דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[אני ואפסי 0]

תודה, עכשיו מצאתי גם בהסכם גג של עיריית עכו את זה-

https://www.gov.il/he/pages/heskem_gag_akko_moch

 

[ג'נטלמן]

ממידע ששמעתי לאחרונה מבפנים (אני כלי שלישי אבל דרך אנשים שאני סומך עליהם), יש להם קרוב ל 10000 נרשמים, כמו"כ התוכנית של 3 שנים עדיין עומדת בעינה

השאלה היא אם אפשר לסמוך על זה אחרי שבהרשמה הראשונית אמרו שבועיים ליצירת קשר, שהפכו לשלשה חודשים.

 

[אני ואפסי 0]

השאלה היא אם אפשר לסמוך על זה אחרי שבהרשמה הראשונית אמרו שבועיים ליצירת קשר, שהפכו לשלשה חודשים.

אתה צודק, אבל לא התכוונתי להתחייבות שלהם אלא לשאיפה שלהם בינם לבין עצמם

 

[דניאלה פ]

יש חדש?

 

[ארטיק חלבי]

יש מישהו שביקשו ממנו כבר את ה 20000?

 

[אריה ס]

אמרו שבוע שבועיים
ואז חוזים אחרי החגים
יה"ר

 

[צפונבון]

אתמול הם כתבו לי שבשבועות הקרובים הם יגבו ,ומחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ,מיליון מאתים ,יהיה גם דירות םחות טובות בפחות

 

[סעודה שלישית]

אני שמעתי שהם כתבו את המקסימום בשביל שלא יבואו אליהם בטענות אח"כ שיש דירות שמגיעות לכזה מחיר.
נקווה שבעז"ה זה באמת לא יעבור את זה.

 

[משבט הכהונה]

יש לי ילדים גדולים אני צריך לשלוח עוד שנתיים את הבת לסמינר וכן כיתות גבוהות לבנים ובנות [ כיום ה' ו'] וכן ישיבה קטנה בעוד כמה שנים. האם יש לי מה לחפש שם? או שעדיף ללכת לפרויקטים אחרים כגון בנתיבות שזה כבר עיר מבוססת מבחינת מוסדות?​

 

[צפונבון]

לא יפתחו גילאים כאלה בשנים הראשונות ,אם אין להם בעיה לסוע 20-30 דקות לחיפה רכסים והקריות ,זה מצוין בשבילך ,אם לא רוצים לסוע, לא רלונטי לך

 

[בעל מוסר]

לא יפתחו גילאים כאלה בשנים הראשונות ,אם אין להם בעיה לסוע 20-30 דקות לחיפה רכסים והקריות ,זה מצוין בשבילך ,אם לא רוצים לסוע, לא רלונטי לך

שמא נביא אתה
מאיפה לך איזה שכבת גיל נרשמה
ומה יהיה בעוד כ3 שנים (לא פחות לפי ההתנהלות כרגע)

 

[צפונבון]

יתכן ואני טועה ,אבל לא נראה לי שיש מקום כמו הר יונה ,אחיסמך וכדומה , שפתחו שם את כל המוסדות בפתיחה , אולי אחרי שנה שנתיים ,שלב ראשוני פותחים גנים וכיתות עג כיתה ג בערך ,לא נראה לי שיהיה כל כך הרבה בחורים ובחורות לםתיחת מוסדות באכלוס......... אם יש לך מידע אחר נשמח שתכתוב

 

[בעל מוסר]

יתכן ואני טועה ,אבל לא נראה לי שיש מקום כמו הר יונה ,אחיסמך וכדומה , שפתחו שם את כל המוסדות בפתיחה , אולי אחרי שנה שנתיים ,שלב ראשוני פותחים גנים וכיתות עג כיתה ג בערך ,לא נראה לי שיהיה כל כך הרבה בחורים ובחורות לםתיחת מוסדות באכלוס......... אם יש לך מידע אחר נשמח שתכתוב

הר יונה לא פונקציה בכלל.....
יש שם שתיים וחצי משפחות ליטאיות
באחיסמך דווקא יש יש"ק ומוסדות לכל הגילאים
ספציפית סמינר זה מוסד שלא נפתח מידי מהר ותמיד בהתחלה נסמך על הרים סמוכות
אם כי שאין לדעת

נ.ב
לדעתי מי שאין לו הבדל בין עכו לנתיבות ומתלבט ביניהם מוטב לו ללכת כבר היום לנתיבות....
עכו נועדה לכל אותם שלא ימצאו את עצמם בשאר הפריפריות.. לא ממש הסגנון שמתלבט בינה לנתיבות
אבל זו רק דעתי

 

[צפונבון]

ברור שבתוך כמה שנים יהיה הכל ,אבל עד אז לפחות שנה הוא יצטרך לסוע כל יום וזו היתה כונתי

 

[ההדר שבהדר]

יש לי ילדים גדולים אני צריך לשלוח עוד שנתיים את הבת לסמינר וכן כיתות גבוהות לבנים ובנות [ כיום ה' ו'] וכן ישיבה קטנה בעוד כמה שנים. האם יש לי מה לחפש שם? או שעדיף ללכת לפרויקטים אחרים כגון בנתיבות שזה כבר עיר מבוססת מבחינת מוסדות?​

אני באותו מצב כמוך, ונרשמתי ואני לא היחיד....
לגבי סמינר אני מאמין שנצטרך לשלוח לחיפה, אבל כיתות גבוהות אני מאוד מקווה שיפתח,
ישיבה קטנה בכל מקרה גם אם אתה גר בחיפה או ברכסים זה לא מחויב שאתה שולח בתוך העיר, יש ישיבה קטנה בקריית אתא יש ברכסים ויש בחיפה ויש בכרמיאל, ותושבי האיזור שולחים לכל הישיבות האלו.

 

[הללו]

האם יש נתונים על כמות דירות גדולות שמשווקות לציבור? (5 חדרים ומעלה)
האם כבר יצאו תוכניות של דירות ע"מ שנוכל להתרשם מהן?

 

[ארטיק חלבי]

טור מעו"ד נתן רוזנבלט
לפעמים הכותב מקנא בקוראים, שכן כאשר דירת 3 חדרים במיליון – האמנם?
תקראו את זה תדעו כבר כנראה מה קורה עם הריבית
במשק המתפרסמת בכל 15 לחודש הלועזי והטור
הזה נכתב הרבה לפני כן, כך שניתן רק להעריך –
בניגוד לרוב האנליסטים – כי ישנה אפשרות סבירה
מאוד לירידה קלה.
וכל כך למה? משום שמדובר באחד
הקטליזטורים המשפיעים ביותר עלשוק הנדל"ן, ככל
שהריבית עולה אנשים לוקחים פחות משכנתאות
ולכן קונים פחות דירות, מה שגורם לירידת מחירי
הנדל"ן שהקוראים כאן ידעו על כך כבר לפני שנה
ובחודשים האחרונים היא כבר עובדה מוגמרת, לכן
יש סיכוי לירידה בריבית – פשוט להציל את שוק
הנדל"ן וכל המשק בעקבותיו.
תאמרו ירידת מחירים זה טוב? תלוי למי, אולי
לצרכן שרוצה לקנות דירה לבנו או לעצמו למגורים
אכן זה טוב והלוואי וירדו המחירים עוד ועוד, אך
לכל שאר המשק מדובר בבשורה לא טובה, תחשבו
על קבלן שקנה מגרש לפי חישוב של רווח סביר
300,000 ₪ ליח"ד ופתאום מתברר כי הרווח יורד
למאה אלף שזה במונחים כלכליים כמעט הפסד, זה
רע לו ורע לרוכשיו.
או תחשבו על אברך שהתפתה לחברה'מן של
הכולל ששכנע אותו )ועוד חצי כולל ואז עבר לכולל
חדש שם ימצא קליינטים חדשים( לרכוש דירה
ב10/90 בהוד השרון ועכשיו הדירה כבר תיכף מוכנה
ומתברר כי המחירים ירדו ואין שום סיכוי לצאת
מהעסקה בלי הפסד של שלוש מאות אלף – כלומר כל
רכושו של הזוג הצעיר, הלוואי שהיה לנו סיפור אחד
כזה אמיתי, הבעיה שיש מאות.
טוב, כך או כך המציאות היא שקבלנים
מהססים מאוד לקפוץ למים העמוקים, המראות
של עשרות קבלנים מתמודדים על פיסת קרקע
בדימונה ומקפיצים את המחירים לשמים הם נחלת

העבר ואולי גם העתיד, כרגע כולם יושבים על הגדר
וממתינים.
ואין וואקום, כשאין הרבה קבלנים נכנסים
יזמים אחרים לתחום וברוך השם סוג אחד שעליו
נדבר היום זה קבוצות הרכישה החדשות, או בשם
החדש "קבוצת רוכשים", יש הבדלים בין השניים אך
כאן זה לא מדור משפטי אלא נדל"ן.
כך למשל מפרסמים בימים אלו מספר קבוצות
רכישה עם הבטחה של דירות 3 חדרים במיליון .₪
האם זה ריאלי?
כן.
בתנאי אחד: שאנשים מנוסים עובדים בחינם
והקרקע כמעט בחינם – שני ניסים שצריכים לקרות
במצטבר ולא די באחד מהם.
בואו חשבון: בניית מטר של דירה אינה יכולה
לעלות פחות משמונת אלפים ש"ח למטר )שש
מאתיים פלוס מע"מ( על הבנייה לבדה בלי כלום
מעבר, כל מי שמספר לכם על פחות מכך לא חי
את השוק של השנה האחרונה עם מלוכסני העיניים
הדורשים ומקבלים סכומי עתק, אמנם הם גם נותנים
עבודה ולא מנסים לרצוח אותנו על הדרך, אך המחיר
הכלכלי הוא כבד.
רגע, החשבון רק התחיל:
מה עם פיתוח צמוד )להבדיל מפיתוח כללי
שהוא לפעמים גלום במחיר הקרקע(? והתכניות
זה בחינם? האדריכל מתנדב? בקיצור הבנתם את
הפרינציפ: אין היתכנות למחיר של פחות מעשר אלף
למטר.
וכשמדברים על מטרים בקבוצת רכישה
מתכוונים להרבה יותר מטרים ממה שאנחנו רגילים
לחשוב, אמנם בדירה יש לנו רק שמונים מטר, אך
מי ישלם על המדרגות? והמעלית? והחללים, כן
השטחים הללו שאחר כך רבים עליהם מישהו שילם
את הבנייה שלהם וזה אתם.

כך אנחנו מגיעים לחשבון פשוט = דירת 3
חדרים של 80 מטר היא בעצם 100 מטר לתשלום
שזה אומר 800,000 ₪לבנייה פלוס 200,000 ₪עבור
כל ההוצאות מסביב.
וזה עוד לפני שנגענו בהוצאות הניהול, אם יש
חברת ניהול לפרויקט צריך להוסיף עוד מאה אלף,
אם אין חברת ניהול כדאי לשקולשוב אם אתם רוצים
להיות שם, כי מישהו הרי צריך לנהל.
רגע רגע, זה עוד לא נגמר כי עוד לא אמרנו
מילה על המימון, בקבוצות רכישה – אין משכנתא, יש
רק הלוואה יקרה מהשוק האפור, זה מתחיל ב12%-
שנתי כך שאם אתה לוקח לא יותר משש מאות אלף
₪ )בדרך כלל לוקחים יותר( ויש מתווך שמביא
את המימון ועורכי דין וכו', סך הכל עוד איזה מאה
וחמישים עבור המימון.
אנחנו על 1.2 בערך לדירת 3 חדרים לפני המנה
העיקרית.
ועכשיו אנחנו מגיעים למנה העיקרית שזה
הקרקע, כאן באמת יש הבדלים עצומים בין פרוייקט
אחד למשנהו, כי אינו דומה טעם קרקע העולה
בירוחם )150,000 כולל פיתוח( לקו ראשון לים תל
אביב )3,000,000 ₪ ליח"ד לא כולל פיתוח(.
סבורני שהנקודה הובנה, אין שום היתכנות
למחירים כאלו, למעט מקרה אחד ויחיד:
ארגון צדקה!
כל סופרמרקט הוא "גמ"ח חסד", ראיתי בני
עלייה והן מועטין, מאוד, כמעט בלתי קיימים.
יש למשל את הפרויקט של ר' רפי הופמן והרב
ברונר ועוד כמה יהודים טובים, הייתה לי את הזכות
לסייע קצת בעבר, הפרויקט הזה באמת יכול לעמוד
במחירים זולים וזאת משום שקנו את הקרקע במחיר
אפסי, אינם לוקחים חברת ניהול אלא עושים הכל
בחינם, ואינם זקוקים למימון כי הם מספיק עשירים
)וקשורים לעוד עשירים( כדי לממן את רכישת
הקרקע לבד.
וגם שם קשה לי להאמין שלא יעלו קצת את
המחיר, אך עדיין זה מאוד משתלם כי המחירים בכל
מקרה נמוכים במאות אלפים מדירה מקבילה בשוק,
ולמי שחושב להירשם כדאי לדעת את הנתון הבא
שאולי יעצור אתכם )ואולי דווקא ידרבן אתכם(:
מדובר בשכונה שלימה בעלת גוון ליטאי בלבד.
ישעוד כמה קבוצות קטנות לשםשמים, בעיקר
של חסידויות שהרבי עומד מאחוריהן, אך בזה פחות
או יותר תם העניין, כל היתר מספרים לכם דברים
שהם אכן מאמינים בהם ואפילו מסתדרים יפה על
הנייר או באקסל, אך תהיו בטוחים שברגע האמת
הם יבקשו השלמה של מאות אלפי ₪ עקב "הוצאות
בלתי צפויות".
עכשיו, אחרי שאנחנו מבינים שהמחיר לא
ריאלי והוא יעלה עוד מאתיים אלף, אפשר לגשת
לרכישת דירה בקבוצת רכישה אם המחיר החדש
עדיין אטרקטיבי.
ואם החלטתם שזה כבר לא שווה אבל מה
לעשות כי אי אפשר להישאר בלי דירה?
אז התשובה היא שכן אפשר, וזה לא להרבה
מידי זמן, ככל הנראה תזכו בדירה בהגרלה או שהתור
יתקדם לזכייה, הרבה לפני שיתחילו לבנות את הבית
הראשון בקבוצת הרכישה, ואגב זה המקום לספר
לכם עוד משהו שמנסים לרפות את ידיכם:
למרות כל הכשלונות והקשיים ידוע תדעו כי
יש עדיין הגרלות ומתוכננות הגרלות נוספות לשנה
הבאה, רק החודש יצאו מכרזים על 2500 דירות,
כ600- מתוכן בבית שמש. אז נכון שזה לא קל כמו
שהיה וגם הסיכויים פחתו, אך זה עדיין קיים חי
ובעזרת השם רבים מאוד ירוויחו עוד מכך ולא צריך
להתייאש ולהיכנס לחיי חובות שאין להם סוף רק
בגלל שמישהו אמר שאפשר לבנות במיליון.
ושיהיה בהצלחה ת'הא ש'נת פ'תאום ו'זכינו.

מבט משפטי //

 

[710]

מה יהיה אחרי ה 1500 דירות של הופמן,
המחיר כבר היום בציבור הכללי הוא 1.580 M ל 3 חדרים,
הציבור ימשיך לשם
או שזה ישאר שכונה חרדית קטנה בינונית בעכו

 

[זיי גיזונט]

מה יהיה אחרי ה 1500 דירות של הופמן,
המחיר כבר היום בציבור הכללי הוא 1.580 M ל 3 חדרים,
הציבור ימשיך לשם
או שזה ישאר שכונה חרדית קטנה בינונית בעכו

כנראה זה יהיה במתכונת של אחיסמך בלוד, אולי יהיה שם עוד קצת קרקעות שיצליחו להביא לחרדים, אבל ברור שהמחירים כבר לא יהיו כמו שהם היום

 

[8821]

מה יהיה אחרי ה 1500 דירות של הופמן,
המחיר כבר היום בציבור הכללי הוא 1.580 M ל 3 חדרים,
הציבור ימשיך לשם
או שזה ישאר שכונה חרדית קטנה בינונית בעכו

1.4 ל-3 חדרים
מנין המקור שלך?