איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[אהבת עולם]

א) עלייה מטורפת של מחירים בשנה האחרונה זה סיבה לא להשקיע.

עליה של 100K בשנה זו לא עלייה מטורפת, זו עלייה יציבה שהיא סיבה בהחלט להשקיע.
עלייה מטורפת זו עלייה של 500K בשנה , וגם היא אולי תקרה, אבל על זה באמת אין סיבה לבנות.
לצורך הדוגמא המחירים של הדירות בק"ס ובביתר היו כך ב5 השנים האחרונות,
עלו 100K בשנה
בשנה האחרונה 2021-2022 עלו ב500K
שוב, לא צופה שזה יקרה בצפת , בטח לא עכשיו, אבל עלייה מתונה בוודאי שתמשיך.

ב) איך 2000 שח מכסה את ההשקעה לא בנתי

זה תלוי בהון ראשוני, אין היום דירות שמכסות השקעה בלי הון ראשוני.
אבל עם הון של 400K זה כבר יכול להיות עם תזרים חודשי 0.

 

[אהבת עולם]

כל פתרון שיש שומר מחירים. כי הוא כמו פריג'דר מ ק ר ר את השוק.
אבל מחיר למשתכן הוא כמו פריזר, כי הוא בעצם מ ק פ י א את השוק.

כולם נכנסים להקפאה ולא קונים כלום,השוק נרדם והמחירים חייבים לרדת.

אני לא רואה איך במצב הנוכחי יש ירידה של שקל במחיר.

בערים ביתר עילית ומודיעין עילית יש מחסור מטורף של דירות.
בלי קשר למחיר, פשוט אין היצע, ויש הרבה מאד אנשים שמחפשים .
ברגע שמשתחררת דירה טובה לשוק, או אפילו סבירה, היא יכולה להיחטף תוך שבוע.
היו מודעות בעיתון שהתקשרנו ושמענו "כבר לא רלוונטי, נמכר"

והציבור שמחפש הוא רק משפרי דיור, וקצת זוגות צעירים עם הון עצמי גבוה
להגיד שכל אלו יפסיקו לחפש בגלל דירה בהנחה - לא סביר, אלו אנשים שרוצים דווקא בערים האלו, ורובם לא זוגות צעירים או משקיעים.

לומר שבבית שמש ירד בעוד שכבר עכשיו יש פער גדול בינה למודיעין עילית וביתר - קשה להאמין.
השוק שומר על עצמו.

אבל אפשר פשוט לחכות ולראות, המציאות תוכיח..

 

[אוזן שומעת]

גם אם באמת לא נופלים שם בפועל טילים ואף אחד לא נפגע,
עצם האזעקה והבהלה והריצה למקלטים לעיתים קרובות מדי מקשה על החיים.
בפיגועים לא אומרים לכל מי שברדיוס 50 ק"מ מסביב לרוץ למקלט ליתר ביטחון

השם משתמש שלך הוא לא אמונה??

 

[ברכון]

עליה של 100K בשנה זו לא עלייה מטורפת, זו עלייה יציבה שהיא סיבה בהחלט להשקיע.
עלייה מטורפת זו עלייה של 500K בשנה , וגם היא אולי תקרה, אבל על זה באמת אין סיבה לבנות.
לצורך הדוגמא המחירים של הדירות בק"ס ובביתר היו כך ב5 השנים האחרונות,
עלו 100K בשנה

השאלה היא אם ה100K שעלה בצפת, הוא מקביל ל500K שעלה במודיעין עלית....

אני לא רואה איך במצב הנוכחי יש ירידה של שקל במחיר.

בערים ביתר עילית ומודיעין עילית יש מחסור מטורף של דירות.
בלי קשר למחיר, פשוט אין היצע, ויש הרבה מאד אנשים שמחפשים .
ברגע שמשתחררת דירה טובה לשוק, או אפילו סבירה, היא יכולה להיחטף תוך שבוע.
היו מודעות בעיתון שהתקשרנו ושמענו "כבר לא רלוונטי, נמכר"

והציבור שמחפש הוא רק משפרי דיור, וקצת זוגות צעירים עם הון עצמי גבוה
להגיד שכל אלו יפסיקו לחפש בגלל דירה בהנחה - לא סביר, אלו אנשים שרוצים דווקא בערים האלו, ורובם לא זוגות צעירים או משקיעים.

לומר שבבית שמש ירד בעוד שכבר עכשיו יש פער גדול בינה למודיעין עילית וביתר - קשה להאמין.
השוק שומר על עצמו.

אבל אפשר פשוט לחכות ולראות, המציאות תוכיח..

אף אחד לא חושב שרק המחיר למשתכן ויוריד את המחיר של הדירה,

הבעיה היא הריבית שהולכת ותופחת במשק...

ולזוג הצעיר שתכנן ויכל בקושי רב לעמוד עד היום בהחזר של משכנתא מאד גבוה,

כשהמרחב היתה ריבית -0 .

+עליה דרמטית של המדד.

היום , ובעתיד הקרוב כשהריבית תעלה, הוא כבר לא יוכל לצלוח החזר חודשי שגבוה בהרבה מהיכולת שלו....

ולכן כשלא יהיו כמעט קונים - המחירים ירדו - למרות הצורך בדירות,

והמחיר למשתכן עוד ידרבן את המצב יותר...



וכאן השאלה הגדולה, בכמה הריבית תעלה? (כרגע נראה שהיא הולכת לקפוץ בהרבה..)

ועד כמה זה ישפיע על מחיר של הדירה (ירסן את העליה/ יוריד מעט את המחיר/יוריד הרבה את המחיר/ירסק את המחיר)

וכיון שידוע למי ניתנה בימינו הנבואה, אין תשובה ברורה לנושא הזה....

 

[אוזן שומעת]

שווה לפעמים להקריב משהו קטן מעצמך כדי שבסוף לכל הציבור החרדי יהיה עוד מקומות מגורים !!!

קל לדבר, אם לך היה משכנתא ואין!!! מאיפה להחזיר, אה, בעצם יש דירה שאפשר להשכיר, אה בעצם לא כי צריך להקריב משהו מעצמי, אז אני ישקע בחובות וריביות כי אין לי מאיפה להחזיר משכנתא ובסוף אני ימכור את הדירה שלי ויתן אותה לבנק

 

[טקטית]

שווה לפעמים להקריב משהו קטן מעצמך כדי שבסוף לכל הציבור החרדי יהיה עוד מקומות מגורים !!!

אני ממליצה שתממן שכירות עבור אלו שדירתם עומדת ריקה.
שווה לפעמים להקריב משהו קטן מעצמך כדי שבסוף לכל הציבור החרדי יהיה עוד מקומות מגורים !!!

 

[החכמה צודקת]

אני ממליצה שתממן שכירות עבור אלו שדירתם עומדת ריקה.
שווה לפעמים להקריב משהו קטן מעצמך כדי שבסוף לכל הציבור החרדי יהיה עוד מקומות מגורים !!!

קל לדבר, אם לך היה משכנתא ואין!!! מאיפה להחזיר, אה, בעצם יש דירה שאפשר להשכיר, אה בעצם לא כי צריך להקריב משהו מעצמי, אז אני ישקע בחובות וריביות כי אין לי מאיפה להחזיר משכנתא ובסוף אני ימכור את הדירה שלי ויתן אותה לבנק

ארקדי התכוון להקרבת מגורים במרכז תמורת מגורים בפריפריה..........
קטן זה עניין יחסי

 

[אהבת עולם]

השאלה היא אם ה100K שעלה בצפת, הוא מקביל ל500K שעלה במודיעין עלית....

זו עליה הדרגתית שקורית כבר כמה שנים , ולכן לא נראית לי מטורפת או חד פעמית.

 

[צעירי נתיבות]

לכלל אלו שצעקו למה ממשלת הזדון מביאה לנו כסיף יש לכם תחליף אולי

חסר פריפריות מתחרדות?
חיפה, קריית אתא, אופקים, טבריה, נתיבות, קריית מלאכי, עפולה, צפת וכו'

 

[ברכון]

סימנים של האטה: ירידה של 14.5% בקניית דירות חדשות באפריל לעומת מרץ השנה

על פי הלמ"ס מגמת הירידה בביקוש לדירות חדשות מאפיינת את שלושת החודשים פברואר עד אפריל 2022. בסך הכל בתקופה זו נמכרו 12,384 דירות, נמוך ב-23.5% לעומת 3 החודשים קודם לכן. בסך הכל נמכרו באפריל 3,706 דירות חדשות, הנתון החודשי הנמוך ביותר מאז דצמבר 2020. אשקלון, עיר שעמדה בצמרת טבלת המכירות בשנה האחרונה, הדרדרה כעת למקום ה-8​

(כלכליסט)​

זה אמנם חודש של חגים , אבל גם ביחס לחודש זה בשנה שעברה נרשמה ירידה...

וזה עוד לפני פרסום הדוח של מאי....

@עוד נתן רוזנבלט - חכם עדיף מנביא....

 

[רינהרינה]

קל לדבר, אם לך היה משכנתא ואין!!! מאיפה להחזיר, אה, בעצם יש דירה שאפשר להשכיר, אה בעצם לא כי צריך להקריב משהו מעצמי, אז אני ישקע בחובות וריביות כי אין לי מאיפה להחזיר משכנתא ובסוף אני ימכור את הדירה שלי ויתן אותה לבנק

הוא התכוון שתבואו לגור בדירה, לא שהיא תעמוד ריקה.

 

[כמו הרוח]

ההאטה בשוק הדיור נמשכת: ירידה של 18% בביקוש לדירות חדשות​

אפריל היה החודש החמישי ברציפות שבו ירדו הביקושים לדירות, אחרי השיא שאליו הגיעו לפני העלאת מס הרכישה • בחודשים פברואר-אפריל הכמות המבוקשת של דירות חדשות הסתכמה בכ-17 אלף, לעומת יותר מ-20 אלף בשלושת החודשים הקודמים​

 

[אמונה1]

יש מקומות רבים ששם נראה כי המחירים לא צפויים לרדת, אחד מהם זה אחיסמך

למה?

 

[כמו הרוח]

למה?

כי המחיר מצדיק את התמורה.

 

[מולטי תקשורת]

קל לדבר, אם לך היה משכנתא ואין!!! מאיפה להחזיר, אה, בעצם יש דירה שאפשר להשכיר, אה בעצם לא כי צריך להקריב משהו מעצמי, אז אני ישקע בחובות וריביות כי אין לי מאיפה להחזיר משכנתא ובסוף אני ימכור את הדירה שלי ויתן אותה לבנק

אני ממליצה שתממן שכירות עבור אלו שדירתם עומדת ריקה.
שווה לפעמים להקריב משהו קטן מעצמך כדי שבסוף לכל הציבור החרדי יהיה עוד מקומות מגורים !!!

ארקדי התכוון להקרבת מגורים במרכז תמורת מגורים בפריפריה..........
קטן זה עניין יחסי

הוא התכוון שתבואו לגור בדירה, לא שהיא תעמוד ריקה.

חברים לא באתי לדון אף אחד בפרטיות אני בטוח שכל אחד עשה את השיקולים שלו וניסה לעשות את הכי טוב שיכול
לא התכונתי להרבה שחלק מהם אני מכיר אישית שבגלל נוחות לטוח הקצר העדיפו להשכיר את הדירות שלהם לאנשים שאין רוח חכמים וכו והכל בגלל נוחות אישית

אז כן אני יגיד משהו גם אני הייתי מסודר עם דירה יפה שכירות 3 חדרים במכז הארץ במחיר טוב אני עבדתי בעבודה מצוינת הרוחתי טוב והיה לי את כל הסיבות בעולם למה לא לעבור היתי יכול להשכיר ועוד להשאר עם עודף (המשכנתא שלי עם החזרים די קטנים)..

אבל לעניות דעתי ואפשר לחלוק על זה יש מושג שטובת הכלל קודם ולפספס הזדמנות היסטורית לקבל עיר חדשה במרכז הארץ בעבור שיקולי נוחות אישית זה פספוס לדורות!

שוב זה דעתי ומותר לכל אחד לחלוק על זה

נ.ב לגבי מימון שכירות אם היה לי את המימון לזה הייתי מוציא את הכסף מהכיס האישי לזה כן לדעתי זה צדקה לדורות ויותר מועיל מאשר לתת הו"ק לעוד איזה קרן..

 

[אני456]

כי המחיר מצדיק את התמורה

גם שם צריך להכיר את הפינות.

לדוגמא, רשמית אחוזי הבניה מוצו שם עד תום, אין חיה כזו "להרחיב" ושם העיריה במקרה אוכפת מאד.
וכן, יש בינתיים מעט חיכוכים (אולי רק פנימיים?) בענייני האוכלוסייה הסובבת, ככה שמי שבא לשם צריך לדעת שהוא לא מגיע בהיבט הספציפי הזה לק"ס \ב"ב.
הנ"ל לא בא לומר רע או טוב יש אנשים שיראו ב2 הנתונים הנ"ל רק מעלות, רק צריך להכיר.

 

[אמונה1]

כי המחיר מצדיק את התמורה.

1.9M לדירת ארבעה חדרים מוצדק?
בהחלט יכול להיות שכן.
אבל שזה יעלה עוד? יותר מזה?

 

[מולטי תקשורת]

חברים לאור הביקוש הרב של יותר ויותר מתענינים שרוצים לבוא ולשכור דירות פה בחריש כבר בתקופה הקרובה
וכדי שנוכל לתת מענה מקסימאלי לכל המתענינים
יצרתי טופס למילוי שאלון לכל אחד שרוצה לשכור/לקנות דירות בחריש שימלא את הטופס עם הפרטים איזה דירה בדיוק הוא מחפש ובעז"ה נשתדל לעזור ולחזור לכ"א בענין
השירות הוא ללא עלות וללא דמי תיווך רק לתועלת כלל הציבור וכדי לעזור באמת לאלו שרוצים לבוא לגור בחריש שיוכלו לעשות את זה בקלות
מצ"ב הקישור למילוי הטופס אפשר להפיץ את הקישור לעוד ועוד חברים שידוע לכם שמתענינים בחריש

https://forms.gle/L93ZAUZXMeJ6dBfPA

בהצלחה לכולם

לכל אלו שיש להם דירות בחריש יש הרבה מתענינים שרוצים לשכור את הדירות בפרט בשכונת בצות
תעשו טובה גם אם כרגע הדירה שלכם מושכרת ללא חרדים תעדכנו בטופס מתי הדירה מתפנית כדי שנוכל להגדיל תורה ולאדיר
בתודה מראש על שיתוף הפעולה!

 

[כמו הרוח]

1.9M לדירת ארבעה חדרים מוצדק?
בהחלט יכול להיות שכן.
אבל שזה יעלה עוד? יותר מזה?

1.9 במ"ע ל3 חדרים מוצדק?
ב"ב עולה 4 חד חדשה יותר קטנה 2.3
ואל תשוו את זה לרגע למ"ע
כי זה מיקום ומקום פי 10 טוב
כמובן שיש כאלה שלא יאהבו את זה שבשכונה שם לא גרים רק כיפות שחורות
אבל תתפלאו שומעת הרבה חברות שדווקא רוצות את המקום בגלל זה

 

[מולטי תקשורת]

אני לא רואה איך במצב הנוכחי יש ירידה של שקל במחיר.

בערים ביתר עילית ומודיעין עילית יש מחסור מטורף של דירות.
בלי קשר למחיר, פשוט אין היצע, ויש הרבה מאד אנשים שמחפשים .
ברגע שמשתחררת דירה טובה לשוק, או אפילו סבירה, היא יכולה להיחטף תוך שבוע.
היו מודעות בעיתון שהתקשרנו ושמענו "כבר לא רלוונטי, נמכר"

והציבור שמחפש הוא רק משפרי דיור, וקצת זוגות צעירים עם הון עצמי גבוה
להגיד שכל אלו יפסיקו לחפש בגלל דירה בהנחה - לא סביר, אלו אנשים שרוצים דווקא בערים האלו, ורובם לא זוגות צעירים או משקיעים.

לומר שבבית שמש ירד בעוד שכבר עכשיו יש פער גדול בינה למודיעין עילית וביתר - קשה להאמין.
השוק שומר על עצמו.

אבל אפשר פשוט לחכות ולראות, המציאות תוכיח..

רק מעלה כתבה מענינת בנושא של חיה ברנדוין אחת שמתעסקת היום המון בתחום הנדל"ן בציבור החרדי..

שלום לך ,

הנה שאלה שקיבלתי מספר פעמים בשבוע האחרון.

"למה שאקנה עכשיו דירה ?

והרי כולם יודעים שהריבית עולה עכשיו ובכוונת בנק ישראל להעלות עוד את הריבית.

מה שיוביל לרגיעה מתונה במחירי הדירות.

ולעניות דעתי גם להורדת המחירים.

כיוון שכל מה שאנשים קונים היום דירה אפילו שהמחיר ממש לא שפוי, הוא רק בגלל עליית המחירים.

אבל ברגע שזה ייעצר, אז אנשים פחות יקנו וממילא המחיר ירד ואז יותר אנשים ימכרו והגלגל יתחיל להסתובב אחורה.

אשמח מאוד שתעסקי בנושא במיילים המחכימים האלו.

תודה

א' מביתר"



שאלה נוספת באותו ענין:

מה תאמרי עכשיו אחרי שהריבית עולה ומעלה בספק גדול את השווי מהחזר שכר הדירה (הייתי שמח אם תתיחסי לזה בטורים הבאים שלך )

(גם יוריד משקיעים ועם הערך של הדירה שתמיד טיפס ללא גבול {שזה עיקר הרווח} תלוי ועומד בספק)

יהודה בלום, בית שמש. (שם בדוי)



,שלום לכם א' מביתר והר' בלום מבית שמש

נקוה שהשאלה שלכם מעידה על פעמי משיח

.כמו שכתוב שבאחרית הימים "היוקר יאמיר והאמת תהא נעדרת". רואים את זה בחוש. אין מה לומר



.ראשית חכמה הבה נבדוק מה הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות בארץ

.ואז נוכל לבדוק האם עליית מחיר הריבית משפיעה עליה

​

הנקודה המרכזית בעליית המחירים היא המחסור האדיר בדירות

(רק ילדי הציבור החרדי מגיעים לכ- 600,000 כן ירבו )

.אין שום אופציה נראית לעין להדביק את הפער, היצע הדירות והבניה דליל יחסית

.בנוסף, משקיעים לא ממהרים למכור דירות בגלל מס שבח

.רק כאשר תהיה בניה חדשה אגרסיבית ויקלו במס שבח - כך שאנשים ירצו למכור - תהיה ירידת מחירים

.המחירים ההזויים שנראים כרגע בשוק הם כתוצאה מהפער –שהולך וגדל עם כל שנה



כמי שמחפשת כל הזמן דירות ללקוחות שאנחנו מלווים, אני חווה את השטח מקרוב

.בשמונה ערים שונות בהם צברתי הכרות עמוקה ומומחיות

.ומה שאני מרגישה- זה שעל כל דירה טובה שיוצאת לשוק יש עשרה אנשים שקופצים עליה





?????האם נראה שבמצב שוק כזה המחירים ירדו

בנוסף, גם אם לא תהיה בכלל עליית ערך נכס, מה שלא הגיוני בכלל

.הרי הכסף הזה נמצא באותו שוק שבו נצטרך אותו בעז"ה בעוד 20 שנה

.אם כל הארץ תעלה, גם הדירה שקניתי תעלה

.אם המחירים יעצרו, גם המחיר של הדירה שנרצה לקנות בעתיד - יעצר

.כל עוד הכסף נמצא באותו שוק, אין חשש אמיתי מחוסר הוודאות של עליית המחירים

.לכן, מי שמשקיע לטווח ארוך לא נראה שצריך להתייחס לחשש הזה



אנשים שואלים

?האם למהר למכור

תשובתי היא, שמי שצריך את הכסף בקרוב ויכול למכור את הבית במחיר טוב

מסתבר שכדאי למכור עכשיו (וישחרר לנו דירות לשוק...)

מנסיוני ב15 שנים האחרונות, היו שנים בהם הריבית היתה גבוהה. וההחזרים יקרים יותר

?האם זה משתלם

.עכשיו חווינו שנים של ריבית נמוכה. נכון. אבל זה לא תמיד היה כך

.וגם באותן שנים היה משתלם להשקיע בדירות

.מה כן ראיתי באופן עקבי לאורך השנים?שמי שקנה דירה ב"ה לא התחרט כמעט אף פעם

.כמובן, אם ההחזר החודשי מתאים לו

?למה

.כי כל שנה שחולפת, הסכום של יתרת המשכנתא הולך וקטן

.כשקניתי את הדירות הראשונות, בכלל לא בניתי על עליית ערך נכס

.זה לא היה פרמטר משמעותי מספיק

?על מה כן בניתי את התחשיב

.על סילוק המשכנתא אט אט

.בהנחה שאת רוב תשלום המשכנתא אני מקבלת מהשוכר. ולי נשאר רק להשלים חלק

.עליית ערך מבחינתי היתה בונוס



?תכל'ס, האם לקנות עכשיו דירה או להמתין

!כן. אם אתם יכולים בס"ד לעמוד בהחזר המשכנתא, כדאי לקנות דירה

.אבל תעשו את זה נכון

תבדקו את התשואה שלכם על העיסקה

קחו בחשבון שני חלקים: גם את התשואה השנתית מדמי השכירות

.וגם עליית ערך

.לגבי עליית הערך, לכו על מינימום של 4% שנתי

(הממשלה פרסמה שהיא חוששת מעליה של יותר מ10% בשנה הזו. לכן, ניתן להעריך בזהירות עליה כמעט ודאית של 4%)

.אם הרווח מהעיסקה בשני הפרמטרים יחד הם יותר ממחיר הריבית שתשלמו לבנק, שווה להשקיע