נתיבות - קונים/שוכרים דירה להשקעה/למגורים או כל מידע על נתיבות - נשתדל לרכז כאן.

[בני המיבין]

א

הכלל שלי הוא לא!
לא בונים על עליית ערך, עליית ערך זה בונוס
עסקה טובה מרוויחים בה בקניה
עליית ערך אינה תלויה בקונה, ולכן לא עליה נכנסים לעסקה,

עם כל הכבוד והערכה
לדעתי הכלל שלך מגלם חוסר הבנה בשוק הנדל"ן

 

[שעיה שור]

א

עם כל הכבוד והערכה
לדעתי הכלל שלך מגלם חוסר הבנה בשוק הנדל"ן

מודה באשמה שיש לי חוסר הבנה בשוק הנדלן, ולא אמרתי קבלו דעתי, הבעתי את דעתי ומי שרוצה שיקח אותה ומי שלא, שיזרוק לפח
אבל @בני המיבין ספר לנו מה אתה עושה בתחום הנדלן? אולי אתה משווק פרויקטים ובעל אינטרס לומר שהמחירים יעלו וכדאי לקנות דירות על סמך עליית ערך?

 

[שעיה שור]

ואגב את היסוד הזה לעסקה טובה, קיבלתי מיזם גדול, שבנה ובונה מאות יח"ד, והרוויח ומרוויח הרבה יותר ממך וממני (בלי לדעת כמה אתה מרוויח)

 

[שעיה שור]

אז אולי תוכל לכוון איך להגיע לעסקאות שאתה מדבר עליהם?

לא דיברתי על שום עסקה ספציפית, דיברתי באופן כללי, שלא חושב שנכון להכנס לעסקה על סמך עליית ערך
עסקאות טובות בעיניי, זו עסקה שבדקתי וכבר היום! היא מתחת למחיר שוק,
או שהיא לא מתחת למחיר שוק, אבל אני יכול לעשות לה השבחה (אבל ההשבחה תלויה בי ולא בכוחות השוק כמו עליית ערך) למשל שינוי תבע, תוספת זכויות, הרחבת דירה, חלוקה/תוספת יחידה במקרים מסויימים.
או לקנות דירה לפני פינוי בינוי אבל לבדוק שזה אמיתי ולא סיפורי מתווכים שאז גם יכולים לקבל השבחה יפה.

 

[כי אנו עמך]

מודה באשמה שיש לי חוסר הבנה בשוק הנדלן, ולא אמרתי קבלו דעתי, הבעתי את דעתי ומי שרוצה שיקח אותה ומי שלא, שיזרוק לפח
אבל @בני המיבין ספר לנו מה אתה עושה בתחום הנדלן? אולי אתה משווק פרויקטים ובעל אינטרס לומר שהמחירים יעלו וכדאי לקנות דירות על סמך עליית ערך?

הכלל שלך הוא נכון מאוד, אתה צריך להיכנס לעסקה שהיא טובה עכשיו ולא בעוד כמה שנים, כמו שכתבת קודם עליית ערך זה בונוס, לקנות רק על סמך עליית ערך זה לדעתי טעות.

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

אז אולי תוכל לכוון איך להגיע לעסקאות שאתה מדבר עליהם?

יש כאלה עסקאות בשוק, כמו ש @שעיה שור כתב, קצת קשה להגיע אליהם אבל הם בהחלט קיימות, וכמובן לא מדובר על הנחות של 25% פחות ממחיר השוק אלא 10-15%, ובנוסף לזה, כדאי גם לקנות מקומות עם פוטנציאל לעליית ערך, אבל לא לקנות רק על סמך עליית ערך.

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

לא דיברתי על שום עסקה ספציפית, דיברתי באופן כללי, שלא חושב שנכון להכנס לעסקה על סמך עליית ערך
עסקאות טובות בעיניי, זו עסקה שבדקתי וכבר היום! היא מתחת למחיר שוק,
או שהיא לא מתחת למחיר שוק, אבל אני יכול לעשות לה השבחה (אבל ההשבחה תלויה בי ולא בכוחות השוק כמו עליית ערך) למשל שינוי תבע, תוספת זכויות, הרחבת דירה, חלוקה/תוספת יחידה במקרים מסויימים.
או לקנות דירה לפני פינוי בינוי אבל לבדוק שזה אמיתי ולא סיפורי מתווכים שאז גם יכולים לקבל השבחה יפה.

יש גם דירות שלמרות שהם לפי המחירון, עדיין הם שוות יותר לדוגמא,
מיקום יותר איכותי, כיווני אוויר טובים, קומה טובה, היזק ראיה, מחסן, חנייה וכדו'

 

[AFTER!]

יש כאלה עסקאות בשוק, כמו ש @שעיה שור כתב, קצת קשה להגיע אליהם אבל הם בהחלט קיימות, וכמובן לא מדובר על הנחות של 25% פחות ממחיר השוק אלא 10-15%, ובנוסף לזה, כדאי גם לקנות מקומות עם פוטנציאל לעליית ערך, אבל לא לקנות רק על סמך עליית ערך.

הרעיון הוא פשוט לחפור את השוק עד שמגיעים לעסקה כזו?

 

[בני המיבין]

לא דיברתי על שום עסקה ספציפית, דיברתי באופן כללי, שלא חושב שנכון להכנס לעסקה על סמך עליית ערך
עסקאות טובות בעיניי, זו עסקה שבדקתי וכבר היום! היא מתחת למחיר שוק,
או שהיא לא מתחת למחיר שוק, אבל אני יכול לעשות לה השבחה (אבל ההשבחה תלויה בי ולא בכוחות השוק כמו עליית ערך) למשל שינוי תבע, תוספת זכויות, הרחבת דירה, חלוקה/תוספת יחידה במקרים מסויימים.
או לקנות דירה לפני פינוי בינוי אבל לבדוק שזה אמיתי ולא סיפורי מתווכים שאז גם יכולים לקבל השבחה יפה.

אני מסכים איתך בהחלט בנקודה הזו וודאי שברגע שיוצאים לעיסקת נדל"ן צריך לחפש עסקה שיותר זולה כבר כיום ממחיר השוק
אבל אתה יצאת בהצהרה חד משמעית שאין שום משקל לעליית המחירים בטווח הארוך ועל זה חלקתי עליך
בכל אופן אתה טוען דברים חכמים

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

הרעיון הוא פשוט לחפור את השוק עד שמגיעים לעסקה כזו?

תראו, בד"כ כשדירות מגיעות לשוק- הם כבר לא בהזדמנות, את זה יש בד"כ בפריסייל-אבל אמיתי- ואת זה ניתן להשיג רק אצל משווקים, אם יש לכם הבנה בשוק- אפשר פשוט לעבור בין משווקים לבדוק ולעשות השוואת מחירים, אם אין לכם הבנה, פשוט לפנות למשווק אמין- והוא יעזור לכם.
עכשיו יש כמה כללי ברזל לדעתי לפני שנכנסים לעסקה:
1. מחיר נמוך ממחיר השוק כיום.
2. מקום עם פוטנציאל עתידי של עליית ערך.
עכשיו אני אתן בגדול הסבר מה הכוונה פריסייל אמיתי:
כל יזם כשהוא רוצה לקבל מימון בנקאי- חייב להראות מכירות לפני קבלת היתר הבניה, כדי להראות לבנק שזה פרוייקט רווחי, ובנקודה הזאת אפשר לקבל מהקבלן תנאים מאוד טובים, עכשיו גם בזה יש פריסיילים יותר טובים, ופחות טובים, יש מקומות עם ביקושי שיא שהקבלן לא צריך אותך בפריסייל, ולכן ההנחה היא לא משמעותית, איפה שכן אפשר למצא זה באזורים מתפתחים - או באזורים עם ביקושים גבוהים- אבל יזם יחסית צעיר שרוצה להוכיח את עצמו ובשביל להריץ את הפרוייקט הוא מוכר במחירים זולים במיוחד.
הרבה הצלחה!!

 

[AFTER!]

תראו, בד"כ כשדירות מגיעות לשוק- הם כבר לא בהזדמנות, את זה יש בד"כ בפריסייל-אבל אמיתי- ואת זה ניתן להשיג רק אצל משווקים, אם יש לכם הבנה בשוק- אפשר פשוט לעבור בין משווקים לבדוק ולעשות השוואת מחירים, אם אין לכם הבנה, פשוט לפנות למשווק אמין- והוא יעזור לכם.
עכשיו יש כמה כללי ברזל לדעתי לפני שנכנסים לעסקה:
1. מחיר נמוך ממחיר השוק כיום.
2. מקום עם פוטנציאל עתידי של עליית ערך.
עכשיו אני אתן בגדול הסבר מה הכוונה פריסייל אמיתי:
כל יזם כשהוא רוצה לקבל מימון בנקאי- חייב להראות מכירות לפני קבלת היתר הבניה, כדי להראות לבנק שזה פרוייקט רווחי, ובנקודה הזאת אפשר לקבל מהקבלן תנאים מאוד טובים, עכשיו גם בזה יש פריסיילים יותר טובים, ופחות טובים, יש מקומות עם ביקושי שיא שהקבלן לא צריך אותך בפריסייל, ולכן ההנחה היא לא משמעותית, איפה שכן אפשר למצא זה באזורים מתפתחים - או באזורים עם ביקושים גבוהים- אבל יזם יחסית צעיר שרוצה להוכיח את עצמו ובשביל להריץ את הפרוייקט הוא מוכר במחירים זולים במיוחד.
הרבה הצלחה!!

לענין המשווקים ,חשבנו שאכן ניתן לסמוך , פנינו למשווק שנחשב אמין מאד והוא נתן הצעה למשהו מסוים , כשלא היינו סגורים על זה הגיע יום שהוא אמר שזה יום אחרון מבחינתו כי הוא מעביר כבר לקבלן , לא סגרנו , לאחר כמה ימים בשיחה עם החברה של הקבלן לאחר מו"מ טלפוני קצר, הגענו לאותו מחיר שהציע המשווק, רק שהמשווק היה לוקח בנוסף דמי תיווך מה שלא כן אצל הקבלן...
נשמח לשמוע דעתכם
ואיך בודקים באמת שההצעה שלו (המשווק) משתלמת?

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

בדרך כלל, אם כבר אפשר לדבר עם החברה- ההצעה פחות אטרקטיבית-אבל זה לא אומר שהיא לגמרי לא טובה.
בד"כ משווק טוב יקבל בלעדיות מול היזם, ובנוסף יקבל תנאי תשלום מועדפים, ודירות טובות- כמו נוף טוב, קומה נוחה, מחסן צמוד בקומה וכדומה.
את הנתונים שהוא אומר אפשר פשוט לאמת, לדוגמא הוא אומר לכם שבפרויקטים אחרים המחיר גבוה יותר- פשוט תיכנסו לאתר של הקבלן השכן ותבדקו.
בנוסף יש גם את המפרט של הפרוייקט- האם הוא גבוה/ממוצע.
בסוף עסקה טובה נמדדת בפרטים הקטנים.
לסיכום:
1. תראו שאכן אתם מקבלים מחיר זול יותר ממה שהיזם מוכר.
2. תאמתו את הנתונים שהוא אומר.
3. תראו שיש לכם בידול בעסקה(קומה, נוף, כיווני אוויר).

 

[חכם הלומד מכל אדם]

היכן ממוקם במפה הפרוייקט של בית הלוי ?
ואם ישנם פרוייקטים נוספים באזור בבניה?
אנחנו רוצים להיות חלק מ 1500 הרוכשים שמסביב לבית הלוי , אשמח לקבל הכוונה על מיקומי הפרוייקטים בבניה.

יש את סולם יעקב צמוד לבית הלוי

 

[חכם הלומד מכל אדם]

תודה על התשובות המפורטות! מה שאנו מנסים להבין האם יותר משתלם להשקיע כיום באזור החרדי יותר מאשר בחילוני? מה שהבנו שבנתיבות לא נותנים כמעט לבנות דירות לחרדים (מרפסות סוכה וכו) , האם זה לא נכון?
במידה וזה נכון אז באמת ככל שיש פחות היצע יש יותר ביקוש...

המחיר של דירה בקהילה יותר יקר משמעותי גם בשכירות ממש קשה למצוא דירה נורמלית וזה תמיד כחה בכל הארץ איפה שחרדיפם נמצאים הכל מיתיקר

 

[חכם הלומד מכל אדם]

תודה על התשובות המפורטות! מה שאנו מנסים להבין האם יותר משתלם להשקיע כיום באזור החרדי יותר מאשר בחילוני? מה שהבנו שבנתיבות לא נותנים כמעט לבנות דירות לחרדים (מרפסות סוכה וכו) , האם זה לא נכון?
במידה וזה נכון אז באמת ככל שיש פחות היצע יש יותר ביקוש...

רק בחרדי

 

[חכם הלומד מכל אדם]

ככאלו שלא מכירים את נתיבות , נשמח למידע מהמקומיים / המכירים את העיר -
מהם האזורים החרדיים/מתחרדים? האם מדובר בשכונה מסוימת/רחובות מסוימים?
מחירי הדירות באזור החרדי גבוהים בפער של כ300K מאשר באזור החילוני/דתי , האם זה נכון? ואם כן האם זה נראה שהפער הולך רק לגדול/להיפך?
האם יש פרויקטים חדשים לחרדים? איזה? ובמידה וכן האם גם בהם המחירים גבוהים בהרבה מאשר הפרויקטים האחרים? (אם אפשר לציין שכונות/רחובות שנבין על מה אנחנו מדברים)
תודה רבה!

זה נכון בקהילה המחיר 300 אלף יותר יש 4 פרויקטים שנבנים לציבור החרדי בית הלוי רימון סולם יעקב ועוד שלא יודע בדיוק

 

[9696]

זה נכון בקהילה המחיר 300 אלף יותר יש 4 פרויקטים שנבנים לציבור החרדי בית הלוי רימון סולם יעקב ועוד שלא יודע בדיוק

ברחוק יותר יש גם את נחלת בראשית

 

[חכם הלומד מכל אדם]

איך זה שבית הלוי כבר עשו יסודות וסולם יעקב עוד השטח עפר ? מזמן כבר סולם יעקב מחר הרבה דירות

 

[9696]

איך זה שבית הלוי כבר עשו יסודות וסולם יעקב עוד השטח עפר ? מזמן כבר סולם יעקב מחר הרבה דירות

לסולם יעקב עדיין אין התר בניה,
נראה לי שהגיש בקשה להגדלת זכויות ושינויים נוספים וזה לקח הרבה זמן.

 

[RAAYA2020]

שלום וברכה,
אנחנו מהמרכז מעוניינים לקנות וילה,סנוך לאזור חרדי- בתי ספר חרדיים ות"ת...
מה המחירים פחות או יותר?
לא מעוניינים בביניין.
נשמח לקבל הכוונה מיודעי דבר