מתחם שפע בבני ברק | מאות יח"ד על הנייר

[שרינה]

מחירים מטורפים לגמרי
במיוחד כשזה על הנייר

 

[גולש בנט]

הצפי למחיר הסופי ל 3 חדרים- 70 מ"ר 1,800,000 90 מ"ר 2,200,000,
נראה לי מחיר מאוד יקר ביחס לסיכון שכולל קבוצת רכישה
[ןבפרט לפי המחיר שמכרו בקבוצת רכישה בבנדיקט - 3 חדרים 1,250 ו 5 חדרים ב 1.8]

זה מחיר יקר מאוד לעל הנייר כשאין היתר.
דירת 90 מ"ר בנויה וללא סיכונים, ניתן להשיג בבני ברק כעת במחיר של 2.3 עד 2.6 מיליון.

 

[עבודת השם]

לדירה של 90 מטר
זה יוצא רק הריבית על רכישת הקרקע 330000 שח
לפני עלות בניה ועיכוב אפשרי של הפרויקט
והעלהה נוספת של הריבית פריים
וחלק מהריבית לא משולמת כל חודש
כי זה יוצא מעל 5500 שח לחודש ועושים לזה גרייס וגם עליה משלמים ריבית
ככה שהשמים הם הגבול לדעתי זה שוה ערך לרכישה של 2600000 לפחות אם לא ל3

 

[shimשימי]

לדירה של 90 מטר
זה יוצא רק הריבית על רכישת הקרקע 330000 שח
לפני עלות בניה ועיכוב אפשרי של הפרויקט
והעלהה נוספת של הריבית פריים
וחלק מהריבית לא משולמת כל חודש
כי זה יוצא מעל 5500 שח לחודש ועושים לזה גרייס וגם עליה משלמים ריבית
ככה שהשמים הם הגבול לדעתי זה שוה ערך לרכישה של 2600000 לפחות אם לא ל3

כל מילה
ומי שרוצה דירת 4 חדרים בבנין בוטיק בשמעון הצדיק
יכול למצוא היום ב2.6 מיליון

בנין חדש לחלוטין
מיקום טוב (לדעתי) הרבה יותר
שקט יותר
ויש יותר סיכויים לחנייה מאשר אזור השלשה הצפוף

גם הרבה יותר מיידי (מקסימום שנה)

בהצלחה

 

[הנדלניסט]

הפרויקט הוצע ליזמים לרכישה לפני כמה חודשים בודדים רק חלק המגורים ב320 מיליון ש"ח - ואין יזם שהתקדם כי המחיר היה יקר מדי, ועכשיו הם מבקשים 504 מיליון ש"ח לדירות כשמוכרים במחיר שאמור להיות זול לטענתם.
ואפרק את העסקה קצת שתבינו את המחירים והכל לפי מה שהם מפרסמים בעצמם
מחיר קרקע לדירת 3 חדרים הוא 1,187,550 ש"ח
נוסיף על זה חיוב מס רכישה גם על דירה ראשונה כשרוכשים זכות לקרקע 71,250 ש"ח
נוסיף 2% שיווק ופרסום שלוקחים המארגנים 27,787 ש"ח
נוסיף 1.5% תשלום עו"ד 20,840 ש"ח
נוסיף 14,000 שעולה היועץ המשכנתא שהגיעו איתו להסדר מיוחד

הגענו רק למחיר של 1,321,427 ש"ח עוד לפני עלות בניה כלשהי

עלויות בניה של דירת 70 מ"ר נמדד לפי 80 מ"ר
לטענתם מחיר למ"ר בניה כולל תוספות מיוחדות שהם בונים 7,900 ש"ח לפני מע"מ ו9,243 ש"ח אחרי מע"מ
אנחנו מגיעים למחיר בניה של 739,440 ש"ח

בסה"כ 2,060,867 ש"ח לדירת 3 חדרים שתהיה מוכנה אולי עוד 5 שנים
בסה"כ 2,452,000 ש"ח לדירת 4 חדרים שתהיה מוכנה אולי עוד 5 שנים

ועכשיו אציג לפניכם שורה של שאלות:

1. האם תשלום עו"ד הוא 1.5% מכל העסקה או רק מהקרקע?
2. האם המחירים כוללים דמי ניהול שמותר למנהלי הקבוצות רכישה לגבות בסך 7% מהעסקה?
3. במידה ורשות המיסים יגיע ויבדוק ויגלה שיש כאן גורם המארגן לפרויקט ויטילו מיסים על הפרויקט מי מתחייב לשלם את העלויות.
4. מה התחייבות כלפי היזם שהוא הבעלים של המסחרי למטה? האם יש התחייבות לבנות לו את כל שטח המסחר?
5. האם המחיר לקרקע כולל היטלי השבחה? האם מחיר הבניה כוללים אגרות הבניה?
6. הריבית שחברת טריא לוקחת הוא 7% לקחתם את זה בחשבון?
7. מי זה חברת קדם שמנהלת את הקבוצה הרכישה? אין להם אתר אינטרנט וגם מכניסים כתבות אבל לא כותבים מי הם האנשים שעומדים מאחורי הפרויקט.
8. במתחם בנדיקט בבני ברק מכרו לאנשים דירות 3 חדרים ב1,250,000 ש"ח כיום כולם כבר יודעים שהמחיר יעלה לפחות 1,800,000 ש"ח למה שכאן זה לא יקרה גם שהמחירים יטפסו?
9. איזה איכות בונים בקבוצות רכישה?
10. האם הרוכשים מקבלים מחסנים ומקומות חניה?


לסיכום רק מי שיש לו כסף מיותר שייכנס לכזה עסקה, הסיבות המחיר היקר יותר ממחיר השוק והסיכונים הכרוכים בקבוצות רכישה שלא מצדיקות לקחתם במחיר יקר כזה.

 

[ברבור1]

יש גם בשיכון ג',
בניה ,
ב2.4 (2 בנינים , אחד בתחילת בניה , ואחד מתחילים לבנות בעוד כמה חודשים) - יהיה מוכן בעוד שנתיים...
לדירה 4 חד' 100 מטר!

אזור מעולה(לדעתי)
שקט,
שכונה מתחדשת,
קרוב מאד לר"ג...

אין מה להשוות לעומת האזור של ברכת ה' - שפע לשעבר....

 

[אאאא....]

תודה על כל המידע.

6. הריבית שחברת טריא לוקחת הוא 7% לקחתם את זה בחשבון?

זה לא צמוד?

8. במתחם בנדיקט בבני ברק מכרו לאנשים דירות 3 חדרים ב1,250,000 ש"ח כיום כולם כבר יודעים שהמחיר יעלה לפחות 1,800,000 ש"ח למה שכאן זה לא יקרה גם שהמחירים יטפסו?

תוכל לפרט יותר?

 

[הנדלניסט]

תודה על כל המידע.


זה לא צמוד? בדקתי את זה לפני כחודש והגעתי ל7.2% ריבית שנתית


תוכל לפרט יותר? הם רכשו שם את הקרקע במחיר יותר יקר ממה שהם סיפרו לאנשים לפני שניגשו למכרז. הם שילמו 181 מיליון ש"ח למגרש לבניית 96 יחי"ד ומסחרי שזה מחיר של לפחות מיליון ש"ח ליחי"ד + מס רכישה +בניה

 

[איש גמזו]

קרוב משפחה יש לו שם מספר טוב מאוד (מה-50 הראשונים מתוך 388 דירות)
הוא רוצה למכור את המספר: gros.smuel ---- gmail.com

 

[אאאא....]

קרוב משפחה יש לו שם מספר טוב מאוד (מה-50 הראשונים מתוך 388 דירות)
הוא רוצה למכור את המספר: gros.smuel ---- gmail.com

בכמה?
ולמה?

 

[איש גמזו]

בכמה?
ולמה?

תפנה אליו ישירות
לא קשור אליי

 

[צחי קרמר]

נראה לי אתה לא הבנת
ממש ממש ממש ממש לא.
לך אין שום קשר למסחרי
אתה קונה את הזכות במחיר שנקוב​

אני דיברתי על בנדיקט
מוזמן לדפדף בפורום ולראות מה הערכת המחיר כיום בבנדיקט​

 

[RCEV]

נוסיף על זה חיוב מס רכישה גם על דירה ראשונה כשרוכשים זכות לקרקע 71,250 ש"ח

הבנתי מעורך דין שיש קבוצת רכישה שנמכרת כקרקע וגם על דירה ראשונה יש מס של5% אבל רק על מחיר הקרקע, ויש קבוצה שנמכר כדירה ואז זה כדירה (8% לדירה שניה ובדירה ראשונה רק על מה שעובר סכום מסוים לפי המדרגה), ממשווקי הפרויקט הבנתי שבקבוצה זו זה נמכר כדירה

נוסיף 2% שיווק ופרסום שלוקחים המארגנים 27,787 ש"ח

כעת מה שידוע לי יש את תיווך ישוב הארץ שזה ככל תיווך ויש משווקים של הקבלן והם טענו לי שאין דמי תיווך, האם הכוונה אליהם?

נוסיף 1.5% תשלום עו"ד 20,840 ש"ח

האם אני מוכרח לקחת את העו"ד שלהם או עורך דין רגיל שלוקח 3000-5000 תלוי לפי מורכבות העסקה?

עלויות בניה של דירת 70 מ"ר נמדד לפי 80 מ"ר
לטענתם מחיר למ"ר בניה כולל תוספות מיוחדות שהם בונים 7,900 ש"ח לפני מע"מ ו9,243 ש"ח אחרי מע"מ
אנחנו מגיעים למחיר בניה של 739,440 ש"ח

רק כדי להבין א"כ למה הם כותבים צפי מחיר בניה אחר?

ועכשיו אציג לפניכם שורה של שאלות:

שאלות טובות לתשומת לב אבל לכאורה אפשר לברר אצלם

הריבית שחברת טריא לוקחת הוא 7% לקחתם את זה בחשבון?

למי שפחות בקיא שיפתח מחשבון משכנתא, לכאורה לקראת סוף הבניה בדירת 4 חרדים יצטרכו לשלם כ10-11 אלף לחודש ובמחשבון שפיצר יוצא שמתוכם כ10000 ריבית, ובדיוק אז יכול להיתקע הבניה בלי שום התחייבות מצידם

 

[shimשימי]

הבנתי מעורך דין שיש קבוצת רכישה שנמכרת כקרקע וגם על דירה ראשונה יש מס של5% אבל רק על מחיר הקרקע, ויש קבוצה שנמכר כדירה ואז זה כדירה (8% לדירה שניה ובדירה ראשונה רק על מה שעובר סכום מסוים לפי המדרגה), ממשווקי הפרויקט הבנתי שבקבוצה זו זה נמכר כדירה

כעת מה שידוע לי יש את תיווך ישוב הארץ שזה ככל תיווך ויש משווקים של הקבלן והם טענו לי שאין דמי תיווך, האם הכוונה אליהם?

האם אני מוכרח לקחת את העו"ד שלהם או עורך דין רגיל שלוקח 3000-5000 תלוי לפי מורכבות העסקה?

רק כדי להבין א"כ למה הם כותבים צפי מחיר בניה אחר?

א.כנראה שכן ככה זה עובד שלקבלן יש מתווך שהוא המשווק
ב.אתה חייב לקחת את העו"ד שלהם(ככה לפחות זה בפריוקטים אחרים שקניתי דרכם)
אבל אתה יכול להוסיף עו"ד משלך כמובן בתוספת תשלום(מומלץ בחום)
ג.יכול להיות בגלל המדד שיעלה

 

[יבנה המקדש]

@ברבור1
היכן הדירות המדוברות בשכון ג?

 

[ברבור1]

@ברבור1
היכן הדירות המדוברות בשכון ג?

ברחוב בארי (סוף הרחוב),
אצל גולדשטוף - אני מכיר אחד שכמעט קנה אצלו ,
וזה מה שהוא אמר לו על מחיר .
(זה היה לפני כחודש וקצת.. ומאז התחילה הבניה של אחד מהבנינים...)

 

[מייקלוביץבקרע'ר]

ברחוב בארי (סוף הרחוב),
אצל גולדשטוף - אני מכיר אחד שכמעט קנה אצלו ,
וזה מה שהוא אמר לו על מחיר .
(זה היה לפני כחודש וקצת.. ומאז התחילה הבניה של אחד מהבנינים...)

לייתר דיוק זה היה בניין אחד ישן שחולק לשניים.
חציו נבנה לפני כמה שנים (בערך שנתיים) ועשיו התחילו לבנות את החצי השני.

 

[ברבור1]

לייתר דיוק זה היה בניין אחד ישן שחולק לשניים.
חציו נבנה לפני כמה שנים (בערך שנתיים) ועשיו התחילו לבנות את החצי השני.

אכן, חצי בניין,
שהחצי השני הוא חדש לחלוטין (איכלוס לפני פחות משנה.. זה לא אמור להוריד מערך הדירות ב2 חצאי הבניינים.. סהכ ב2 חצאי הבנינים אמורים להיות כ18 יחידות דיור - שזה אפילו יחסית קצת לבני ברק....)
הבנין השני , הוא בנין שלם על מגרש שלם . (עוד לא התחילו בניה, והבנין הישן עדיין עומד על טילו - נכון לפני כמה ימים שעברתי שם)

 

[שרינה]

שמעתי ממישהו שהציעו לסופר שם מעל 2 מיליון שח כדי שיעזבו לפני סיום החוזה והם סירבו
אז ככל הנראה הסיפור יקח כמה שנים טובות
הפרסום המאסיבי גם מעלה קצת חששות...

 

[מייקלוביץבקרע'ר]

אכן, חצי בניין,
שהחצי השני הוא חדש לחלוטין (איכלוס לפני פחות משנה.. זה לא אמור להוריד מערך הדירות ב2 חצאי הבניינים.. סהכ ב2 חצאי הבנינים אמורים להיות כ18 יחידות דיור - שזה אפילו יחסית קצת לבני ברק....)
הבנין השני , הוא בנין שלם על מגרש שלם . (עוד לא התחילו בניה, והבנין הישן עדיין עומד על טילו - נכון לפני כמה ימים שעברתי שם)

במקרה אני גר בבניין ליד. זה היה בניין אחד שחצי ממנו אוכלס לפני קרוב לשנתיים ועכשיו התחילו את החצי השני (נכון שזה נראה מגרש נפרד היום הכל אפשרי) ומתקדמים שם בקצב יפה מאוד.