דיון מחירי הדירות לאן?

[yehudaboss]

זה כל כך יפה לראות איך כל אחד מדבר מהפוזיציה, מנכ"ל רמ"י צריך לשדר תקוה לירידת מחירים כדי להתנער מההאשמה הקבועה על רמ"י כמי שגורם לעלייה מזה שנים,
הקבלנים והבנקים מנסים לשווק בתוך הקיפאון הנוכחי עוד דירות ומשכנתאות, ע"י אזהרות חמורות מהקפיצה הבאה,
והאזרח הקטן נשאר בלי שום מידע אמיתי מכל הסלט הזה...

מה שבטוח זה שמכל הדיבור והשיח שיש על ירידות מחירים, תיכף באמת נראה ירידות מחירים בפועל.
אפקט העדר, והפחד של בעל הבית הלחוץ למכור לפני ירידת מחירים משמעותית יותר

 

[עבר הירדן]

מה שבטוח זה שמכל הדיבור והשיח שיש על ירידות מחירים, תיכף באמת נראה ירידות מחירים בפועל.
אפקט העדר, והפחד של בעל הבית הלחוץ למכור לפני ירידת מחירים משמעותית יותר

הלוואי....
אבל אני סבור שלא ראינו עדיין אינדיקציה אמיתית לירידה אמיתית ומשמעותית אלא רק מתיחה מסויימת של מחירי הדירות כלפי מטה מחוסר ביקוש עקב קיפאון אבל בהחלט יתכן שנראה בפתאומיות מתיחה אכזרית כלפי מעלה...

 

[yehudaboss]

אבל בהחלט יתכן שנראה בפתאומיות מתיחה אכזרית כלפי מעלה

וזה למה?
אני עוקב על כל השיח כאן ובעוד קבוצות,
תכלס הנתונים מראים שהבועה עומדת להתפוצץ, וכמות הקרקעות ששווקו בזול, וכמות הדירות התקועות אצל הקבלנים,
וכן הריבית שלא תרד משמעותי בזמן הקרוב (מדברים על 2 פעימות של רבע אחוז בשנת 2025),
ונוסיף לזה את כל השיח בציבור על ירידות מחירים, וכן ירידות בפועל בערים כמו בני ברק ביתר וכו,
וגם הנהירה של הציבור לשוק ההון,
כל זה דווקא מצביע על ירידת מחירים.
השאלה לא אם, אלא כמה...
דעתי הענייה.

 

[עבר הירדן]

וזה למה?
אני עוקב על כל השיח כאן ובעוד קבוצות,
תכלס הנתונים מראים שהבועה עומדת להתפוצץ, וכמות הקרקעות ששווקו בזול, וכמות הדירות התקועות אצל הקבלנים,
וכן הריבית שלא תרד משמעותי בזמן הקרוב (מדברים על 2 פעימות של רבע אחוז בשנת 2025),
ונוסיף לזה את כל השיח בציבור על ירידות מחירים, וכן ירידות בפועל בערים כמו בני ברק ביתר וכו,
וגם הנהירה של הציבור לשוק ההון,
כל זה דווקא מצביע על ירידת מחירים.
השאלה לא אם, אלא כמה...
דעתי הענייה.

זה בדיוק שאלת המליון, כיון שלמרות כל הנהירות לשלל הכיוונים שהזכרת, אנשים לא באמת רוצים לשים את ה700 אל"ש שלהם לצורך העניין, בשוק ההון -במידה ואכן תהיה עליית מחירים משמעותית בדיור, ולכן ברגע שיהיה היפוך מגמה זה יכול להיות צונאמי.
אכן אני מצטרף לתקווה לעתיד כלכלי מזהיר ונוח ליישוב היהודי בארץ ישראל.

 

[3040*]

יו"ר רמ"י באמריה מעניינת שהוא היה ממתין עם רכישת דירה

 

[ספרא רבא]

איפה הסתירה?
אנשים מכרו דירות בהפסד ריאלי - כלומר מכרו בסכום שאילו היו משקיעים באפיק פאסיבי היו מרוויחים יותר.
ההפסד העיקרי, והסיכון העיקרי עוד לפנינו, והכוונה בעיקר למשקיעים / קבלנים שמתכננים לממש במחירים גבוהים, ואין להם סיכוי.
בשנות ה90 הייתה בנייה מאסיבית, ולא הגיעו מספיק קונים, וקבלנים פשטו רגל.
כיום, הקבלנים כבר מכרו את הדירות תמורת מקדמה, וסביר שהמשקיעים יפסידו את ההשקעה, ואילו הקבלנים ימכרו את הדירות במחיר מוזל יותר וירוויחו פחות.

ההסבר שלך, אם הבנתי נכון, שהירידה במחירים כבר מגולמת בפועל, אלא שיש הבדל בין רוכשי דירה שניה לרוכשי דירות על הנייר שההפסד לא מומש עדיין. הגיוני.
אגב, 'הפסד ריאלי' הכוונה גם ביחס לאינפלציה, שגם אם קונה מכר במחיר גבוה ממחיר הרכישה, אך נמוך יותר מהעליה האינפלציונית, נחשב ל'הפסד ריאלי'.

הליווי הבנקאי קובע את המחיר שממנו הקבלנים אינם יכולים לרדת.

אם אין קונים במחיר ממנו הם לא יכולים לרדת, יש אפשרות אחת משתיים:
1. למכור בהפסד (החלופה להחזיק את מלאי הדירות ולשלם ריבית על ההלוואות היא זהה).
2. להכריז על פשיטת רגל, כשבדרך כלל הכונס מוכר במחיר שוק.

 

[אופקים 1]

אם אין קונים במחיר ממנו הם לא יכולים לרדת, יש אפשרות אחת משתיים:
1. למכור בהפסד (החלופה להחזיק את מלאי הדירות ולשלם ריבית על ההלוואות היא זהה).
2. להכריז על פשיטת רגל, כשבדרך כלל הכונס מוכר במחיר שוק.

יש קונים (או ליתר דיוק אנשים שמוכנים לקחת על עצמם התחייבויות שלוקחות אותם עד הקצה), אבל אין תחרות על המחיר.
כשזה לא חוקי זה נקרא קרטל
כשזה חוקי זה נקרא טיפשות של הרגולטור.

 

[יצחק77]

יש כאן נקודה ששוב מפספסים
כשמסתכלים רק על מדדים ומלאי ירידת מחירי הקרקאות ומנגד עליית התשומות וכו' אוירת שוק וכדו'
זו ראיה קצת צרה שמסתכלת על הדיור כשוק ההון להשקעות וזה רחוק מלהיות מדוייק
נכון שבאוירה שהייתה של שוק עולה תמיד יחד אם הרגש הישראלי לגור בדירה שלי + ריבית זולה, תדלקו עליות מטורפות
אבל עכשיו אנחנו במקום אחר לגמרי !
ובפרט במגזר החרדי שלמרות עליית שכר משמעותית בחלק מהציבור בשנים האחרונות
עדיין רוב רובו של הציבור אין לו שום אפשרות לשלם משכנתא של 8-9K ל30 שנה מבלי לטבוע
בנוסף לעלית מחירים דרמטית במזון ובשכר הלימוד ועוד ב3 שנים האחרונות
ולכן הגענו לתקרת זכוכית שאין לאן לעלות ממנה כל עוד השכר לא יעלה דרמטי
בכל המגזרים כולל גננות מורות מורים מזכירים ופקידים וכו' כולל אברכי כוללים

 

[מורים]

יש כאן נקודה ששוב מפספסים
כשמסתכלים רק על מדדים ומלאי ירידת מחירי הקרקאות ומנגד עליית התשומות וכו' אוירת שוק וכדו'
זו ראיה קצת צרה שמסתכלת על הדיור כשוק ההון להשקעות וזה רחוק מלהיות מדוייק
נכון שבאוירה שהייתה של שוק עולה תמיד יחד אם הרגש הישראלי לגור בדירה שלי + ריבית זולה, תדלקו עליות מטורפות
אבל עכשיו אנחנו במקום אחר לגמרי !
ובפרט במגזר החרדי שלמרות עליית שכר משמעותית בחלק מהציבור בשנים האחרונות
עדיין רוב רובו של הציבור אין לו שום אפשרות לשלם משכנתא של 8-9K ל30 שנה מבלי לטבוע
בנוסף לעלית מחירים דרמטית במזון ובשכר הלימוד ועוד ב3 שנים האחרונות
ולכן הגענו לתקרת זכוכית שאין לאן לעלות ממנה כל עוד השכר לא יעלה דרמטי
בכל המגזרים כולל גננות מורות מורים מזכירים ופקידים וכו' כולל אברכי כוללים

הרי אתה מסכים שכעת גם מי שיש לו אפשרות כלכלית לא קונה דירה וזאת משום שהוא מבין שיתכן והולכת להיות כאן ירידה משמעותית,
ולכן למרות שכל מה שאתה כותב נכון לגבי המצב הכלכלי, עדיין אנחנו לא יודעים מה יקרה ביום שבו כל מי שיש לו אפשרות שזה כולל את כל המגזרים וגם בציבור החרדי לרבים יש אפשרות, ירדו מהגדר ויקנו דירות ואז תיתכן עליית מחירים חדה והיסחפות של כולם לתוך המערבולת,
ובנוסף, לפי התרחיש שלך כמה זמן ישרדו אותם בעלי יכולת ואפי' יכולת שהיא בשעת הדחק במגורים בשכירות שגם היא עולה ועולה?

 

[שמח-לעזור]

טענה מעניינת:
נכון שהלמ"ס לא בודק את ההנחה במחירי הדירות של 10-90 וכדו' למרות שחלקם במכירות עלה משמעותית
מצד שני הוא גם לא בודק את הפער המובנה במחיר בין דירות מוכנות לדירות על הנייר (למרות שכנ"ל)
מבחינתו כל עסקת מכירת דירה בשנה החולפת נכנסת למדד
אז ס"ה זה מתקזז...

ספוילר: הטור המלא

מבצעי הקבלנים וה-20/80 הפכו להיות נושא חם בשיח ובעיתונות הכלכלית, בעיקר בהקשר של שקלול ה'הנחה הסמויה' במחיר הדירה - אך לדעתי יש כאן התעלמות מההתייקרות הטמונה בשינוי בתנאי התשלום בשנים האחרונות.

עד לתחילת שנות ה-2000, לקנות דירה היה כמו לקנות חלב – הדירה מוכנה, רואים, משלמים ונכנסים. אלו למעשה תנאי התשלום הגרועים ביותר עבור הקבלנים שנאלצו לבנות בלי לדעת אם ומתי ימכור, ובכמה כסף.

היום לעומת זאת קבלנים אפילו לא מתחילים לבנות לפני שהם מוכרים 35-50% מהדירות 4 שנים לפני שהן מוכנות, מה שמבטיח להם ודאות לרווח ולתזרים ומימון קל יותר. הרוכשים, לעומת זאת, משלמים מקדמה, ממשיכים לשלם שכירות, לא משיאים תשואה על ההון ששילמו ולוקחים סיכון של עיכובים או קריסת קבלן.

כלומר בעצם ההפיכה של רכישה על הנייר לנורמה בשוק חלה "התייקרות חבויה" של הדיור, שלא מופיעה בשום מדד שכן מבחינת הלמ"ס דירה שנרכשה 4 שנים לפני האכלוס ודירה מוכנה נכנסות לאותו ממוצע של מחירי הדיור למרות שגם אם בשני המקרים שולמה אותה תמורה בדיוק הרי שמבחינה כלכלית עבור הראשונה מחיר גבוה בהרבה

כדי להבין עד כמה - תחשבו כמה היה מוכן לשלם קונה של דירה על הנייר לעוד 4 שנים כדי לקבל אותה היום. 3% לשנה זה רק השכירות הנוספת שהוא משלם, ואם נוסיף לזה עוד סיכונים לפרויקט נגיע למסקנה שקנייה על הנייר משקפת התייקרות חבויה של סביב 15%.

מבצעי ה-20/80 או 10/90 הם בסך הכל תיקון חלקי של המעבר לרכישה על הנייר, אך גם הם לרוב באים עם הלוואות קבלן, הצמדה למדד וסיכונים רבים שמי שהיה קונה דירה מוכנה (או כל מוצר אחר) לא היה צריך להתמודד איתן

אז לפני שמדברים על ההנחות הסמויות במבצעי 20/80 והסיכונים השונים צריך קודם כל לדבר על 'ההתייקרות הסמויה' ולזכור שההורים שלנו היו רגילים לקנות דירות ב-0/100: אפס בהיתר, אפס במהלך הבנייה, אפס בגמר הבנייה והשאר אם הדירה המוכנה נראית להם בעין (ועם 90-95% משכנתא).

לכן בסופו של דבר אני לא רואה כאן הרבה חידוש, בסך הכל מתחייבים היום, משלמים מקדמה ואת הרוב משלמים בעוד 4 שנים על מוצר שמקבלים בעוד 4 שנים, הקבלנים בטח שלא יכולים להתלונן על תנאי התשלום האלה בהשוואה לכל מוצר אחר.


שלומי ארדן

קרדיט חדשות שוק ההון וכלכלה

 

[שמח-לעזור]

ואגב

נכון שכמות המשכורת הממוצעת לקניית דירה גדל עם השנים,
אבל תמיד הייתה הטענה שמחירי השכר בהייטק (שצמחו פי כמה) יוצרים ביקוש גם למחירים הגבוהים,
מה שגורם לכל השוק לעלות...

אז נכון שעדיין השכר בהייטק עולה (פחות מבעבר) אבל זה בעיקר לבעלי ניסיון שמרוויחים כבר עכשיו המון,
אבל השכר של עובדים חדשים יורד משמעותית, אפילו השכר של מסיימי תואר מצטיינים צונח, אז ק"ו השכר של השאר...
(בפרט שבעקבות הבאזז סביב ההייטק, בשנים האחרונות יש יותר ויותר לומדי מקצועות תוכנה, לא מוכשרים ולא מתאימים למקצוע הזה...)

אז אולי העשירים יהיו עשירים יותר,
אבל האחוז שלהם מכלל אוכלוסייה יקטן וישפיע פחות

 

[די]

מה שלא מסתדר בכתבה, זה הצגת 2 עובדות שסותרות לכאורה זו את זו:
1. "30% מהדירות שנמכרו באיזור ב"ש נמכרו בהפסד ריאלי". כלומר, ההפסד כבר קיים.
2. "איפה היו ירידות הכי חדות בשנות ה-90? באיזור הדרום". כלומר, ההפסד עוד לפנינו.

זה לא סתירה.
ההפסד כבר קיים.
וייתכן וההפסד ילך ויתגבר עוד.

 

[דוד לידר]

גם אם ירד,
תוך כמה שנים זה אמור לעלות חזרה?
בהתחשב בביקוש גידול טבעי ורמת ריבית

 

[די]

תוך כמה שנים זה אמור לעלות חזרה?
בהתחשב בביקוש גידול טבעי ורמת ריבית

מי אמר שזה אמור לעלות חזרה?
בהתחשב בגידול היצע ורמת ריבית רגילה (לא אפסית).

 

[דוד לידר]

כי העצירה כיום היא לא טבעית, אלא יותר שמחכים עד שירדו הריביות, אך הביקוש והצורך בדירות לא באמת ירד.

 

[berigrin]

כי העצירה כיום היא לא טבעית, אלא יותר שמחכים עד שירדו הריביות, אך הביקוש והצורך בדירות לא באמת ירד.

מועצת חכמי הרוכשים? האילומינטי? מה זה לא טבעית.

 

[דוד לידר]

מועצת חכמי הרוכשים? האילומינטי? מה זה לא טבעית.

לא טבעית, כי אנשים צריכים לגור איפשהו וגם מקובל בארץ לקנות דירה למגורים באיזשהו שלב. ומה שציין בעיקר את השוק זה הריבית הגבוהה שלא תישאר גבוהה לעד כי זה נוגד צמיחה.

 

[טאבו משותף]

יש יסוד מאוד ברור
מי שקונה עכשיו דירה, בטוח לא יפסיד, כי גם אם נסכים שתהיה ירידת מחירים, הרי ברור-ואף אחד לא חולק על זה- שאחרי תקופה המחירים יעלו שוב ויוסיפו לעלות עוד ועוד
לעומת זאת מי שיש בידו כסף לקנות דירה, וממתין עם הכסף לירידה, לוקח הימור מאוד גדול, ייתכן שהמחירים יירדו וייתכן גם שהמחירים רק ימשיכו לעלות

 

[די]

כי העצירה כיום היא לא טבעית, אלא יותר שמחכים עד שירדו הריביות, אך הביקוש והצורך בדירות לא באמת ירד.

מי אמר שיורידו את הריביות? מי אמר שריבית 0 זה טבעי? אולי הריבית היום היא הטבעית? דרך אגב הריבית היום נמוכה יחסית לעבר. הריבית היום יכולה להישאר כך לעד, ואפילו לעלות עוד.
כפי הצורך כך בונים עוד דירות, עוד ועוד קבלנים נכנסים לשוק. אם כבר יש מכרזים שחוזרים ללא ביקוש.

ממש לא ברור שאחרי תקופה המחירים יעלו שוב. גם ההיפך לא ברור. אבל מי שנכנס לעסקה שהדרך היחידה שהוא יכול לצאת בשלום מהעסקה היא אם מחירי הדירות יעלו בשיעור מסוים, הוא מהמר שלא בחכמה.

קל וחומר מי שקונה דירה ביותר ממחיר השוק, רק בגלל שהוא מהמר שמחירי הדירות יעלו בעוד יותר מהמחיר היקר שהוא שילם..

 

[דוד לידר]

מי אמר שיורידו את הריביות? מי אמר שריבית 0 זה טבעי? אולי הריבית היום היא הטבעית? דרך אגב הריבית היום נמוכה יחסית לעבר. הריבית היום יכולה להישאר כך לעד, ואפילו לעלות עוד.
כפי הצורך כך בונים עוד דירות, עוד ועוד קבלנים נכנסים לשוק. אם כבר יש מכרזים שחוזרים ללא ביקוש.

ממש לא ברור שאחרי תקופה המחירים יעלו שוב. גם ההיפך לא ברור. אבל מי שנכנס לעסקה שהדרך היחידה שהוא יכול לצאת בשלום מהעסקה היא אם מחירי הדירות יעלו בשיעור מסוים, הוא מהמר שלא בחכמה.

קל וחומר מי שקונה דירה ביותר ממחיר השוק, רק בגלל שהוא מהמר שמחירי הדירות יעלו בעוד יותר מהמחיר היקר שהוא שילם..

לא ריבית 0 אבל גם הורדה בחצי אחוז היא משמעותית וזה התחזית של בנק ישראל.

לגבי כמות הדירות- אפשר לבדוק את כמות המשפחות וכמות הדירות

לגבי המכרזים שחוזרים- יכול להיות עקב תנאי שוק לא משתלמים ושמחכים להזדמנות כמו שאמר מנהל רמי, לא בהכרח מראה שיש פחות צורך.

לגבי מדיניות השקעות- נכון מאוד! כל השקעה עם פוטנציאל רווח, יש לה פוטנציאל סיכון ולא מומלץ להמר על הלחם והחלב ותמיד להיות מוכנים שיכול לקחת זמן עד שההשקעה תהיה כדאית.