התייעצות פתרון לבעיית ההון עצמי

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

אם כבר למה לא 100 אחוז משכנתא?

דבר ראשון הלוואי וזה היה מצחיק אבל כל בר דעת מבין שזה מה שיקרה

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

בלת"ק חלקי.
הרעיון לא טוב *לדעתי* מכמה וכמה סיבות.
א.זה יעלה את מחירי הדיור.
ב.בכזה אחוז מימון ותשלום ריבית על כזה סכום הלוואה ההשקעה לא כלכלית חד וחלק.
ג. יש מיתוס שמחירי הדיור רק עולים המיתוס הזה ממש לא נכון.
ובכאלה רמות מינוף הסיכון גבוה מאוד וזה מה שייצר בארה"ב את משבר הסאב פריים
ד. הארכת תקופה למשכנתא כמעט לא תוריד את ההחזר החודשי בגלל הדינמיקה של מסלול שפיצר.
יש עוד סיבות.

 

[י"ג מידות]

אחד הדברים שצריך לקדם בדחיפות (ויש בו הגיון רב) הוא לכלול בסכום הנדרש להון עצמי גם את המתווך ואת העו"ד ועוד הוצאות נלוות היום צריך להביא כשלושים אחוז מהדירה תוסיפו שני אחוז של תיווך ועוד עו"ד -יועץ משכנתאות-והוצאות נלוות הגענו לשלושים אחוז

 

[אחד שמחשב]

סליחה שאני מזלזל החישובים פה של המחיר למשתכן ממש מצחיקים!
ואני יציין בקצרן כמה נקודות לגבי דירה בהנחה.
אנשים רבים מחשבים את ההנחות 500-600k פחות בערך 250k שהולך לשכירות,וכך יוצא שההנחה
היא כביכול רק 250k. ממש חישוב סנדלרים. אני רוצה להציע פה צורת חישוב שלדעתי מסבירה את
הענין.נגיד שאתה רוצה לקנות היום דירת 3-4 חדרים בבית שמש המחיר כ-2 מליון שח,מה שאומר
שתצטרך להביא כהון עצמי פלוס הוצאות כ-600 אלף שח.נאמר ויש לך את הסכום הנ''ל,קנית דירה
ב-600 אלף הון עצמי עכשיו תצטרך לשלם משכנתא 30 שנה בערך 7800 לחודש[כיום אפי' יותר],
עכשיו בא נשווה למחיר למשתכן. לצורך החישוב לקחתי כמה הנחות יסוד[אולי לא מדויקות]
1. 7 שנים עד קבלת מפתח 3 עד החתימה 4 עד המסירה 2. עלות שכירות 3אחוז מערך הדירה
יוצא שב-3 שנים הראשונות תשלם כ-6000 שח וב-4 שנים הבאות 6000 פלוס חצי משכנתא
[כי הרי משלמים עם התקדמות הבניה] של כ-7000 שח[90 אחוז משכנתא אחרי ההנחה]
זאת אומרת כ-3500 שח ממוצע חודשי פלוס שכירות =9500 .אם תעשה ממוצע של כל ה-7 שנים
תגיע לאיזור ה-7900 חודשי,מה שאומר ששלמת בערך את אותם סכומים.עכשיו תוסיף כ-300
אלף שח תשואה שהרוחת מה300 אלף שבמקום לקנות איתם דירה יכלת להשקיע אותם
בסיכון גבוה [כי הרי במחיר למשתכן לפחות עד 1.8 מליון שוי שוק משלמים 100 אלף]
ותוריד רק!!! את הקרן ששילמת במקרה הראשון שקנית בשוק החופשי[בערך רבע מהמשכנתא]
תסיף מדד תוריד תיווך ועורך דין שלא צריך במחיר למשתכן. יוצא שהרוחת הנחה של מינימום 500
אלף[בדרך כלל] פלוס 300 אלף מהסכומים שיכלת לשים בסיכון גבוה שהרי אתה לא צריך אותם לדירה,
ואפשר להוסיף גם את התשואה של הכספים של הדירה [ה-300 אלף הראשונים]ל-3 שנים הראשונות עד חתימת החוזה בסיכון נמוך שזה עוד תוספת מסוימת ,והמדד יכול להתקזז אם התיווך והעורך דין,
פחות כ-120 אלף שזה הקרן שההוא שקנה בשוק החופשי כבר שילם מהדירה. הגענו לרוח של
כ-700 אלף וזה בהנחה של 500 אלף בלבד[יש יותר] כך שלא רק שה-500 אלף לא
מתקזז עם השכירות מדובר בהרבה יותר מ-500[כמובן שיש מקרים חריגים וכו' אבל זה הרעיון]
נ.ב.אפי' לא החשבתי סיוע בשכר דירה

 

[יעקב הרמתי]

רואים שאתה משמש חדש שכותב כל כך ארוך בלי רווחים נורמליים ומעברי שורה
לגופן של דבריך במחיר משתכן של היום אין רוחח של 500 אל"ש ואין הערכה לעליית ערך

 

[אחד שמחשב]

רואים שאתה משמש חדש שכותב כל כך ארוך בלי רווחים נורמליים ומעברי שורה
לגופן של דבריך במחיר משתכן של היום אין רוחח של 500 אל"ש ואין הערכה לעליית ערך

תודה על המחמאה.
אקח את זה לתשומת ליבי.
רק לא הבנתי את התשובה,אני דיברתי על מי שקיבל הנחה של 500 אלף ש''ח
שזה לא באמת מתקזז עם השכירות בחישוב המקובל והמוטעה שאנשים עושים,
ובפועל ההנחה בקבלת הדירה יוצאת יותר וכפי שכתבתי.
וההנחות -אם ימשיכו במתכונת המקובלת אז זה רלוונטי ואם לא אז לא.
ולגבי עליית הערך-אני מדבר על מי שחושב במילא לקנות דירה,
אז מה ההבדל לגבי העליית ערך?