הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #4,841
בכללי שוה לפנות למתוכים להגיד להם שאתה מחפש דירה במחיר X ואז ברגע שיהיה דירה כזאת בשוק יהיה כבר מי שיעדכן אותך..
- פותח הנושא מקצועי בלבד
- פורסם בתאריך
- הוסף לסימניות
- #4,842
זה כלל מאוד נכון
ולא קשור ספיצפית לפה.
אבל חותם ממש על כל מילה
והעיצה הזאת שווה מאות אלפים כפשוטו....
- הוסף לסימניות
- #4,843
את המציאה הזאת אני מחפש אם יש תעדכן או מספר של מתווך שיש לו 4 חדרים ב1.3 דרך אגב דיברנו השבע כי זה יוצא כ12000 אלף למטר שמשם זה רק יעלה על בטוח
ניק 109814
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #4,844
4 חדרים עם מרפסת סוכה וכיור כפול ב ₪ 1,330,000
דירת 4 חדרים מסודרת למכירה | לוח דירות חריש
דירה חמודה ומסודרת ממש במרכז העיר, לאוהבים לגור במרכז העניינים מרפסת סוכה מלאה מחיר רכישה אטרקטיבי
dirot.harish.co.il
- הוסף לסימניות
- #4,845
מה באמת חושבים מנהלי הבנקים על מחירי הדירות?
תמימות דעים לגבי מחירי הדירות בלאומי ופועלים; במזרחי טפחות לא מספקים תחזית למחירי הדירות; מה יקרה למחירים בזמן הקצר ואיזה בנק מספק תחזית לעליות בטווח הבינוני והארוך?
- הוסף לסימניות
- #4,846
"אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
בעלי חברת הבניה דונה, איש הנדל"ן שלום שי, מחזיק ב-5% ממניות כלל. את משבר הנדל"ן הנוכחי הוא ידע איך לעבור. עכשיו הוא חושב גם על העתיד: "קניתי קרקע ב-700 אלף שקל והיום היא שווה 400 אלף שקל, אבל יש לי רזרבות. להגדיל אחזקה בכלל? לא פוסל, אולי בעתיד"איציק יצחקי | 05/12/2023 13:11
(11)
נושאים בכתבה
איש הנדל"ן שלום שי מחזיק כיום ב-5.07% מכלל ביטוח. רבים הרימו גבה לנוכח המהלך שעשה ב-2020, אבל זה השתלם לו ובגדול. תוך שנתיים הוא רשם רווח של כמעט 200 מיליון שקל (ככה זה כשאתה קונה בשפל של הקורונה) והתיק שלו הלך וגדל. היום, שי מכוון גבוה עם חברת הנדל"ן שלו. הוא בונה על דיור להשכרה וגם על עליית המחירים, שתמחק חלק מההפסדים שרשם בעקבות העלייה המטורפת בעלויות המימון. בראיון ל"ביזפורטל" הוא מדבר על הכל: החל ממחירי הדירות, דרך ההשקעה בכלל ועד הנפילה של חנן מור.
"איך מגדירים פריפריה?". שי (גפן רזניק)
שי נולד בגיאורגיה, עלה ארצה בגיל 24, והפך במהלך השנים לאחד האנשים המוכרים בתחום הנדל"ן בישראל. הוא סיים לימודי הנדסה לפני שעלה ארצה עם רעייתו ושני ילדיו. התחיל כקבלן שיפוצים, התקדם והפך במהלך השנים לבעלים של דונה - חברה יזמית וקבלנים שבנתה כבר אלפי יחידות למגורים. בעיקר בפריפריה.
"פריפריה? תלוי איך אתה מגדיר את קריית גת, אשדוד וחריש", הוא פותח את הראיון איתנו. "הכל שאלה של מה זה אזורי ביקוש. אשדוד וקריית גת מבוקשות, מודיעין מאוד מבוקשת. הכל בסוף זה עניין של מחיר. אני לא בטוח שערים אחרות מוכרות יותר מאלה. המחירים שם גבוהים. מה זה אזור ביקוש? הביקוש הוא גם נגזרת של המחיר. אני לא קבלן שבונה מגדלי יוקרה, זה נכון, אבל במקומות מבוקשים כן. אשקלון מכרה הכי הרבה דירות בשנים האחרונות - יש לי שם 700 דירות, 800 באשדוד. ואני לא מצטער לרגע".
מה מצב המכירות כרגע?
"אתה תופס אותי לראיון בדיוק בימים שבהם נרשמת התעוררות. לפני שבוע היינו מוכרים בקושי דירה או שתיים בשבוע, עכשיו אנחנו מוכרים לפחות 5 דירות. אני לא יודע מה המגמה הארצית, אבל אני מוכר. שלא תטעה, ההתעוררות מזערית, יש בחריש ומודיעין התעוררות. גם בקרית גת. התחלתי להיות מעודד כי אני מקבל טלפונים ופניות רבות".
אבל גם המצב לפני המלחמה לא היה פשוט. הריבית נעלה לכם את משרדי המכירות.
"אף אחד לא הכין אותי למצב כזה, שבו הוצאתי 30-40 מיליון שקל בשנה כהוצאות מימון, והיום אני מוציא 160-170 מיליון שקל בשנה. לא לכולם יש 4,000 קרקעות, אנשים קנו וקנו לפני עליית הריבית והמצב הפך קשה. בזמנו חישבנו עלות קרקע לפי פריים מינוס 0.2, 0.3, היינו משלמים 1.8% ריבית. היו דורשים 7.5%. מי שקנה קרקעות ב-3 מיליארד שקל, שילם על זה הרבה מאוד כסף. צריך לזכור שבסוף 2021 תחילת 2022 רכישת הקרקעות הייתה בשיאה, אף אחד לא חשב שמה שקרה יכול לקרות, גם אני לצערי. היינו באופוריה ושילמנו מחירי קרקע מאוד גבוהים".
לראות את מכרזי רמ"י היום ולבכות.
"זה קצת עוקץ, כן. קניתי קרקע ב-700 אלף שקל לדירה והיום אני יכול לקנות אותו ב-400 אלף שקל לדירה. זאת אותה קרקע. 'אכלנו אותה' ב-50% מעלות הקרקע. זה לא קל, אבל לבנות בניין זה לא למכור פלאפל. אתה צריך קודם כל להיות בעל יכולת גדולה כלכלית, נחושה וגם מקצועית וגם להיות יעיל ביחס למצבים שבהם חברה יכולה ליפול. אורח חיים של פרוייקט הוא 5-6 שנים. מיום הקרקע עד יום האכלוס הרישוי לוקח לך שנתיים שלוש, עוד 3 שנים לבנות, ואם רשמת הקלות, זה עוד שנה שנתיים בלי בעיות. יש לי פרויקטים שזכיתי בהם ב-2017 ואמסור ב-2024 או 2025. שמונה שנים על פרויקט. אז בוא ניקח מצב שאתה ממלא מכרז ויודע שיש לך 8 שנים לעבוד, אתה יודע מה יקרה מחר?".
אז מה הפתרון?
"שאתה כיזם יכול להניח שאתה הולך ל-4 פרויקטים שכולם יצליחו. אבל בסוף, סטטיסטית, אחד מתוכם ייכשל. למה? כי לא יהיו מכירות, כי קבלן יברח, משהו יקרה. היום הייצור של הדירות הוא במצב שאין לך אפשרות לקבוע את המחיר. אתה ניגש לשטח, מנהל פרויקט לא קיים, מהנדס מגויס, קבלנים מתמודדים עם חוסר בפועלים כי היו תלויים בפלסטינים. ומה עם העובדים הזרים? המחירים קפצו משקל לשניים ולך תתמודד עם זה. קבלנים יודעים מה יקרה בעוד 6-7 שנים? רק אז הם יידעו אם המחיר ששילמו היום היה נכון. המצבים האלה לא חד פעמיים. יש את המשבר ב-2008, את 2020 בעידן הקורונה ועכשיו - מלחמה. בעשור האחרון רואים דברים שקורים בתדירות לא מעטה וזה מכביד על העלויות".
"אתה לא מצפה שהמחיר יישאר". דונה בחריש (איציק יצחקי)
תן לי רק לנחש מי ישלם את זה בסוף.
"ברור. תראה, אנחנו עובדים עם מחיר למשתכן, 3,000 דירות החברה מוכרת ומוסרת, שם אין אפשרות לשחק עם המחיר. אבל יש בכמה פרויקטים 70 אחוז מחיר משתכן, אז 30% אפשר לתקן. יש לי פרויקט עם מחיר מטרה בירושלים, גם שם אני לא יכול לעלות אלא רק בחלק של השוק החופשי. אני משלם 130 מיליון שקל יותר, אתה לא מצפה שהמחיר יישאר".
המחירים יעלו בוודאות אחרי המלחמה?
"למה אחרי? המחירים יעלו עכשיו. הייצור שלי מתייקר. אני לא מגדיר את עצמי כאיש נדל"ן אלא כבעל מפעל לייצור ולמכירת דירות. הקוטג' מתייקר, גם המלט מתייקר. אנחנו חיים רק ממחירי דירות. תבין, בסוף אני לא יכול לבוא לבנק ולומר לו שאני רוצה למכור בזול דירות, כי הוא לא יסכים. הוא רוצה דוח אפס, אחרת לא ייתן ליווי".
מה חנן מור עשה לא נכון?
"הוא בחור טוב שנפל בתקופה לא טובה. גם חנן, גם שלום שי וכל חברה אחרת צריכים לאמוד יכולות. נניח שיש לך 100 מיליון שקל, לקחתי 4 פרויקטים עם הון עצמי של 25 מיליון שקל ובכל פרויקט ויש לך 4 פרויקטים ועסק שעובד. פתאום אחד מהם נכשל והבנק רוצה שתביא עוד השלמת הון עצמי. אין לך? אתה בבעיה. לא היו לו רזרבות, זה מה שקרה. אם הוא היה קבלן שמרן שמבין שמתוך 4 פרויקטים אחד נכשל, זה לא היה קורה לו. הוא היה צריך לשים רזרבות, לא לקחת מינוף כזה".
ביוני 2020 רכשת 4.99% ממניות כלל ביטוח. השקעה של 100 מיליון שהפכה למעל 200 מיליון שקל. למה עשית את זה?
"אדם צריך לעשות חשבון פשוט ואצלי הוא היה כזה - יש לי חברה מצליחה ומספיק כסף, אני יכול להתפתח ולגדול, לקנות קרקעות ולבנות 10-15 אלף דירות. אבל עשיתי חושבים, קצת פיזרתי סיכונים. אני 'ספץ' במקצוע שלי, אני מהנדס עם ניסיון של 40 שנה בענף. חשבתי לפזר סיכונים וזה מה שעשיתי. השקעתי במקום שחשבתי שבו אני אצליח. אלוהים היה איתי. מעבר לכך - היה לי תיק מניות של 800 מיליון שקל. קניתי מניות פועלים, לאומי, חלק כבר הפכתי לדיבידנד וחלק עדיין בחברה".
תגדיל אחזקות בכלל?
"אני לא פוסל את הרעיון, אבל גם לא מתוכנן לקנות ברגע זה, אולי בעתיד".
תשנה את התמהיל בעקבות משבר הנדל"ן?
"כמובן שנפגעתי, קניתי קרקעות להשכרה. קרקע שקניתי ב-700 אלף שווה היום 30-40 אחוז פחות. הבנק נותן לך היום 70% מערך הקרקע והערך יורד. את ההבדל בין חדש לישן, הייתי צריך להביא מהבית. זה השינוי, הכסף שאני מביא מהבית. מצד שני, בסוף זה הציל אותי - הרזרבות. אני שמרן, השם שלי חשוב לי".
אתה מושקע גם בנדל"ן מסחרי ומשרדים. מה קורה בתחום הזה?
"קודם כל, אנחנו עוזרים לאנשים שהתחייבו לשלם שכירות ולא יכולים. בכל מה שקשור למשרדים - אנחנו יותר הולכים לכיוון דיור ממשלתי או גופים ציבוריים ולא רואים בעיות בקטע הזה. 95% מהמשרדים מושכרים ואחוז גבוה יותר במסחרי. החברה האחות ממונפת יחסית נמוך, אני די רגוע. יש לי עוד חברה של דירה להשכיר, אנחנו מחזקים 3000 יחידות דיור, 700 יכולים למכור, 2300 דירות צריך להביא למצב של גמור ולהפוך לנכס מניב של 15-20 שנה. לדונה שי יש 100 אלף מ"ר למסחר, הכל כמעט מושכר. והיד עוד נטויה".
ניק 109814
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #4,847
ניק 109814
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #4,848
ניק 109814
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #4,849
לא רשום שם באיזה מחיר?
- הוסף לסימניות
- #4,850
אהבתי את המשפט הזה.
כולם בטוחים שהקבלנים עושים עלינו ים כסף, סך הכל יש על הקבלן סיכון גדול, ובגלל שהמחזור גדול הרווחים גדולים (האחוזים אותו דבר).
חוץ מזה שהקבלן צריך להביא הון עצמי מאוד גבוה, כך שצריך לחשב את הרווח שלו באחוזים ביחס להון עצמי (לדוגמא הון עצמי 100 מיליון, רווח 50 מיליון, בפרויקט של 5 שנים, יש כאן סך הכל רווח של 10% לשנה).
אמת מארץ תצמח
משתמש סופר מקצוען
- הוסף לסימניות
- #4,851
הם באמת עושים ים של כסף.
אפשר לטעון שבצדק, ויש כאן סיכונים וכו' - אבל בפועל הם עושים כסף, והרבה.
וגם מבחינה אחוזית - זה יותר.
- הוסף לסימניות
- #4,852
ניק 109814
בא נסכם שנדבר עוד חצי שנה
בינתיים תיכנס ליד 2 ותסנן לפי -4- חדרים בלבד
ופשוט תסתכל מה המוכרים דורשים
ומה המחיר הממוצע לשיווק
בנוסף לך תיכנס לאתר מדלן (אתה לא חייב להיכנס ,אתה פשוט יכול להסתכל ממה שהבאתי פה בערך לפני שבוע...)
ולראות מה הממוצע
זה נראה שאתה ממש בכל הכח מנסה להסביר למה חריש נחרבה כליל
אז ממש לא!
חריש ביקפאון כמו שאר חלקי הארץ (ואולי אף מעט יותר)
אבל ממש לא לכיוונים שאתה מנסה למשוך אליהם
וכבר דובר לעיל שהדירה של 1.35 היא הייתה דירת כונס נכסים
בא נסכם שנדבר עוד חצי שנה
בינתיים תיכנס ליד 2 ותסנן לפי -4- חדרים בלבד
ופשוט תסתכל מה המוכרים דורשים
ומה המחיר הממוצע לשיווק
בנוסף לך תיכנס לאתר מדלן (אתה לא חייב להיכנס ,אתה פשוט יכול להסתכל ממה שהבאתי פה בערך לפני שבוע...)
ולראות מה הממוצע
זה נראה שאתה ממש בכל הכח מנסה להסביר למה חריש נחרבה כליל
אז ממש לא!
חריש ביקפאון כמו שאר חלקי הארץ (ואולי אף מעט יותר)
אבל ממש לא לכיוונים שאתה מנסה למשוך אליהם
וכבר דובר לעיל שהדירה של 1.35 היא הייתה דירת כונס נכסים
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #4,853
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #4,854
- הוסף לסימניות
- #4,855
צפה בקובץ המצורף 1516973
אני יודע מידיעה ממתוכים כל שבוע יש דירות במחירים מאוד זולים שכבר לא היו מעל שנתים מחירים כאילו בשוק כמובן שצריך לחפש אבל מי שיחפש יכול למצוא הזדמנויות נדירות מחירים שלא יחזרו.
אני יודע מידיעה ממתוכים כל שבוע יש דירות במחירים מאוד זולים שכבר לא היו מעל שנתים מחירים כאילו בשוק כמובן שצריך לחפש אבל מי שיחפש יכול למצוא הזדמנויות נדירות מחירים שלא יחזרו.
- הוסף לסימניות
- #4,856
בית שמשניק-למעיישה כל מה שהבאת זה מתווכים
תנסה לבדוק בשוק הפרטי...
ותנסה לבדוק במדלן
בכל אופן אדרבה למי שיש דירת 4 חדרים במחירים של 1.4
נשמח שיפרסם פה(בדגש לא ממתווכים,שתמיד מסבירים לך בסוף שהדירה בדיוק נמכרה
או שזה היה דירה אחרת שבדיוק נמכרה וכן הלאה...)
תנסה לבדוק בשוק הפרטי...
ותנסה לבדוק במדלן
בכל אופן אדרבה למי שיש דירת 4 חדרים במחירים של 1.4
נשמח שיפרסם פה(בדגש לא ממתווכים,שתמיד מסבירים לך בסוף שהדירה בדיוק נמכרה
או שזה היה דירה אחרת שבדיוק נמכרה וכן הלאה...)
- הוסף לסימניות
- #4,857
עסקה שעלתה היום
מחיר למטר יותר זול מרוב הפריפריות הרחוקות.
וזה עוד לפני המחסן וחניה שמקבלים בטאבו..
מחיר למטר יותר זול מרוב הפריפריות הרחוקות.
וזה עוד לפני המחסן וחניה שמקבלים בטאבו..
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #4,858
- הוסף לסימניות
- #4,860
יש פה דירה אחת שרק חצי אחוז נמכר
דירה אחרת של 68 מטר
דירה אחת אנחנו כבר יודעים שזה מכונס נכסים
ובאופן כללי צריך לדעת לעגל את המספרים פה הרבה פעמים למעלה .....(מסיבות שונות ומשונות...)
ותמיד נוהגים לעשות ממוצע מתוך כמויות הדירות שנמכרו
ולא לחפש את החריגים....
בכל אופן אדרבה אם באמת המחירים ירדו למספרים אלה(שזה אכן ברכה באופן כללי לרוב הציבור)
אז כדאי מאוד לציבור החרדי כיום לנצל את המצב
פרוגבוט
תוכן שיווקי
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.
