מיחזור משכנתא. לוח שפיצר מתחדש, זה משנה למשהו?

[horseman]

מה לעומת מה אתה משווה במחשבונים הללו?
מיחזור שעשית להלוואה?
לפני כמה זמן?

הראשון מראה את המצב הנוכחי של משכנתא מ2015 שנשאר לה 44 תשלומים.
והשני מראה אילו הייתי ממחזר את היתרה עם הריבית המקורית לתקופה של 44 חודשים ועושה לוח שפיצר חדש.

 

[למה זה תשאל לשמי]

ברור שבלוח שפיצר משלמים על כל שקל את הריבית
אבל בתשלומים האחרונים הריבית נמוכה אולי כי כבר שילמת אותה בעבר.
אני לא יודע מה בתאוריה אבל בתכלס זה האמת.
הנה דוגמא אמיתית.
מראה חלק במשכנתא שנגמר עוד 44 חודשים [נכון לתאריך הדו"ח]אני משלם עליו 1602 לחודש והיתרה 68.500
צפה בקובץ המצורף 1902995
44*1602=70500-ריבית של 2000 שקל להלוואה של 68500 ל4 שנים נראה לי זול יותר מהגמח המרכזי......
בדקתי...... זה יוצא 1.5 לשנה כאשר הריבית של המשכנתא המקורית היא פריים+0.15 [5.4]
צפה בקובץ המצורף 1902998
אם אני אקח את זה מחדש ל4 שנים עם הריבית המקורית אני ישלם 1720 במקום 1602 ולכל התקופה 75.659 אל"ש
צפה בקובץ המצורף 1902996
זה גם משנה אם תרצה למחזר שוב.
הקרן תהיה יותר גדולה.

בחלק הראשון שמת ריבית של 1.5 לא נשמע לך מוזר ? בקיצור תבדוק טוב יותר את המשכנתא הקיימת שלך.
בכל מקרה לוח שפיצר זה לוח שפיצר !
התובנה הראשונה שצריך להבין טוב זה איך תשלומי הריבית עובדים וזה מאוד פשוט:
א. משלמים את אחוזי הריבית שנקבעו. ב. על סכום יתרת ההלוואה.
לא שקל יותר או פחות בריבית, ולזה גם אין נ"מ מס' שנות ההלוואה שהיו או שנשארו
(השאר כמובן קרן... שם כבר כן משנה שנים)
משם אפשר להמשיך.

 

[גרעין]

n

בדקתי...... זה יוצא 1.5 לשנה כאשר הריבית של המשכנתא המקורית היא פריים+0.15 [5.4]

הטעות מתחילה מכאן.
הריבית הנוכחית היא 6.15

 

[משכנתא בדרך שלך]

עמלות ההיוון הם בהתאם לריבית המשכנתא ולתחנות שיש,
כך שאם הריביות שיתקבלו במיחזור יהיו נמוכות יותר ממה שיש כרגע, עמלות ההיוון יהיו בהתאם נמוכות יותר כך שמן הסתן העמלה בהמשך לא בהכרח תהיה יקרה יותר.

בהחלט אם ממחזרים בתנאים טובים עמלת ההיוון תהיה קטנה יותר בבוא היום כשירדו הריביות - אם שוב ירצו למחזר.
אני מדבר על ההנחה הניתנת לפי וותק המשכנתא, ללא קשר לגובה העמלה - צריך לקחת גם אותה בחשבון במקרים מסוימים, למשל אם יודעים שהמשכנתא תיפרע בשנים הקרובות

 

[horseman]

בחלק הראשון שמת ריבית של 1.5 לא נשמע לך מוזר ? בקיצור תבדוק טוב יותר את המשכנתא הקיימת שלך.
בכל מקרה לוח שפיצר זה לוח שפיצר !
התובנה הראשונה שצריך להבין טוב שמשלמים א. את האחוזי ריבית שנקבעו ב. על סכום יתרת ההלוואה.
לא שקל יותר או פחות בריבית (והשאר קרן) משם אפשר להמשיך.

זה לא אני אלא הבנק אם אני לוקח את היתרה ומחלק אותה לתשלומים שנשארו
[מה שמופיע בשורה הצרה הראשונה]
הנה סימולציה של 100 אל"ש שנשאר להם 40 תשלומים תשלום חודשי של 1224.81

אם אני אקח את היתרה לסילוק על סך 46.064 ואפרוס את זה מחדש אשלם 1253 לחודש שזה 1392 שקל יותר לכל התקופה.

 

[horseman]

הטעות מתחילה מכאן.
הריבית הנוכחית היא 6.15

זה רק מחזק את מה שאני אומר כי אז הייתי משלם במחזור ל6.15 1743 לחודש במקום 1602 כרגע
תעשו לבד סימולציות של לוח סילוקין והלוואה מחדש ליתרה
הלוואי שאני טועה

 

[גרעין]

זה רק מחזק את מה שאני אומר כי אז הייתי משלם במחזור ל6.15 1743 לחודש במקום 1602 כרגע

תעלה דוח יתרות נעזור לך למצוא את הטעות

 

[horseman]

חשוב להדגיש זה לא שהריבית נמוכה אלא שהמטרה בפריסה של השתלומים בשפיצר היא להגיע לתשלום אחיד ואז אתה משלם ריבית לפני הזמן שאתה חייב אותה.........?
מוזר אבל ככה יוצא.
בשונה מקרן שוה שהריבית יורדת עם התקופה לפי היתרה.
מכאןhttps://blog.wecheck.co.il/לוח-שפיצר/

 

[גרעין]

אם אני אקח את היתרה לסילוק על סך 46.064 ואפרוס את זה מחדש אשלם 1253 לחודש שזה 1392 שקל יותר לכל התקופה.

קשה לנו ככה לעבוד תצריך לראות דוח מסודר.
שפיצר זה שפיצר וריבית שנתית זה ריבית שנתית

 

[horseman]

טעיתי זה קל"צ ב2.7
תודה לחכמים.

 

[גרעין]

כנראה שטעיתי זה קל"צ ב2.7

ומודה ועוזב ירוחם

 

[למה זה תשאל לשמי]

חשוב להדגיש זה לא שהריבית נמוכה אלא שהמטרה בפריסה של התשלומים בשפיצר היא להגיע לתשלום אחיד ואז אתה משלם ריבית לפני הזמן שאתה חייב אותה.........?
מוזר אבל ככה יוצא.
בשונה מקרן שוה שהריבית יורדת עם התקופה לפי היתרה.
מכאןhttps://blog.wecheck.co.il/לוח-שפיצר/
צפה בקובץ המצורף 1903062

הריבית זהה !
הקרן משתנית לפי פריסת השנים והקרן אכן שונה כל חודש ע"פ לוח שפיצר בכדי להשוות את תשלומי ההלוואה (הקרן רק משלים את הפער בין תשלום הריבית להחזר החודשי)
מה שלפעמים מתבטאים שזה 'יותר ריבית' ופחות קרן, הכוונה רק באופן יחסי לתשלום החודשי אבל התשלום על הריבית היא זהה (לדוג' 5% על יתרה של מיליון כ- 5,000 שנתי) על כל יתרת ההלוואה גם בקרן שווה וגם בשפיצר.
(יש שינויים בתשלום היריבת בהתאם לקצב ירידת הקרן פשוט אותו ריבית על פחות קרן אך זה ודאי לא נוגע לתשלום הראשון).
לא סתם המסלול השני נקראת קרן שווה ולא ריבית שווה...

 

[חיים גמזו]

י

ברור שבלוח שפיצר משלמים על כל שקל את הריבית
אבל בתשלומים האחרונים הריבית נמוכה אולי כי כבר שילמת אותה בעבר.
אני לא יודע מה בתאוריה אבל בתכלס זה האמת.
וכנראה שהפעם הבנקאי צודק.....
הנה דוגמא אמיתית.
מראה חלק במשכנתא שנגמר עוד 44 חודשים [נכון לתאריך הדו"ח]אני משלם עליו 1602 לחודש והיתרה 68.500
צפה בקובץ המצורף 1902995
44*1602=70500-ריבית של 2000 שקל להלוואה של 68500 ל4 שנים נראה לי זול יותר מהגמח המרכזי......
בדקתי...... זה יוצא 1.5 לשנה כאשר הריבית של המשכנתא המקורית היא פריים+0.15 [5.4]
צפה בקובץ המצורף 1902998
אם אני אקח את זה מחדש ל4 שנים עם הריבית המקורית אני ישלם 1720 במקום 1602 ולכל התקופה 75.659 אל"ש
צפה בקובץ המצורף 1902996
זה גם משנה אם תרצה למחזר שוב.
הקרן תהיה יותר גדולה.

לזה בדיוק התכוונתי,
אבל כל המומחים פה טוענים שזה לא נכון,
רק שהם לא מסבירים למה.

 

[גרעין]

זה בדיוק התכוונתי,
אבל כל המומחים פה טוענים שזה לא נכון,
רק שהם לא מסבירים למה.

כי מה שהוא הביא לא נכון. הוא כבר הודה בטעות . פשוט תקרא קצת אחורה

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

@הון ובית הסביר את זה מצוין.
מתוך טיפים לכלכלה נבונה
סימון שפיצר (1826-1887) היה מתמטיקאי יהודי-אוסטרי, שעבודתו התמקדה בעיקר בשילוב של משוואות דיפרנציאליות. הוא הממציא של שיטת פרעון ההלוואה [לוח סילוקין] המכונה בישראל "לוח שפיצר".

הרעיון העקרוני שהנחה את שפיצר, היה – ליצור תכנית פירעון, שהתשלומים יהיו שווים לאורך כל חיי המשכנתא. על אף שבעצם, בתחילת חיי המשכנתא – אנחנו חייבים לבנק סכום גדול, ולקראת סוף חיי המשכנתא אנחנו חייבים לבנק מעט.. הריבית – הרי אמורה להיות בהתאם ליתרת החוב, ואם בשנה הראשונה אנחנו חייבים הרבה, הרי שההחזרים היו אמורים להיות גדולים הרבה יותר – מאשר בשנה האחרונה בה יתרת החוב שלנו מול הבנק קטנה.
אז איך השיטה עובדת?

הכי פשוט בעולם.. תאמינו לי [בואו נתעלם מהנוסחה המתמטית].

קחו רגע כוס קפה, 2-3 דקות ריכוז, ותבינו איפה הטעות של כולם בשפיצר.

ובכן.. ניקח דוגמא:

משכנתא ממוצעת של 1,000,000 ₪, עליה נקבע לצורך הענין ריבית של 6% שנתי [סתם לשם הדוגמא..].

הריבית שאנחנו משלמים במשכנתא היא שנתית – כך שהעלות הריבית השנתית במקרה הזה - 60,000 ₪ [1,000,000 * 6%].

את הסכום הזה [60,000] נחלק ל12 חודשים, מה שאומר שרק עלות הריבית החודשית היא 5,000 ₪. נוסיף להחזר החודשי עוד סכום לטובת אכילת הקרן, נניח 1,000 ₪ - נקבל החזר של 6,000 ₪. כאשר 1,000 זה לתשלומי הקרן, ו5,000 ₪ תשלומי הריבית. זה מה שיהיה בשנה הראשונה.

בשנה השניה – אנחנו מתחילים את השנה עם חוב קרן של 12,000 ₪ פחות. 1,000 לחודש של השנה הראשונה.
כעת, כשנכפיל את ה6% ביתרת הקרן - נכפיל רק ב 988,000 ₪ - מה שאומר שתשלומי הקרן של השנה השניה יהיו 59,280 ₪, ובחלוקה חודשית 4,940 ₪. אם נישאר עם תשלום חודשי של 6,000 ₪ - אכילת הקרן תהיה יותר מ1,000 בחודש – 1,060 ₪, ובשנה שלימה 12,760 ₪. בשנה השלישית – יש לנו קרן שירדה גם ב12,000 ₪ בשנה הראשונה + 12,760 ₪ בשנה השניה – מה שאומר שנשארה קרן של: 975,240 ₪ - כאשר את זה נכפיל ב6%, תהיה הריבית השנתית – כבר לא 60,000 ₪ - אלא 58,514 ₪ - ובחלוקה ל12 = 4,876 ₪. כך שבתוך החזר של 6,000 ₪ יש כבר מקום גדול יותר לטובת הקרן, שהולך וגדל.. וככה זה מתקדם.
ככל שהשנים עוברות – הקרן נאכלת, ואז הכפלת הריבית השנתית – נותנת סכום קטן יותר של ריבית להחזיר, אנחנו נשארים לפי התכנית עם ההחזר הגבוה, וההחזר פשוט הולך עם השנים ומגלם בתוכו יותר ויותר קרן ופחות ופחות ריבית עד שההלוואה נגמרת.
עכשיו, אחרי שהבנו את זה – שאלת סיפור פשוטה [באמת פשוטה..] –

שמעון ולוי נפגשו בבנק למשכנתאות, שמעון בא לבדוק את המשכנתא שלו שנלקחה במקור ל30 שנה - אחרי 15 שנים שהוא כבר משלם באופן מסודר ויפה. לשאלתו, כמה נשאר לו בקרן המשכנתא? ענה הפקיד: 700,000 ₪. ואיזה ריבית יש לי? ענה לו הבנקאי: 6%.

לתדהמתו, צץ לידו לוי שסיפר לו כי גם הוא בדיוק זקוק למשכנתא של 700,000 ₪ לרכישת דירה – ואף הוא מעוניין בתקופה של 15 שנים. אמר לו הבנקאי: אז גם אתה תוכל לקבל ריבית של 6%, וגם לך יהיה ההחזר כ-6,000 ₪! בדיוק כמו לשמעון.

אבל רגע? שאל שמעון..
אני שילמתי כבר 15 שנים את המשכנתא – אז בעצם שילמתי את כל הריביות, ומעתה נשאר לי לשלם קרן, ואילו לוי שנוטל משכנתא חדשה – אמור להתחיל לשלם ריבית..??!!
הבנקאי חייך..

שים לב! לשניכם יתרת קרן של 700,000 ₪ - לשניכם יש 6% ריבית – ולשניכם יתרת תקופה של 15 שנים מה שאומר שאתם מעוניינים לשלם 6,000 ₪ בחודש. א"כ, אצל שניכם ניקח את ה6% ונכפיל ב700,000 ₪ - יצא 42,000 ₪ לשנה, בחלוקה ל12 – 3,500 ₪, מכיון שאתם מחזירים 6,000 ₪ בחודש, נשאר לצורך הקרן 2,500 ₪ * 12 חודשים = 30,000 ₪ שייאכל מהקרן השנה הזו.
מה זה חשוב אם אתה נמצא באמצע התקופה של תשלומי המשכנתא, או בתחילתה?

מה שחשוב זה – יתרת הסכום, הריבית, וההחזר החודשי [שנקבע לפי התקופה הרצויה].

[במילים אחרות, הריבית היא בסך הכל תשלומי השימוש בכסף ההלוואה! אין זה משנה כמה זמן הכסף כבר אצלנו, והאם שילמנו והחזרנו חלק. אם יש אצלנו סכום, הריבית השנתית תהיה עלות השימוש בו.]

נחזור לשמעון ולוי – הבנקאי בדק ומצא שלתקופה קצרה של 15 שנה, הוא בהחלט יכול להוזיל את הריבית, ולתת להם ב4.8% !! לוי קפץ על המציאה מיידית – נותנים לו בפחות, מה השאלה בכלל.. ושמעון – האם הוא השתכנע שכמו לוי זה נכון גם עבורו, או שהוא ייאלץ למחזר – ואז שוב משלמים בתחילה ריבית יותר ???..

הבנתם.

אז למה אתם מחכים, רוצו לבדוק מהר אם יש מה להוריד בריביות שלכם ולמחזר, רק תרוויחו!!