דרוש מידע פינוי בינוי

[כוכבה ה.]

מחיפושי גוגל אני מבינה שעל חצר ומרפסת לא מקבלים יותר מ30 אחוז
הבנתי נכון?
זאת אומרת אין אפשרות לדרוש פשוט מרפסת באותו גודל?
וא"כ למה שזה יהיה שווה לבעלי המרפסות הגדולות בגג ולבעלי החצרות הגדולות בקומת קרקע - כמוני??

תודה מראש.

 

[יעקב הרמתי]

וא"כ למה שזה יהיה שווה לבעלי המרפסות הגדולות בגג ולבעלי החצרות הגדולות בקומת קרקע - כמוני??

פרויקט חרדי?
ייתכן שאתה יכול לתבוע את השכנים לבית דין שלא לחתום ליזם ללא התמורה שאתה רוצה

 

[כוכבה ה.]

יכול להיות
אבל אני כרגע רק שואלת מבחינת הכללים המקובלים בפינוי בינוי
???

 

[יעקב הרמתי]

יכול להיות
אבל אני כרגע רק שואלת מבחינת הכללים המקובלים בפינוי בינוי
???

אולי @szn יודע

 

[כוכבה ה.]

@szn
אדרבה

תודה מראש.

 

[כוכבה ה.]

הקפצה

 

[כוכבה ה.]

אף אחד????????????

 

[szn]

מחיפושי גוגל אני מבינה שעל חצר ומרפסת לא מקבלים יותר מ30 אחוז
הבנתי נכון?
זאת אומרת אין אפשרות לדרוש פשוט מרפסת באותו גודל?
וא"כ למה שזה יהיה שווה לבעלי המרפסות הגדולות בגג ולבעלי החצרות הגדולות בקומת קרקע - כמוני??

תודה מראש.

האם הכל בהיתר בניה?

האם החצר בטאבו או משותפת לכל הבנין?

 

[כוכבה ה.]

אני מדברת על חצר פרטית בטאבו בתור חצר
בלי התירי בניה וכו'

תודה

 

[den]

אני מדברת על חצר פרטית בטאבו בתור חצר
בלי התירי בניה וכו'

תודה

עקרונית אם יש לכם מרפסת ואתם רוצים לקבל אותה לאחר הפינוי בינוי כמרפסת אתם אמורים לקבל 100% עליה
רק אם רוצים "להכניס" את המרפסת לבית, כלומר להמיר שטח מרפסת פתוחה למבנה בנוי כחלק מהפינוי בינוי אז מזדכים ביחס של כ30%
כלומר, אם יש לכם כיום מרפסת 30 מ"ר, אחרי הפינוי בינוי תקבלו אותה או כ30 מ"ר מרפסת או 10~ מ"ר נוספים בשטח הדירה

 

[כוכבה ה.]

תודה

יש לך מקור? או מסברא
כי מהשיטוטים שלי זה לא נראה ככה

 

[den]

תודה

יש לך מקור? או מסברא
כי מהשיטוטים שלי זה לא נראה ככה

יש לי מקור בפרויקט שלנו
יכול להיות שפרויקטים אחרים אולי לא נותנים ככה...

 

[כוכבה ה.]

וואו
ומי שבוחר בין שתי האפשרויות זה בעל הדירה לא הקבלן, כן?

 

[כוכבה ה.]

@szn
אתה מאשר את הנ"ל
יש לך עוד מידע בנושא??

 

[den]

וואו
ומי שבוחר בין שתי האפשרויות זה בעל הדירה לא הקבלן, כן?

בעל הדירה

 

[Shuli Bil]

במאמר המוסגר:
צריכים לזכור: הבנין המשותף והזכיות בניה הוא שטח פרטי של כל בעלי דירות בבנין.
בעלי הדירות נותנים כל זכוית הבניה ששוה בד"כ מיליונים ליזם
ובתמורה היזם בונה (השטח שלכם) הוספה לכל דייר. ומקבלים דירה חדשה.
אם כל בעלי דירות מקבלים 45 מטר נוספים, עולה ליזם כ270,000 עבור עלות בניה ההוספה לדייר. (6000 כפול 45).
ועבור עלות הבניה הוא מקבל מהדיירים זכוית בניה לפעמים מגדלים של 30 קומות שכל מטר לפעמים אפשר למכור ב60 אלף +.
ולכן לכאורה אפשר לבקש מה שרוצים מיזם (לוקחים עו"ד לדאוג לקבל מקסימום) כולל מרווח הפרויקט.

 

[כוכבה ה.]

ולכן לכאורה אפשר לבקש מה שרוצים מיזם (לוקחים עו"ד לדאוג לקבל מקסימום) כולל מרווח הפרויקט.

הלוואי שהיית צודק
אבל המציאות לא ככה..

 

[szn]

@szn
אתה מאשר את הנ"ל
יש לך עוד מידע בנושא??

בדרך כלל נתונים 0.3 משטח המרפסת בשטח עיקרי

אפשר גם לתת מרפסת דומה אבל קשה מאד להתחייב בחוזה האם זה יהיה בדיוק בקומה שנוחה לדייר הקודם.

 

[szn]

ועבור עלות הבניה הוא מקבל מהדיירים זכוית בניה לפעמים מגדלים של 30 קומות שכל מטר לפעמים אפשר למכור ב60 אלף +.
ולכן לכאורה אפשר לבקש מה שרוצים מיזם (לוקחים עו"ד לדאוג לקבל מקסימום) כולל מרווח הפרויקט.

ממש לא נכון, במקומות שמוכרים ב60 אלף למטר המכפיל שהעיריה תתן הוא 2 (וגם פחות)
כלומר הורסים 100 דירות ובונים 200 ואם היזם יגיש תוכנית של 400 דירות הוועדה תקצץ לו ל200

וכך זה עובד ככל שהמחיר למטר יורד המכפיל עולה בהתאם כדי לייצר כדאיות ליזם
ולכן המכפיל בפריפריה הרחוקה ממש (טבריה קרית שמונה) הוא 8-9 .

בשביל כל זה יש שמאות תקן 21 שמגדירה רווח יזמי לפינוי בינוי..

אם כל בעלי דירות מקבלים 45 מטר נוספים, עולה ליזם כ270,000 עבור עלות בניה ההוספה לדייר. (6000 כפול 45).

לא חישבת הרבה הוצאות, כמו שכירות לכל הדיירים 3-4 שנים, עלות ריבית ועלות ערבות בנקאית,
עלות 18% מע"מ, עלות הריסה חפירה ודיפון,
עלות חניה ומחסן, עלויות עו"ד, מפקח בניה, מארגן דיירים, אדריכל,
יועץ תנועה, יעוץ כיבוי אש, יעוץ פינוי אשפה,יועץ חברתי,
יועץ עצים בוגרים (כן, יש דבר כזה)

ועוד רשימה ארוכה שאין לי כוח לכתוב את כולה
קיצר, זה לא רציני לעשות חישובים ללא שום ידע מקצועי.

 

[כוכבה ה.]

בדרך כלל נתונים 0.3 משטח המרפסת בשטח עיקרי

אפשר גם לתת מרפסת דומה אבל קשה מאד להתחייב בחוזה האם זה יהיה בדיוק בקומה שנוחה לדייר הקודם.

באמת לכאו' אין סיכוי שזה יצא בקומה נוחה כי הקונספט בנוי על זה שהיזם מגדיל את כמות הקומות
ומרפסות גדולות ממש יש רק בקומות העליונות
אז אם בן אדם צריך לעבור מקומה 3 לקומה 8 נניח, זה מתומחר לו איפשהו ? הוא מפוצה על זה?

אני לא מצליחה להבין את התוכנית הזאת , וזה עוד לפני שנדבר על התוספת מטר וכו' אם זה מוסיף חדרים או פרוזדורים וכמה..,
קודם כל בנ"א אמור לקבל לפחות בדיוק מה שהיה לו ולא להפסיד, לא????