דיון מחירי הדירות לאן?

[8821]

רבותי תתעשתו היה כאן אחד שכתב את דעתו והעליבו אותו (קצת בצדק כי זה מעצבן שכל אחד שפותח את הפורום מגיב בלי להסתכל קצת אחורה וגם אני למדתי הרבה לפני שהתחתי להגיב)
ומאז הוא מנסה לחזור על דעתו מליון פעם (הוא בטוח שהוא ישכנע אותנו אם הוא יחזור על זה הרבה) בלי להוסיף כלום וכמובן בלי שום הוכחות רק מנראה לו כמו שעושים כל האלו שטוענים שנראה להם שיעלה המחיר בלי להסביר וזה מרגיז שמביעים דעות הפוכות בלי להסביר אחרי שהסבירו הרבה למה זה יורד (וגם ענו להם על כל טענותיהם בעבר רק שאין להם כח לקרוא את זה ויש חיפוש למי שקשה לו אבל זה כיף לומר לאנשים לא- אתה טועה ואני יותר מבין ממך )
אז מבקשים להפסיק להגיב לו ושהוא יפסיק -גמרנו

 

[די]

מה לאמריקאים חסר כסף מוזר???????????

מאוד מוזר. כידוע באמריקה כסף צומח על העצים...

 

[8821]

ההוכחה הכי חזקה לזה שאנחנו בבועת נדל"ן זה שמחיר על הנייר יותר יקר מדירה בנויה הפוך מפעם וההגיון
וזה כי למשקיעים אפשר למכור חלומות ובועות אבל שבאים לגור חושבים כמה שווה לי לשלם על זה
הבא בתור שרוצה לומר שמחירי הדירות בעליה שיענה על זה תשובה

 

[ברוך פינחס]

אין שם כל כך הרבה חוצניקים, ממש מעט, והיצע של אלפי דירת בבנייה.
זה נשמע שהצליחו לשווק לך כזה רעיון או שאתה משווק שם

לא זה ולא זה
אני מחפש שוק פעיל שפחות מושפע ממה שקורה בכל הארץ, ולכן אני מברר על השוק של החוצניקים שהוא הרבה יותר פעיל מכל השוק בארץ.
איפה יש אלפי דירות בבנייה בכל השכונות הללו יחד או בשכונות מסויימות.
האם יש הבדלים גדולים בשיווק לחוצניקים בין פת קטמון לתלפיות ארנונה.

אם משווקים שם לחוצניקים זה לא סותר שהיום יש שם מעט, גם לאמריקאים יש מגבלת מחיר, וכשהמחירים באזור מרכז העיר הרקיעו שחקים, הם גולשים לקצוות, כמו שכתבו על מה שקורה בשכונות החרדיות,

סתם לשם ידיעה ברמת שלמה עברו בשנתיים אחרונות למעלה מ-150 משפחות לגור בשעונה הם כבר באמצע להקים קהילה
וכן ברמות יש קהילה לא קטנה של אמריקאים
גם להם יקר המחירים של השכירות ולכן עוברים לשכנות
וזה משפיע מאוד על המחירים
למשל ברמת שלמה החדשה לפני שנתיים עלה דירה מאה מטר 5000 היום אין פחות מ-8000

שאלה נוספת, יש פרויקטים שמיועדים מלכתחילה לקהילות מסויימות שקונות יחד דירות בפרויקט אחד, אשמח לקבל מידע נוסף על זה.

ההוכחה הכי חזקה לזה שאנחנו בבועת נדל"ן זה שמחיר על הנייר יותר יקר מדירה בנויה הפוך מפעם וההגיון
הבא בתור שרוצה לומר שמחירי הדירות בעליה שיענה על זה תשובה

באיזה מקום התופעה קיימת?
צריך גם לבדוק האם הדירות המשווקות הם באותה הרמה של הדירות הקיימות, כי אם בונים מגדל יוקרה ליד שכונה רגילה, מאוד הגיוני שהמחירים על הנייר במגדל גבוהים יותר מהשכונה הקיימת....

 

[shimשימי]

הדעות פה די חוזרות על עצמם
ואין מה להתווכח עם המציאות
המציאות שיש נסיגה עצירה ואפילו ירידה
כמעט בכל מקום


ולהערכתי גם בשנה הקרובה אנחנו נהיה בערך באותו מקום ....


הדיון בעיקרון הוא לא על זה ,
הדיון הוא האם אנחנו בירידות על מנת להמשיך בירידות למשך כמה שנים טובות
או ירידות זמניות לצורך עלייה

ובמילים אחרות
תמיד צריך לגזור משהו פרקטי מעצם הדיון
כדי שהדברים יובנו כראוי

לדעתי כולם יסכימו על שני הדברים הבאים
א.שלהשקעה לא כדאי לקנות
ב.שלמגורים כן כדאי לקנות באופן שיש יכולת כלכלית ולקנות בשום שכל


ממילא אם שני הדברים הללו מוסכמים אז הדיון פה הוא די תיאורטי
וחסר משמעות מעשית


אלא אם כן מישהו יחדש שבגלל שהכל פה בועה אז גם למגורים לא כדאי לקנות
וכדאי לשכור בינתיים כמה שנים עד שהמחירים יחזרו למחיר האמיתי שלהם

לדעתי אפילו @יצחק77
לא חושב ככה

ככה שאני מנסה באמת להבין מה זה משנה כל ההתלפסות לאן מחירי הדיור בטווח הקצר ילכו???

 

[8821]

אלא אם כן מישהו יחדש שבגלל שהכל פה בועה אז גם למגורים לא כדאי לקנות
וכדאי לשכור בינתיים כמה שנים עד שהמחירים יחזרו למחיר האמיתי שלהם

ברור שכך וזה תלוי במקומות ישנם הרבה פריפריות שהבניה החדשה בבועה (נתיבות רכסים וכדו')
מצורף מסמך שכותב בהערות שדירה בנויה עולה יותר זול שזה מראה על בועה

https://www.prog.co.il/attachments/%D7%A4%D7%A8%D7%A1%D7%95%D7%9D-%D7%98%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%A0%D7%AA%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A0%D7%99%D7%A1%D7%9F-%D7%A4%D7%94-pdf.2056344/

 

[shimשימי]

ברור שכך וזה תלוי במקומות ישנם הרבה פריפריות שהבניה החדשה בבועה (נתיבות רכסים וכדו')
מצורף מסמך שכותב בהערות שדירה בנויה עולה יותר זול שזה מראה על בועה

https://www.prog.co.il/attachments/%D7%A4%D7%A8%D7%A1%D7%95%D7%9D-%D7%98%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%A0%D7%AA%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A0%D7%99%D7%A1%D7%9F-%D7%A4%D7%94-pdf.2056344/

כלומר אתה אוחז שגם מי שיש לו יכולת כלכלית כדאי שיחכה עם קניית דירה?

אם כן לדעתך בכמה צריכים לרדת מחירי הדיור
כדי שנדע שאז הגיע הזמן להיכנס?

 

[8821]

שתתחיל עליית מחירים (הם לא יזנקו בשניה אחת כי יש יותר היצע מביקוש )ויתחיל הריבת לרדת משמעותית
כמה זמן זה יקח שאלת השאלות

 

[ברוך פינחס]

ברור שכך וזה תלוי במקומות ישנם הרבה פריפריות שהבניה החדשה בבועה (נתיבות רכסים וכדו')
מצורף מסמך שכותב בהערות שדירה בנויה עולה יותר זול שזה מראה על בועה

https://www.prog.co.il/attachments/%D7%A4%D7%A8%D7%A1%D7%95%D7%9D-%D7%98%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%A0%D7%AA%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A0%D7%99%D7%A1%D7%9F-%D7%A4%D7%94-pdf.2056344/

צריך להפריד בין מידע שנותנים ללקוחות פוטנציאלים איפה אפשר לקנות בזול, לבין מסקנות על מחיר גבוה על הנייר יותר מדירות בנויות.
במסמך לא מצויין אם הדירות החדשות הזולות יותר הם באותו המקום ובאותו המפרט, למשל אם יש דירה על הנייר חדשה בשכונה שכולה חדשה כמו גבעת הפרסה ברכסים, יכול להיות שהקבלן מוכר אותה יותר יקר מדירה קיימת באזור ישן יותר.
או שהמפרט בפרויקט החדש שונה.
המסמך המצורף נותן מידע לקונים שלא כדאי להם לקנות יקר יותר כשיש יותר זול, אבל יש קונים שירצו לשלם יותר יקר על שכונה חדשה ומפרט גבוה יותר.

 

[shimשימי]

שתתחיל עליית מחירים (הם לא יזנקו בשניה אחת כי יש יותר היצע מביקוש )ויתחיל הריבת לרדת משמעותית
כמה זמן זה יקח שאלת השאלות

זה בדיוק העניין
שנבואה ניתנה.....

אתה צריך שרגע לפני כולם יקפצו
ותיאורטית הרגע לפני הוא אפילו עכשיו....

הרגע לפני יכול להיות נובע מעשרות סיבות
א.ירידת ריבית
ב.סיום המלחמה
ג.הקפאת בנייה שהמדינה תיצור באופן יזום
ד.עלייה מחול וכו'


ובמילים אחרות השאלה שמי שקונה דירה למגורים צריך לשאול את עצמו האם בעוד 20 או 40 שנה ערך הדירה ישאר אותו דבר או לא

קניית דירה למגורים זה לא שיקול כלכלי
זה שיקול של נוחות
של יציבות
ועוד שלל דברים וממילא כדי להימנע מקניית דירה למגורים
רק בשם הטיעון הכלכלי
צריך שהטיעון הזה יהיה חזק מאוד מאוד

ולכן אני די בטוח שאתה דעת יחיד בעניין הזה

אשמח לשמוע מה שאר החברים חושבים והאם הם מסכימים איתך

 

[8821]

בשכונה ישנה המחיר גבוה יותר משכונה חדשה שהכל זה אתר בניה אלא א"כ מוכרים חלומות וכנראה השוו לגבעה ג' וכל הבניה ברכסים זה אזורים ולא בנין כאן ושם

 

[די]

ככה שאני מנסה באמת להבין מה זה משנה כל ההתלפסות לאן מחירי הדיור בטווח הקצר ילכו???

הנפקא מינה היא, מישהו שרוצה לגור בעיר א' אבל אין לו מספיק כסף, האם כדאי לו לקנות מהר בעיר ב' שהוא לא כ"כ מעוניין לגור שם, כדי 'לעלות על הגל', או שייתכן שעוד מעט הוא יוכל להשיג דירה בעיר א' שהוא מעוניין בה, במחיר של עיר ב' כיום.

 

[ברוך פינחס]

בשכונה ישנה המחיר גבוה יותר משכונה חדשה שהכל זה אתר בניה

זו ששכונה חדשה היא כרגע אתר בנייה, ממש לא מוריד את המחיר למי שקונה דירה שתהיה בנויה עוד כמה שנים.
אני לא מדבר על רכסים מידיעה, אבל לא ניתן להסיק מסקנות שהשוק בארץ בבועה, על סמך זה שיש דירות ברכסים חדשות יותר זולות מדירות על הנייר במקום אחר ברכסים.
אני לחלוטין לא שולל שיש בועה, אבל המסמך שהבאת לא מאשש את זה כלל.

 

[האס$]

השאלה אם לשלם שכירות של 5,000 ש"ח בחודש *24 עד שהשוק יתחיל להתאושש (במידה באמת שיתאושש עוד שנתיים ) שזה הפסד וודאי של 120 אל"ש, שווה בשביל להמר שאולי אני ירוויח סכום זהה בירידת מכירי הדירות

 

[שמח-לעזור]

זה בדיוק העניין
שנבואה ניתנה.....

אתה צריך שרגע לפני כולם יקפצו
ותיאורטית הרגע לפני הוא אפילו עכשיו....

הרגע לפני יכול להיות נובע מעשרות סיבות
א.ירידת ריבית
ב.סיום המלחמה
ג.הקפאת בנייה שהמדינה תיצור באופן יזום
ד.עלייה מחול וכו'


ובמילים אחרות השאלה שמי שקונה דירה למגורים צריך לשאול את עצמו האם בעוד 20 או 40 שנה ערך הדירה ישאר אותו דבר או לא

קניית דירה למגורים זה לא שיקול כלכלי
זה שיקול של נוחות
של יציבות
ועוד שלל דברים וממילא כדי להימנע מקניית דירה למגורים
רק בשם הטיעון הכלכלי
צריך שהטיעון הזה יהיה חזק מאוד מאוד

ולכן אני די בטוח שאתה דעת יחיד בעניין הזה

אשמח לשמוע מה שאר החברים חושבים והאם הם מסכימים איתך

אני אישית חושב שבשלוש שנים הקרובות לא יהיה שווה כלכלית לקנות דירה להשקעה
הריבית לא תרד דרמטי, והפער בין שכירות למשכנתא ישאר נמוך
וירידה בהתחלות פרויקטים חדשים עדיין לא תשפיע על ההיצע

עוד שלוש שנים, יכול להיות שינויים משמעותיים
כמו תגובת שרשרת שתעצור התחלות בניה וגישה למכרזים
ירידה משמעותית בריבית
עלייה משמעותית בשכירות

 

[די]

השאלה אם לשלם שכירות של 5,000 ש"ח בחודש *24 עד שהשוק יתחיל להתאושש שזה הפסד וודאי של 120 אל"ש שווה בשביל להמר שאולי אני ירוויח סכום זהה בירידת מכירי הדירות

אם קונים דירה על דעת למכור אותה רק כדי 'לעלות על הגל', זה גם הפסד וודאי של תיווך לשני הכיוונים, מיסים, וכו'
קנייה של דירה בפריסייל במחיר גבוה על דעת עליית מחירים, כדי למכור אחר כך, אם מתברר בסוף שהמחירים נשארו כמו מחירי יד 2 של היום, מדובר בהפסד של מאות אלפי ש"ח.

 

[האס$]

אם קונים דירה על דעת למכור אותה רק כדי 'לעלות על הגל', זה גם הפסד וודאי של תיווך לשני הכיוונים, מיסים, וכו'
קנייה של דירה בפריסייל במחיר גבוה על דעת עליית מחירים, כדי למכור אחר כך, אם מתברר בסוף שהמחירים נשארו כמו מחירי יד 2 של היום, מדובר בהפסד של מאות אלפי ש"ח.

דיברתי ביחס לקניית דירה למגורים

 

[א.ש.ד.]

מה שמקשה להאמין שבהמשך לא נראה עליה היא
שהמציאות מהעבר הוכיחה
שלפני כעשור שהמחירים בקרית ספר ובבית שמש עברו את המליון - כולם אמרו שזה לא יעלה יותר כי אין מאיפה לשלם
ולפני כשלוש שנים שקפץ בקרית ספר ובית שמש בלמעלה מ-300.000 בבת אחת חשבנו שהגענו לתקרה וזה עדין התייקר
והפריים קפץ ל-6 אחוז ועדין לא היה ירידה
ורק עכשיו יש מיתון וקצת ירידה כי אומרים שההיצע גדול
אז אם כל השנים מי שחיכה התחרט התחושה היא שבהמשך גם יהיה כך

 

[shimשימי]

אם קונים דירה על דעת למכור אותה רק כדי 'לעלות על הגל', זה גם הפסד וודאי של תיווך לשני הכיוונים, מיסים, וכו'
קנייה של דירה בפריסייל במחיר גבוה על דעת עליית מחירים, כדי למכור אחר כך, אם מתברר בסוף שהמחירים נשארו כמו מחירי יד 2 של היום, מדובר בהפסד של מאות אלפי ש"ח.

אין וויכוח.
השאלה מה המשמעות הפרקטית של מה שאתה אומר?
האם רק לא לקנות מקבלנים במחירי פרייסיל
או שגם לא לקנות מיד 2?

 

[די]

אין וויכוח.
השאלה מה המשמעות הפרקטית של מה שאתה אומר?
האם רק לא לקנות מקבלנים במחירי פרייסיל
או שגם לא לקנות מיד 2?

יש ויכוח. יש כאלו שאומרים שתמיד המחירים יעלו ויעלו וחייבים לקנות דירה וכו'.
אני לא ממליץ כלום. רק אומר שהמחירים יכולים לעלות ויכולים לרדת וכל אחד יעשה כהבנתו.