מישהו יודע מתי יהיה הפיצוץ של בועת מחירי השכירות? ....
אלא שהבועה הזו היא די צעירה , שנים ספורות....

לא יהיה פיצוץ כל עוד לא ילכו לפריפריה וימשיכו לשלם מחירי שכירות גבוהים,

יכול להיות בלבד אם יהיה איכלוסים גדולים מאוד כמו שקרה בק"ס שהמחירים של היחידות ירדו תקופה קטנה בזמן שאכלסו את גן הדסים

אין כזה דבר בועה בשכירות
שכירות משקפת בכל רגע נתון את המצב הנתון
יוכל להיות שלב של גמר גדול של דירות וירידות מחירים
אבל כאמור גם אז זה משקף את הנתון החדש

במחירי הדירות יכולה להתפתח בועת מחירים
צרכן בודד יוכל לקנות כמה דירות לצורכי השקעה ואז נוצר מחסור מלאכותי
(אין כזה דבר שאדם ישכור כמה דירות והוא ישאיר אותם ריקות...)
מחירים נקבעים גם מציפיות עתידיות (שלא תמיד מתגשמות)
וציפיות של עליות מחירים כלליות בשוק הנדל"ן
אבל בכל זאת,
בשנה האחרונה הייתה עליה במחירי השכירות בלפחות 50%
וזה דבר שלכאורה לא כ"כ קשור לחוסר בדירות להשכרה,
משום שגם לפני שלש שנים היה חסר דירות,
מה שאני הבנתי, שבגלל שאנשים הפסיקו לקנות דירות בעקבות העלייה החדה בריבית,
ממילא אנשים בנו על שכירות וזה יצר עומס גדול על שוק השכירות,
אז השאלה שלי היא על הבועה הספציפית הזאת, מתי היא תתפוצץ,
כלומר, כמה זמן ייקח מאז שהריבית יורדת לאט,
ועד שאנשים מתחילים לקנות דירות,
ועד שיורד העומס על שוק השכירות,
ועד שיורדים מחירי השכירות,
זו הייתה השאלה.
 
גרפים מעניינים לגבי לוח יד 2 מכתבה בגלובס
1766490515745.png

1766490586323.png

1766490609684.png
 
לעומת זאת, בטבריה, נתיבות, קריית מוצקין, חולון, נהריה, שדרות ורמת גן, דווקא נרשמו "פלוס", כלומר בעלי הדירות במהלך 2025 רוצים עליהן יותר מאשר בשנה שעברה.
מכיוון שמודגשת באשכול התמונה של ירידת המחירים.
אדגיש את הצד השני יש מקומות שמחירי דירות יד שניה עלו לפי נתוני יד 2:
מעניין מדוע בנתונים של הלמ"ס זה לא מופיע.
יכול להיות שמדובר בשינויים טכניים בגלל פרויקטים שנבנים או לא נבנים בערים מסויימות.
וזה לא בהכרח מראה על מגמה.
1766494028109.png
 

קבצים מצורפים

  • 1766494752136.png
    1766494752136.png
    KB 24 · צפיות: 13
נערך לאחרונה ב:
טאבו משותף.
גם עם הטאבו משותף המדינה מקבלת בסוף יותר מיסים במבט על כל השוק
וגם בטאבו משותף אנשים צריכים לעבוד יותר (עוד מיסים) כדי למממן את המשכנתא שמעלה את רווחי הבנקים (עוד מיסים)
מנקודת מבט של המדינה נראה לי מפסידים יותר מיסים בסך הכולל מירידה של כל השוק גם אם זה ימעיט את התופעה של טאבו משותף
 
אבל בכל זאת,
בשנה האחרונה הייתה עליה במחירי השכירות בלפחות 50%
וזה דבר שלכאורה לא כ"כ קשור לחוסר בדירות להשכרה,
משום שגם לפני שלש שנים היה חסר דירות,
מה שאני הבנתי, שבגלל שאנשים הפסיקו לקנות דירות בעקבות העלייה החדה בריבית,
ממילא אנשים בנו על שכירות וזה יצר עומס גדול על שוק השכירות,
אז השאלה שלי היא על הבועה הספציפית הזאת, מתי היא תתפוצץ,
כלומר, כמה זמן ייקח מאז שהריבית יורדת לאט,
ועד שאנשים מתחילים לקנות דירות,
ועד שיורד העומס על שוק השכירות,
ועד שיורדים מחירי השכירות,
זו הייתה השאלה.
מחירי השכירות לא ירדו בקרוב במרכז חבל על האשליה מהסיבה שאפי' בציבור החרדי שרגיל לקנות דירות רוה הזוצי"ם לא קונים ולא רק בגלל המריבית הגבוהה אלא בגלל המחירים הגבוהים שלא יכולים לעמוד בהם ורובם עדיין לא החליטו לעבור לפריפריה
מה שכן מחירי השכירות בפריפריה יורדים וימשיכו לרדת עקב היצע גדול וביקוש נמוך (ביחס להיצע) והמון משקיעים שעברו להשקיע בפריפריה (עפולה היא אחד הדוגמאות הטובות ובקרוב רכסים.)
 
מכיוון שמודגשת באשכול התמונה של ירידת המחירים.
אדגיש את הצד השני יש מקומות שמחירי דירות יד שניה עלו לפי נתוני יד 2:
מעניין מדוע בנתונים של הלמ"ס זה לא מופיע.
יכול להיות שמדובר בשינויים טכניים בגלל פרויקטים שנבנים או לא נבנים בערים מסויימות.
וזה לא בהכרח מראה על מגמה.
צפה בקובץ המצורף 2135578
זה רק יד 2 והלמ"ס זה גם יד 1
עיקר העליות זה בפריפריה הצפונית ושם באמת היתה ירידה קטנה או אפי' עליה (אני לא זוכר בדיוק) והלמ"ס זה לפי אזורים ולא לפי ערים ויש מקומות שירדו דוגמת חריש
 
וזה בדיוק הבעיה שלנו כחרדים, המחיר שיורד במרכז לא באמת עוזר לנו כי זה דירות שהמחירים שלהם גבוהים גם כך ולא משנה לנו אם ירדו המחירים בתל אביב מ4 מיליון ל3.8 מיליון, לנו יותר מעניין אם המחירים בפריפריה ירדו או יעלו ומה שנראה בינתיים המחירים במקומות הרלוונטיים עולים ובמקומות שלא רלוונטיים יורדים קצת
לזו"צ מהציבור שלנו זה לא עוזר כלום
 
אבל בכל זאת,
בשנה האחרונה הייתה עליה במחירי השכירות בלפחות 50%
וזה דבר שלכאורה לא כ"כ קשור לחוסר בדירות להשכרה,
משום שגם לפני שלש שנים היה חסר דירות,
מה שאני הבנתי, שבגלל שאנשים הפסיקו לקנות דירות בעקבות העלייה החדה בריבית,
ממילא אנשים בנו על שכירות וזה יצר עומס גדול על שוק השכירות,
אז השאלה שלי היא על הבועה הספציפית הזאת, מתי היא תתפוצץ,
כלומר, כמה זמן ייקח מאז שהריבית יורדת לאט,
ועד שאנשים מתחילים לקנות דירות,
ועד שיורד העומס על שוק השכירות,
ועד שיורדים מחירי השכירות,
זו הייתה השאלה.
תיזהר! אתה נוגע פה בסוד שיכול לסתור את כל מה שכתוב באשכול! אתה מעז לטעון שאכן יש ציבור שצריך דירה והוא בינתיים יושב על הגדר (ומשלם על כך ביוקר!). אתה טוען גם שהוא לא יישב שם לנצח. אתה טוען שיש ביקוש כבוש!
 
גם עם הטאבו משותף המדינה מקבלת בסוף יותר מיסים במבט על כל השוק
וגם בטאבו משותף אנשים צריכים לעבוד יותר (עוד מיסים) כדי למממן את המשכנתא שמעלה את רווחי הבנקים (עוד מיסים)
מנקודת מבט של המדינה נראה לי מפסידים יותר מיסים בסך הכולל מירידה של כל השוק גם אם זה ימעיט את התופעה של טאבו משותף
ברכישת דירה חוקית משלמים מאות אלפי ש"ח על הקרקע+פיתוח למדינה. ועוד מאות אלפי ש"ח מע"מ לרשות המיסים.
חוץ מזה אם מחירי הדירות יתייקרו יותר מדי ביחס למשכורות, ייתכן ותתחיל תופעה של הומלסים (כמו בהמון מקומות בעולם) או אנשים שגרים בקראוונים נגררים, או אנשים שיתחילו לבנות בניה קלה לא חוקית (כמו מצפה לאה). או כמה אנשים יגורו באותה דירה או אצל ההורים.
באופן כללי לדעתי המדינה מפסידה מטאבו משותף, לדוגמא בביתר מפצלים וילה ל12 דירות (בזול), אני די בטוח שאם הם היו קונים 12 דירות רגילות המדינה הייתה מרוויחה הרבה יותר מיסים.
נניח אני זורם איתך שהמדינה מסתכלת על הכול דרך החור של הגרוש ולא מעניין אותה לדאוג לקורת גג לתושבים (שזה כשלעצמו לא נכון), עדיין זה בעיות שעולה הרבה כסף לטפל בהם (הומלסים וכו')
לא יודע אם זה בועה, אבל אם כן בועה תמיד מתפוצצת. עדיף למדינה לדאוג שהבועה לא תתנפח יותר כי אז הפיצוץ יהיה כואב יותר.
 
וזה בדיוק הבעיה שלנו כחרדים, המחיר שיורד במרכז לא באמת עוזר לנו כי זה דירות שהמחירים שלהם גבוהים גם כך ולא משנה לנו אם ירדו המחירים בתל אביב מ4 מיליון ל3.8 מיליון, לנו יותר מעניין אם המחירים בפריפריה ירדו או יעלו ומה שנראה בינתיים המחירים במקומות הרלוונטיים עולים ובמקומות שלא רלוונטיים יורדים קצת
לזו"צ מהציבור שלנו זה לא עוזר כלום
אתה טוען את אותה טענה שענו לך מליון פעם
והתשובה שהנדלן זה פרמידה ואם יורד בגבוה זה משפיע על השאר בהמשך
וזה שלא רואים ירידות (אתה כי אני רואה ירידות בבי"ש וב"ב ועוד) זה כי בציבור החרדי לוקח תמיד יותר זמן עד שמבינים ובעוד פחות משנה כולם ידברו על הירידות בערים החרדיות
ואותם סיבות שגורמים למרכז לרדת (היצע גבוב ומחיר וריבית גבוהים) יגרמו לשאר הארץ לרדת (וזה יותר סימן מסיבה)
מה גם שזה יוצר תחושה של ירידות (תחושה פסכולוגית) שמשפיעות על הקיפאון
ואם ירד בפריפריה יותר אנשים יעברו לשם וירד המחיר בערים החרדיות
 
תיזהר! אתה נוגע פה בסוד שיכול לסתור את כל מה שכתוב באשכול! אתה מעז לטעון שאכן יש ציבור שצריך דירה והוא בינתיים יושב על הגדר (ומשלם על כך ביוקר!). אתה טוען גם שהוא לא יישב שם לנצח. אתה טוען שיש ביקוש כבוש!
כולנו מכירים את הטענות האלו והבינו אותם רק מי שחושב שהמחירים עולים חושב שאנחנו טיפשים
 
תיזהר! אתה נוגע פה בסוד שיכול לסתור את כל מה שכתוב באשכול! אתה מעז לטעון שאכן יש ציבור שצריך דירה והוא בינתיים יושב על הגדר (ומשלם על כך ביוקר!).
הוא משלם מאוד בזול כי שכירות זה פחות מריבית משכנתא ומרוויח גם את הירידות במחירים
אתה טוען גם שהוא לא יישב שם לנצח. אתה טוען שיש ביקוש כבוש!
הוא יחזור שיפסיק הירידות ולא באמצע הירידות מה שלא צפוי בקרוב
 
ברכישת דירה חוקית משלמים מאות אלפי ש"ח על הקרקע+פיתוח למדינה
המדינה מרוויחה מהפיתוח קרקע?
נקודה נוספת אם המחירים עולים מעודד התחדשות עירונית (כי כלכלי רק משווי מסויים) שגם שם המדינה מרוויחה מע"מ של הבניה
חוץ מזה אם מחירי הדירות יתייקרו יותר מדי ביחס למשכורות, ייתכן ותתחיל תופעה של הומלסים (כמו בהמון מקומות בעולם) או אנשים שגרים בקראוונים נגררים, או אנשים שיתחילו לבנות בניה קלה לא חוקית (כמו מצפה לאה). או כמה אנשים יגורו באותה דירה או אצל ההורים.
עדיין רוב האנשים או עובדים יותר קשה או עובדים לפריפריה או גרים אצל ההורים או זכאים לדיור ציבורי
אם אכן יתחיל תופעה אמיתית של הומלסים אז האינטרס של המדינה יהיה עצירה או ירידה קלה של המחירים (בפריפריה)
באופן כללי לדעתי המדינה מפסידה מטאבו משותף, לדוגמא בביתר מפצלים וילה ל12 דירות (בזול), אני די בטוח שאם הם היו קונים 12 דירות רגילות המדינה הייתה מרוויחה הרבה יותר מיסים.
גם בביתר פיצול ל12 זו תופעה נדירה
ובכל מקרה מעלה את מחיר הוילה הנ"ל וחלק מהכסף מגיע בסוף למדינה
נניח אני זורם איתך שהמדינה מסתכלת על הכול דרך החור של הגרוש ולא מעניין אותה לדאוג לקורת גג לתושבים (שזה כשלעצמו לא נכון)
למה נראה לך שזה לא נכון?

פוליטיקאים אולי מעניין אותם לפחות להוציא כותרות שהם דואגים לציבור
אבל הפקידים? למה שפקיד יעבוד קשה בשביל להוריד את מחירי הדיור (במבט קר שהמדינה זה כמו כל עסק אחר שצריך הכנסות ושצריך להניע את הכלכלה)

לכאורה המצב המושלם מנקודת מבט פקידותית זה שלכולם יהיה קורת גג אבל שישלמו על זה את המקסימום האפשרי (בפרט אצל החרדים שהאינטרס של המדינה שיצאו לעבוד וכמה שיותר)
 
אבל הפקידים? למה שפקיד יעבוד קשה בשביל להוריד את מחירי הדיור (במבט קר שהמדינה זה כמו כל עסק אחר שצריך הכנסות ושצריך להניע את הכלכלה)
בא נניח רגע בצד את זה שתמיד אוהבים לבכות ולהתמרמר...
תסתכל על הפקידים, מנכ"ל משרד השיכון, מנהל רמ"י וכו' ותראה איזה שיווק עצום של דירות הם מוציאים.
ברור שהם מנסים לעשות את זה בצורה הכי כלכלית, אבל הם ממש לא בגישה שלך של "בוא נשחט את האזרחים".
 
מנכ"ל משרד השיכון
הוא מונה במשרת אימון של דרג פוליטי והאינטרסים שונים מהפקידות הרגילה
בא נניח רגע בצד את זה שתמיד אוהבים לבכות ולהתמרמר...
אני לא בקטע להתמרמר ויש גם פקידים בגישה אחרת
אבל יוצא מנקודת הנחה שלא תמיד זה באינטרס של הפקיד להוריד את מחירי הדיור בפרט פקידי אוצר, אמנם פקידי משהב"ש לא נמדדים לפי כמה חסכו למדינה ולכן דווקא אצלם יש יותר אינטרס לעמוד ביעדים אבל גם פקיד משהב"ש אם אחראי לקבוע יעדים למה שיהיה לו אינטרס לקבוע יעד גבוה?
כנ"ל כל משרד ממשלתי בסוף מה שמניע אנשים לקום בבוקר זה או לעמוד ביעדים שהציבו להם ולפעמים גם שילוב של קצת אידיאולוגיה ברמה כזו או אחרת
לפקיד הממוצע לרוב לא אמור להיות אידיאולוגיה עמוקה להוריד את מחירי הדיור אלא אדרבה אם הוא פטריוט הוא רוצה את טובת המדינה ורק אם רואה שטובת המדינה זה הורדת המחירים זה יהיה אינטרס שלו (אני מפריד בין האינטרס לבנות הרבה כדי שיהיה איפה לגור לאינטרס של הורדת מחירים) בפרט כשזה מגיע לחרדים אני מנסה לדמיין שיחה בין שני פקידים שמדברים על מחירי הדיור אצל חרדים ומה אינטרס המדינה בנושא איזה טיעון יהיה שטובת המדינה שמחירי הדיור אצל החרדים ירדו (יש טיעונים כמו "אם המחירי אצלם יעלו מידי הרבה יגיעו רח"ל לשכונות מעורבות" אבל לא שמעתי יותר מזה)

נ.ב. על אף כל זאת אני חושב שלא בהכרח שהילדים שלנו ישלמו יותר על הדירות שלהם
 
בשנה האחרונה הייתה עליה במחירי השכירות בלפחות 50%
 
בשנה האחרונה הייתה עליה במחירי השכירות בלפחות 50%
וזה דבר שלכאורה לא כ"כ קשור לחוסר בדירות להשכרה,
זה בגלל סיבה אחת בלבד
העלות מימון של משכירי הדירות קפצה
העלייה במחירי השכירות ברוב הערים עדיין לא צמצמה את הפער של העלות מימון למי שלקח משכנתא בשנים האחרונות, בפרט עם העלות בניה שקפצה
(מי שחושב אחרת, מוזמן להשוות עם משקיעי נדל״ן)

נכון שיש הרבה משכירים עם משכנתאות זולות או אולי בלי משכנתא
אבל זה אפקט דומינו שקורה בכל שוק

זה רק יד 2 והלמ"ס זה גם יד 1
הלמ״ס מחולק לדירות יד 2 יד 1 ומתוכם דירות בהנחה
 
בפרט פקידי אוצר
נכון, פקידי האוצר ספציפית מנסים להתנגד לכל הוצאה גם לביטחון לדוג'. זה התפקיד שלהם. אבל אם משרד השיכון מוכיח צורך אז זה מתבצע.
אם הוא פטריוט הוא רוצה את טובת המדינה
ברור שטובת המדינה=טובת אזרחיה. אם לא אז זה כמו קמצן ששוכב על דינרים.
 
הוא יחזור שיפסיק הירידות ולא באמצע הירידות מה שלא צפוי בקרוב
מאיפה אתה יודע מתי הקונים יחזרו
יש כאלו שלחוצים כל יום וברגע שהם ירגישו קצת שחרור יחזרו.
יש לך מחקר כמה הם ומה פסיכולוגית ההמונים שמניעה כל כך הרבה אנשים.
מה הם יעשו עוד חודש חודשיים???
הציבור לא לחוץ????
מי שיש לו דירה כבר באמת לא לחוץ כי מקסימום ערך הדירה שלו ירד.
ומי שאין לו דירה ומשלם 6000 ש"ח שכירות על חור פיצפון במרכז ירושלים או 5000 בשכונות הרחוקות ובבני ברק....
כל אלה מעדיפים לשלם את הכסף למשכנתא - לעצמם ולא לבעלי היחידות...
וכמה שמדברים על ירידות המחירים. מעדיפים שלא לשבת על הגדר ולחכות ולראות איך המחירים מתחילים שוב לעלות.
 
נערך לאחרונה ב:

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.
למעלה