דיון מחירי הדירות לאן?

[בעצם...]

זו העליית ערך.
אבל מה עם שכירות בדירה להשקעה? (או חסכון שכירות בדירה למגורים)

עוד 3-5%
ללא רבית דרבית

 

[מקצועי בלבד]

אבל כששוקלים נושא של קנית דירה - כן או לא,
לא נכון ולא הוגן להתעלם מהנתון הזה.

אף אחד לא התעלם!!
תקראי עמודים קודמים.
אני אמרתי שם, שאין לחשב את עליית הערך לתקופה הקרובה, ורק לתקופה הארוכה צריך לחשב את זה.
וצריך להתחשב בתקופה הקרובה רק בשכירות.
אז טענו שלטווח ארוך יש עליית ערך של 2000%, ולזה בלבד עניתי.

 

[java]

אף אחד לא התעלם!!
תקראי עמודים קודמים.
אני אמרתי שם, שאין לחשב את עליית הערך לתקופה הקרובה, ורק לתקופה הארוכה צריך לחשב את זה.
וצריך להתחשב בתקופה הקרובה רק בשכירות.
אז טענו שלטווח ארוך יש עליית ערך של 2000%, ולזה בלבד עניתי.

קראתי,
אני לא מדברת כעת על הודעות שלך כי אני לא זוכרת מי כתב מה,
אבל כשממליצים לא לקנות דירה ולמצוא אפיקי השקעה אחרים,
זה נקרא להתעלם מהמכלול של קניית דירה.
(שוב, לא אומרת שדווקא את כתבת)

 

[nori]

עוד 3-5%
ללא רבית דרבית

אוקי. אז כבר אנחנו מסכימים שלטוח רחוק נדלן יכול להרויח 7 אחוז כמו ההשקעות האחרות שהומלצות פה בפורום (במקומות שונים אף יותר אבל לא נתוכח) ונשאר הענין של הריבית דריבית שקיים בהשקעה בני"ע וכו'. ולא קיים בנדלן.
מצד שני הסכון בנדלן הוא מופחת, המסלול ידוע, ולא צריך שום השכלה בשביל לקום מחר בבקר ולקנות דירה (קצת שכל ישר) ולהפך בני"ע. לרובינו אין מושג (למרות שאנחנו מנסים ללמוד) מאיפה מתחילים, מה זה אומר ולאן זה יוביל אותנו.
אחרי שכל הקלפים מונחים על השולחן שבאמת יעשה כל אחד את הבחירות שלו.

 

[מקצועי בלבד]

ולהפך בני"ע. לרובינו אין מושג (למרות שאנחנו מנסים ללמוד) מאיפה מתחילים, מה זה אומר ולאן זה יוביל אותנו.

גם בניירות ערך זה מאד קל.
ומי שלא רוצה לקרוא כלל.
שיעשה הוראת קבע לקופת גמל להשקעה, במסלול טוב.

בא נעשה חישוב כמה זה בלי הריבית דריבית, וכמה זה עם ריבית דריבית,

סכום השקעה 400,000 ש"ח
בדירה לטווח רחוק, כ 7% תשואה לשנה, ללא ריבית דריבית, למשך 20 שנה הרווח יהיה 560,000 ש"ח.
ובהשקעה אחרת לטווח רחוק, כ 7% תשואה לשנה, עם ריבית דריבית, למשך 20 שנה הרווח יהיה 1,147,873.78 ש"ח.
יחי ההבדל הקטן.

עריכה: בהשקעות רבות, צריך לשלם מס על הרווחים, שיכול להגיע ל25% מהרווחים,
שזה במקרה שלנו 286,968.445 ש"ח למס הכנסה.
ואז הרווח נטו אחרי מס, יהיה 860,905.335 ש"ח.
שזה עדיין 300,000 ש"ח יותר מבדירה להשקעה.
ושימו לב שגם בדירה להשקעה יש לעתים מס שבח במכירה.
כמובן שגם בדירה להשקעה [כשהיא דירה שניה ומעלה] יש מסים, מס רכישה בשיעור 8% ממחיר הדירה בעת הרכישה,
ומס שבח לפחות 25% מהרווח בעת המכירה.
וגם לעתים יש גם מס של 10% על השכירות מהדירה

 

[רפ]

גם בניירות ערך זה מאד קל.
ומי שלא רוצה לקרוא כלל.
שיעשה הוראת קבע לקופת גמל להשקעה, במסלול טוב.

בא נעשה חישוב כמה זה בלי הריבית דריבית, וכמה זה עם ריבית דריבית,

סכום השקעה 400,000 ש"ח
בדירה לטווח רחוק, כ 7% תשואה לשנה, ללא ריבית דריבית, למשך 20 שנה הרווח יהיה 560,000 ש"ח.
ובהשקעה אחרת לטווח רחוק, כ 7% תשואה לשנה, עם ריבית דריבית, למשך 20 שנה הרווח יהיה 1,147,873.78 ש"ח.
יחי ההבדל הקטן.

את יכולה בבקשה לפרט איך את מחשבת את הרווח?
לא מצליחה להבין.

 

[nori]

שיעשה הוראת קבע

איפה עושים?

קופת גמל להשקעה

מה זה בכלל?

במסלול טוב.

איך הוא ידע לבחור?

אני יודעת שיש לך תשובות לכל השאלות. אבל אחרי הכל את ניקית בפרוג, ואני בטוחה שאת מבינה שמי שילך כמו עוור אחרייך הוא קצת תמים. ולכן אי אפשר לקרא לזה קל, ובטח ובטח שצריך לבדוק וללמוד. הנושא מורכב מכל כך הרבה מושגים וידע ורובינו לא מבינים חלק גדול ממה שאת אומרת. וגם כשנבין (שמורים לי כמה סרטונים וכמה כתבות ואני מחכה להזדמנות לשבת על זה ברצינות) נצטרך עדיין לאמת ולבדוק את המידע מול מקצוענים, לענין את בני הזוג שלנו ואחרי הכל (או לפני) לבדוק את הכשרות (אין לי כוון בכלל את מי שואלים, כי כרגע אפילו לנסח את השאלה אני לא יודעת)
את עושה עבודה מעולה. נתת מלא חומר, והכוון נשמע ראוי. עדיין יש כל כך הרבה שיעורי בית לעשות שאי אפשר לקרא לזה קל ופשוט. ואת זה כדאי שתביני...

 

[מקצועי בלבד]

איפה עושים?

בבנק
ואולי אפשר גם דרך הקופת גמל.

מה זה בכלל?

קופת גמל להשקעה
בתמצית: תכנית השקעות נזילה לטווח גמיש שהושקה לראשונה ב-2016. ניתן להפקיד עד 71,121 ₪ בשנה לכל אדם, בהתאם למסלול(י) השקעה לבחירתנו. הכספים ניתנים למשיכה בכל עת, כאשר החל מגיל 60 ניתן למשוך אותם כקיצבה חודשית פטורה ממס. מעבר מסלולי השקעה אינו גורר אירוע מס.

איך ומתי אפשר למשוך את הכספים: אפשר למשוך את כל או חלק מהכספים בכל שלב, כסכום הוני (חד-פעמי), בכפוף לתשלום מס רווח הון בשיעור 25% (ואובדן הטבות המס העתידיות). כדי להימנע מתשלום מס על הרווחים יש לדחות את המשיכה עד לאחר גיל 60 ולמשוך את הכספים כקיצבה חודשית, ולא כסכום חד-פעמי. כדי לעשות זאת, יהיה צורך להעביר את החסכונות בקופת הגמל להשקעה למכשיר משלם קיצבה כמו קרן פנסיה או ביטוח מנהלים.

מי רשאי להפקיד: כל תושב ישראל, ללא הגבלת גיל.

הפקדה מינימלית: אין

הפקדה מרבית: עד 71,121 ₪ בשנה לאדם, בהפקדה חודשית או חד-פעמית. החישוב הוא פר תעודת זהות, כלומר, משפחה בת 5 נפשות תוכל להפקיד עד 355,605 ₪ בשנה.

כמה בחירה יש לי: הבחירה של החוסך מוגבלת למסלולי השקעה בלבד (מנייתי, אג”חי, כספי, חו”ל, מט”ח, כללי, הלכתי, שרעי וכיוצ”ב). החוסך יכול להרכיב לעצמו תמהיל של מסלולים באותה קופה: למשל, לפתוח קופה בחברה XYZ, כך ש-60% יושקעו במסלול מנייתי ו-40% במסלול אג”ח. שינוי מסלול השקעה לא נחשב למכירה, כך שניתן לשנות מסלולים ותמהילים מבלי שהדבר יחייב אתכם בתשלום מס. יש אפשרות להשקיע במסלולים פאסיביים (מחקי מדד), שמנטרלים את הסיכון שמנהל הקופה יוכה על-ידי המדד. אין אפשרות לבחור את ניירות הערך המסוימים שבהם יושקעו הכספים.

הטבות מס בגין ההפקדה: אין

הטבות מס במעמד משיכה: אם מושכים את הכספים (כולם או מקצתם) לפני גיל 60 – אין הטבות מס, ויש לשלם מס רווח הון בשיעור של 25% על הרווחים במעמד המשיכה. לעומת זאת, מי שימתין עם המשיכה עד גיל 60 יוכל להמיר את הכספים שנחסכו לקצבה חודשית לכל החיים, שתהיה פטורה הן ממס רווחי הון והן ממס הכנסה (בהיותה “קצבה מוכרת”) ולמעשה תעבה את קיצבת הפנסיה שלו.

האם ניתן לנייד את החיסכון לחברה אחרת? ברמה העקרונית – אמורה להיות יכולת לנייד את קופת הגמל לחברה אחרת מבלי שהדבר יהווה אירוע מס. הנושא טרם הוסדר בחקיקה ולכן עדכנית ל-2019 – לא ניתן לנייד את קופת הגמל להשקעה אחרת. טרוניות בנושא יש להפנות לח”כ גפני ראש ועדת הכספים.

האם שינוי/מעבר מסלול השקעה גורר תשלום מס? לא. המשמעות היא שאפשר לעבור, למשל, ממסלול עתיר סיכון למסלול דל סיכון (ולהיפך) מבלי שהצורך לשלם מיסים יפגע בקצב צמיחת ההון.

האם אפשר לקחת הלוואה כנגד החיסכון?: כן. בכפוף לאישור החברה, ניתן לקבל הלוואה עד 80% מהחיסכון הצבור בקופה, לתקופת הלוואה מרבית של 7 שנים. הריבית נמוכה יחסית (פריים מינוס חצי).

כמה זה עולה: דמי הניהול המקסימליים בקופת הגמל להשקעה עומדים על 4% מההפקדות ו-1.05% מהחיסכון שנצבר. בפועל, דמי ניהול הנעים בין 0.5% ל-1% מהצבירה בלבד, כאשר לא נגבים דמי ניהול על ההפקדות. ישנן הוצאות ניהול השקעה העומדות על כ-0.2%.

למה זה טוב? בשל הנזילות המיידית של הכספים, קופ”ג להשקעה יכולה לשמש למימון המחייה בטווח הקצר; בשל דחיית המס – היא יכולה לשמש כערוץ לאיזון תיק ההשקעות בפטור ממס; ובשל הפטור ממס אחרי גיל 60 – היא יכולה לשמש כנדבך נוסף לעיבוי קצבת הפנסיה מבלי לנעול את הכספים במוצר כמו קרן פנסיה.

איך פותחים כזה?

1. מגדירים את רמת הסיכון המבוקשת בהתאם לצורך, היכולת הפיננסית וסיבולת הסיכון. ככל שסיבולת הסיכון גבוהה יותר, החשיפה למניות צריכה לגדול בהתאם; ככל שהיא נמוכה יותר, החשיפה לאג”ח צריכה לגדול).
2. גולשים לאתריהן של חברות המנהלות קופות גמל להשקעה: אקסלנס, מיטב דש, מגדל, אנליסט, מנורה מבטחים, פסגות, כלל, אלטשולר שחם, אינפיניטי, אינטרגמל, הלמן אלדובי, הראל, מור.
3. מצטרפים באופן דיגיטלי על פי ההוראות: מילוי פרטים אישיים, מילוי שאלון “הכר את הלקוח”, ובחירת מסלולי השקעה בהתאם לשלב 1.
4. לאחר שתקבלו הודעה על פתיחת הקופה, יש לבצע העברה בנקאית מחשבון הבנק שלכם לחשבון הבנק של הקופה (תקבלו את פרטי החשבון להפקדה בסיום הליך הרישום, אם לא – תתקשרו לקופה). ניתן לבצע הפקדה חד פעמית או העברה תקופתית בהוראת קבע.
   

   איך הוא ידע לבחור?
   
   אני יודעת שיש לך תשובות לכל השאלות. אבל אחרי הכל את ניקית בפרוג, ואני בטוחה שאת מבינה שמי שילך כמו עוור אחרייך הוא קצת תמים. ולכן אי אפשר לקרא לזה קל, ובטח ובטח שצריך לבדוק וללמוד. הנושא מורכב מכל כך הרבה מושגים וידע ורובינו לא מבינים חלק גדול ממה שאת אומרת. וגם כשנבין (שמורים לי כמה סרטונים וכמה כתבות ואני מחכה להזדמנות לשבת על זה ברצינות) נצטרך עדיין לאמת ולבדוק את המידע מול מקצוענים, לענין את בני הזוג שלנו ואחרי הכל (או לפני) לבדוק את הכשרות (אין לי כוון בכלל את מי שואלים, כי כרגע אפילו לנסח את השאלה אני לא יודעת)
   את עושה עבודה מעולה. נתת מלא חומר, והכוון נשמע ראוי. עדיין יש כל כך הרבה שיעורי בית לעשות שאי אפשר לקרא לזה קל ופשוט. ואת זה כדאי שתביני...

   נכון שצריך לקרוא קצת חומר, ואפשר גם להתייעץ עם מישהו שאתם סומכים עליו ומבין בעניין. וגם להשקיע בדירה, אי אפשר לעשות מתוך ישיבה על הספה, עם רגליים למעלה.

 

[nori]

כמה זה עולה: דמי הניהול המקסימליים בקופת הגמל להשקעה עומדים על 4% מההפקדות ו-1.05% מהחיסכון שנצבר. בפועל, דמי ניהול הנעים בין 0.5% ל-1% מהצבירה בלבד, כאשר לא נגבים דמי ניהול על ההפקדות. ישנן הוצאות ניהול השקעה העומדות על כ-0.2%.

האם כשאת מעלה את הסכומים שאותם נרויח את מנכה דמי ניהול?
והאם את מנכה מס? בהנחה שמדברים פה על חסכון לנישואי ילדים ולא לגיל פנסיה. אני חושבת שכדאי להתיחס לזה.
אשמח אם בהמשך לדוג' שהעלית קדם תחשבי שם מה העלות של דמי ניהול. המס האמת אני גם יודעת לחשב. אבל חושבת שחשוב מאד לציין את זה בדוג' שאת מעלה.
אני יודעת שכתבת שאפשר לקבל החזרים. אבל אני ספקטית לגבי זה כשמדובר באנשים שמתפרנסים יפה וכולם בריאים שם וכו'.

 

[בעצם...]

אני בטוחה שאת מבינה שמי שילך כמו עוור אחרייך הוא קצת תמים

אף אחד לא מצפה שילכו אחריו כמו עוורים
הציפייה היא שיתחילו לבדוק את הפלא המתמטי שנקרא רבית דרבית
אל תתעלמו ממנו לא בלקיחת הלוואות ולא בבחירת השקעות
הוא מגמד כל רווח אחר

 

[מקצועי בלבד]

האם כשאת מעלה את הסכומים שאותם נרויח את מנכה דמי ניהול?
והאם את מנכה מס? בהנחה שמדברים פה על חסכון לנישואי ילדים ולא לגיל פנסיה. אני חושבת שכדאי להתיחס לזה.
אשמח אם בהמשך לדוג' שהעלית קדם תחשבי שם מה העלות של דמי ניהול.

דמי ניהול יכולים גם להיות די אפסיים. או כשעושים זאת לבד. וגם בהתמקחות טובה אם בית ההשקעות. [כמובן שזה גם תלוי במסלול ההשקעה]

המס האמת אני גם יודעת לחשב. אבל חושבת שחשוב מאד לציין את זה בדוג' שאת מעלה.
אני יודעת שכתבת שאפשר לקבל החזרים. אבל אני ספקטית לגבי זה כשמדובר באנשים שמתפרנסים יפה וכולם בריאים שם וכו'.

שוב לא תמיד חייבים לשלם מס, אבל אני ינסה לערוך שם.

 

[nori]

אף אחד לא מצפה שילכו אחריו כמו עוורים

אני יודעת שאין ציפיה כזו. לכן אי אפשר לכתוב שזה משהו שפשוט לכל אחד לבצע. צריך לעבוד קשה וללמוד.

דמי ניהול יכולים גם להיות די אפסיים. או כשעושים זאת לבד

אנחנו חוזרים לאותה נקודה שבשביל לעשות זאת לבד צריך ללמוד וכו'..

אני לא באה סתם להתנצח. פשוט מנסה להסביר שהיתרון בנדלן הוא שהמסלול מותווה וברור כמעט לכל אחד מאיתנו, בטח לאלו שמדברים על קניה להשקעה אחרי שכבר עברו תהליך בעצמם של רכישת דירה. אי אפשר להתעלם מהיתרון הזה ולהפחית בו כי המוכר והידוע בשביל רבים הוא מעשי. והבלתי נודע עלול להתמוסס ולהשאר כך עשרות שנים.
באופן אישי אני מאד רוצה לבדוק השקעה בקופת גמל וכו' לעומק. אבל זה עדיין לא אומר שזו ההשקעה המושלמת עבור כל אחד. ואין שום טעם לא להכיר ביתרונות של כל שיטה.

 

[מקצועי בלבד]

אני יודעת שאין ציפיה כזו. לכן אי אפשר לכתוב שזה משהו שפשוט לכל אחד לבצע. צריך לעבוד קשה וללמוד.

זה בטוח לא יותר קשה מלקנות דירה להשקעה.

אנחנו חוזרים לאותה נקודה שבשביל לעשות זאת לבד צריך ללמוד וכו'..

כתבתי שיש שתי אפשרויות לדמי ניהול נמוכים מאד או כשעושים זאת לבד, או כשמתמקחים אם החברה של הקופת גמל.

 

[בעצם...]

אין שום טעם לא להכיר ביתרונות של כל שיטה.

נראה לי שכשמגיעים להשוות בין שתי דרכים, אנו דנים לגופה של דרך, ברור שכל דרך צריכה לימוד.
וגם להשקיע בנדל"ן יש המון מה ללמוד, אינסוף סיפורים של אנשים שבמקרה הטוב הרויחו פרוטות ובמקרה הפחות טוב, הפסידו המון פרוטות, מהשקעה ללא ידע.
דווקא בגלל הגישה שסוברת שאם קנינו דירה פעם אחת, אנו כבר יודעים להשקיע בנדל"ן.

אז נכון צריך ללמוד הרבה.

וחוב קדוש להתייעץ עם בעל מקצוע בתחום.

שניהם נכונים באותה מידה גם לגבי נדל"ן וגם לגבי שוק ההון.

 

[בעצם...]

שוב לא תמיד חייבים לשלם מס, אבל אני ינסה לערוך שם.

אל תשכחי לערוך גם את הנדל"ן
גם את מס הרכישה, וגם את המס על הכנסה מעל לתקרה המותרת (במידה וישנו)
וכמובן בל נשכח ששוק ההון הוא 'לבן' לחלוטין, והשכרת דירות לא.

 

[תפוח אדמה]

דווקא אני לא שמעתי את זה.
ומי שצופה עליית מחירים בקרוב, אז שיקנה,
אבל למי שבכל זאת רוצה להשקיע בדירה, הייתי ממליצה לחפש דירה שהתשואה עליה מהשכירות היא גבוהה.

נכון מאוד.
להסתכל על עליית ערך הדירה, זה לא פרמטר נכון כשאתם באים להשקיע.
השקעה טובה ומניבה היא כזו שיש ממנה שכירות עם תשואה נאה כל חודש.

ואגב,
באחד מהשיטוטים שלי אחר דירות להשקעה יצא לי לפגוש מישהו שרק זה סגנון הדירות שהוא מתעסק איתן, כאלו שצפויה להן עליית ערך מטורפת, נניח באיזורים שעושים בהם תמ"א 38, לדוגמה

 

[תפוח אדמה]

עריכה: בהשקעות רבות, צריך לשלם מס על הרווחים, שיכול להגיע ל25% מהרווחים,
שזה במקרה שלנו 286,968.445 ש"ח למס הכנסה.
ואז הרווח נטו אחרי מס, יהיה 860,905.335 ש"ח.
שזה עדיין 300,000 ש"ח יותר מבדירה להשקעה.
ושימו לב שגם בדירה להשקעה יש לעתים מס שבח במכירה.

מס על דירות זה תמיד עד 10%.
ומס שבח יש רק במידה ואת מוכרת דירה שניה, כן.
ויש גם מס רכישה
אבל כל הדברים האלו נלקחים בחשבון בעסקה הכוללת.
יש גם עלויות של שיפוץ.

 

[מקצועי בלבד]

מס על דירות זה תמיד עד 10%.

מס רכישה זה כמובן על הקרן 8% עוד לפני שראיתם שקל רווח.
ומס שבח זה מעליית הערך, במכירה.

 

[בעצם...]

את יכולה בבקשה לפרט איך את מחשבת את הרווח?
לא מצליחה להבין.

מצורף קובץ מחושב

 

[בעצם...]

ומס שבח יש רק במידה ואת מוכרת דירה שניה

מס בשיעור 25% מהשבח