אולי תפרט מהם הנחות היסוד שלך, ומה הם הנחות היסוד של המומחה
אני מבין שאם זה מצורף בקובץ אין לאף אחד כח לקרוא. אז אני מעתיק פה חלק מהקובץ :
(המצב והתוכנית הכללית:
דירה קיימת בשווי כ1500000, כרגע משכנתא של 524,377 ועוד הלוואה של 84,524. המטרה להוסיף עוד 50,000 לשיפוץ קטן. סהכ 658,901. בנוסף אני לוקח עוד 400,000 שח במשכנתא להשקעה.
התוכנית הפיננסית כוללת שני יעדים מרכזיים: ראשית, מיחזור המשכנתא הקיימת, איחוד ההלוואה הנוספת לתוכה, והוספת ₪50,000 לשיפוצים, במטרה להפחית ריביות קיימות ולהגיע להחזר חודשי כולל של כ-₪4,000 ולסיים את ההלוואה תוך כ-20 שנה (שתותאם ל-21 שנה במידת הצורך).
שנית, לקיחת הלוואת משכנתא נוספת בסך ₪400,000 לתקופה של 30 שנה, עם החזר חודשי של כ-₪2,000, והשקעתה בשוק ההון למען עתיד הילדות. ומשיכה חלקית בחתונות.)
הנחות היסוד שלך
● ריביות משכנתא לאחר מיחזור:
○ על החלק שהיה במשכנתא המקורית (₪524,377): ריבית קבועה לא צמודה של
.4.65%
○ על הסכומים החדשים (הלוואה נוספת ושיפוצים, ₪134,524): ריבית קבועה לא צמודה
של 5%.
○ על הלוואת ההשקעה הנוספת (₪400,000): ריבית קבועה לא צמודה של 5%.
● תקופות החזר:
○ המשכנתא הממוחזרת (יעד 1): 21 שנה (252 חודשים).
○ הלוואת ההשקעה (יעד 2): 30 שנה (360 חודשים).
● תשואת תיק ההשקעות: תשואה שנתית ממוצעת של 10%.
● תשואת קרן ביטחון: קרן הביטחון בסך ₪15,000, המיועדת לכיסוי 2.5 חודשי החזר
משכנתא, מושקעת בקרן כספית ישראלית וצפויה להניב תשואה שנתית ממוצעת של
.4.0%
● מיסוי רווחי הון: 25% מס על הרווח הריאלי בעת משיכה. לצורך חישוב הרווח הריאלי,
נניח אינפלציה שנתית ממוצעת של 2%.
3.2. סימולציית משכנתא (לפי הנחות היסוד שלך)
סך המימון הנדרש ליעד 1 (מיחזור, איחוד חובות ושיפוצים) הוא ₪658,901. סך המימון ליעד 2
(הלוואת השקעה) הוא ₪400,000. סך המשכנתא החדשה הכוללת תהיה ₪1,058,901. יחס
המימון (LTV) הכולל יעמוד על 70.59% (₪1,058,901 / ₪1,500,000), העומד במגבלות בנק
ישראל לדירה יחידה (עד 75% מימון).4
בהתבסס על הנחות הריבית שלך:
● עבור יעד 1 (₪658,901):
○ חלק המשכנתא המקורית (₪524,377) בריבית 4.65% למשך 21 שנה: החזר חודשי
של ₪3,178.52.
○ חלק ההלוואה הנוספת והשיפוצים (₪134,524) בריבית 5.00% למשך 21 שנה: החזר
חודשי של ₪909.13.
○ סה"כ החזר חודשי ליעד 1: ₪4,087.65.
● עבור יעד 2 (₪400,000) בריבית 5.00% למשך 30 שנה: החזר חודשי של ₪2,147.29.
סך ההחזר החודשי הכולל למשכנתא החדשה יהיה ₪4,087.65 + ₪2,147.29 =
₪6,234.94. סכום זה עומד בגבולות הגמישות שהגדרת (עד ₪6,300).
בהשקעות הנחתי ממוצע של 10% תשואה בשנה (נומינלי)
. תיאור תיק ההשקעות (לפי הנחות היסוד שלך)
סכום ההלוואה המיועד להשקעה הוא ₪400,000. מתוכו, ₪15,000 מופרשים לקרן ביטחון
אישית, המיועדת לכיסוי כ-2.5 חודשי החזר משכנתא בזמן חירום. (₪6,000 * 2.5 = ₪15,000). קרן זו
מושקעת בקרן כספית ישראלית וצפויה להניב תשואה שנתית ממוצעת של 4.0%. סכום
ההשקעה בפועל בשוק ההון הוא ₪385,000.
תיק ההשקעות מפוזר באופן אגרסיבי, עם חשיפה גבוהה למנועי צמיחה ותשואה שנתית
ממוצעת צפויה של 10%:
תיק משוער: (יתקן אותו אחרי יעוץ מקצועי, זה רק בסיס לתוכנית)
● 25% בקרן מחקה ת"א 125 (ישראל)
● 35% בקרן מחקה S&P 500 מגודרת לשקל
● 10% בקרן מחקה נאסד"ק 100 מגודרת לשקל
● 10% ב-iShares S&P 500 Info Tech (טכנולוגיה אמריקאית)
● 10% ב-Xtrackers MSCI India (שוק ההון ההודי)
● 5% ב-iShares U.S. Aerospace & Defense (תעשייה ביטחונית)
● 5% ב-BlackRock Bitcoin ETF (חשיפה לביטקוין)
תוצאות צפויות: (ל10% ממוצע. אני יודע שבמציאות הגרף יהיה תנודתי)
| שנה | גיל ילדה1 | גיל ילדה 2 | גיל ילדה 3 | יתרת השקעה (תחילת שנה) (₪) | יתרת השקעה (סוף שנה, לפני פדיון) (₪) | פדיון נטו נדרש (₪) | סכום למשיכה (לפני מס) (₪) | מס רווחי הון (₪) | יתרת השקעה (לאחר פדיון) (₪) | יתרת קרן ביטחון (₪) |
| 0 | 5 | 3 | 1 | 385,000 | 385,000 | - | - | - | 385,000 | 15,000 |
| 1 | 6 | 4 | 2 | 385,000 | 423,500 | - | - | - | 423,500 | 15,600 |
| 5 | 10 | 8 | 6 | 563,679 | 620,046 | - | - | - | 620,046 | 18,249 |
| 10 | 15 | 13 | 11 | 907,810 | 998,591 | - | - | - | 998,591 | 22,204 |
| 15 | 20 | 18 | 16 | 1,462,037 | 1,608,241 | 250,000 | 291,126 | 41,126 | 1,317,115 | 27,014 |
| 17 | 22 | 20 | 18 | 1,317,115 | 1,595,809 | 400,000 | 466,846 | 66,846 | 1,128,963 | 29,183 |
| 19 | 24 | 22 | 20 | 1,128,963 | 1,366,045 | 400,000 | 450,311 | 50,311 | 915,734 | 31,540 |
| 20 | 25 | 23 | 21 | 915,734 | 1,007,307 | - | - | - | 1,007,307 | 32,702 |
| 25 | 30 | 28 | 26 | 1,007,307 | 1,621,980 | - | - | - | 1,621,980 | 39,842 |
סך הכל מצב פיננסי כולל תוכנית המשכנתא ותוכנית ההשקעות:
| שנה | יתרת חוב משכנתא (₪) | יתרת תיק השקעות (₪) | יתרת קרן ביטחון (₪) | סך נכסים פיננסיים (₪) | מצב פיננסי נטו (נכסים - חוב) (₪) |
| 0 | 1,058,901 | 385,000 | 15,000 | 400,000 | -658,901 |
| 1 | 1,035,462 | 423,500 | 15,600 | 439,100 | -596,362 |
| 5 | 929,030 | 620,046 | 18,249 | 638,295 | -290,735 |
| 10 | 762,052 | 998,591 | 22,204 | 1,020,795 | 258,743 |
| 15 | 546,948 | 1,317,115 | 27,014 | 1,344,129 | 797,181 |
| 17 | 444,276 | 1,128,963 | 29,183 | 1,158,146 | 713,870 |
| 19 | 330,444 | 915,734 | 31,540 | 947,274 | 616,830 |
| 20 | 268,944 | 1,007,307 | 32,702 | 1,040,009 | 771,065 |
| 21 | 204,148 | 1,108,038 | 34,010 | 1,142,048 | 937,900 |
| 22 | 198,381 | 1,218,842 | 35,370 | 1,254,212 | 1,055,831 |
| 23 | 192,325 | 1,340,726 | 36,785 | 1,377,511 | 1,185,186 |
| 24 | 185,966 | 1,474,799 | 38,256 | 1,513,055 | 1,327,089 |
| 25 | 179,289 | 1,621,980 | 39,842 | 1,661,822 | 1,482,533 |
הנחות היסוד של הבינה המלאכותית פחות מעניינות. (המומחה.....) :
. הנחות יסוד מתוקנות (המלצת מומחה) (אין הבדל משמעותי חוץ מהמספרים של הריביות והרווחים)
בהתבסס על ניתוח השוק והערכה שמרנית יותר, מוצעות הנחות יסוד מתוקנות:
- ריביות משכנתא לאחר מיחזור:
- על החלק שהיה במשכנתא המקורית (₪524,377): ריבית קבועה לא צמודה של 4.8%.
- על הסכומים החדשים (הלוואה נוספת ושיפוצים, ₪134,524): ריבית קבועה לא צמודה של 5.3%.
- על הלוואת ההשקעה הנוספת (₪400,000): ריבית קבועה לא צמודה של 4.2%.
- תקופות החזר:
- המשכנתא הממוחזרת (יעד 1): 20 שנה (240 חודשים).
- הלוואת ההשקעה (יעד 2): 30 שנה (360 חודשים).
- תשואת תיק ההשקעות: תשואה שנתית ממוצעת של 8%.
- תשואת קרן ביטחון: 4.0% שנתית.
- מיסוי רווחי הון: 25% מס על הרווח הריאלי בעת משיכה. לצורך חישוב הרווח הריאלי, נניח אינפלציה שנתית ממוצעת של 2%.
הנושאים החמים
