תמהיל משכנתא נכון

[מקצועי בלבד]

את הפריים אין צורך למחזר בהנחה שהוא יורד, אני מדבר על הקל"צים.
בסופו של דבר הם הקובעים את עלויות ההיוון.

אין דבר כזה שהקל"צים יהיו מוצעים ע"י הבנקים בריבית שפחותה מהפריים!!

 

[משכנטוב]

בודאי שיש דבר כזה, הכלל הוא שעוגן הקל"צ הוא סך כל תחזיות השוק למס' השנים שלו ניתנה ההלוואה, לכן כעת עליית הפריים מעלה את הקל"צים כי העליה צפויה להימשך, אבל ברגע שהתחזית תתחיל ירידה (וכל מי שיודע א-ב במאקרו כלכלה, יודע שהריבית (בהינתן שאין משברים מיוחדים) הולכת ע"פ סייקל כלכלי נורמלי, שהוא מעגלי מבחינת עליית וירידת הריבית), הקל"צים ירדו מיד מתחת הפריים, כאמור סך כל התחזיות.

 

[מקצועי בלבד]

בודאי שיש דבר כזה, הכלל הוא שעוגן הקל"צ הוא סך כל תחזיות השוק למס' השנים שלו ניתנה ההלוואה, לכן כעת עליית הפריים מעלה את הקל"צים כי העליה צפויה להימשך, אבל ברגע שהתחזית תתחיל ירידה (וכל מי שיודע א-ב במאקרו כלכלה, יודע שהריבית (בהינתן שאין משברים מיוחדים) הולכת ע"פ סייקל כלכלי נורמלי, שהוא מעגלי מבחינת עליית וירידת הריבית), הקל"צים ירדו מיד מתחת הפריים, כאמור סך כל התחזיות.

אכן כשיהיה צפי לירידות הקלצי"ם ירדו הראשונים, אבל אח"כ כשיהיו הירידות אז גם בפריים יהיו ירידות.
אבל כל הכלכלנים שאני בקשר איתם לא רואים את זה קורה בעשור הקרוב.
וכפי שכתבתי מדובר על סיכוי נמוך מאד שהריביות ירדו בשנים הקרובות.

 

[משכנטוב]

אין דבר כזה שהקל"צים יהיו מוצעים ע"י הבנקים בריבית שפחותה מהפריים!!

אכן כשיהיה צפי לירידות הקלצי"ם ירדו הראשונים, אבל אח"כ כשיהיו הירידות אז גם בפריים יהיו ירידות.
אבל כל הכלכלנים שאני בקשר איתם לא רואים את זה קורה בעשור הקרוב.
וכפי שכתבתי מדובר על סיכוי נמוך מאד שהריביות ירדו בשנים הקרובות.

אז לא כדאי להטעות ולהגיד "אין דבר כזה", אפשר לומר להערכתי זה לא יקרה בעשור הקרוב.

 

[מקצועי בלבד]

אז לא כדאי להטעות ולהגיד "אין דבר כזה", אפשר לומר להערכתי זה לא יקרה בעשור הקרוב.

אכן היה לי טעות קטנה בניסוח.
אבל זה לא משנה כמעט כלום!!
מי שלוקח על סמך שהריביות ירדו בשנים הקרובות, חסר לו הרבה הבנה בתחום.

 

[משכנטוב]

אני סבור שלא לקחת בחשבון אפשרות מיחזור, תהיה טעות מרה עבור הלקוחות שלי.
אבל הדיון הזה נהיה מייגע, בלאו הכי יועץ משכנתאות היא משרת אמון, מי שלא סומך על שיקול דעתי מן הסתם לא לוקח אותי.

 

[מקצועי בלבד]

אני סבור שלא לקחת בחשבון אפשרות מיחזור, תהיה טעות מרה עבור הלקוחות שלי.
אבל הדיון הזה נהיה מייגע, בלאו הכי יועץ משכנתאות היא משרת אמון, מי שלא סומך על שיקול דעתי מן הסתם לא לוקח אותי.

לקחת בחשבון מיחזור זה מצוין!!
אבל לבנות על מיחזור ושהריביות ירדו זה טעות!

 

[ari1980]

לקחת בחשבון מיחזור זה מצוין!!
אבל לבנות על מיחזור ושהריביות ירדו זה טעות!

לתפיסתך לקחת קלצ ב4 אחוז ל20 שנה או קצ 1.7 ל15 שנה??

 

[מקצועי בלבד]

לתפיסתך לקחת קלצ ב4 אחוז ל20 שנה או קצ 1.7 ל15 שנה??

בן אדם שיכול לעמוד בהחזרים של 1.7% ק"צ ל15 שנה,
ודאי יכול לעמוד בהחזרים של 4% ל15 שנה.
ובוודאות עדיף 4% ל15 שנה מאשר 1.7% ל15 שנה.

הייתי אומרת אומרת שכדי שיהיה שווה מסלול צמוד צריך שיהיה מקרה מיוחד.
בסטנדרט ע"פ התחזיות זה ממש לא מומלץ!!

 

[ari1980]

בן אדם שיכול לעמוד בהחזרים של 1.7% ק"צ ל15 שנה,
ודאי יכול לעמוד בהחזרים של 4% ל15 שנה.
ובוודאות עדיף 4% ל15 שנה מאשר 1.7% ל15 שנה.

הייתי אומרת אומרת שכדי שיהיה שווה מסלול צמוד צריך שיהיה מקרה מיוחד.
בסטנדרט ע"פ התחזיות זה ממש לא מומלץ!!

לאאאא.
קלצ 4 אחוז זה ל20 שנה וקצ 1.7 זה ייצא ל15 שנה בערך. גם חסכת 5 שנים. גם ריבית יותר נמוכה . נכון עם סיכון של מדד גבוה. ועדיין הרבה מומחים טוענים שזה עדיף. אבל בפרט אם יש היתכנות לפרעון מוקדם שאז יהיה בסבירות מסוימת עמלות היוון בקלצ. עם כל השיקולים האלה. וכשהסמארט מראה חיסכון עם הקצ לא הייתי קובע חד משמעית שעדיף קלצ

 

[מקצועי בלבד]

לאאאא.
קלצ 4 אחוז זה ל20 שנה וקצ 1.7 זה ייצא ל15 שנה בערך. גם חסכת 5 שנים. גם ריבית יותר נמוכה . נכון עם סיכון של מדד גבוה. ועדיין הרבה מומחים טוענים שזה עדיף. אבל בפרט אם יש היתכנות לפרעון מוקדם שאז יהיה בסבירות מסוימת עמלות היוון בקלצ. עם כל השיקולים האלה. וכשהסמארט מראה חיסכון עם הקצ לא הייתי קובע חד משמעית שעדיף קלצ

אני לא חוזרת בי.
וכדאי שתקרא את מה שכתבתי שוב ושוב עד שתבין.

קלצ 4 אחוז זה ל20 שנה וקצ 1.7 זה ייצא ל15 שנה בערך.

רק אם אתה בודק לפי התשלום הראשון, זה אותו סכום חודשי, אבל מכאן ואילך בק"צ זה יעלה מאד, ולכן, בן אדם שיוכל לעמוד בהחזרי הק"צ גם כשהמדד יעלה מאד את ההחזר החודשי, אז הוא גם יכול לעמוד בהחזרים של קל"צ 4% ל15 שנה.

 

[האלוף במשכנתאות]

הייתי אומרת אומרת שכדי שיהיה שווה מסלול צמוד צריך שיהיה מקרה מיוחד.
בסטנדרט ע"פ התחזיות זה ממש לא מומלץ!!

הרי בשביל לדעת מה באמת נכון לעשות צריך להיות נביא
האפשרות של לבדוק בעיני בשר ודם מה יותר כלכלי זה רק להסתמך על מה שהכלכלנים חוזים שיהיה ובאמת רוב היועצי משכנתא עובדים על מערכות ששואבות את התחזית מתוך קרנות השקעות \בורסות וכו" ולפי זה ניתן לדעת השערה על איזה מסלול יותר כדאי ללכת (אם יש לכם צפי יותר מקצועי מזה אדרבה תסבירו את זה לראשי המערכות האלו לטובת רוב יועצי המשכנתאות ולקוחותיהם בישראל)
אז בואו נבדוק מה המערכת אומרת שיהיה
ניקח לדוגמא את התמהיל האחרון שהסתובב פה עם 260 אלף ש"ח ק"ץ ונלביש אותו על מערכת הסמארט ההפרש בריביות (לפי הסמארט) בין הק"ץ לקל"ץ הוא 2.65% ולפי הצפי הק"ץ יהיה יותר יקר רק ב9 אלף ש"ח לאורך כל התקופה מה שנותן משקל חזק ללקיחת הק"ץ מכמה סיבות
1) כפי שכתבתי התחזיות לא תמיד מתממשות ובמקרה שלא יהיה עליית מדד כפי שהם צופים הסיכוי שהלקוח רק ירויח מהריביות הזולות גודל והסיכון שהוא לוקח זה בסה"כ 9 אלף ש"ח הימור קטן ולא מסוכן (רק נזכיר שהיו איזה 7 שנים עם מדד סביבות ה-0)
2) ישנו עוד יתרון במקרה הזה שריבית הנמוכה נותנת בטחון שלא יהיו קנסות פרעון מוקדם ולאנשים שמרויחים יפה שהסיכוי לפרעונות מוקדמים הוא גדול ויכול להיות ששווה את הסיכון של ה-9 אלף ש"ח לתמורה שלא יהיה קנסות היוון
3) לפעמים כשהכושר החזר גבולי והלקוח מעוניין להחזיר כמה שיותר אבל הבנק לא מוכן לאשר לו הפתרון היותר כלכלי זה לקחת ק"ץ ואז לקצר תקופה מאשר לקחת קל"ץ ובגלל הריביות הגבוהות להאריך את חיי ההלוואה

אולי תגידו שזה המקרה המיוחד שהתכוונתם ואולי לא
בכל מקרה נשמח להחכים

 

[משכנטוב]

ההפרש בפועל בין ק"צ לקל"צ הוא נמוך בהרבה ממה שציינת.
באופן כללי "סמארט" היא מערכת מעולה, אבל כל מי שמשתמש בה וגם היה פעמיים בבנקים, יודע לכבות את הריביות האוטומטיות שלה, משהו באלגוריתם של הריבית אוטומטית דפוק (מחילה מיוני ברלינר התותח, אני בטוח שהוא בעצמו מכבה את הריבית האוטומטית).

 

[האלוף במשכנתאות]

ההפרש בפועל בין ק"צ לקל"צ הוא נמוך בהרבה ממה שציינת.
באופן כללי "סמארט" היא מערכת מעולה, אבל כל מי שמשתמש בה וגם היה פעמיים בבנקים, יודע לכבות את הריביות האוטומטיות שלה, משהו באלגוריתם של הריבית אוטומטית דפוק (מחילה מיוני ברלינר התותח, אני בטוח שהוא בעצמו מכבה את הריבית האוטומטית).

דוקא זה מאוד משתנה בין הבנקים ישנם בנקים שההפרש הוא בדיוק כמו שהסמארט נותן ויש בנקים שאמנם זה פחות מדוייק
בכל מקרה בתקופה הזו שההפרשים בבין הק"ץ לקל"צ בכל הבנקים מאוד גדולים (בשונה מהעבר שהתנדנד בסביבות ה1% היום זה מתחיל בהפרש של 1.9% עד 2.9) הוא לא רחוק מהאמת

 

[מקצועי בלבד]

הרי בשביל לדעת מה באמת נכון לעשות צריך להיות נביא
האפשרות של לבדוק בעיני בשר ודם מה יותר כלכלי זה רק להסתמך על מה שהכלכלנים חוזים שיהיה ובאמת רוב היועצי משכנתא עובדים על מערכות ששואבות את התחזית מתוך קרנות השקעות \בורסות וכו" ולפי זה ניתן לדעת השערה על איזה מסלול יותר כדאי ללכת (אם יש לכם צפי יותר מקצועי מזה אדרבה תסבירו את זה לראשי המערכות האלו לטובת רוב יועצי המשכנתאות ולקוחותיהם בישראל)
אז בואו נבדוק מה המערכת אומרת שיהיה
ניקח לדוגמא את התמהיל האחרון שהסתובב פה עם 260 אלף ש"ח ק"ץ ונלביש אותו על מערכת הסמארט ההפרש בריביות (לפי הסמארט) בין הק"ץ לקל"ץ הוא 2.65% ולפי הצפי הק"ץ יהיה יותר יקר רק ב9 אלף ש"ח לאורך כל התקופה מה שנותן משקל חזק ללקיחת הק"ץ מכמה סיבות
1) כפי שכתבתי התחזיות לא תמיד מתממשות ובמקרה שלא יהיה עליית מדד כפי שהם צופים הסיכוי שהלקוח רק ירויח מהריביות הזולות גודל והסיכון שהוא לוקח זה בסה"כ 9 אלף ש"ח הימור קטן ולא מסוכן (רק נזכיר שהיו איזה 7 שנים עם מדד סביבות ה-0)

העניין הוא שפה אתה כותב דבר והיפוכו!!
אתה כותב לסמוך על התחזיות המקצועיות של בנק ישראל וכלכלנים בכירים, [שזה מצוין] ואז אתה פועל לא לפי התחזיות שלהם ומכניס את התחזיות שלך...
ופה אתה מציין שאם התחזית שלך היא טעות, [והרי רוב הסיכויים שאתה טועה, כי בכל אופן אתה לא כלכלן ולא מבין בנושא, ואתה נותן תחזית נגד כלכלנים בכירים] אז הנזק הוא סה"כ של 9000 ש"ח, וכדאי לקחת את הסיכון ואולי להרוויח הרבה יותר, עכשיו הסכום שכתבת הוא טעות מאד גדולה!! הסיכון הוא שהוא גם יפסיד 50,000 ש"ח ואפי יותר, כי אמנם התחזית של הכלכלנים הבכירים שהמדד יעלה בכל שנה בכך וכך, אבל יש סיכוי רציני שהם טועים [כי הרי גם הם לא נביאים] והמדד יעלה הרבה יותר ממה שהם חושבים, [ובעצם אין גבול לסיכון שהוא נכנס אליו]
ולכן להעדיף את התחזית שלך ע"פ התחזית של בנק ישראל וכלכלנים בכירים אחרים גם כשיש כזה פער ריביות, זה פשוט מעשה לא חכם.

2) ישנו עוד יתרון במקרה הזה שריבית הנמוכה נותנת בטחון שלא יהיו קנסות פרעון מוקדם ולאנשים שמרויחים יפה שהסיכוי לפרעונות מוקדמים הוא גדול ויכול להיות ששווה את הסיכון של ה-9 אלף ש"ח לתמורה שלא יהיה קנסות היוון

ע"פ תחזיות בנק ישראל הריביות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה ובשנים הקרובות, ככה שגם הקל"ץ של היום יהיה יותר נמוך מהקל"צ בעתיד.

 

[יצחק 249]

יש למישהו תמהיל מהחודש האחרון באזור 720000 בשביל השוואת תמהילים

 

[א. גולד]

יש פה אישור מהימים האחרונים,
זה עוד לא סופי, בע''פ עם הבנקאי סיכמתי על עוד הורדה,
אבל צריך לדעת שמשכנתא זה לא לחם וחלב, אין שום השוואה בין תיק אחד לשני,
לא בנתונים ולא בהצעות.
אפשר זה רק בשביל הכיוון.

 

[משכנטוב]

יש פה אישור מהימים האחרונים,
זה עוד לא סופי, בע''פ עם הבנקאי סיכמתי על עוד הורדה,
אבל צריך לדעת שמשכנתא זה לא לחם וחלב, אין שום השוואה בין תיק אחד לשני,
לא בנתונים ולא בהצעות.
אפשר זה רק בשביל הכיוון.

לא רע
מה האחוז מימון?
מה ההכנסות?

 

[א. גולד]

האחוז מימון באמת פחות מ - 45%
בשביל זה הדגשתי שלא להשוות אף פעם,
ההכנסות לא בשמים...

 

[משכנטוב]

האחוז מימון באמת פחות מ - 45%
בשביל זה הדגשתי שלא להשוות אף פעם,
ההכנסות לא בשמים...

אני כמעט לא עובד איתם, אבל יפה לראות שהם יודעים לתת ריביות טובות.
לקוח שלהם בעו"ש? כי על אלה אני יודע שהם נלחמים.