עזרה קניית דירה - זו''צ

[nigun]

ב2008 היה ירידה של כמעט 50 אחוז במניות
לא זכור לי שקרה כזה דבר בנדל"ן.

מדברים על השקעה לטווח ארוך
זה לא מעניין אם ירד בשלב מסויים ב50%
הדבר היחיד שרלוונטי זה התוצאה בחלון זמן של 20-30 שנה

 

[אל תחפור]

אולי תוסיף גילוי נאות "תקחו את העצות שלי בערבון מוגבל כי אני מתפרנס מהם'?

אם הם יבחרו ליצור קשר איתי
המשפט הראשון שהם ישמעו:

שלום, הגעתם למשרד השקעות נדל"ן,

לא גילוי נאות, אלא גילוי מלא מלא...!!!!
נ.ב. עשרות לקחות יכולים להעיד שלא הסכמתי לתת להם עסקא, כי לדעתי זה לא התאים להם, אם אתה רוצה אתה יכול לנסות אותי....

 

[אמת מארץ תצמח]

מדברים על השקעה לטווח ארוך
זה לא מעניין אם ירד בשלב מסויים ב50%
הדבר היחיד שרלוונטי זה התוצאה בחלון זמן של 20-30 שנה

לא מדויק.
בחלק מצורות המינוף בשוק ההון, זה מאד משנה, זה עלול לגרום לאיפוס השווי.

 

[סומך]

להבנתך דבר שקרה בארה"ב לא יכול לקרות בישראל?

דבר ראשון, כל דבר יכול לקרות.
כתבתי שזה גם לא קרה בארה"ב בפרט באזורי ביקוש,

הנדל"ן הניו יורקי שורד את המשבר - רק לבינתיים

מחירי הדירות בניו יורק ירדו ב-7% בלבד בהשוואה לשנה שעברה, בעוד מחירי הדיור בארה"ב צנחו ביותר מ-16% ויש ערים בהן ירדו המחירים ביותר מ-25% בשנה אחת בלבד; בבריטניה חלה הצניחה החדה ביותר מאז שהחלו לבצע סקרי מחירים

www.calcalist.co.il

אם קונים דירה קונים נכס, לפי דרך הטבע זה לא אמור לרדת כל כך דרסטית

בן אדם שקונה מניות הוא קונה בלון, הרבה פעמים הבלון מצליח אבל זה בלון
מניה זה משהו שמתומחר בצורה דמיונית, לא לפי הכנסות ולא לפי שווי נכסים.
אז מה עשו, לקחו 500 בלונים וצירפו אותם ביחד, ולכן זה פחות סביר שיקרה.

 

[סומך]

מדברים על השקעה לטווח ארוך
זה לא מעניין אם ירד בשלב מסויים ב50%
הדבר היחיד שרלוונטי זה התוצאה בחלון זמן של 20-30 שנה

אין שום בעיה
רק שתדע שההתלהבות עכשיו למדדים האלה הם בגלל העליות האחרונות
ברגע שתהיה ירידה של 50 אחוז אף אחד חכם לא ישקיע

הטריק שלך להשקיע לעשרים שנה כולם ידעו ב2008, ובכל זאת זה ירד, למה זה ירד?

 

[nigun]

ברגע שתהיה ירידה של 50 אחוז אף אחד חכם לא ישקיע

דווקא אז החכמים משקיעים

הטריק שלך להשקיע לעשרים שנה כולם ידעו ב2008, ובכל זאת זה ירד, למה זה ירד?

לא הבנתי את הטענה

 

[ה. שלמה]

בן אדם שקונה מניות הוא קונה בלון, הרבה פעמים הבלון מצליח אבל זה בלון
מניה זה משהו שמתומחר בצורה דמיונית, לא לפי הכנסות ולא לפי שווי נכסים.
אז מה עשו, לקחו 500 בלונים וצירפו אותם ביחד, ולכן זה פחות סביר שיקרה.

יש לך איזשהו ידע בנושא או שאתה סתם כותב?

 

[nigun]

בן אדם שקונה מניות הוא קונה בלון, הרבה פעמים הבלון מצליח אבל זה בלון
מניה זה משהו שמתומחר בצורה דמיונית, לא לפי הכנסות ולא לפי שווי נכסים.
אז מה עשו, לקחו 500 בלונים וצירפו אותם ביחד, ולכן זה פחות סביר שיקרה.

נשמע שיש לך הבנה די שטחית בנושא
לך תברר איך מעריכים חברות? ומה זה מכפיל הכנסה? מה המכפיל של החברות בS&P500? וכו'

 

[סומך]

יש לך איזשהו ידע בנושא או שאתה סתם כותב?

כתבתי משהו שמצריך ידע מסויים?
מניות העל של ארה"ב לא מתומחרות לפי הכנסות עכשוויות כמו נדל"ן.
הביקוש של המניות והמחיר המטורף שלהם הוא בגלל הערכת המשקיעים לעוד X שנים, זה יכול להתנפץ כמו שקרה הרבה פעמים.

 

[סומך]

נשמע שיש לך הבנה די שטחית בנושא
לך תברר איך מעריכים חברות? ומה זה מכפיל הכנסה? מה המכפיל של החברות בS&P500? וכו'

המניות של החברות הגדולות האלה הם של ציפיות של משקיעים
מכפיל רווח לא משחק בתפקיד

 

[מקצועי בלבד]

כתבתי משהו שמצריך ידע מסויים?
מניות העל של ארה"ב לא מתומחרות לפי הכנסות עכשוויות כמו נדל"ן.
הביקוש של המניות והמחיר המטורף שלהם הוא בגלל הערכת המשקיעים לעוד X שנים, זה יכול להתנפץ כמו שקרה הרבה פעמים.

מחירי דירות מתומחרות לא פחות ע"פ הצפי והערכות...

 

[סומך]

מחירי דירות מתומחרות לא פחות ע"פ הצפי והערכות...

מחירי הדירות במרכז לא מתומחרות לפי משקיעים, אלא לפי היצע וביקוש של התושבים.
מחירי הדירות בפריפריה ששמה יותר משקיעים הם מתומחרות לפי ההכנסות העכשוויות.
אנשים קונים דירות גם אם הם לא יעלו במחיר.

 

[מקצועי בלבד]

מחירי הדירות במרכז לא מתומחרות לפי משקיעים, אלא לפי היצע וביקוש של התושבים.
מחירי הדירות בפריפריה ששמה יותר משקיעים הם מתומחרות לפי ההכנסות העכשוויות.
אנשים קונים דירות גם אם הם לא יעלו במחיר.

היצע וביקוש לדירות נקבעות מאד מאד בכל מקום לפי הצפי והתחזיות!!

 

[סומך]

היצע וביקוש לדירות נקבעות מאד מאד בכל מקום לפי הצפי והתחזיות!!

היצע וביקוש נקבע לפי הרצון של האנשים לגור במקום מסויים, אם הרבה אנשים רוצים לגור בבני ברק ה"עכשווית", או בתל אביב ה"עכשווית", המחירים עולים.
המחירים במשרדים נקבעים כמעט נטו לפי גובה ההכנסה העכשווית.
גם המחירים במקומות רבים בפריפריה נקבעים לפי גובה ההכנסה העכשווית.

 

[יוסיK]

למי שלא זוכר או לא ידע.
גם בישראל היה סוג של משבר נדלן בשנות ה 90 עקב הצע גדול מביקוש והיו ירידות מחירים משמעותיות.
מה שכן, זה היה בעיקר בפריפריה היות וההיצע הגדול היה בעיקר שם.
סוג של חוסר תיאום בין התחלות הבניה שלקחו בחשבון הרבה עולים חדשים כשבפועל העלייה התמתנה.
כך שזה קרה גם כאן ברמה מסוימת ולא רק בארה"ב

 

[nigun]

המניות של החברות הגדולות האלה הם של ציפיות של משקיעים
מכפיל רווח לא משחק בתפקיד

אתה יודע מה זה בכלל מכפיל רווח???
מה המכפיל רווח לחברה שבצמיחה ומה המכפיל לחברה שלא בצמיחה?

 

[ח.ג.ג'.]

יש דרכים שלפיהן אפשר לצפות האם הערך של הנכס יעלה.

צרך לזכור שאלו השקעות עם סיכון.
אם היתה דרך מספיק וודאית לדעת שמחיר דירה יעלה - הוא כבר היה עולה מראש.
כשקונים דירה מקבלן ושנה-שנתיים אחרי האכלוס היא כבר שווה 50% יותר, זה לא בגלל חוק טבע או חוק שוק. אם זה היה אפילו קרוב לוודאי, הקבלן היה יכול למכור אותה במחיר הזה מראש. הסיבה שהוא נותן מחיר נמוך יותר היא שככה הוא מגלגל את הסיכון על הקונה.
[בדיוק כמו שזה עובד במניות, הציפיה מגולמת במחיר...]

 

[סומך]

אתה יודע מה זה בכלל מכפיל רווח???
מה המכפיל רווח לחברה שבצמיחה ומה המכפיל לחברה שלא בצמיחה?

רוצה להעלות מושגים, או מה?
אם אתה מתווכח על מה שכתבתי אפשר לכתוב לגופו של עניין.

 

[nigun]

רוצה להעלות מושגים, או מה?
אם אתה מתווכח על מה שכתבתי אפשר לכתוב לגופו של עניין.

אני לא מצליח לכתוב לגופו של עניין
כי אני לא מצליח להבין מה הקשר בין משפט למשפט

מכפיל רווח לא משחק בתפקיד

מה הכוונה במשפט הזה?
מניה זה לא ביטקוין עם שווי שנקבע רק לפי ביקוש
יש מאחוריהם חברה שמכניסה כסף אמיתי וכל עוד החברה לא בקשיים השווי שלה צריך להיות יותר מהרווחים השנתיים שלה (גם אם תרצה לקנות עסק מקומי לייצור חד פעמי המחיר של החברה כל עוד אין צרות יהיה יותר מהרווחים של שנה אחת אחרת זו השקעה מטורפת עם 100% החזר בשנה)

אז לומר "מכפיל רווח לא משחק תפקיד" נשמע משפט לא הגיוני
כי הציפיות של המשקיעים מבוססים גם על הרווחים העתידיים אבל הקו התחתון הוא המכפיל כרגע
יש ממוצע של המכפיל רווח של החברות בS&P500 ולמשל ב2009 (אחרי המשבר) המכפיל בממוצע היה 120 וב2011 המכפיל היה 14
כשהמכפיל הוא גבוה מאוד זה אומר שכרגע ההכנסות נמוכות אבל הצפי הוא שיעלה (מה שלרוב בסוף קורה) אבל בסוף יש מכפיל רווח מינימלי שגם בשוק קודר שהצפי הוא לירידות בסוף יש את המכפיל רווח כרגע והוא לא ירד מתחת ל1 כל עוד השוק לא בקריסה מיידית (ובמקרה כזה זה אומר סוף העולם בערך ושום השקעה בעולם לא בטוחה במקרה כזה)
המכפיל הכי נמוך שראיתי שהיה בממוצע של הS&P היה ב1949 שהמכפיל היה 5.9.

אז לומר שהכל בלון נפוח כמו ביטקון נשמע לי מוזר

 

[nigun]

היצע וביקוש נקבע לפי הרצון של האנשים לגור במקום מסויים, אם הרבה אנשים רוצים לגור בבני ברק ה"עכשווית", או בתל אביב ה"עכשווית", המחירים עולים.
המחירים במשרדים נקבעים כמעט נטו לפי גובה ההכנסה העכשווית.
גם המחירים במקומות רבים בפריפריה נקבעים לפי גובה ההכנסה העכשווית.

למה יש גדילה בפער בין תשלומים על שכירות לתשלומים של משכנתא אם לא בגלל צפי שמחיר הדירות יעלה?
למה כשמשקיעים מתנפלים על עיר בפריפריה השכירות נשארת כמעט אותו דבר כשמחיר הקניה מוכפל?