דיון מחירי הדירות לאן?

[מקצועי בלבד]

בפועל דירה היא מוצר שיש לו ביקוש.
השאלה עד לאיזה מחיר...

וגם יש היצע.
ותמיד השאלה היא, מה יש יותר?

 

[גדול מרבן שמו]

וגם יש היצע.
ותמיד השאלה היא, מה יש יותר?

השאלה היותר חשובה היא, האם למישהו יש השפעה ניכרת על ההיצע והביקוש, וא"כ מה האינטרס שלו?

 

[Tweenset]

וגם יש היצע.
ותמיד השאלה היא, מה יש יותר?

מסכימה.
מצד שני יש כל הזמן סטודנטים חדשים שבאים לשכור דירות קרובות לאוניברסיטה, חיילים בודדים ששוכרים דירות בארץ, בוגרים שעוברים לגור לבד, זוגות חדשים שנישאים, משפחות שהדירות הנוכחיות קטנות עבורן.
ועוד...
אז נכון שמנגד יש נפטרים, ויש מתגרשים (לפעמים חוזרים לבית ההורים אבל הרבה מהמקרים זו עילה לביקוש לדירה נוספת)
ויש סטודנטים שסיימו לימודים/חיילים בודדים שסיימו שירות וחזרו למקום מגוריהם, ועוד...
וכל עוד הדמוגרפיה עולה גם הביקוש לדירות חדשות עולה.

מה שחשוב זה להתמקד על שכונות/אזורים ספציפיים שבהם הביקוש גבוה. כי זה שיש X דירות פנויות בארץ לא אומר לי כלום. הדירות יכולות להיות בדימונה ובקרית שמונה, סתם זרקתי שמות כמובן, לעומת זאת בשכונות מסוימות בערים מסוימות דירות נחטפות להשכרה עוד לפני סיום השיפוץ/חלוקה.

ולכן זה שיש ירידה בביקוש הכללי לא מרגש אותי, כי אני יודעת שבמיקום ספציפי שאני מתמחה בו מרב סיכויי להשכיר במהירות.
לכן חובה להתמצא ולהכיר את האזור, לעשות היטב בדיקות מקיפות, לראות הרבה מאד דירות וכשתגיע המציאה תדעו לזהות אותה.

ואם מדובר במקום מבוקש יש סיכוי גבוה שערך הדירה תעלה.
לטעמי עדיף להשביח את הנכס, ובכך להבטיח את עליית הערך מאשר לחכות לעליה ה'טבעית'.
לדוגמא רכישת דירה וחלוקתה ל3 יחידות או ל4, מעלה את ערכה באופן משמעותי לאחר ביצוע החלוקה.
היא יכולה בכיף להמכר ב100k יותר ממה שעלתה והושקע בה.
לעומת זאת לרכוש את הדירה בעודה מחולקת זה בעיקר בשביל התשואה העכשווית. למכור אותה ברווח יעשה רק בעוד זמן רב. (אם ערכה יעלה)

 

[מקצועי בלבד]

מסכימה.
מצד שני יש כל הזמן סטודנטים חדשים שבאים לשכור דירות קרובות לאוניברסיטה, חיילים בודדים ששוכרים דירות בארץ, בוגרים שעוברים לגור לבד, זוגות חדשים שנישאים, משפחות שהדירות הנוכחיות קטנות עבורן.
ועוד...
אז נכון שמנגד יש נפטרים, ויש מתגרשים (לפעמים חוזרים לבית ההורים אבל הרבה מהמקרים זו עילה לביקוש לדירה נוספת)
ויש סטודנטים שסיימו לימודים/חיילים בודדים שסיימו שירות וחזרו למקום מגוריהם, ועוד...
וכל עוד הדמוגרפיה עולה גם הביקוש לדירות חדשות עולה.

מה שחשוב זה להתמקד על שכונות/אזורים ספציפיים שבהם הביקוש גבוה. כי זה שיש X דירות פנויות בארץ לא אומר לי כלום. הדירות יכולות להיות בדימונה ובקרית שמונה, סתם זרקתי שמות כמובן, לעומת זאת בשכונות מסוימות בערים מסוימות דירות נחטפות להשכרה עוד לפני סיום השיפוץ/חלוקה.

ולכן זה שיש ירידה בביקוש הכללי לא מרגש אותי, כי אני יודעת שבמיקום ספציפי שאני מתמחה בו מרב סיכויי להשכיר במהירות.
לכן חובה להתמצא ולהכיר את האזור, לעשות היטב בדיקות מקיפות, לראות הרבה מאד דירות וכשתגיע המציאה תדעו לזהות אותה.

ואם מדובר במקום מבוקש יש סיכוי גבוה שערך הדירה תעלה.
לטעמי עדיף להשביח את הנכס, ובכך להבטיח את עליית הערך מאשר לחכות לעליה ה'טבעית'.
לדוגמא רכישת דירה וחלוקתה ל3 יחידות או ל4, מעלה את ערכה באופן משמעותי לאחר ביצוע החלוקה.
היא יכולה בכיף להמכר ב100k יותר ממה שעלתה והושקע בה.
לעומת זאת לרכוש את הדירה בעודה מחולקת זה בעיקר בשביל התשואה העכשווית. למכור אותה ברווח יעשה רק בעוד זמן רב. (אם ערכה יעלה)

ערבבת פה כמה דברים.

מצד שני יש כל הזמן סטודנטים חדשים שבאים לשכור דירות קרובות לאוניברסיטה, חיילים בודדים ששוכרים דירות בארץ, בוגרים שעוברים לגור לבד, זוגות חדשים שנישאים, משפחות שהדירות הנוכחיות קטנות עבורן.
ועוד...
אז נכון שמנגד יש נפטרים, ויש מתגרשים (לפעמים חוזרים לבית ההורים אבל הרבה מהמקרים זו עילה לביקוש לדירה נוספת)
ויש סטודנטים שסיימו לימודים/חיילים בודדים שסיימו שירות וחזרו למקום מגוריהם, ועוד...
וכל עוד הדמוגרפיה עולה גם הביקוש לדירות חדשות עולה.

אבל מנגד גם כל הזמן יש בניה חדשה, ובשנים האחרונות יש קרוב ל60,000 דירות חדשות בשנה.

מה שחשוב זה להתמקד על שכונות/אזורים ספציפיים שבהם הביקוש גבוה. כי זה שיש xדירות פנויות בארץ לא אומר לי כלום. הדירות יכולות להיות בדימונה ובקרית שמונה, סתם זרקתי שמות כמובן, לעומת זאת בשכונות מסוימות בערים מסוימות דירות נחטפות להשכרה עוד לפני סיום השיפוץ/חלוקה.

ולכן זה שיש ירידה בביקוש הכללי לא מרגש אותי, כי אני יודעת שבמיקום ספציפי שאני מתמחה בו מרב סיכויי להשכיר במהירות.
לכן חובה להתמצא ולהכיר את האזור, לעשות היטב בדיקות מקיפות, לראות הרבה מאד דירות וכשתגיע המציאה תדעו לזהות אותה.

יכולת השכרה לא בהכרח קשורה למחירי הדירות שאנחנו מדברים עליהם, זה נושא נוסף בפני עצמו, לדעת לבחור נכון דירה שגם יהיה אפשר להשכיר אותה.

ואם מדובר במקום מבוקש יש סיכוי גבוה שערך הדירה תעלה.

זה נכון, אם כי זה מושפע גם מאזורים אחרים, וזה גם מצב שיכול להשתנות.
סתם לדוגמה, תתארי לך שתהיה בניה מסיבית וגדולה למשל באלעד, ומחיר הדירות שם בעקבות זה ירד ל 800,000 ש"ח, האם זה לא ישפיע גם על הביקוש לדירות בבני ברק במחיר של יותר מפי שתיים?
חוץ מזה שתתכן גם בניה בבני ברק, כמו שיש כרגע, וכן קידום של התחדשות עירונית בבני ברק, שיכול להביא שם עוד אלפי דירות נוספות.

לטעמי עדיף להשביח את הנכס, ובכך להבטיח את עליית הערך מאשר לחכות לעליה ה'טבעית'.
לדוגמא רכישת דירה וחלוקתה ל3 יחידות או ל4, מעלה את ערכה באופן משמעותי לאחר ביצוע החלוקה.
היא יכולה בכיף להמכר ב100k יותר ממה שעלתה והושקע בה.

מסכימה עם זה, אם כי ברור שזה השקעה עם סיכון, בעיות עם שכנים, הלשנות וכו'.

 

[מקצועי בלבד]

השאלה היותר חשובה היא, האם למישהו יש השפעה ניכרת על ההיצע והביקוש, וא"כ מה האינטרס שלו?

ברור שיש לאנשים השפעה על זה.
תתאר לעצמך שגם ראש הממשלה, וגם שר האוצר וגם כל בכירי המשק נגיד בנק ישראל, והקבלנים, והכלכלנים, יאמרו שלפי כל מה שהם יודעים ולפי כל הנתונים שיש להם תוך שנתיים יהיו ירידות מחירים של 20% במחירי הדירות.
כמה אנשים יעדיפו במקום לקנות עכשיו, לחכות שזה יקרה?
וכן בדיוק להפך.
ולכן הקבלנים והמתווכים ואלו שעסקיהם בנדל"ן תמיד אומרים שהם צופים שהמחירים ימשיכו לעלות.
ושר האוצר וכדו' אומרים שהם רואים ירידות מחירים.
יש עוד מה להאריך, אבל נעצור פה.

 

[גדול מרבן שמו]

ברור שיש לאנשים השפעה על זה.
תתאר לעצמך שגם ראש הממשלה, וגם שר האוצר וגם כל בכירי המשק נגיד בנק ישראל, והקבלנים, והכלכלנים, יאמרו שלפי כל מה שהם יודעים ולפי כל הנתונים שיש להם תוך שנתיים יהיו ירידות מחירים של 20% במחירי הדירות.
כמה אנשים יעדיפו במקום לקנות עכשיו, לחכות שזה יקרה?
וכן בדיוק להפך.
ולכן הקבלנים והמתווכים ואלו שעסקיהם בנדל"ן תמיד אומרים שהם צופים שהמחירים ימשיכו לעלות.
ושר האוצר וכדו' אומרים שהם רואים ירידות מחירים.
יש עוד מה להאריך, אבל נעצור פה.

כוונתי לומר, שמעבר לדיבורים, לממשלה יש כלים חזקים מאד להשפיע גם על הביקוש (מיסוי, הגבלות על העמדת משכנתאות וכדו') וגם על ההיצע (שחרור קרקעות, סובסידיות, צמצום בירוקרטיה, מסים וכדו') .
נכון לרגע זה, החרדה מפני קריסת מחירים, לא תאפשר קידום של צעדים מרחיקי לכת להורדת מחירי הדירות, אלא להיפך.
מנגד, ישנם את כוחות השוק, שקצת יותר קשים לחיזוי, היות ומדובר באוסף של דעות שלא בהכרח מבוססות על תפיסה כלכלית-פיננסית כזו או אחרת, אם כי נהוג לחשוב שכוחות אלו יגררו את מחירי הדירות לצניחה.

אז מה יקרה בפועל, קשה מאד לנבא, אבל לדעתי שני התרחישים סבירים במידה זהה.

 

[Tweenset]

ברור שיש לאנשים השפעה על זה.
תתאר לעצמך שגם ראש הממשלה, וגם שר האוצר וגם כל בכירי המשק נגיד בנק ישראל, והקבלנים, והכלכלנים, יאמרו שלפי כל מה שהם יודעים ולפי כל הנתונים שיש להם תוך שנתיים יהיו ירידות מחירים של 20% במחירי הדירות.
כמה אנשים יעדיפו במקום לקנות עכשיו, לחכות שזה יקרה?
וכן בדיוק להפך.
ולכן הקבלנים והמתווכים ואלו שעסקיהם בנדל"ן תמיד אומרים שהם צופים שהמחירים ימשיכו לעלות.
ושר האוצר וכדו' אומרים שהם רואים ירידות מחירים.
יש עוד מה להאריך, אבל נעצור פה.

אני אתייחס כרגע לחלק האחרון,
אני חושבת שאם מדברים על תשואה גבוהה, נניח דירה מחולקת - למשקיע לא משנה אם ערך הדירה ירד קצת בהמשך
כל עוד משתלם לו לקנות אותה כרגע כפי שהיא, רק בגלל התשואה שהיא עשויה להניב.

אמר לי פעם מישהו שמתעסק כבר 15 שנים בנדל''ן - "כבר 15 שנה שאני שומע שעכשיו זה לא זמן טוב להשקיע בנדל''ן"

 

[גדול מרבן שמו]

אמר לי פעם מישהו שמתעסק כבר 15 שנים בנדל''ן - "כבר 15 שנה שאני שומע שעכשיו זה לא זמן טוב להשקיע בנדל''ן"

זה בערך הטיעון היחיד, או הדומיננטי ביותר שמשמיעים המצדדים בעליית המחירים.
כאילו מה שהיה בשני העשורים האחרונים עתיד להמשך לנצח.

אני חושבת שאם מדברים על תשואה גבוהה, נניח דירה מחולקת - למשקיע לא משנה אם ערך הדירה ירד קצת בהמשך
כל עוד משתלם לו לקנות אותה כרגע כפי שהיא, רק בגלל התשואה שהיא עשויה להניב

ישנם עוד שלל גורמים שעשויים להפוך את העסקה ללא משתלמת, אך אפי' אם ייתכן שלא יווצר מכך נזק כלכלי, זה כאב לב נוראי לדעת שדירה שקנית במיליון ש"ח, נמכרת היום ב800,000.

 

[Tweenset]

זה בערך הטיעון היחיד, או הדומיננטי ביותר שמשמיעים המצדדים בעליית המחירים.
כאילו מה שהיה בשני העשורים האחרונים עתיד להמשך לנצח.

אי אפשר לדעת מה יהיה.

ישנם עוד שלל גורמים שעשויים להפוך את העסקה ללא משתלמת, אך אפי' אם ייתכן שלא יווצר מכך נזק כלכלי, זה כאב לב נוראי לדעת שדירה שקנית במיליון ש"ח, נמכרת היום ב800,000.
[/QUOTE]
אם היא מכניסה לי כ8000 חודשי (בגלל חלוקה ל4) ממש לא משנה לי בכמה היא נמכרת היום.

רכישת דירה ע''מ למוכרה בערך גבוה יותר, זה אכן סיכון כי אף אחד לא יודע מה ילד יום.

 

[גדול מרבן שמו]

ממש לא משנה לי בכמה היא נמכרת היום

קשה לי להאמין.
אם כי אין ספק שכדאיות של השקעה לא נמדדת בכאבי הלב שהיא עשויה לגרום אלא במספרים.

 

[Tweenset]

קשה לי להאמין.
אם כי אין ספק שכדאיות של השקעה לא נמדדת בכאבי הלב שהיא עשויה לגרום אלא במספרים.

כשקונים דירה על סמך התקווה שהמחיר יעלה, ירידת ערך בהחלט תכאיב.
כשקונים אותה עבור התשואה שלה בלבד - ירידת/עליית ערך אינה רלוונטית. היא בכל מקרה לא תעמוד למכירה.
וזה שיכולתי אחרי שנה להשיג את אותה דירה במחיר יותר זול לא ממש משנה לי, כי לקחתי את זה בחשבון בעת הקניה!
וכמובן שיש את הרווח שהרווחתי כל אותה שנה.

יש דירות שאם ערכן ירד זו תהיה קטסטרופה. כיון שכשרוכשים דירה עבור 4-5 אחוז רווח, והמשכנתא עולה 3-4 אחוז, הרווח הכמעט יחידי מהדירה זה עליית הערך.
ואם גם זה ירד כל העסקה לא היתה כדאית.

 

[גדול מרבן שמו]

כשקונים דירה על סמך התקווה שהמחיר יעלה, ירידת ערך בהחלט תכאיב.
כשקונים אותה עבור התשואה שלה בלבד - ירידת/עליית ערך אינה רלוונטית. היא בכל מקרה לא תעמוד למכירה.
וזה שיכולתי אחרי שנה להשיג את אותה דירה במחיר יותר זול לא ממש משנה לי, כי לקחתי את זה בחשבון בעת הקניה!
וכמובן שיש את הרווח שהרווחתי כל אותה שנה.

יש דירות שאם ערכן ירד זו תהיה קטסטרופה. כיון שכשרוכשים דירה עבור 4-5 אחוז רווח, והמשכנתא עולה 3-4 אחוז, הרווח הכמעט יחידי מהדירה זה עליית הערך.
ואם גם זה ירד כל העסקה לא היתה כדאית.

בהנחה שחוץ ממחיר הדירה לא השתנה כלום מסביב.
הסבירות הגבוהה היא שלקריסה במחירי הדירות יהיה נזק משני רחב היקף, שעשוי לפגוע בכדאיות של העסקה, גם כעסקה לטווח ארוך.
באופן כללי, עסקאות לטווח ארוך טובות משמעותית מעסקאות לטווח קצר.
כיוון שניתן יותר להסתמך על הסטטיסטיקה.
בטווח הקצר, אין לסטטיסטיקה כמעט שום משמעות.

 

[Tweenset]

בהנחה שחוץ ממחיר הדירה לא השתנה כלום מסביב.
הסבירות הגבוהה היא שלקריסה במחירי הדירות יהיה נזק משני רחב היקף, שעשוי לפגוע בכדאיות של העסקה, גם כעסקה לטווח ארוך.
באופן כללי, עסקאות לטווח ארוך טובות משמעותית מעסקאות לטווח קצר.
כיוון שניתן יותר להסתמך על הסטטיסטיקה.
בטווח הקצר, אין לסטטיסטיקה כמעט שום משמעות.

נכון.
קשה לי להאמין לירידת מחירים ברמה ובהיקף כזה.

 

[Deleted member 64624]

 

[גלינג]

זה בערך הטיעון היחיד, או הדומיננטי ביותר שמשמיעים המצדדים בעליית המחירים.
כאילו מה שהיה בשני העשורים האחרונים עתיד להמשך לנצח.

מה לעשות שהמציאות בינתיים בצד שלהם.
הם אומרים דבר אחד.
שתאוריות יש לשני הצדדים ולכן מכריעים על סמך ההיסטוריה.

 

[האורות]

דעתי היא שתהיה עליית מחירים,
הסיבות להנמקת הדברים, הלא הם פרוסים בשלל תגובותיי פה באשכול ובכלל בפורום,
לא רואה טעם לחזור שוב ושוב, מפני שאיני עוסק ב"תעמולה" לטיעונים שלי (בניגוד ל...)

רק רציתי לציין, שהתפרסם השבוע ב"גלובס", ואחרי כן בעוד אתרים ועיתונים,
שביוני השנה היה נפח עסקאות הגבוה ביותר בעשור האחרון,

עכשיו, אפשר להסיק מזה את המסקנות המתבקשות,
ואפשר להמשיך להסתכל על מדדים ממדל"ן שהוסבר כבר אינספור פעמים למה הם לא נכונים ואף הוכח מהשטח. (אבל זה עוזר לתעמולה...)

צריך להבין, הטיעון שימשיך לעלות כמו בשני העשורים הוא לא, "כי ככה היה", סתם ולא פירש,
אלא יש טיעונים והסברים לזה,
אבל היות שיש גם הטוענים טענות הגיוניות ההיפך, או אז נאלצים להשתמש בהוכחת ההיסטוריה.

 

[Deleted member 64624]

שימשיך לעלות כמו בשני העשורים

טעות!
בעשור אחרון

מחשבון מחירי הדירות |

מחשבון מחירי הדירות - מחשבון שנועד לספק תשובה לשאלה מה באמת קרה למחייר הדירות? בכמה עלתה הדירה שלי? ובכלל - מדובר בכלי ראשון מסוגו לבחינת מחירי הדירות ...

www.hon.co.il

או אז נאלצים להשתמש בהוכחת ההיסטוריה

ההיסטוריה דוקא מראה אחרת

 

[גדול מרבן שמו]

מה לעשות שהמציאות בינתיים בצד שלהם.

זו חזרה על אותו טיעון.

להיסטוריה אין השפעה על העתיד.
בהיסטוריה (זו שמתייחסים אליה בהקשר זה) לא היה קורונה, ועוד כל מיני התרחשויות שעשויות להשפיע על שוק כזה או אחר.
להיסטוריה יש בסך הכל מימד פסיכולוגי, שאומר היות ובסופו של יום כוחות השוק הם אנשים עם מוח, והיות ובניגוד לדעת כמה דרוויניסטים, המוח האנושי לא עבר שינויים אבולוציוניים מרחיקי לכת, מכאן שסביר להניח שבעלי המוח ימשיכו לקבל החלטות דומות לאלו שקיבלו בעבר, וממילא השוק ימשיך להתנהג כמו שהתנהג בעבר.
כל זה נכון, לטווח ארוך, בראייה של 20 שנה קדימה, משברים באים וחולפים, והשוק ממשיך לעלות.
אבל בטווח הקצר, כגון בשאלה מה יהיה אחרי הקורונה, או בשנה-שנתיים הקרובות, אין להיסטוריה שום משמעות.

 

[גלינג]

זו חזרה על אותו טיעון.

כבאים לבדוק את מקצועיותו של כל מומחה ברפואה בכלכלה ובמנהל בודקים את ההיסטוריה שלו.
לעבר יש משל רב למעלה מכל ספקולציה עתידנית.

בהיסטוריה (זו שמתייחסים אליה בהקשר זה) לא היה קורונה, ועוד כל מיני התרחשויות שעשויות להשפיע על שוק כזה או אחר.

גם ההיסטוריה הקצרה יחסית של מדינתינו הצעירה רוויה מאורעות קטנים וגדולים מכל המינים והסוגים, ועדיין..

אבל בטווח הקצר, כגון בשאלה מה יהיה אחרי הקורונה, או בשנה-שנתיים הקרובות, אין להיסטוריה שום משמעות.

את המשפט הזה אמרו גם על קרנות השתלמות.
ואין חיה כזו של השקעה מובטחת לתקופה קצרה.

יש פער אחד! בנדל"ן אתה לעולם תישאר עם קרן או לכה"פ עם רובה המכריע. שזהו משקל חשוב למשקעים קטנים/צעירים.

 

[גדול מרבן שמו]

כבאים לבדוק את מקצועיותו של כל מומחה ברפואה בכלכלה ובמנהל בודקים את ההיסטוריה שלו.
לעבר יש משל רב למעלה מכל ספקולציה עתידנית.


גם ההיסטוריה הקצרה יחסית של מדינתינו הצעירה רוויה מאורעות קטנים וגדולים מכל המינים והסוגים, ועדיין..

את המשפט הזה אמרו גם על קרנות השתלמות.
ואין חיה כזו של השקעה מובטחת לתקופה קצרה.

יש פער אחד! בנדל"ן אתה לעולם תישאר עם קרן או לכה"פ עם רובה המכריע. שזהו משקל חשוב למשקעים קטנים/צעירים.

לא ברור לי על מה אנחנו מתווכחים.

לדעתי, העובדה שמחירי הדירות במגמת עלייה בעשור האחרון, (או בששת העשורים האחרונים), לא מצביעה על כיוון המגמה בשנתיים הקרובות, אלא בעשור או שניים הקרובים.

כלומר, ייתכן שתהיה ירידה בטווח הקצר, לא סביר שתהיה ירידה בטווח הארוך.

כעת, באיזו נקודה אנו חלוקים?