התייעצות רכישת דירה שניה בלי למכור את הראשונה

[דירה בבית שמש]

לדעתי רלוונטי רק אם נחתם ובוצע בפועל הפרדה מלפני החתונה תבדקו לפני טוב טוב טוב

 

[הדוכס]

כדאי שהדירה השניה תהיה יותר זולה מהראשונה כי את ה8% עדיף לשלם מהנמוך ומחשבים את הסכום בתוך מחיר הקניה
לגבי מס שבח צריך לגלם אותו בתוך מחיר המכירה העתידי
אפשר לקבל החזרים רק צריך להתיעץ אם יועצי מס ולהתארגן מראש
בהצלחה רבה!!!

 

[ברנדוויין]

לדעתי רלוונטי רק אם נחתם ובוצע בפועל הפרדה מלפני החתונה תבדקו לפני טוב טוב טוב

סליחה אבל אתה טועה.
1. ניתן לעשות הסכם ממון גם לאחר החתונה.
2. כמובן שנצרך לתת לו תוקף בבית דין רבני או בבית משפט משפחה - קובעים דיון, מציגים את ההסכם וזהו. קלי קלות.
3. במידה והדירה רשומה על שני בני הזוג - טיפה מורכב, אבל לא להיבהל - ישנן פתרונות משפטיים מצוינים.
מומלץ לערוך סבב קצר בין עו"ד טובים שיתאימו את האפשרויות הקיימות למקרה הספציפי.

 

[מאור התורה]

סליחה אבל אתה טועה.
1. ניתן לעשות הסכם ממון גם לאחר החתונה.
2. כמובן שנצרך לתת לו תוקף בבית דין רבני או בבית משפט משפחה - קובעים דיון, מציגים את ההסכם וזהו. קלי קלות.
3. במידה והדירה רשומה על שני בני הזוג - טיפה מורכב, אבל לא להיבהל - ישנן פתרונות משפטיים מצוינים.
מומלץ לערוך סבב קצר בין עו"ד טובים שיתאימו את האפשרויות הקיימות למקרה הספציפי.

ניתן לעשות כזה הסכם ממון כשיש דירה של מחיר למשתכן לפני תום השנים שאסור למכור את הדירה?

 

[ברנדוויין]

ניתן לעשות כזה הסכם ממון כשיש דירה של מחיר למשתכן לפני תום השנים שאסור למכור את הדירה?

אם הדירה משותפת ואסור למכור, איך אתה רוצה להיפטר ממס? איזה הסכם אתה רוצה לעשות?

 

[ה. שלמה]

הי לכולם,

רצינו לשמוע מכם – אולי מישהו כאן היה בסיטואציה דומה ויוכל לייעץ.

יש לנו דירה שאנחנו לא גרים בה כרגע (מושכרת), ואנחנו גרים בשכירות במקום אחר.
עכשיו אנו רוצים לקנות את הדירה שאנחנו גרים בה – אבל בלי למכור את הדירה הראשונה.

אנחנו רוצים לקנות את הדירה השניה בעזרת משכנתא,
יש לנו חלק מההון העצמי, ותכננו שהשכירות מהדירה הראשונה תעזור בהחזרי המשכנתא – אבל היא לא מכסה את הכול, ויש פער של כמה אלפי שקלים בחודש.

נשמח לשמוע רעיונות איך אפשר בכל זאת להתקדם עם הרכישה בלי למכור את הדירה שברשותנו.

תודה מראש!

זה ממש ממש תלוי בנתונים של מה שיש לך ביד.
נניח והדירה הראשונה שלך עלתה מליון ועכשיו היא שווה 2M, ואתה בא לקנות עוד דירה של 1.5M, במקרה ותרצה בעתיד לממש את הדירה הראשונה שלך, תצטרך לשלם מס שבח על כל ההפרש ממליון, ועד הסכום שזה יהיה שוה אז.
אם תמכור את הבית, ותקנה בית אחר ב2M, תצטרך לשלם מס שבח, על בסיס קרן של 2M
כלומר - פער של 250 אלף במיסוי.


אם הדירה שאתה רוצה לקנות כעת היא יקרה יותר מה שיש לך ביד, עדיף לך למכור ולקנות נכס אחר להשקעה, ולשלם מס רכישה על הדירה הזולה יותר.

 

[יהודית וו]

סליחה אבל אתה טועה.
1. ניתן לעשות הסכם ממון גם לאחר החתונה.
2. כמובן שנצרך לתת לו תוקף בבית דין רבני או בבית משפט משפחה - קובעים דיון, מציגים את ההסכם וזהו. קלי קלות.
3. במידה והדירה רשומה על שני בני הזוג - טיפה מורכב, אבל לא להיבהל - ישנן פתרונות משפטיים מצוינים.
מומלץ לערוך סבב קצר בין עו"ד טובים שיתאימו את האפשרויות הקיימות למקרה הספציפי.

את\ה בטוח?
ברור שאפשר לעשות הסכם ממון גם אחרי החתונה, השאלה היא האם רשות המיסים פוטרת ממס
עשיתי בירור אצל כמה עו"ד שמתמחים בנושא והם אמרו לי שהסיכויים קלושים ממש (רק אם אני ימתין כמה שנים אחרי ההסכם ממון ויתנהל בהפרדה רכושית אז אולי זה יעזור
וזה חוץ מהבעיה שאם יש משכנתא על הדירה הראשונה (שרשומה כרגע על שני בני הזוג) הבנק לא מאפשר בקלות להעביר את הדירה והמשכנתא על שם א' מהם.
אם יש דרך נוספת או עצות אשמח לשמוע

 

[ברנדוויין]

את\ה בטוח?
ברור שאפשר לעשות הסכם ממון גם אחרי החתונה, השאלה היא האם רשות המיסים פוטרת ממס
עשיתי בירור אצל כמה עו"ד שמתמחים בנושא והם אמרו לי שהסיכויים קלושים ממש (רק אם אני ימתין כמה שנים אחרי ההסכם ממון ויתנהל בהפרדה רכושית אז אולי זה יעזור
וזה חוץ מהבעיה שאם יש משכנתא על הדירה הראשונה (שרשומה כרגע על שני בני הזוג) הבנק לא מאפשר בקלות להעביר את הדירה והמשכנתא על שם א' מהם.
אם יש דרך נוספת או עצות אשמח לשמוע

אנסה לחדד את הדברים
כדאי להכיר את הרקע של הנושא:

1. החוק מכיר בבני זוג כיחידה אחת לגבי חבות המס (מקרקעין).
2. אם יש הפרדה רכושית ביניהם שמעוגנת בהסכם ומקוימת הלכה למעשה (חשבונות וכו') אז הם נחשבים ל2 יחידות נפרדות.
3. בעבר היו זוגות שערכו (ונהגו) בהפרדה רק לגבי נכסים מסוימים (ושאר הרכוש נותר במשותף) והרשות לא הכירה בהם כיחידות נפרדות.
4. בשנים האחרונות היו כמה החלטות בג"ץ שכן מכירות בהפרדה שכזאת.

עוה"ד ששאלת אמרו לך שני דברים
1.צריך הסכם אמתי. לא אחד כזה - למראית עין -שנעשה רגע לפני הרכישה הנוספת רק בשביל תכנון המס.
2. לגבי המשכנתא - ככל הידוע לי הבנקים לא נותנים (כמעט לעולם) הלוואת משכנתא לבן זוג א'. אבל לעניינו - עצם ההלוואה המשותפת לא מהווה הפרה של ההפרדה הספציפית (בנכס) - ככל והיא משולמת רק ע"י הבעלים (בן הזוג הבעלים בנכס).

צריך לעשות את זה נכון ואז זה חוקי לחלוטין! תבררי על עו"ד שעשה את זה בעבר (אם הוא לא עשה הוא רק יבלבל אותך).

 

[יהודה גלבר]

סליחה אבל אתה טועה.
1. ניתן לעשות הסכם ממון גם לאחר החתונה.
2. כמובן שנצרך לתת לו תוקף בבית דין רבני או בבית משפט משפחה - קובעים דיון, מציגים את ההסכם וזהו. קלי קלות.
3. במידה והדירה רשומה על שני בני הזוג - טיפה מורכב, אבל לא להיבהל - ישנן פתרונות משפטיים מצוינים.
מומלץ לערוך סבב קצר בין עו"ד טובים שיתאימו את האפשרויות הקיימות למקרה הספציפי.

אתה מכיר עורכי דינים טובים בתחום ?
אני מברר לעשות הסכם ממון לאחרהחתונה.

 

[ברנדוויין]

אתה מכיר עורכי דינים טובים בתחום ?
אני מברר לעשות הסכם ממון לאחר החתונה.

לא מכיר.
לצערי הרב, רוב עורכי הדין במגזר החרדי הינם עו"ד של טפסולוגיה, רוצה לומר - יודעים להתעסק בחיתום ושידור עסקאות בנאליות ויצירת רושם הרואי על האברך/ית המצוי/ה ..

המוכשרים שביניהם - יודעים גם איך 'לקמבן' את הרשויות ואת הלקוח - עד שזה מתפוצץ לכולם בפנים.
בשונה מהאירוע שאנחנו מדברים עליו שהינו חוקי לחלוטין! פעולה המותרת על פי כל דין! ואת זה רוב חבורת המייצגים במגזר לא מכירים.

בכאלו שאינם מהמגזר אתה בטח לא מעוניין - לצערי.

ובשביל הפרוטוקול - גם אם הייתי מכיר לא הייתי נותן כאן המלצה. הואשמתי די והותר כאן באתר הנכבד (ע"י חלק מהשתמשים) שהפעולות שלי כאן הינן מתוך מניעים אישיים ..

בכל מקרה, אני יכול להמליץ לך לכתוב בגוגל "הלכת פלם / שלמי" ולהחכים בנושא (פס"ד דפנה פלם ע"א 3185/03 ופס"ד יגאל שלמי ע"א 3178/17).

דבר נוסף שאני יכול לקדם אותך: הסיבה שהבנקים לא מאפשרים לאחד מבני הזוג ליטול משכנתא ללא חתימת בן הזוג האחר הינה מהסיבה שהבנק לא רוצה להסתבך בתביעת בעלות מצד בן הזוג השני - במקרה של חדלות פירעון ומימוש הנכס - ביחוד במקרה ועסקינן בדירת המגורים. עובדה זו מוכרת היטב לרשות המיסים ולא תהווה מכשול. בהצלחה

במאמר המוסגר: במגזר הכללי נהוג לכנות 'הסכם ממון' כ'הסכם שלום בית' , אבל זה כבר נושא לדיון במקום אחר - מצורף

https://www.prog.co.il/threads/רישום-חלק-מהדירה-על-ההורים-כדי-שהזוג-לא-יעשה-שטויות.1064660/page-19

 

[שמוחה]

אני בעד כמה שיותר נכסים ולהגדיל ראש להתאמץ ללכת על הכי גדול שאפשר יחד עם זה חשוב לבדוק מה הדירה הראשונה נותנת לך? אחוז תשואה? פינוי בינוי? תמ"א? אין הגיון כלכלי בלהחזיק דירה יקרה ולא מניבה מספיק עם חובות עד הצוואר תמכור את הדירה הראשונה ותקנה דירה להשקעה בפירפריה דירה זולה שמותאמת כן ליכולות והצרכים שלך קח יועץ נדלן מסודר שיעשה לך את העבודה בצורה מקצועית.
בהצלחה

 

[MELY❤️]

שמעתי פעם שאם מגדירים את הדירה כחנות,
ולא כדירת מגורים
יש אפשרות לא לשלם את המס
זה נכון?