו במחיר למשתכן?)

 

[הון ובית]

אם קונים דירה על הנייר אז ההון העצמי יכול להיות פחות מ-25 אחוז?
(לפי אותו חישוב של הערך העתידי של הדירה כמו במחיר למשתכן?)

ממש לא!
נהלי בנק ישראל קובעים שבדירה יחידה - חייבים 25%, והמחיר הוא החוזה במקרה כזה.
במקרה וזו דירה חליפית - 30% הון עצמי.
בדירה להשקעה/תושב חוץ - 50% הון עצמי.
את יכולה לסמוך על המידע הזה - כי אני יועץ משכנתאות חבר התאחדות, אז יש לי מושג על מה אני מדבר.

 

[קונפיטי פרסום]

ממש לא!
נהלי בנק ישראל קובעים שבדירה יחידה - חייבים 25%, והמחיר הוא החוזה במקרה כזה.
במקרה וזו דירה חליפית - 30% הון עצמי.
בדירה להשקעה/תושב חוץ - 50% הון עצמי.
את יכולה לסמוך על המידע הזה - כי אני יועץ משכנתאות חבר התאחדות, אז יש לי מושג על מה אני מדבר.

אוקיי
תוכלו להסביר לי שוב מה החישוב שעושים במחיר למשתכן,
למה שם צריך רק 10 אחוז הון עצמי?

 

[קונפיטי פרסום]

.

 

[A052]

כי מחשבים את שווי הדירה בשוק ולא רק לפי חוזה המכר.

בדירה רגילה מקסימום השווי של הנכס הוא כמו בחוזה,
כך גם אם מכרו דירה של 20 חדרים במגדלי אקירוב ששוה בשוק 10,000,000 ש"ח
ואם בחוזה כתוב 200,000 ש"ח, המשכנתא תהיה מקסימום 150,000 ש"ח.

 

[קונפיטי פרסום]

כי מחשבים את שווי הדירה בשוק ולא רק לפי חוזה המכר.

בדירה רגילה מקסימום השווי של הנכס הוא כמו בחוזה,
כך גם אם מכרו דירה של 20 חדרים במגדלי אקירוב ששוה בשוק 10,000,000 ש"ח
ואם בחוזה כתוב 200,000 ש"ח, המשכנתא תהיה מקסימום 150,000 ש"ח.

אבל אם כך דירה במחיר למשתכן שהדייר משלם עליה מיליון במקום מיליון וחצי,
אז ההון העצמי שלו כן צריך להיות 250 אלף. ולא מאה אלף
לא?

 

[A052]

אבל אם כך דירה במחיר למשתכן שהדייר משלם עליה מיליון במקום מיליון וחצי,
אז ההון העצמי שלו כן צריך להיות 250 אלף. ולא מאה אלף
לא?

לא הבנתי את השאלה.

אבל כפי שכתבתי לכם, במחיר למשתכן כן מתחשבים בשווי השוק ולא רק במה שכתוב בחוזה. ולכן אפשר לקבל משכנתא בשווי 90% מהנכס (לפי חוזה המכר) ולא רק 75%.

 

[קונפיטי פרסום]

לא הבנתי את השאלה.

אבל כפי שכתבתי לכם, במחיר למשתכן כן מתחשבים בשווי השוק ולא רק במה שכתוב בחוזה. ולכן אפשר לקבל משכנתא בשווי 90% מהנכס (לפי חוזה המכר) ולא רק 75%.

אם שווי השוק הוא יותר גבוה אז גם הערך של העשרים וחמש אחוז עולה - לא?
ואם כבר מדברים
יש אולי למישהו שמץ מושג מתי נפתחות להרשמה ההגרלות של מחיר למשתכן?

 

[שלחן עורך]

הערך של ה25% הוא מהחוזה ולא משווי הדירה העתידי, רק במחיר למשתכן יש הטבה שאפשר לתת לפי ערך הדירה העתידי.

 

[הון ובית]

הערך של ה25% הוא מהחוזה ולא משווי הדירה העתידי, רק במחיר למשתכן יש הטבה שאפשר לתת לפי ערך הדירה העתידי.

גם במחיר למשתכן, זה לא ערך הדירה העתידי - אלא ערך של דירה כמו זו, הנמכרת כיום בשוק החופשי.

אם שווי השוק הוא יותר גבוה אז גם הערך של העשרים וחמש אחוז עולה - לא?

נכון. אבל ההטבה מדברת רק על ה75%, ולא על ה25%. יש מינימום של 100,000 ש"ח הון עצמי במחיר למשתכן, ובמקום שיש מענק מקום, מינימום 60,000 [גם אם המענק עצמו 60,000].

 

[קונפיטי פרסום]

ויש למישהו מושג מתי ההגרלות האלו נפתחות להרשמה:

 

[קונפיטי פרסום]

שאלה נוספת.
אם יש הון עצמי של 100,000 ש"ח, אפשר לקחת מהבנק משכנתא של עוד שלוש מאות, סה"כ 400,000 ש"ח
ואחרי שנה נניח, כשיש הון עצמי של עוד 200,000 ש"ח, אפשר לגשת לבנק ולבקש להגדיל את המשכנתא?
כלומר לקבל עוד 600,000 ש"ח

כמובן בפריסת תשלומים גבוהה יותר, וליותר שנים?

 

[A052]

שאלה נוספת.
אם יש הון עצמי של 100,000 ש"ח, אפשר לקחת מהבנק משכנתא של עוד שלוש מאות, סה"כ 400,000 ש"ח
ואחרי שנה נניח, כשיש הון עצמי של עוד 200,000 ש"ח, אפשר לגשת לבנק ולבקש להגדיל את המשכנתא?
כלומר לקבל עוד 600,000 ש"ח

כמובן בפריסת תשלומים גבוהה יותר, וליותר שנים?

לא מובן,
כמה עולה הדירה?
אחוז המימון הוא לא לפי ההון העצמי אלא לפי הדירה.
כמובן שמה שהבנק לא מממן צריך הון עצמי כנגדו, אבל ההגבלה היא על אחוז המימון ולא על ההון העצמי.