הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #10,461
אאל"ט רובם באיזורים בהם אין ביקוש מיוחד כיום...
- פותח הנושא מקצועי בלבד
- פורסם בתאריך
צופה לישועה
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #10,462
מענין יהיה לחזור לפה עוד חצי שנה ולראות את אותן נשמות טובות מתווכחות עם אותן טבלאות בגירסה מעודכנת
ובחוץ, עולם כמנהגו נוהג כמימים ימימה
ללללללללללללל
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #10,463
נערך לאחרונה ב:
- הוסף לסימניות
- #10,464
מי אמר שלא עושים את זה?
אני גר בבני ברק
קניתי דירה לפני שנה, חיפשתי במשך כמה חודשים
בדקתי הצעות של כל הפרויקטים החדשים מז׳בוטינסקי ופנימה
דברתי עם מתווכים ובעלי דירות על עשרות דירות יד 2
בשלוש שנים האחרונות דברתי עם עשרות חברים מהישיבה או הכולל, ובני משפחה, שחיפשו וקנו דירות בבני ברק
וחד משמעית יותר קל לקנות כיום דירה מאשר לפני שנתיים
זה לא חייב להתבטא במחיר ממוצע של כל העיר
אלא ביכולת לקבל תנאים יותר טובים מהקבלן
וביכולת של הקונה להתמקח הרבה יותר
שחבר קנה דירה בפרויקט בבניה במחיר x
וחבר אחר קנה שנה אחרי, אותו דירה קומה מתחת
באותו מחיר עם שידרוג משמעותי למטבח
ליזם, זה גם שנה שלמה יותר קרוב לאכלוס, וגם שנה שלמה דחייה בתשלום!
קרוב משפחה שקנה דירה חדשה מקבלן לאכלוס מיידי
באותו מחיר בדיוק שהוא היה משלם אילו הוא היה קונה שלש שנים לפני עם ההצמדה למדד!
ליזם, זה גם תוספת עלות מימון של כל הזמן הזה, וגם שמבחינתו הדירה לא עלתה בשקל משלב העלייה לקרקע עד האכלוס!
ששכנים של השווער שלי רוצים לעבור לאזור אחר בבני ברק כבר יותר משנה
בהתחלה היו להם הצעות ב3.2 והם רצו יותר
היום הם מוכנים ל3.1 ואין להם קונה!
כל זה מכלי ראשון
אפשר להמשיך, אבל הפואנטה ברורה
צופה לישועה
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #10,465
הגיוני
המחירים ירדו. יש עצירה מסוימת.
אבל אין הרבה היצע בטח לא דירות
3-4 חדרים במרכז העיר.
מתי יעלו חזרה? השנה? או שנה או אולי שנתיים?
אין איש יודע
אבל כשאין הרבה היצע והביקוש כמו שאתה רואה אצל חבריך קיים, גם אם יש התקררות בגלל המתנה לריבית או כל סיבה אחרת, זה רחוק מאוד ממה שמנסים לצייר פה על ירידות מתמשכות
של יש הטוענים עשרות אחוזים…
צופה לישועה
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #10,466
אם נחזור להודעה הראשונה שלי שעליה היתה התנפלות
כתבתי שדעתי היא שאין תחליף לבן חו״ל להשקעה בצורת דירה בארץ לטווח הארוך
בנוסף כתבתי שאני מכיר רבים בארץ שקונים גם עכשיו ובאותם מקומות שהיו קונים לפני עשור
היה כאלה שזה פגע בהם
מתקפה אישית כתב מישהו היום…
אבל ככל שיותר אנשים כותבים פה מרחשי ליבם, מתברר יותר ויותר שלא אני פה בעמדת מיעוט אלא נביאי וסוכני הירידות הגדולות
והמלך? אכן ערום כביום היוולדו…
- הוסף לסימניות
- #10,467
גם שהריבית תרד, היא תרד לאט ולא הרבה
אני אישית באמת אומר כל הזמן שיהיה ירידה ריאלית,
ולבנות על קריסה זה לא ריאלי (תרתי משמע
)- הוסף לסימניות
- #10,468
מתנצל אבל זה נראה שבגלל ששניים הגיבו לא מכבד
אתה מתנהג כאילו זה היה קולקטיבי
וכאחד שהתחיל לכתוב איפשהו לפני 250 עמודים
תמיד היה פה מגוון דעות, גם אם לרגע זה היה נראה לא ככה
צופה לישועה
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #10,469
החכמולוגים שרואים את ההיצע והירידות בסטטיסטיקות רק מזכירים לי את עצמי בתור ילד בני ברקי לפני עשורים רבים.גם שהריבית תרד, היא תרד לאט ולא הרבה
אני אישית באמת אומר כל הזמן שיהיה ירידה ריאלית,
ולבנות על קריסה זה לא ריאלי (תרתי משמע
יום אחד אמרו ברדיו שהקיוסקים קונים את הפחיות באגורות בודדות
בתור ילד תמים הלכתי מיד עם המידע רב הערך הזה לחנות גלידה ברחוב רש״י פינת אור החיים, בתקווה לקנות פחית בהנחה
מה אמר המוכר?
״ילד, לך תקנה פחית ברדיו״….
אז לאותם נביאי שקר שחוזים נפילות מתמשכות פה בפורום אומר אותו דבר:
״לכו תקנו דירות בזול בסטטיסטיקה, ותמכרו ברווח לתושבי העיר שמחפשים לקנות ולא מוצאים כלום״…
- הוסף לסימניות
- #10,470
אדייק את דברי, ותקרא טוב...........................
דימיתי את הנדל''ן ,לקריפטו כמו שניגשים לקריפטו עם ידיעה שתיתכן ירידה מטורפת,
כך צריך לגשת לנדל''ן עם ידיעה ש50% יכול להיות ירידה של עשר אחוז ואפי' קצת יותר, [זה כתוב במפורש בהודעה הקודמת].
ומי שיש לו ביטחון מה הולך להיות בשוק הנדל''ן, שלא יכנס.
רק מי שלוקח בתור אופציה אפשרית [50 %] שיהיו ירידות של יותר מעשר אחוז,
והוא יוכל להתמודד עם העסקה, וזה ישתלם לו לטווח ארוך, שיקנה.
חושב שהדברים פשוטים, ואין מה להאריך בהם,
אבל מי שבטוח בוודאות שהמחירים עולים, ויעלו ועל סמך זה הוא קונה, [מעבר לזה שנבואה ניתנה...] שלא יקנה.
- הוסף לסימניות
- #10,471
לכל חובבי המשלים משל למה הדבר דומה לחם הרי ניתן לאפות גם 100 מליון ביום אז למה לא אופים מליון לחמים ולחם לא עולה שקל? הרי יש יותר לחם מאנשים? אלא ששוק תמיד יתומחר לפי היצע וביקוש ואם יש מידי הרבה היצע של לחם פשוט מחר יאפו פחות ולעולם לא יווצר מצב שבגלל שיש עודף היצע המחירים ירדו אלא הבניה תתאזן ויפסיקו לבנות דירות חדשות בשביל לשמור על איזון בשוק הנדל"ן, וגם אם כיום יש עודף היצע זמני עוד שנה זה יתאזן, אף אחד לא יבנה אלפי דירות רק בשביל להקריס את מחירי הדירות (ואת עצמו)
פעם הייתי בצונטיה וראיתי את הבעלים שופך את סוף הסיר בכדי להביא סיר חדש ביקשתי ממנו שבמקום לשפוך לפח שיביא לי ב 10 ש"ח אמר לי אתה לא מבין אם אני שופך לפח אני מפסיד 2 ש"ח אם אני מביא לך אני מפסיד 40 ש"ח כלומר ההיצע תמיד ישמור על איזון מסוים ואם יש עודף היצע פשוט זורקים לפח...
פעם הייתי בצונטיה וראיתי את הבעלים שופך את סוף הסיר בכדי להביא סיר חדש ביקשתי ממנו שבמקום לשפוך לפח שיביא לי ב 10 ש"ח אמר לי אתה לא מבין אם אני שופך לפח אני מפסיד 2 ש"ח אם אני מביא לך אני מפסיד 40 ש"ח כלומר ההיצע תמיד ישמור על איזון מסוים ואם יש עודף היצע פשוט זורקים לפח...
- הוסף לסימניות
- #10,472
כמעט הכל מאוכלס והקצת שלא מאוכלס רובו מכור.
80% מחיר למשתכן.
זה יקח עוד כמה שנים טובות עד השיווק.
- הוסף לסימניות
- #10,473
מה שברור שמצב היום יש סוג של ירידה שא''א להתעלם
יש לי דוד קנה לפני שנתיים וחצי דירה בבנין מגורים טופ טופ קונה כמעט אחרונה ברחובות רק שני דיירים בקומה ב2.8 פלוס כל מיני שדרוגים
חצי שנה אחרי (לפני כמעט שנתיים) , השכן מהקומה שלו מכר ב3.1
והוא עכשיו רוצה למכור וכל המתווכים אומרים לו פה אחד שהוא לא יקבל יותר מ2.9
בכל אופן, אם המצב כרגע הוא כזה, תתכוננו לעוד 2-3 כשנראה את המסות של הדירות של מצבעי קבלן 10/90 יצאו למכירה כי אחוזים גדולים לא התכוונו בכלל לקנות ואין להם אפשרות רכישה אמיתית אלא רק מינוף
וזה לא נכון שרק בפריפריה קנו 10/90,אלא גם במרכז, בבית שמש ועוד מקומות היו מבצעים כאלו.
ועל כל זה מתווסף הנתון שיש מעל 80 אלף דירות בהתחלות בניה שלדוגמה לפני 3-4 שנים היו בשנה כ40 אלף בלבד
מה שקורה היום מבחינת ירידה מסויימת היה צריך לקרות כבר ממזמן אבל הקבלים הבינו שאם מורידים זה יכול להדרגר ולכן במקום זה עשו מבצעים, הלוואת קבלן, 10/90, 5/95, מטבח מתנה, חניה, מחסן, וכו' העיקר לא להוריד את המחיר
יש לי דוד קנה לפני שנתיים וחצי דירה בבנין מגורים טופ טופ קונה כמעט אחרונה ברחובות רק שני דיירים בקומה ב2.8 פלוס כל מיני שדרוגים
חצי שנה אחרי (לפני כמעט שנתיים) , השכן מהקומה שלו מכר ב3.1
והוא עכשיו רוצה למכור וכל המתווכים אומרים לו פה אחד שהוא לא יקבל יותר מ2.9
בכל אופן, אם המצב כרגע הוא כזה, תתכוננו לעוד 2-3 כשנראה את המסות של הדירות של מצבעי קבלן 10/90 יצאו למכירה כי אחוזים גדולים לא התכוונו בכלל לקנות ואין להם אפשרות רכישה אמיתית אלא רק מינוף
וזה לא נכון שרק בפריפריה קנו 10/90,אלא גם במרכז, בבית שמש ועוד מקומות היו מבצעים כאלו.
ועל כל זה מתווסף הנתון שיש מעל 80 אלף דירות בהתחלות בניה שלדוגמה לפני 3-4 שנים היו בשנה כ40 אלף בלבד
מה שקורה היום מבחינת ירידה מסויימת היה צריך לקרות כבר ממזמן אבל הקבלים הבינו שאם מורידים זה יכול להדרגר ולכן במקום זה עשו מבצעים, הלוואת קבלן, 10/90, 5/95, מטבח מתנה, חניה, מחסן, וכו' העיקר לא להוריד את המחיר
- הוסף לסימניות
- #10,474
זה הבעיה שהמשל לא דומה לנמשל.
עלות לחם היא עלות החומרים+רווח סביר. בנדל"ן יש בועה כי כולם בטוחים שהמחיר הולך להמשיך לעלות אז הקבלנים משלמים סתם מאות אלפי ש"ח על הקרקע בין היתר כי לא שיווקו מספיק קרקעות.
ברגע שמשווקים מספיק קרקעות, והמשקיעים מפסיקים לקנות דירות כי הריבית גבוהה, מחיר הדירה ישקף עלות בניה+רווח סביר וזהו. והקבלנים הגדולים לא יפסיקו לבנות כי אז הם יפשטו רגל, וגם הקטנים יבנו, וגם יביאו קבלנים מחו"ל. כאמור הקבלנים לא יפסידו, אלא ישלמו פחות על הקרקע ויבנו בפחות.
- הוסף לסימניות
- #10,475
ברור, כל דירה או שהיא מכורה כבר או שהיא לא מכורה. או שהיא מאוכלסת או שהיא לא מאוכלסת.
אם אתה רוצה היום לקנות דירה מקבלן בבית שמש, לא חסר... (מרום, ד'5, רמת אברהם פרויקטים למיניהם, וכשיסתיימו יהיו את השינויי תב"ע של רמה ד' דירות קטנות, ודירות גדולות בה'2, ואז יהיה את רמה ו', ועוד פרויקטים ברמת אברהם, והרובע המרכזי, ומע"ר דרום)
בונים המון דירות גם לציבור החרדי וזה לא רק תוכניות עתידיות. כמו שבנו בבית שמש עשרות אלפי דירות כך אפשר להאמין שבשנים הקרובות יבנו עוד עשרות אלפי דירות לציבור החרדי.
- הוסף לסימניות
- #10,476
זה מאוד נכון
זה ברור שהמחירים בארץ בועה אחד גדולה
בשום מקום בעולם לא עולה ככה נדלן
וגם אם לאנשים היה איך לשלם מילא
אבל יותר ויותר מבינים שלקחת משכנתאות של החזר של 6500 זה כבר נורמלי. וזה ברור שזה אבסורד.
- הוסף לסימניות
- #10,477
יזם שקנה קרקע, לעיתים במאות מיליונים, ומשלם עליה ריביות שוטפות — לא יכול להרשות לעצמו להמתין. אפילו אם הבנייה תגרור הפסד חלקי, עדיף לו לבנות ולמכור כדי לצמצם את ההפסד ולשמר חלק מערך הקרקע.
ב. במצב רגיל, משפרי דיור ממתינים עד סמוך לאכלוס ורק אז מציעים את הדירה הישנה שלהם לשוק. אם תהיה ירידה חדה במחירים או שינוי משמעותי במגמה, רבים מהם ימהרו להוציא את הדירה שלהם למכירה מוקדם יותר כדי לחתוך הפסדים. המשמעות: כמות גדולה של דירות נוספות תיכנס לשוק בזמן קצר, ותיצור גל נוסף של מוכרים לחוצים.
- הוסף לסימניות
- #10,478
ההאטה בענף הבנייה בין השנים 2002 ל-2005 נבעה ממספר גורמים כלכליים ותכנוניים.
לסיכום, הקפאת פרויקטים בענף הבנייה בין השנים 2002 ל-2005 נבעה ממגוון גורמים, כולל האטה כלכלית, ירידה בביקוש למשרדים ודירות, אי-ודאות ביטחונית, והגבלות תכנוניות.
\
מזכיר משהוא?
גורמים להאטה
- האטה במשק ובענף הבנייה: בשנת 2002 הורגשה האטה בהקמת פרויקטים חדשים ובמכירת דירות, בעיקר בשל ירידה בביקוש ובמכירת דירות. לדברי משה גינדי, מבעלי חברת משה ויגאל גינדי, חלק מהגורמים לכך היו אי-ודאות כלכלית, ירידה בביקוש למשרדים ומכירת דירות, וכן השפעת המצב הביטחוני.הארץ
- אי-ודאות כלכלית: היו קבלנים שהביעו חשש מהמצב הכלכלי והביטחוני, מה שגרם להם להימנע מהשקעות בפרויקטים חדשים.
- האטה במכירת דירות: היו קבלנים שהתקשו למכור דירות, מה שגרם להם להקפיא פרויקטים קיימים או להימנע מהתחלת פרויקטים חדשים.
- הגבלות תכנוניות: היו אזורים שבהם הוגבלו היתרי הבנייה, מה שצמצם את האפשרות להקים פרויקטים חדשים.
לסיכום, הקפאת פרויקטים בענף הבנייה בין השנים 2002 ל-2005 נבעה ממגוון גורמים, כולל האטה כלכלית, ירידה בביקוש למשרדים ודירות, אי-ודאות ביטחונית, והגבלות תכנוניות.
\
מזכיר משהוא?
- הוסף לסימניות
- #10,479
זה עניין של השוק בשנה שנתיים הקרובות אנחנו מדברים מעבר לזה
- הוסף לסימניות
- #10,480
וזה עצר את ירידת המחירים?
פרוגבוט
תוכן שיווקי
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.
