דיון מחירי הדירות לאן?

[וואי]

גם לא היום

אתה טוען שמצאת...לא אני אמרתי.

 

[צופה לישועה]

אתה טוען שמצאת...לא אני אמרתי.

כל מה שכתבתי פה השבוע לא היה שייך לאותה דירה בכי הוא זה.

היות שהזכרתי שאני מתמצא בשוק ואף קניתי דירה, היו שמיד מצאו להשפיע עלי מטובם וחוכמתם והאירו את עיני שעבדו עלי וכו וכו׳

זו הסיבה היחידה שהבאתי את פרטי הדירה.

היא לא היתה ולא תהיה דוגמא לכלום ממה שכתבתי

חוזר שוב ואומר, זה היה מקרה חריג שקשור לירושה ושום אדם אחר לא היה יכול לקבל את אותה דירה במחיר דומה

 

[למעשייה]

רק בישראל:
במהלך כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה ’זמורה’ דמרי וראול סרוגו מתווכחים כמה דירות לא מכורות בישראל סרוגו אומר 80000 ודמרי אומר 30000
חחח איזה שכונה

אפשר להניח שהויכוח שלהם הוא על ההגדרה "דירות חדשות".
כי ה-80 אלף דירות לא מכורות עליהם מדברים כל הזמן, הם משלב ההיתרים, כולל דירות שטרם החלה בנייתם.
דירות שהושלמו יש כנראה 20-30 אלף שטרם נמכרו.

 

[אלי באבא]

יישר כח שכוונת לדברי
כל מה שאני טוען זה כנגד כל השוטים שמתנבאים פה על צפי לירידות כאלה ואחרות…

ועוד רואים במי שמציג גישה שונה ״מתקפה אישית״….

אבל רק שאני ידייק
מי שניגש להשקעה בנדל''ן שיגש כמו להשקעה בנאסד''ק, ובקריפטו, שהעתיד לא ידוע כלל,
ובסבירות של 50% לפחות שירדו המחירים בעשרות אחוזים, [דהיינו למעלה מעשר]
ואם לא שלא יגש.

לא כי אני בטוח שזה יקרה, אלא כי המצב עכשיו לא ידוע, והנדל''ן הישראלי לא יהיה מה שהיה,
דהיינו עד היום היה אפשר להיכנס להשקעה, ואם לא מתאים לצאת,
היום לא ידוע איך תצא.

 

[שמח-לעזור]

לכל אחד יש זכות לכתוב את דעתו, ואף אחד כאן לא יכול לנבא מה יהיה עוד עשור
כל היופי בפורום השקעות, זה שמיעת מגוון דעות, ולא סתימת פיות
וכולנו נרוויח אם כל אחד יוכל לשאול או לומר כאן את דעתו

לא מבין מה הפואנטה?
האשכול קיים כבר 5 שנים עם מעל 10k הודעות ומעל 0.6m צפיות

חבל להרוס אותו עם תגובות והתקפות אישיות
מי שלא יכול להגיב ענייני בלבד, מאמין ש99% מצופי וכותבי האשכול יוותרו על דעתו

נכון שרוב מוחלט של הנושאים נידונו פה בעבר בהרחבה
אבל לא מצופה מאף אחד לקרוא את כל זה, לפני שהוא מגיב
(סתם שואל, מי שכתב פעם ראשונה באשכול לפני 4/6 חודשים, קרא את ההודעות שמלפניו?)

 

[אז נדברו]

‏מנהל רמ״י בכנס הנדל״ן השנתי של ועדת ״זמורה״:

״נכון להיום אין מחסור ביחידות דיור אלא להיפך - יש יותר דירות ממשקי בית״

״הירידה במחירי הדירות התעכבה בגלל המלחמה״

״מבצעי המימון מגלמים הנחה דרמטית״

״אם הקבלנים רוצים להתחיל למכור - שיורידו מחירים״

מקור

 

[למעשייה]

מי שניגש להשקעה בנדל''ן שיגש כמו להשקעה בנאסד''ק, ובקריפטו, שהעתיד לא ידוע כלל,
ובסבירות של 50% לפחות שירדו המחירים בעשרות אחוזים, [דהיינו למעלה מעשר]

מאיפה אתה לוקח את ה"נתון" הזה? שיש יותר מ50% שהמחירים יירדו בעשרות אחוזים?

מרגיש שאנשים נסחפים קצת..

 

[צופה לישועה]

‏מנהל רמ״י בכנס הנדל״ן השנתי של ועדת ״זמורה״:

״נכון להיום אין מחסור ביחידות דיור אלא להיפך - יש יותר דירות ממשקי בית״

״הירידה במחירי הדירות התעכבה בגלל המלחמה״

״מבצעי המימון מגלמים הנחה דרמטית״

״אם הקבלנים רוצים להתחיל למכור - שיורידו מחירים״

מקור

צפה בקובץ המצורף 2055783

הכתבות והסטטיסטיקות הללו נכונות ככל שיהיו
לא מתמקדות במקומות החרדיים הקלאסיים, ולא רלוונטיות וחבל להביא אותן שוב ושוב

כפי שאפשר לראות בהפרש בין מה שפורסם לפני חצי שנה למצב העכשווי בי-ם ובמרכז ב״ב וכן בק״ס,

מדובר בשוק אחר שבמציאות אין בו היצע כמעט ויש בו ביקוש גם אם יש הממתינים לירידת ריבית קרובה כפי שעולה מההחלטה בארה״ב שבוע שעבר, כשזו היתה אחת היחידות שלא הורידו ריבית בתקופה האחרונה ועכשיו הודיעו על מספר ירידות רצופות.

 

[שמח-לעזור]

מאיפה אתה לוקח את ה"נתון" הזה? שיש יותר מ50% שהמחירים יירדו בעשרות אחוזים?

מרגיש שאנשים נסחפים קצת..

50% זה אומר שהסיכוי שירד שווה לסיכוי שלא ירד
ירידה של 10% זה לא הרבה יחסית לעליות של החמש שנים האחרונות
(נכון שהוא כתב עשרות אחוזים, אבל הוא סייג לפחות 10 )

 

[די]

ובשכונות החרדיות בי-ם ובמרכז ב״ב אין היצע ויש ביקוש

אם אין דירות בבני ברק הולכים למודיעין עילית ואלעד (ואם אין במודיעין עילית הולכים לאחיסמך וכו')
ואם אין דירות בירושלים הולכים לבית שמש ביתר וכו'
סתם לעדכונך הולכים לבנות צמוד לקריית גת עיר חרדית חדשה פלוגות שתהיה יותר גדולה מבני ברק כך שבני ברק תהפוך לאחת הערים החרדיות הקטנות.

 

[למעשייה]

50% זה אומר שהסיכוי שירד שווה לסיכוי שלא ירד
ירידה של 10% זה לא הרבה יחסית לעליות של החמש שנים האחרונות
(נכון שהוא כתב עשרות אחוזים, אבל הוא סייג לפחות 10 )

לא אדייק בדבריו, למרות שהוא כתב שיש לפחות 50%...

בכל אופן, הבעיה שהדברים נכתבים בביטחון עצמי, והשוואה לקריפטו, כאילו שהערך של הדירה יכול להימחק כמו בקריפטו...

העליות של הנדל"ן אכן משמעותיות, אבל צריך לזכור שהכל עלה, כולל המשכורות (אמנם בפער, אבל עדיין...)

 

[צופה לישועה]

אם אין דירות בבני ברק הולכים למודיעין עילית ואלעד (ואם אין במודיעין עילית הולכים לאחיסמך וכו')
ואם אין דירות בירושלים הולכים לבית שמש ביתר וכו'
סתם לעדכונך הולכים לבנות צמוד לקריית גת עיר חרדית חדשה פלוגות שתהיה יותר גדולה מבני ברק כך שבני ברק תהפוך לאחת הערים

לא מדבר באוויר
המציאות היא שאם תחפש דירה נורמלית 3 חדרים במרכז ב״ב, או בהר נוף או גבעת שאול או בית וגן וסורוצקין, לא תמצא כמעט כלום, ומה שתמצא יהיה גם דפוק וגם יקר.

כל הדיבורים על סטטיסטיקות ועל אופציות והתפלספויות לא משנים הרבה כשהמציאות מוכיחה אחרת

להתפלסף אם סטטיסטית אפשר לראות את הירח ושבעיר זו או אחרת כבר ראו אותו לפני שעה, ואז לצאת החוצה ולראות שיורד גשם…

(אין צורך להעיר, אני יודע שהמשל ממש גרוע)

 

[די]

המציאות היא שאם תחפש דירה נורמלית 3 חדרים במרכז ב״ב, או בהר נוף או גבעת שאול או בית וגן וסורוצקין, לא תמצא כמעט כלום, ומה שתמצא יהיה גם דפוק וגם יקר.

בבית שמש בונים עשרות אלפי דירות והמחיר הממוצע בבית שמש גבוה מבבני ברק, למרות שבבני ברק יחסית לא בונים הרבה. כך שהתיאוריה שאין הרבה דירות=עליית מחירי הדירות, לא בהכרח נכונה.
ודרך אגב גם בבני ברק יש פינוי בינוי.

 

[szn]

הנה אני מצרפת קישור של רשות מקרקעי ישראל תוצאות מכרזים
רמ"י תוצאות מכרזים
ששם אפשר לראות מגמה די ברורה על פי מכרזים רנדומלים שמתומחר ירידת מחירים דה פקטו אפילו שלא ממש מספרים הנה התוצאות שחישבתי על קרית גת עיר של אנשים פשוטים לא יוקרה במכרזים שהם לא מחיר למטרה מכרז פומבי רגיל בניה רוויה :
תוצאות מכרז של 07/07/2025

מתחם א​

• מספר יח"ד: 197
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪10,873,388
• הוצאות פיתוח: ‎₪41,700,888

חישוב לכל דירה:

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎10,873,388 ÷ 197 ≈ ₪55,197
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎41,700,888 ÷ 197 ≈ ₪211,727
• סה"כ עלות ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪266,924

ב2024 יש מכרזים אף אחד לא ניגש
ב2023 אין מכרזים
תוצאות של מכרז 27/07/2022

מתחם ד​

• מספר יח"ד: 75
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪30,026,026
• הוצאות פיתוח: ‎₪14,993,612

לכל דירה (חישוב):

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎30,026,026 ÷ 75 ≈ ₪400,347
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎14,993,612 ÷ 75 ≈ ₪199,915
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪600,262

מכרז של 30/06/2021

מתחם ב​

• מספר יח"ד: 246
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪90,506,698
• הוצאות פיתוח: ‎₪39,000,486

חישוב לכל דירה:

• קרקע ליח"ד: ‎90,506,698 ÷ 246 ≈ ₪367,926
• פיתוח ליח"ד: ‎39,000,486 ÷ 246 ≈ ₪158,537
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪526,463

---

האם זה לא ירידת מחיר אז ירידת מחיר מה היא?

לא הבנתי מה החידוש אפשר למצוא בכל הארץ שהמכרזים יותר זולים

הסיבה מאד פשוטה ברגע שיש עלות גבוהה של ריבית ועליה גדולה במחירי הבניה
אז היזם לא יכול להציע אותו מחיר למכרז כמו שהוא הציע פעם.

בסוף אם בשביל להרוויח בקרית גת צריך למכור ב-2 מ' (שזה מה שהציבור מוכן לשלם כנראה)
והריבית עלתה יחד עם עלות הבניה ממילא מחיר הקרקע יורד
ואם לא יורד אף יזם לא ניגש כמו שקרה לא מעט בשנה האחרונה.

כמובן שלכל זה צריך להוסיף שאם בשנת 2022 יזמים לקחו מכרזים על סמך עליית מחירים
כיום אף אחד לא מחשב את זה (שגם זה קשור לעלות הריבית)

 

[צופה לישועה]

בבית שמש בונים עשרות אלפי דירות והמחיר הממוצע בבית שמש גבוה מבבני ברק, למרות שבבני ברק יחסית לא בונים הרבה. כך שהתיאוריה שאין הרבה דירות=עליית מחירי הדירות, לא בהכרח נכונה.
ודרך אגב גם בבני ברק יש פינוי בינוי.

אתה יוצא מנקודת הנחה שאני בא להוכיח שהמחירים עולים. לא יודע למה.

אני אומר שהמצב בשטח הוא שאין דירות, ושיש ביקוש גם אם חלקו מושהה מעט לירידת ריבית, ושהביקוש החרדי מחו״ל לטווח הבינוני ואף בינוני עד קצר, על אחת כמה וכמה הארוך, לא יפחת ביחס לעבר, ויתכן שאף יעלה.

אני בניגוד לאחרים לא רואה פוטנציאל לירידות עתידיות במקומות הנ״ל, ודאי לא משהו משמעותי או ארוך טווח.

 

[szn]

סתם לעדכונך הולכים לבנות צמוד לקריית גת עיר חרדית חדשה פלוגות שתהיה יותר גדולה מבני ברק כך שבני ברק תהפוך לאחת הערים החרדיות הקטנות.

לא משהו בטווח זמן הקרוב
כשזה יקרה באמת זה יהיה בשורה (רק אם רמי יוציאו למכרז כמות גדולה יחד)

 

[פלפלפל]

היתה בדירה הזו סיבה מיוחדת שקבלתי אותה במחיר הזה…
קשור לירושה
אין ולא תמצא משהו מקביל

כמובן זה מראה כמה אני ״אמריקאי שלא מבין ועובדים עליו״…

מציאות יש בבני ברק כל הזמן
ולא רק אתה מוצא דירות ירושה אלא כמעט כל הדירות היד שנייה הם דירות ירושה וניתן לקבל בהם מחירים טובים
צריך סיבה אמיתית למכור היום דירות יד שנייה עכב ירידת המחיר שלהם ולכן הדירות ברובם הם דיות ירושה או משפרי דיור הלחוצים למכור

 

[בית שימשי]

חוזר שוב ואומר, זה היה מקרה חריג שקשור לירושה ושום אדם אחר לא היה יכול לקבל את אותה דירה במחיר דומה

מכיר דירה דומה לזה ליד רבי עקיבא והמתווכים טוענים שהמחיר הוא 1.9. (זה עוד לא יצא)

 

[צופה לישועה]

אתה יוצא מנקודת הנחה שאני בא להוכיח שהמחירים עולים. לא יודע למה.

אני אומר שהמצב בשטח הוא שאין דירות, ושיש ביקוש גם אם חלקו מושהה מעט לירידת ריבית, ושהביקוש החרדי מחו״ל לטווח הבינוני ואף בינוני עד קצר, על אחת כמה וכמה הארוך, לא יפחת ביחס לעבר, ויתכן שאף יעלה.

אני בניגוד לאחרים לא רואה פוטנציאל לירידות עתידיות במקומות הנ״ל, ודאי לא משהו משמעותי או ארוך טווח.

יכול לומר יותר מזה
בקרית משה בי-ם לדוגמא
אחת השכונות החלוציות של פינוי בינוי שחלק גדול ממנו כבר בוצע ואוכלס, הביקוש רק גבר.

אם לפני עשור קרית משה היתה זולה משמעותית מגבעת שאול, הרי שהיום דערה ישנה יוצר בגודל מקביל יכולה לעחות בקרית משה 25% יוצר מגבעת שאול למרות הפינוי בינוי והתב״ע

 

[צופה לישועה]

מציאות יש בבני ברק כל הזמן
ולא רק אתה מוצא דירות ירושה אלא כמעט כל הדירות היד שנייה הם דירות ירושה וניתן לקבל בהם מחירים טובים
צריך סיבה אמיתית למכור היום דירות יד שנייה עכב ירידת המחיר שלהם ולכן הדירות ברובם הם דיות ירושה או משפרי דיור הלחוצים למכור

דירות ירושה יש בכל מקום. לא במחירים האלו.
כבר כתבתי שיש בדירה הזו סיבות שקשורות אלי אישית ולכן המחיר.
כתבתי מפורש שאפילו אותה דירה עצמה לא היתה נמכרת בכזה מחיר לאדם אחר.

כתבתי שזה נכתב פה רק כתגובה לנשמות הטובות שהיה להן חשוב לעדכן אותי שאני אמריקאי טמבל ושעבדו עלי…