מיחזור משכנתא. לוח שפיצר מתחדש, זה משנה למשהו?

[מאיר למברגר]

דיברתי עם נציג הבנק בו לקחתי משכנתא, על מיחזור אחת מן ההלוואות להלוואה זולה יותר.
הוא אמר לי שעלי לדעת, שבכל מקרה של מיחזור, לוח שפיצר מתחיל מחדש,
ז.א. ששוב אני משלם בשנים הראשונות בעיקר את הריבית ולא נפחת כמעט שום דבר מהקרן,
לעומת מה שהיה עד עכשיו, שבהלוואה הישנה הלזו חלק גדול ממה שאני משלם הולך לקרן ולא לריבית.

אני בבערותי לא מבין את ההבדל,
אם יתרת החוב עומדת על 100 אלש"ח והריבית על 6 אחוז, ונותרו לי 15 שנים מתוך 30
ועכשיו אני רוצה לקחת את אותו מאה אלש"ח ב-4 אחוז ל-15 שנים,
מה אני מפסיד מזה שלוח שפיצר מתחיל מחדש????

תודה לעונים

 

[משכנות הדרים]

אתה צודק

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

דיברתי עם נציג הבנק בו לקחתי משכנתא, על מיחזור אחת מן ההלוואות להלוואה זולה יותר.
הוא אמר לי שעלי לדעת, שבכל מקרה של מיחזור, לוח שפיצר מתחיל מחדש,
ז.א. ששוב אני משלם בשנים הראשונות בעיקר את הריבית ולא נפחת כמעט שום דבר מהקרן,
לעמות מה שהיה עד עכשיו, שבהלוואה הישנה הלזו חלק גדול ממה שאני משלם הולך לקרן ולא לריבית.

אני בבערותי לא מבין את ההבדל,
אם יתרת החוב עומדת על 100 אלש"ח והריבית על 6 אחוז, ונותרו לי 15 שנים מתוך 30
ועכשיו אני רוצה לקחת את אותו מאה אלש"ח ב-4 אחוז ל-15 שנים,
מה אני מפסיד מזה שלוח שפיצר מתחיל מחדש????

תודה לעונים

לא מפסיד כלום.
או שהבנקאי טיפש או שהוא חשב שאתה טיפש.

 

[מאיר למברגר]

לא מפסיד כלום.
או שהבנקאי טיפש או שהוא חשב שאתה טיפש.

אם הוא חשב שאני טיפש,
אז כנראה שהוא טיפש

 

[מטב]

לא מפסיד כלום.
או שהבנקאי טיפש או שהוא חשב שאתה טיפש.

לחילופין, ייתכן שהוא פשוט ניסה למנוע ממנו לבצע את המיחזור...

 

[משכנות הדרים]

אין טפשות גדולה מלומר לטיפש שהוא טיפש

 

[מאיר למברגר]

לחילופין, ייתכן שהוא פשוט ניסה למנוע ממנו לבצע את המיחזור...

אני לא עשיתי כרגע תחרות בין בנקים.
פניתי לבנק שלי וביקשתי הטבת תנאי הלוואה.
הם יכלו להגיד בסתם "אין אפשרות". למה לשגע את השכל?

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

אני לא עשיתי כרגע תחרות בין בנקים.
פניתי לבנק שלי וביקשתי הטבת תנאי הלוואה.
הם יכלו להגיד בסתם "אין אפשרות". למה לשגע את השכל?

כי הם לא רוצים שתלך לבדוק בעוד בנק.
כאילו עוזרים לך.

 

[מאיר למברגר]

בדקתי עכשיו בהלוואה לדוגמא במחשבון משכנתאות.

בדקתי על הלוואה של 500 אלף שקל, ריבית קבועה של 5 אחוז, 15 שנות הלוואה
באופן כזה אשלם 3953 כל חודש,
בבואי לקראת התשלום ה121 בבתחילת השנה ה11 להלוואה,
יתרת החוב ביום הראשון של השנה ה-11 היא 212,591
ובתשלום בסוף אותו חודש יהיה 3068 לקרן ו898 לריבית.

עכשיו אם אקח באותו יום (הראשון של השנה ה-11)
את ה212,591 בהלוואה חדשה של 5 אחוז ל5 שנים
אזי אשלם 4,011 בכל חודש
והתשלום הראשון יורכב מ3,126 קרן, ו-885 ריבית

הסיבה לזה כנראה בגלל כל מיני חישובים של ריבית מצטברת, וריבית דריבית, וכל מיני עניינים בתוך לוח שפיצר.
(לוח שפיצר לא בנוי שבהכרח ישולם בכל חודש תחילה כל הריבית על אותו חודש, וביתרה הקרן, אלא יש כל מיני אילוצים נוספים המשפיעים על גרירת רבית מחודש לחודש וכדומה)

על כל פנים, לא רק שהפקיד הטיפש לא צדק,
זה עוד יוצא לטובת הלקוח מבחינת תמהיל הקרן והריבית שבתוך ההלוואה
אולם התשלום החודשי גבוה יותר
לתשומת לבך, @ראובן 23

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

בדקתי עכשיו בהלוואה לדוגמא במחשבון משכנתאות.

בדקתי על הלוואה של 500 אלף שקל, ריבית קבועה של 5 אחוז, 15 שנות הלוואה
באופן כזה אשלם 3953 כל חודש,
בבואי לקראת התשלום ה121 בבתחילת השנה ה11 להלוואה,
יתרת החוב ביום הראשון של השנה ה-11 היא 212,591
ובתשלום בסוף אותו חודש יהיה 3068 לקרן ו898 לריבית.

עכשיו אם אקח באותו יום (הראשון של השנה ה-11)
את ה212,591 בהלוואה חדשה של 5 אחוז ל5 שנים
אזי אשלם 4,011 בכל חודש
והתשלום הראשון יורכב מ3,126 קרן, ו-885 ריבית

הסיבה לזה כנראה בגלל כל מיני חישובים של ריבית מצטברת, וריבית דריבית, וכל מיני עניינים בתוך לוח שפיצר.
(לוח שפיצר לא בנוי שבהכרח ישולם בכל חודש תחילה כל הריבית על אותו חודש, וביתרה הקרן, אלא יש כל מיני אילוצים נוספים המשפיעים על גרירת רבית מחודש לחודש וכדומה)

על כל פנים, לא רק שהפקיד הטיפש לא צדק,
זה עוד יוצא לטובת הלקוח מבחינת תמהיל הקרן והריבית שבתוך ההלוואה
אולם התשלום החודשי גבוה יותר
לתשומת לבך, @ראובן 23

חישוב מאוד יפה רק היה לך טעות אחת קטנה היתרה לאחר התשלום ה120 תהיה 209,524.
וההחזר החודשי ישאר אותו דבר בדיוק 3,954.

 

[חיים גמזו]

דיברתי עם נציג הבנק בו לקחתי משכנתא, על מיחזור אחת מן ההלוואות להלוואה זולה יותר.
הוא אמר לי שעלי לדעת, שבכל מקרה של מיחזור, לוח שפיצר מתחיל מחדש,
ז.א. ששוב אני משלם בשנים הראשונות בעיקר את הריבית ולא נפחת כמעט שום דבר מהקרן,
לעומת מה שהיה עד עכשיו, שבהלוואה הישנה הלזו חלק גדול ממה שאני משלם הולך לקרן ולא לריבית.

אני בבערותי לא מבין את ההבדל,
אם יתרת החוב עומדת על 100 אלש"ח והריבית על 6 אחוז, ונותרו לי 15 שנים מתוך 30
ועכשיו אני רוצה לקחת את אותו מאה אלש"ח ב-4 אחוז ל-15 שנים,
מה אני מפסיד מזה שלוח שפיצר מתחיל מחדש????

תודה לעונים

אני רואה שכולם הגיבו שהפקיד טועה,
רק שלא ברור לי במה הוא טועה.
ז"א נגיד שלקחת הלואה 100 אל"ש לעשר שנים בתשלום של אלף ש"ח לחודש.
בערך שלוש שנים לפני הסיום כבר סיימת לשלם את הריבית ונשאר לך 36 אלף לשלם (לא בדקתי - משוער) ללא ריבית.
עכשיו, אם תקח הלוואת 36 אלף חדשה תצטרך לשלם ריבית,
אז בהכרח שזה לא יהיה משתלם!
אשמח אם תסבירו לי איפה אני טועה (בשפה המובנת גם להדיוטות כמוני).

 

[abc321]

בערך שלוש שנים לפני הסיום כבר סיימת לשלם את הריבית ונשאר לך 36 אלף לשלם (לא בדקתי - משוער) ללא ריבית.

לא מסיימים לשלם את הריבית עד לתשלום האחרון וזה הטעות,
הריבית משולמת מידי חודש בהתאם ליתרת קרן ההלוואה באותו חודש.

 

[גרעין]

מה אני מפסיד מזה שלוח שפיצר מתחיל מחדש????

בלת"ק

כלום.

 

[חיים גמזו]

לא מסיימים לשלם את הריבית עד לתשלום האחרון וזה הטעות,
הריבית משולמת מידי חודש בהתאם ליתרת קרן ההלוואה באותו חודש.

לא מדויק בכלל.
בתקופה הראשונה של ההלוואה משלמים באופן יחסי יותר ריבית מאשר קרן,
ולהיפך בסוף תקופת ההלוואה (זה עצם הרעיון של לוח שפיצר).

 

[גרעין]

לא מדויק בכלל.
בתקופה הראשונה של ההלוואה משלמים באופן יחסי יותר ריבית מאשר קרן,
ולהיפך בסוף תקופת ההלוואה (זה עצם הרעיון של לוח שפיצר).

הרעיון של לוח שפיצר הוא תשלום קבוע לאורך התקופה (אלא אם כן ריביות משתנות)
אם פורסים לתקופה קצרה אז משלמים על חשבון הקרן יותר מאשר ריבית וזה לא קשור ללוח שפיצר
ו @abc321 צודק.
לא משנה איזה לוח סילוקין תקח. בתחילת ההלוואה החוב יותר גבוה ולכן תשלם יותר ריבית מחודש הבא. וכך זה ילך וירד עד לסוף תקופה. ואם פרענו 4 שנים לפני סוף ההלוואה זה לא אומר שהפסדנו משהו שאם ניקח שוב את הסכום הנותר כהלוואה חדשה ל4 שנים

 

[abc321]

לא מדויק בכלל.
בתקופה הראשונה של ההלוואה משלמים באופן יחסי יותר ריבית מאשר קרן,
ולהיפך בסוף תקופת ההלוואה (זה עצם הרעיון של לוח שפיצר).

מה לא מדויק?

 

[משכנתא בדרך שלך]

ישנה השלכה אחרת במיחזור והיא שהשעון של ההנחות על העמלה היוון מתחיל מחדש.
מבחינה מעשית זה עובד שעל משכנתא עם וותק של 3 עד 5 שנים יש 20% הנחה בעמלת היוון ועל משכנתא בת 5 ומעלה יש 30% הנחה.
כשממחזרים הוותק מתחיל מחדש

 

[הבית]

ישנה השלכה אחרת במיחזור והיא שהשעון של ההנחות על העמלה היוון מתחיל מחדש.
מבחינה מעשית זה עובד שעל משכנתא עם וותק של 3 עד 5 שנים יש 20% הנחה בעמלת היוון ועל משכנתא בת 5 ומעלה יש 30% הנחה.
כשממחזרים הוותק מתחיל מחדש

עמלות ההיוון הם בהתאם לריבית המשכנתא ולתחנות שיש,
כך שאם הריביות שיתקבלו במיחזור יהיו נמוכות יותר ממה שיש כרגע, עמלות ההיוון יהיו בהתאם נמוכות יותר כך שמן הסתן העמלה בהמשך לא בהכרח תהיה יקרה יותר.

 

[horseman]

ברור שבלוח שפיצר משלמים על כל שקל את הריבית
אבל בתשלומים האחרונים הריבית נמוכה אולי כי כבר שילמת אותה בעבר.
אני לא יודע מה בתאוריה אבל בתכלס זה האמת.
וכנראה שהפעם הבנקאי צודק.....
הנה דוגמא אמיתית.
מראה חלק במשכנתא שנגמר עוד 44 חודשים [נכון לתאריך הדו"ח]אני משלם עליו 1602 לחודש והיתרה 68.500

44*1602=70500-ריבית של 2000 שקל להלוואה של 68500 ל4 שנים נראה לי זול יותר מהגמח המרכזי......
בדקתי...... זה יוצא 1.5 לשנה כאשר הריבית של המשכנתא המקורית היא פריים+0.15 [5.4]

אם אני אקח את זה מחדש ל4 שנים עם הריבית המקורית אני ישלם 1720 במקום 1602 ולכל התקופה 75.659 אל"ש

זה גם משנה אם תרצה למחזר שוב.
הקרן תהיה יותר גדולה.

 

[הבית]

מה לעומת מה אתה משווה במחשבונים הללו?
מיחזור שעשית להלוואה?
לפני כמה זמן?