יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[לא מוגדרת]

מי פה בפורם יודע?

 

[E_Y]

מי פה בפורם יודע?

אולי @השקעות בנדל"ן

 

[ELO]

כמה שאלות...
א. כרגע יש לי ב' דירות, דירה ראשונה בשווי 2.5 מליון דירה שני בשווי 1.3 מליון בערך, וקניתי דירה שלישית מקבלן בתשלומי 20 בחוזה 80 במסירה, אני עומד בשלב של לפני 80 במסירה, אני צריך להביא סכום של 1.85 מליון (זה כולל עליית מדד תשומת הבנייה), על הדירה הזאת דיווחתי כדירה חליפית, במטרה לקבל עליה 70 מימון ולהשלים את שאר המימון הנדרש מהדירה הראשונה, האם אפשר לקבל על הדירה השלישית 70 מימון בתור דירה חליפית?
בנתים בבירור עם כמה בנקים, בנק פועלים אמר לי שכיון שיש לי כבר 2 דירות נוספות אי אפשר להגדיר את הדירה השלישית בתור חליפית ולא הסכימו לתת לי את המימון אבל בנק מזרחי ודיסקונט אמרו שאם אני מצהיר שאני מוכר את ב' הדירות וכך כתוב ברשויות המס אין בעיה לקבל עליה 70 מימון? מי צודק כאן? ומה פשר השינוי בין הבנקים? (בנק פועלים מתנהגים בצורה מאד מרובעת משום מה)
ב. אני מעוניין לקבל את הכסף בתור הלוואת גישור לשנה וחצי שנתיים שאני אוכל למכור את הדירה בנחת, ומקווה שתיהיה עליית מחירים נוספת על הדירה מהקבלן (אני מודע לכך שיתכן ולא תהיה כלל, אבל כיון שהאזור שם (בית שמש רמה ד') כרגע הוא סוג של אתר בנייה השערתי שברגע שהמקום יתנרמל המחירים יתנו זינוק נוסף), מה התמהיל הכי מוצלח שאני צריך לבקש ויכול להשיג?
ג. בנתיים ביררתי עם בנק פועלים מזרחי דיסקונט ולאומי, האם יש המלצות לבנק נוסף שכדאי לברר איתו??
ד. נקודה נוספת על הדירה הראשונה יש לי משכנתא של 400 אלף בערך ועל השנייה בערך 600, כך שאני צריך ב' הלוואות גישור, 70 על הנרכשת ולהשלים מן הקיימת ואמרו לי שאני יכול לקחת כ50 מן הדירה פחות המשכנתא שיש עליה.
תודה רבה

 

[אפרת אייזן]

יש לי שאלה, מכרתי דירה והקונה מוציא משכנתא מבנק לאומי. כעת הוא מבקש מאיתנו את החוזה שאנחנו קנינו את הדירה (לפני שלש שנים, כבר סיימנו לשלם עליה אז....) היועצת משכנתאות שלהם טוענת שבנק לאומי תמיד מבקש כזה דבר.
האם מישהו שמע על זה, ואם כן, מה הסיבה? ואם לא, אז מה יכולה להיות הסיבה....?
תודה רבה.

 

[E_Y]

כמה שאלות...
א. כרגע יש לי ב' דירות, דירה ראשונה בשווי 2.5 מליון דירה שני בשווי 1.3 מליון בערך, וקניתי דירה שלישית מקבלן בתשלומי 20 בחוזה 80 במסירה, אני עומד בשלב של לפני 80 במסירה, אני צריך להביא סכום של 1.85 מליון (זה כולל עליית מדד תשומת הבנייה), על הדירה הזאת דיווחתי כדירה חליפית, במטרה לקבל עליה 70 מימון ולהשלים את שאר המימון הנדרש מהדירה הראשונה, האם אפשר לקבל על הדירה השלישית 70 מימון בתור דירה חליפית?
בנתים בבירור עם כמה בנקים, בנק פועלים אמר לי שכיון שיש לי כבר 2 דירות נוספות אי אפשר להגדיר את הדירה השלישית בתור חליפית ולא הסכימו לתת לי את המימון אבל בנק מזרחי ודיסקונט אמרו שאם אני מצהיר שאני מוכר את ב' הדירות וכך כתוב ברשויות המס אין בעיה לקבל עליה 70 מימון? מי צודק כאן? ומה פשר השינוי בין הבנקים? (בנק פועלים מתנהגים בצורה מאד מרובעת משום מה)
ב. אני מעוניין לקבל את הכסף בתור הלוואת גישור לשנה וחצי שנתיים שאני אוכל למכור את הדירה בנחת, ומקווה שתיהיה עליית מחירים נוספת על הדירה מהקבלן (אני מודע לכך שיתכן ולא תהיה כלל, אבל כיון שהאזור שם (בית שמש רמה ד') כרגע הוא סוג של אתר בנייה השערתי שברגע שהמקום יתנרמל המחירים יתנו זינוק נוסף), מה התמהיל הכי מוצלח שאני צריך לבקש ויכול להשיג?
ג. בנתיים ביררתי עם בנק פועלים מזרחי דיסקונט ולאומי, האם יש המלצות לבנק נוסף שכדאי לברר איתו??

מה שקובע אם הדירה היא חליפית או לא זה מה שהעו"ד דיווח למסמ"ק במועד חתימת החוזה
אם הוא לא דיווח אז חליפית עכשיו זה כנראה מאוחר מדי
וכן, יש אופציה להצהיר חליפית על דירה שלישית אבל כנראה בעסקה שלך זה היה בלתי אפשרי בגלל השווי של 2 הדירות הקיימות אבל אכמ"ל

בכל מקרה,
אתה יכול לקבל בבנק 50% ומהנכסים האחרים אפשר להוציא את השאר,
אבל לא כגישור (אני בהנחה שהשלישית לא מדווחת כחליפית)

לגבי ההשאלה האחרונה,
ממליץ לך מאוד לקחת איש מקצוע שיתכנן לך את כל המהלך , אפשר 'להישרף' בקלות בבנק

בהצלחה

 

[E_Y]

יש לי שאלה, מכרתי דירה והקונה מוציא משכנתא מבנק לאומי. כעת הוא מבקש מאיתנו את החוזה שאנחנו קנינו את הדירה (לפני שלש שנים, כבר סיימנו לשלם עליה אז....) היועצת משכנתאות שלהם טוענת שבנק לאומי תמיד מבקש כזה דבר.
האם מישהו שמע על זה, ואם כן, מה הסיבה? ואם לא, אז מה יכולה להיות הסיבה....?
תודה רבה.

קורה
מה אכפת לכם לשלוח לה?

 

[אפרת אייזן]

שזה לא הבקשה הראשונה ולא האחרונה.....
מה הם צריכים את זה? אני רק מנסה להבין, הדירה רשומה על שמי, מה זה משנה ממי קניתי אותה? ואיך שילמתי?

 

[E_Y]

שזה לא הבקשה הראשונה ולא האחרונה.....
מה הם צריכים את זה? אני רק מנסה להבין, הדירה רשומה על שמי, מה זה משנה ממי קניתי אותה? ואיך שילמתי?

הדירה רשומה בטאבו ?

 

[אפרת אייזן]

כן, מזמן.

 

[E_Y]

כן, מזמן.

לא מוצא סיבה לא לשלוח
מן הסתם אתם גם מחוייבים לפי חוזה להמציא כל מסמך לצורך המשכנתא של הקונה

 

[אפרת אייזן]

השאלה שלי היתה, האם זה נכון שבנק לאומי דורש את המסמך הזה תמיד (זה הנוסח שהם ביקשו מאיתנו). ואם כן, לשם מה?

 

[E_Y]

השאלה שלי היתה, האם זה נכון שבנק לאומי דורש את המסמך הזה תמיד (זה הנוסח שהם ביקשו מאיתנו). ואם כן, לשם מה?

תמיד ודאי שלא
אבל @ari1980 מומחה עולמי לענייני לאומי
נחכה לתגובתו

 

[אפרת אייזן]

תמיד ודאי שלא
אבל @ari1980 מומחה עולמי לענייני לאומי
נחכה לתגובתו

אני אשמח

 

[מקצועי בנדל"ן]

שאלה
אם מעונינים לקחת יועץ משכנתאות
האם אמורים להגיע אליו עם הסכמות עקרוניות מכמה בנקים או שזה התפקיד שלו?

ועל מה לשים דגש כשבוחרים יועץ? יש המלצות רבות ברשת....

1. ניסיון - יועץ משכנתאות מומחה שיכול לדרוש גם מחירים גבוהים יותר הוא יועץ מנוסה שעבד עם לקוחות מרוצים רבים. זמן העבודה שלו יהיה קצר יותר ויוכל לחסוך לכם המון כסף וזמן. ניסיון לא חייב להיות דווקא כיועץ משכנתאות פרטי. גם ניסיון בנקאי יכול לעזור ולפעמים להביא תועלת רבה.

2. התמחות - כידוע אין הכשרה רשמית ליועצי משכנתאות, אבל יש לא מעט מכללות המלמדות את התחום. אתם יכולים לדרוש תעודה של אחת מהן. זה לא אומר שאין יועצים טובים בלי תעודה. אבל צריך לוודא שיש לפחות אחד מהשניים: ניסיון או התמחות.

3. חוות דעת - לצד הניסיון וההכשרה חשוב לא פחות למצוא חוות דעת. יש כמה יועצים מנוסים שעברו הכשרה. אבל איך תדעו אם הם מתאימים לכם? קודם כול כדאי להתייעץ עם לקוחות שלהם, למצוא את הלקוחות שעבדו איתם לאורך זמן. אם אין לכם קשר עם הלקוחות אפשר למצוא חוות דעת בגוגל, ברשתות חברתיות ובאתר העסק, כמובן שעליכם לסנן תגובות שנראות לא אמינות או חוזרות על עצמן ולשים לב גם לחוות דעת שליליות, אם זה בנושא שמהותי לכם או לא.

4. התאמה אישית. כמו בכל העסקת בעל עסק חשוב לבחור מישהו שמבין את הצרכים שלכם, שנוח לכם לתקשר איתו ומדבר את השפה שלכם. לפעמים רק על זה קמות ונופלות עסקאות.

5. זמינות - חשוב מאוד שיהיה לכם זמין, ולא שיעבור למזכירה/שירות הודעות וכו'

בהצלחה!

 

[מקצועי בנדל"ן]

איפה יש תשואה טובה יחסית לקניה ולהחזר וביקוש של תושבים ?

ניתן ליצור איתי קשר באישי - יש לי מה להציע לכם!

 

[ari1980]

אני אשמח​

המשכנתא שאתם לוקחים זה באותו בנק?? בבנק לאומי??​

 

[ari1980]

1. ניסיון -​

יועץ משכנתאות מומחה שיכול לדרוש גם מחירים גבוהים יותר הוא יועץ מנוסה שעבד עם לקוחות מרוצים רבים. זמן העבודה שלו יהיה קצר יותר ויוכל לחסוך לכם המון כסף וזמן. ניסיון לא חייב להיות דווקא כיועץ משכנתאות פרטי. גם ניסיון בנקאי יכול לעזור ולפעמים להביא תועלת רבה.

2. התמחות -​

כידוע אין הכשרה רשמית ליועצי משכנתאות, אבל יש לא מעט מכללות המלמדות את התחום. אתם יכולים לדרוש תעודה של אחת מהן. זה לא אומר שאין יועצים טובים בלי תעודה. אבל צריך לוודא שיש לפחות אחד מהשניים: ניסיון או התמחות.

3. חוות דעת -​

לצד הניסיון וההכשרה חשוב לא פחות למצוא חוות דעת. יש כמה יועצים מנוסים שעברו הכשרה. אבל איך תדעו אם הם מתאימים לכם? קודם כול כדאי להתייעץ עם לקוחות שלהם, למצוא את הלקוחות שעבדו איתם לאורך זמן. אם אין לכם קשר עם הלקוחות אפשר למצוא חוות דעת בגוגל, ברשתות חברתיות ובאתר העסק, כמובן שעליכם לסנן תגובות שנראות לא אמינות או חוזרות על עצמן ולשים לב גם לחוות דעת שליליות, אם זה בנושא שמהותי לכם או לא.

4. התאמה אישית.​

כמו בכל העסקת בעל עסק חשוב לבחור מישהו שמבין את הצרכים שלכם, שנוח לכם לתקשר איתו ומדבר את השפה שלכם. לפעמים רק על זה קמות ונופלות עסקאות.

5. זמינות -​

חשוב מאוד שיהיה לכם זמין, ולא שיעבור למזכירה/שירות הודעות וכו'

בהצלחה!​

הייתי מוסיף לך עוד פרט קטן.
מי שהוא חבר התאחדות המשכנתאות.
זה משהו שנוכל שעברו הכשרה. עברו מבחן. והמבחנים בשנים האחרונות יותר ויותר קשים. זה עוד משהו שאתם יכולים לבדוק באתר של התאחדות המשכנתאות.​

 

[ELO]

מה שקובע אם הדירה היא חליפית או לא זה מה שהעו"ד דיווח למסמ"ק במועד חתימת החוזה
אם הוא לא דיווח אז חליפית עכשיו זה כנראה מאוחר מדי
וכן, יש אופציה להצהיר חליפית על דירה שלישית אבל כנראה בעסקה שלך זה היה בלתי אפשרי בגלל השווי של 2 הדירות הקיימות אבל אכמ"ל

בכל מקרה,
אתה יכול לקבל בבנק 50% ומהנכסים האחרים אפשר להוציא את השאר,
אבל לא כגישור (אני בהנחה שהשלישית לא מדווחת כחליפית)

לגבי ההשאלה האחרונה,
ממליץ לך מאוד לקחת איש מקצוע שיתכנן לך את כל המהלך , אפשר 'להישרף' בקלות בבנק

בהצלחה

תודה על העזרה,
העו"ד דיווח על הדירה הזאת כדירה חליפית (היא נרכשה לפי הדירה השנייה שאגב גם עליה דווח בתור דירה חליפית),
לגבי איש מקצוע, היה לי ניסיון לא מוצלח עם איש מקצוע בעבר, חוסר זמינות, ומהירות נמוכה, איחור בתשלומים, וחוסר יחס והבנה של התיק הקודם. וחשבתי שזה יחסוך לי זמן וכאב ראש, ולא חסך לא את זה ולא את זה, הייתי צריך לרדוף אחרי הבנקים ואחריו עד שהכסף השתחרר. והרגשתי שהכסף ששילמתי לו לא שווה, (12,000)
וכעת שאני מנסה לבד, הזמינות מול הבנק הרבה יותר פשוטה, וגם הרבה נעשה אונליין. אבל אני צריך עזרה בפרט אחד מחברי הפורום החשוב, והיא עזרה בבניית התמהיל הכי נכון למקרה הנ"ל. בנתיים הבנקים (מזרחי ודיסקונט ולאומי) די רודפים אחרי, ואני מאמין שעם מיקוח נכון הם ירדו ויורידו ריביות, אבל אני לא יודע מספיק טוב מה כדאי לי לדרוש.
תודה ותבוא עליכם ברכת טוב

 

[אפרת אייזן]

המשכנתא שאתם לוקחים זה באותו בנק?? בבנק לאומי??​

לא, שלנו בטפחות.

 

[abc321]

השאלה שלי היתה, האם זה נכון שבנק לאומי דורש את המסמך הזה תמיד (זה הנוסח שהם ביקשו מאיתנו). ואם כן, לשם מה?

לא נתקלתי בשוטף שדורשים זאת, אבל כנראה שיש במקרה הזה סיבה שדורשים