פינוי בינוי ירושלים

[szn]

יש אפשרות בבקשה לשאול אותך שאלה פרטית בנוגע לפינוי בינוי בי-ם?

מייל: zpc5060 @ gmail.com

 

[זושא דרבנן]

כי גם ככה שווי הדירה שלהם תעלה.
בגלל השיפוץ.

יש בנין בנוה יעקב שחתם על פינוי בינוי, ומצטערים על כך מאוד, הם לא יכולים להוציא תב"ע חדשה והפינוי לא באופק, היזם החתים על קנס של עשרות אלפי שקלים לדייר אם הם מבטלים, והם תקועים לחלוטין..

 

[szn]

יש לי חבר שמוכר דירה במתחם מתקדם מאד
של טרא-רוטשטיין בנווה יעקב: https://terra.ltd/פרויקטים/מתחם-נווה-יעקב-28-32/

הדירה כיום 3 חד' משופצת
דירת התמורה כ-100 מטר 4 חד' + מרפסת 12 מ"ר + מחסן וחניה.

מחיר 2.35 מ' (זה יותר מתאים למי שרוצה לגור, כי להשקעה יש מקומות שיש רווח יותר גדול)

נפתח תיק היתר: https://ykpubdata.jerusalem.muni.il...0334.00&SystemCode=26400046&Page=BakashalInfo

צפי הריסה כשנה

פרטים במייל שבחתימה.

 

[szn]

במחיר הזה ניתן לקנות דירה מוכנה עוד שנה וחצי בערך בפרויקט אורנים.
ושכונה פי כמה מומלצת.

אני כתבתי על דירה קיימת בפינוי בינוי בהליך היתר במחיר של 2.35 מ'

דירת התמורה תהיה כמאה מטר (10 מטר יותר מאורנים)



זה לא המחיר באורנים, שם מוכרים דירות 4 חד' קטנות של 90 מטר במחיר של 2.5 מ'- 2.45 מ'

(יש פרסומות שלהם בכל י-ם דירה 4 חד' בי-ם בפחות ב-2.5 מ')



עוד כמה הבדלים:

1. הדירות תמורה לדיירים אצל טרא יהיו לכיון הנוף, הדירות הזולות ב-2.45 מ' אצל אורנים לא לכיון הנוף אלא לכיון המגרשי כדורגל או לכיון ההר.



2. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים חניה ומחסן, לא נראה לי שזה קיים אצל אורנים.



3. המפרט טכני אצל טרא ברמה גבוהה יותר.


4. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים 10 שנים תשלום ועד בית ודמי ניהול ע"ח היזם (כך מקובל בכל הפינוי בינוי בי-ם) אצל אורנים זה מוטל על הדיירים כמו כל דירה שקונים מיזם

(תעשו חישוב דמי ניהול בבנין גדול עם מעלית יכול להגיע ל-300 ש"ח כפול 12 חוד' כפול 10 שנים=130 אלף)


5. מבחינת מיקום, אורנים זה ברח' רביץ מאד לא נגיש לתח"צ וגם האוטובוס שיש עושה סיבוב בכל השכונה עד היציאה, וגם ברכב זה סיבוב.
המתחם של טרא יושב על ציר ראשי וציר רק"ל ביציאה מהשכונה נגיש ונוח לצאת ולהכנס.

 

[בית שמשניק]

חילונים וחרדים מסרבים למגדלים: כך הצליחו מוסדות התכנון לאחד בין כל הזרמים בירושלים

פורום "גם למגדלים יש גבול" שכולל את נציגיהן של עשרות שכונות בירושלים, הוקם בתגובה למדיניות המגדול המואץ של העיר שמובילות העירייה יחד עם הוועדה המחוזית...

www.nadlancenter.co.il

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני כתבתי על דירה קיימת בפינוי בינוי בהליך היתר במחיר של 2.35 מ'

דירת התמורה תהיה כמאה מטר (10 מטר יותר מאורנים)



זה לא המחיר באורנים, שם מוכרים דירות 4 חד' קטנות של 90 מטר במחיר של 2.5 מ'- 2.45 מ'

(יש פרסומות שלהם בכל י-ם דירה 4 חד' בי-ם בפחות ב-2.5 מ')



עוד כמה הבדלים:

1. הדירות תמורה לדיירים אצל טרא יהיו לכיון הנוף, הדירות הזולות ב-2.45 מ' אצל אורנים לא לכיון הנוף אלא לכיון המגרשי כדורגל או לכיון ההר.



2. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים חניה ומחסן, לא נראה לי שזה קיים אצל אורנים.



3. המפרט טכני אצל טרא ברמה גבוהה יותר.


4. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים 10 שנים תשלום ועד בית ודמי ניהול ע"ח היזם (כך מקובל בכל הפינוי בינוי בי-ם) אצל אורנים זה מוטל על הדיירים כמו כל דירה שקונים מיזם

(תעשו חישוב דמי ניהול בבנין גדול עם מעלית יכול להגיע ל-300 ש"ח כפול 12 חוד' כפול 10 שנים=130 אלף)


5. מבחינת מיקום, אורנים זה ברח' רביץ מאד לא נגיש לתח"צ וגם האוטובוס שיש עושה סיבוב בכל השכונה עד היציאה, וגם ברכב זה סיבוב.
המתחם של טרא יושב על ציר ראשי וציר רק"ל ביציאה מהשכונה נגיש ונוח לצאת ולהכנס.

מעניין, יש דבר כזה בנייה חדשה בירושלים ב24 למטר? זה מעניין בהחלט.

 

[דאון]

מעניין, יש דבר כזה בנייה חדשה בירושלים ב24 למטר? זה מעניין בהחלט.

זה יוצא 27K למטר
איך הגעת ל - 24K?

 

[szn]

יש בנין בנוה יעקב שחתם על פינוי בינוי, ומצטערים על כך מאוד, הם לא יכולים להוציא תב"ע חדשה והפינוי לא באופק, היזם החתים על קנס של עשרות אלפי שקלים לדייר אם הם מבטלים, והם תקועים לחלוטין..

נווה יעקב זה סיפור אחר לגמרי, הרבנים מאשרים היום רק עד 8 קומות (בעבר זה היה 12 קומות)
יש מתחמים שאין להם היתכנות כלכלית ב-8 קומות אז היזם תקוע (ב-12 קומות זה כן כלכלי)
והדיירים גם תקועים כיון שהעיריה רוצה לקדם פינוי בינוי ולא שכל אחד יוציא היתרים ויתקע את הפינוי בינוי.

לכן א"א להקיש מזה על שכונות אחרות שמקדמים שם מגדלים של 30-40 קומות
ואז אין ליזם בעיה כלכלית לבצע פינוי בינוי.

ממש בימים אלו התחילו הריסה של בנין ברח' בר יוחאי בקטמונים לטובת מגדלים של יותר מ-30 קומות:

יצא להריסה מתחם פינוי בינוי ענק בשכונת גוננים בירושלים

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "יוביל למהפך בחייהם של בעלי הדירות הקיימים ויהפוך את השכונה לאטרקציה"

magdilim.co.il

זה המתחם השלישי בקטמונים שמתחילים להרוס ולבנות (ויש עוד בדרך...)

 

[תשב"ר]

אני כתבתי על דירה קיימת בפינוי בינוי בהליך היתר במחיר של 2.35 מ'

דירת התמורה תהיה כמאה מטר (10 מטר יותר מאורנים)



זה לא המחיר באורנים, שם מוכרים דירות 4 חד' קטנות של 90 מטר במחיר של 2.5 מ'- 2.45 מ'

(יש פרסומות שלהם בכל י-ם דירה 4 חד' בי-ם בפחות ב-2.5 מ')



עוד כמה הבדלים:

1. הדירות תמורה לדיירים אצל טרא יהיו לכיון הנוף, הדירות הזולות ב-2.45 מ' אצל אורנים לא לכיון הנוף אלא לכיון המגרשי כדורגל או לכיון ההר.



2. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים חניה ומחסן, לא נראה לי שזה קיים אצל אורנים.



3. המפרט טכני אצל טרא ברמה גבוהה יותר.


4. דירות תמורה לדיירים אצל טרא מקבלים 10 שנים תשלום ועד בית ודמי ניהול ע"ח היזם (כך מקובל בכל הפינוי בינוי בי-ם) אצל אורנים זה מוטל על הדיירים כמו כל דירה שקונים מיזם

(תעשו חישוב דמי ניהול בבנין גדול עם מעלית יכול להגיע ל-300 ש"ח כפול 12 חוד' כפול 10 שנים=130 אלף)


5. מבחינת מיקום, אורנים זה ברח' רביץ מאד לא נגיש לתח"צ וגם האוטובוס שיש עושה סיבוב בכל השכונה עד היציאה, וגם ברכב זה סיבוב.
המתחם של טרא יושב על ציר ראשי וציר רק"ל ביציאה מהשכונה נגיש ונוח לצאת ולהכנס.

האם הנך מכיר משקיעים מקרוב שהשקיעו בטרא, או יש לך מידע על החברה?

 

[פירקוד!!]

אשמח להמלצות על עורך טוב שמתמחה בפינוי בינוי בירושלים בייצוג דיירים,
כמובן מנסיון בלבד, תודה!!

 

[חניוק]

יום עיון מרכזי בנושא התחדשות עירונית בחברה החרדית​

חדש באתר! - התחדשות עירונית במרחב החרדי - דוח מסכם​

 

[אשרינו שאנו יהודים]

האם הנך מכיר משקיעים מקרוב שהשקיעו בטרא, או יש לך מידע על החברה?

בכל הפרוייקטים של טרא חברת רוטשטיין שהיא חברה בורסאית היא שותפה 50 אחוז.
את כל העבודה עושה טרא ואילו רוטשטיין מביאה את המימון. לכן אני לא מאמין שטרא נזקקת למשקיעים.
או שאני לא צודק במה שכתבתי.
אבל ככה זה נראה מהדוחות של רוטשטיין.

 

[szn]

בכל הפרוייקטים של טרא חברת רוטשטיין שהיא חברה בורסאית היא שותפה 50 אחוז.

לא מדוייק, היה להם הסכם למשך כמה שנים שכל פרוייקט בי-ם יש שותפות

כעת ההסכם לא קיים וכל אחד מקדם לבד (מידי פעם יש עדיין שת"פ)

את כל העבודה עושה טרא ואילו רוטשטיין מביאה את המימון. לכן אני לא מאמין שטרא נזקקת למשקיעים.

גם לא מדוייק, גם טרא צריכה להביא 50% מההון העצמי והמימון
ולכן טרא צריכה משקיעים (ובאמת נכנסו לפני תקופה משקיעים גדולים)
וגם לבעלים -גרין יש את ההון שלו (וההון של המשפחה האמידה משוויץ)

מה שכן נכון שטרא מנהלת את כל הענינים מול הדיירים.

 

[מ. ב.]

@szn אתה מתמצא גם בפינוי בינוי באזור המרכז? בני ברק?

 

[szn]

@szn אתה מתמצא גם בפינוי בינוי באזור המרכז? בני ברק?

השאלה על מה בדיוק
מציע שתשלח מייל zpc5060 @ gmail.com

 

[גיטל.]

שלום רב,
אני מחפשת את המכתב של מהנדס העיר שמסביר למה יזמים לא יכולים לתת תוספת של יותר מ25 מ"ר לדירה
ע"פ תקן 21 יש למשהו במקרה לשלוח לי?

 

[szn]

שלום רב,
אני מחפשת את המכתב של מהנדס העיר שמסביר למה יזמים לא יכולים לתת תוספת של יותר מ25 מ"ר לדירה
ע"פ תקן 21 יש למשהו במקרה לשלוח לי?

לא מכיר כזה מכתב.

אבל ההסבר מאד פשוט, על כל מטר שהיזם נותן לדיירים הוא צריך לקבל בשבילו 3-4 מטר למכירה (בי-ם)
בכדי לכסות את כל ההוצאות ולהישאר עם רווח של 17-18% שזה המינימום בשביל לקבל ליווי בנקאי
אם היזם יתן יותר מ-25 מטר אז בשביל לכסות על העלות של זה העיריה צריכה לתת לו לדוגמא 5-6 מטר
על כל מטר לדיירים בכדי שישאר לו רווח של 17-18%, והעיריה לא רוצה להעמיס עד כדי כך על התשתיות
(אם כי בציר רק"ל אפשר לקבל יותר מטרים מהעיריה וממילא גם לתת לדיירים יותר מ-25 מטר)

מהסיבה הנ"ל רוב העיריות בארץ מאפשרות לתת לדיירים רק 12 מטר בכדי לצמצם עומס על העיר.
עיריית י-ם עדיין נותנת 25 מטר (וזה יכול להשתנות...)

 

[פירקוד!!]

אשמח אם מישהו יכול לענות מידיעה...
האם על תב"ע לממ"ד מקבלים תמורות בפינוי בינוי (0.3) ומה קורה אם זה הופך להיתר?
שאלה נוספת עד איזה שלב אפשר להוציא היתרים כדי לקבל תמורות גבוהות?

 

[szn]

האם על תב"ע לממ"ד מקבלים תמורות בפינוי בינוי (0.3)

בדרך כלל מקבלים.

שאלה נוספת עד איזה שלב אפשר להוציא היתרים כדי לקבל תמורות גבוהות?

תלוי בחוזה מול היזם
יש יזמים שמגבילים עד תאריך מסויים

דבר נוסף, מתחם שנפתח תיק תבע בדרך כלל העיריה לא מאפשרת פתיחת תיקים חדשים.

 

[פירקוד!!]

בדרך כלל מקבלים.



תלוי בחוזה מול היזם
יש יזמים שמגבילים עד תאריך מסויים

דבר נוסף, מתחם שנפתח תיק תבע בדרך כלל העיריה לא מאפשרת פתיחת תיקים חדשים.​

פתיחת תיק תב"ע זה רק אחרי 60% חתימות? ועד מתי העירייה נותנת תמורות ליזם על היתרים?
תודה על העזרה!!