דיון מחירי הדירות לאן?

[האברך ממיר]

תרשים 3 החודשים האחרונים לפי מחוזות (כל מלה מיותרת...)
צפה בקובץ המצורף 1847680

אחד הדברים הכי מעוותים, זה גרפים של כתבים כלכליים.
לקחת נתון גולמי בלי להעמיק במשמעות שלו, מעקר מתוכן לגמרי את המשעות הפשוטה.
הנה למשל פרסום של גוף רשמי כמו הלמ"ס, שגם הוא לא משקף כלום.

אתמול למשל, הובאה כאן כתבה שסיקרה את הנתונים שפרסם הלמ"ס על ירידות מחירים בשיעור 1% ב-09/24. הכותב מנתח את את הנתונים, ומציין שהמחוז שהוביל את הירידה הוא מחוז ירושלים, כאשר 70% מהעסקאות בוצעות בירושלים ומוסיף כמעט בנשימה אחת שבעיר התקיימה מכירה מסיבית של דירות בהנחה ברמות ובגבעת המטוס.
זה מעקר כמעט לגמרי מתוכן את משמעות ירידת המחירים בעיר.

 

[האברך ממיר]

הנתון הוא שיש ירידה, השאלה היא למה, ואיפה.

הנה התשובה.

אתמול למשל, הובאה כאן כתבה שסיקרה את הנתונים שפרסם הלמ"ס על ירידות מחירים בשיעור 1% ב-09/24. הכותב מנתח את את הנתונים, ומציין שהמחוז שהוביל את הירידה הוא מחוז ירושלים, כאשר 70% מהעסקאות בוצעות בירושלים ומוסיף כמעט בנשימה אחת שבעיר התקיימה מכירה מסיבית של דירות בהנחה ברמות ובגבעת המטוס.
זה מעקר כמעט לגמרי מתוכן את משמעות ירידת המחירים בעיר.

 

[nigun]

ראה כאן מה הלמ"ס מוריד מהמחיר (לדוגמא דירות מעל 6 חדרים, או דירת 3 חדרים עם יותר מ100 מ"ר, או דירות עם מחיר ממוצע למ"ר פחות מ0.45 או יותר מ2.2 *המחיר הממוצע למ"ר ביישוב)

אין שום סינון לפי שכונות

הנה הקטע שמתייחס לנוסחה שלהם למדד ואני לא באמת מבין איך קוראים אותה

נוסחת החישוב של מדד מחירי דירות:

```
logPj = β₀ + Σβᵢ Nᵢ + Σηₖ Zᵢₖ + ΣΣδᵢₖ NᵢZₖ + Σγₘ DₜMₘ + εⱼ
```

כאשר:
- האינדקסים j, i, k, m הם עסקאות במדגם, נפות, משתני איכות של הנכסים במדגם ומחוזות, בהתאמה

וכן:
- P - מחיר הדירה
- N - אפקט קבוע לנפה i (סה"כ 19 נפות)
- M - משתנה דמה למחוז m (סה"כ 6 מחוזות + אזור יהודה ושומרון)
- Zₖ - k משתני איכות של הנכס:
- Z₁ - משתנה בדיד למספר חדרים
- Z₂ - לוג שטח הדירה במ"ר
- Z₃ - משתנה דמה לדירות שאינן סטנדרטיות (בית בודד, קוטג', דירת גג וכדומה)
- Z₄ - לוג גיל הדירה
- Z₅ - משתנה דמה לדירות חדשות שנרכשו "על הנייר"
- Z₆ - משתנה רציף לרמה החברתית כלכלית באזור סטטיסטי
- Z₇ - משתנה רציף לרמת מחירי הדירות באזורים סטטיסטיים בטווח הארוך
- Dₜ - משתנה דמה של זמן (חודש ביצוע העסקה)
- ε - טעות אקראית

מה שרלוונטי לשאלה שלך הוא
- Z₆ - משתנה רציף לרמה החברתית כלכלית באזור סטטיסטי
- Z₇ - משתנה רציף לרמת מחירי הדירות באזורים סטטיסטיים בטווח הארוך

שאם אני מבין נכון זה אומר שיש בנוסחה משתנה שמתייחס לרמת מחירי הדירות באזור
ובקיצור חשבו על זה ולא עשו ממוצע פשוט אלא עשו איזה נוסחה מורכבת שאמורה לחשב גם את זה

 

[nigun]

נקודה למחשבה.
אם הלמ"ס החליט להפסיק להציג נתונים בצורה גולמית, ולפרשן את השוק, אלו עסקאות לא מבטאות עליית מחירים למרות המחיר הגבוה שלהם.
אז למה הוא לא משקלל ירידות שנובעות מעסקאות במסגרת תוכניות סבסוד למיניהם. דירה שנמכרת בדירה בהנחה, נחתכת בכמה עשרות אחוזים ממחיר השוק, אבל אין בעיסקה ללמד על השוק כולו.
אתמול למשל, הובאה כאן כתבה שסיקרה את הנתונים שפרסם הלמ"ס על ירידות מחירים בשיעור 1% ב-09/24. הכותב מנתח את את הנתונים, ומציין שהמחוז שהוביל את הירידה הוא מחוז ירושלים, כאשר 70% מהעסקאות בוצעות בירושלים ומוסיף כמעט בנשימה אחת שבעיר התקיימה מכירה מסיבית של דירות בהנחה ברמות ובגבעת המטוס.
זה מעקר כמעט לגמרי מתוכן את משמעות ירידת המחירים בעיר.

מסתבר בלמ"ס למדו קצת חשבון והם לא מטומטמים
והם הכניסו לחשבון את הדירות בהנחה

ה. שקלול התצפיות:

חישוב המדד מבוסס על רגרסיה משוקללת. מטרת המשקלות היא לשקף את העסקאות שדווחו ביחס למלאי הדירות הקיים בכל נפה.

החל מתחילת שנת 2016 יצאה תכנית "מחיר למשתכן" אל הפועל וכתוצאה מכך דווחו ללמ״ס עסקאות שבוצעו במסגרת תכנית זו. עסקאות מסובסדות נוספות שנכללות במדד מחירי הדירות הינן "מחיר מטרה" (מכאן ואילך נקרא לשתי התוכניות: "תכניות בתמיכה ממשלתית").

זיהוי עסקאות בתכניות בתמיכה ממשלתית, מאפשר לתת משקל דיפרנציאלי לעסקאות אלו, כך שתשקפנה נכונה את משקלן ביחס לערך הדירות בכל נפה.

המשקל שניתן בכל נפה לדירות שנרכשו בתוכניות ממשלתיות הוא:

[נוסחה מתמטית]

בעוד שהמשקל שניתן לדירות שנרכשו בשוק החופשי הוא:

[נוסחה מתמטית]

כאשר:
- WjM,qp – משקל דירה (W) במונחי ערך מלאי (Q*P) שנרכשה בתוכנית ממשלתית (M) בנפה (j).
- WjR,qp – משקל דירה שנרכשה בשוק החופשי (R) שלא בתוכנית ממשלתית.
- NRstock,j – מלאי הדירות בשוק החופשי בנפה j.
- NMstock,j – מלאי הדירות בנפה j שנרכשו במסגרת תוכניות ממשלתיות.
- NMtransactions,j – מספר העסקאות בנפה j שבוצעו בתוכניות ממשלתיות.
- NAtransactions,j – מספר העסקאות הכולל שבוצעו בנפה j.
- P̄j – מחיר ממוצע של דירות בתקופת הבסיס בנפה j.

באמצעות השימוש במשקלות אלו, כל דירה מקבלת משקל בהתאם להתפלגות ערך מלאי הדירות. דירות שנמכרו בשוק החופשי מחושבות ביחס לחלקן של הדירות הרגילות במלאי הדירות, ודירות בתוכניות בתמיכה ממשלתית בהתאם לחלקן של הדירות בתוכניות מאותו סוג בכלל מלאי הדירות.

 

[קוצ'קה]

אני מנסה להבין
האם המחירים בבית שמש ירדו?
האם הם לכיוון של לרדת?

מקפיצה
דחוווווף!

 

[די]

בקיצור הלמ"ס משתדל להציג שיקוף אמיתי של המציאות אבל לא תמיד מצליח, והוא מתקן את עצמו עם הזמן, כמו לגבי מבצעי המימון של הקבלנים. גם לגבי דירה בהנחה מתוך הנוסח לעיל לא בטוח שהבעיה נפתרה לגמרי (בהתאם לחלקם בכלל מלאי הדירות בכל הארץ/בעיר/במחוז?) וגם לגבי מחירים לפי שכונות (לא תמיד מדד כלכלי משליך על מחיר הדירה, לדוגמא שכונה וותיקה שבונים בה מגדלים חדשים שמושכים אוכלוסייה שונה מהאוכלוסייה הנוכחית של השכונה)

 

[האברך ממיר]

מסתבר בלמ"ס למדו קצת חשבון והם לא מטומטמים
והם הכניסו לחשבון את הדירות בהנחה
ה. שקלול התצפיות:
חישוב המדד מבוסס על רגרסיה משוקללת. מטרת המשקלות היא לשקף את העסקאות שדווחו ביחס למלאי הדירות הקיים בכל נפה.
החל מתחילת שנת 2016 יצאה תכנית "מחיר למשתכן" אל הפועל וכתוצאה מכך דווחו ללמ״ס עסקאות שבוצעו במסגרת תכנית זו. עסקאות מסובסדות נוספות שנכללות במדד מחירי הדירות הינן "מחיר מטרה" (מכאן ואילך נקרא לשתי התוכניות: "תכניות בתמיכה ממשלתית").
זיהוי עסקאות בתכניות בתמיכה ממשלתית, מאפשר לתת משקל דיפרנציאלי לעסקאות אלו, כך שתשקפנה נכונה את משקלן ביחס לערך הדירות בכל נפה.
באמצעות השימוש במשקלות אלו, כל דירה מקבלת משקל בהתאם להתפלגות ערך מלאי הדירות. דירות שנמכרו בשוק החופשי מחושבות ביחס לחלקן של הדירות הרגילות במלאי הדירות, ודירות בתוכניות בתמיכה ממשלתית בהתאם לחלקן של הדירות בתוכניות מאותו סוג בכלל מלאי הדירות.

אז הכתב של גלובס מברבר בלי לדעת מה שהוא כותב?
מתוך הכתבה שציטט @בית שמשניק מיודענו:

חלק מההסבר לירידות נעוץ במכירה מאסיבית של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד בשכונות רמות וגבעת המטוס, שהורידה מהמחירים הממוצעים.

 

[מדבר נדל"ן]

אני חושב שיש תופעה שגם בחורים שקיבלו כסף שיכול להביא להם דירה בפסגת זאב אם משכנתא של מילון מעדיפים לקנות דירה להשקעה בקריות או באר שבע או סתם דירה להשקעה שמניבה את השכירות שלהם במרכז בדירה יותר קטנה ולחלום לעתיד יותר טוב בירושלים בהמשך וזה לדעתי משפיע בקטנה על השוק של הדירות בירושלים וגם בסופו של דבר הסכומים של השידוכים לא תלוים באינפלציה והם לא משתנים ואף אחד לא יכול להרשות לעצמו לשלם על דירה יותר מ2 מילון בירושלים אז נניח פסגת זאב וגילה הדירות של השבעים מטר יהיה קשה להם לעלות כי לא יהיה להם ביקוש

אם זה נכון זה ישפיע בענק על שוק השכירות, כי במקום לקנות הם ישכרו.
ובכל מקרה כל עוד מרכז י-ם ימשיך להתייקר הפריפריה בי-ם תתייקר בהתאמה.

 

[nigun]

לא תמיד מדד כלכלי משליך על מחיר הדירה, לדוגמא שכונה וותיקה שבונים בה מגדלים חדשים שמושכים אוכלוסייה שונה מהאוכלוסייה הנוכחית של השכונה

גם אם זה מעלה את הממוצע של הדירות הישנות זה מקרי קצה ולרוב לא אמור להשפיע על הממוצע של המחוז

 

[nigun]

אז הכתב של גלובס מברבר בלי לדעת מה שהוא כותב?
מתוך הכתבה שציטט @בית שמשניק מיודענו:

כידוע הכתבים מקשקשים מידי פעם ולא תמיד מדייקים
אני לא יודע מה האמת במקרה הזה אבל לא הייתי נותן משקל גבוה לדברי הכתב שכתב גם

חלק אחר נעוץ בתושבי החוץ, שפוקדים את ירושלים ואת בית שמש בגלים. מספרם אמנם לא גבוה, אך הם מרכזים את הרכישות שלהם במועדים סמוכים, כך שההשפעה על המחירים עשויה ללחוץ כלפי מעלה כשהם רוכשים - וכלפי מטה, בתקופה שלאחר הרכישות.

שזה תיאוריה מעניינת שמשום מה לא שמעתי עליה בעבר (היו גלים כאלו בירושלים גם בעבר? האם מישהו כתב את זה באחת העליות החדות ואמר שזה רק בגלל שיש איזה גל של רוכשים מחו"ל?)

 

[אבי ג -]

אני חושב שיש תופעה שגם בחורים שקיבלו כסף שיכול להביא להם דירה בפסגת זאב אם משכנתא של מילון מעדיפים לקנות דירה להשקעה בקריות או באר שבע או סתם דירה להשקעה שמניבה את השכירות שלהם במרכז בדירה יותר קטנה ולחלום לעתיד יותר טוב בירושלים בהמשך וזה לדעתי משפיע בקטנה על השוק של הדירות בירושלים וגם בסופו של דבר הסכומים של השידוכים לא תלוים באינפלציה והם לא משתנים ואף אחד לא יכול להרשות לעצמו לשלם על דירה יותר מ2 מילון בירושלים אז נניח פסגת זאב וגילה הדירות של השבעים מטר יהיה קשה להם לעלות כי לא יהיה להם ביקוש

בסופו של יום, אם מתייקר במרכז, אז השכונות עולות בהתאמה.
ואם הם עדיין ממשיכים לחלום ולקנות בירושלים, אז היום קונים בפסגת זאב מי שקנה דירה בקריות לפני 5 שנים, ועוד 5 שנים יקנו מי שקנה עכשיו להשקעה.
כמו שהשוק ברמות וברמת שלמה, הזוצים לא יכולים לקנות שם ועדיין מתייקר..
כלומר זה פקטור שמשפיע אבל בצורה חלשה יחסית.

 

[שתים]

,ואנשים הפסידו מאות אלפים..

יש לך הוכחה לזה?

 

[ירמי וולדמן]

יש לך הוכחה לזה?

אם הוא מתכוון שאנשים הפסידו כסף מלחכות
לא מבין איזה ראיה צריך לזה
אולי נצטרך להביא ראיה שהיום זה יום שני

 

[שתים]

אם הוא מתכוון שאנשים הפסידו כסף מלחכות
לא מבין איזה ראיה צריך לזה
אולי נצטרך להביא ראיה שהיום זה יום שני

הוכחה שאנשים הפסידו בגלל שהאמינו לדברי המומחים וחיכו. במיוחד כאן בפורום.

 

[ירמי וולדמן]

הוכחה שאנשים הפסידו בגלל שהאמינו לדברי המומחים וחיכו. במיוחד כאן בפורום.

לדבר פשוט לא צריך הוכחה
כמו שלא צריך הכחה שהיום זה יום שני
אולי כן בעצם?

 

[יעקב הרמתי]

מקפיצה
דחוווווף!

דירות 4 חדרים לא מיוחדות, חוו ירידה במחיר.

 

[יעקב הרמתי]

הוכחה שאנשים הפסידו בגלל שהאמינו לדברי המומחים וחיכו. במיוחד כאן בפורום.

זה אומר שהמחירים הולכים לעלות?

 

[בן יצחק]

יש לך הוכחה לזה?

כן הפסידו, אבל זו אמירה מגוחכת, כאילו שמישהו חזה כאן את הקפיצה המטורפת שהיתה שם.
גם אם מישהו אמר חצי מילה כזאת, במקום שנכתבים כ"כ הרבה שטויות בסוף תמיד שטות אחד תתממש ואלף אחרות לא יתממשו.
כולנו "מפסידים" כל הזמן מיליונים מזה שאנחנו לא נביאים ולא יודעים בכמה הביטקוין יקפוץ מחר ובכמה מדד פלוני וחברה פלונית ודירות בעיר פלונית יקפצו מחר.

 

[shimשימי]

יש לך הוכחה לזה?

הערה נכונה.
אני רציתי לערוך ולשנות את זה ,כבר חצי שעה אחרי שכתבתי.
כדי לדייק את הנוסח ,שמי שהקשיב...
ואגב אני מכיר אנשים אחרים(לא מהפורום)
שחיכו והפסידו...

אבל אכן כוונתי הייתה שמי שהקשיב לדעות הללו.
ולא שזה קרה בפועל.

 

[יעקב הרמתי]

כדי לדייק את הנוסח ,שמי שהקשיב...
ואגב אני מכיר אנשים אחרים(לא מהפורום)
שחיכו והפסידו...

ממתי הם חיכו?