מידע שימושי האשכול הגדול לפיצול דירות-כל התהליך

[האר"י]

יש לכם ידע/דעה בנושא?
מעניין אתכם העניין?
עשיתם את זה בעבר?
מוזמנים להכנס

 

[האר"י]

ואני אתחיל:
הדירה שלי על הנייר,
א. כמה זמן לפני קבלת המפתח אני צריך להתחיל לעבוד על זה ?
ב. האם צריך הסכמת השכנים (שעדיין אני לא יודע מי הם) וא"כ אין מה לתכנן כלום מראש?
ג.כמה העלות המשוערת של הליך כזה?
ד.האם לגבי מס שבח מנכים את ההוצאות כמו כל הוצאת שיפוץ?
ה.איך מתחילים לעבוד על זה למי הולכים בהתחלה (אדריכלית /קבלן וכדומה)?
ו.איך אפשר לדעת אם יש ביקוש לשכירות של דירה קטנה באזור הזה? (אזור חדש)

 

[אות באות]

ד.האם לגבי מס שבח מנכים את ההוצאות כמו כל הוצאת שיפוץ?

לפי מה ששמעתי מעו"ד בכיר בענייני מיסוי מקרקעין:
דירה מפוצלת נחשבת לפי חוק ל2 דירות וחלות עליהן כל החובות הכלולות בכך,
מס שבח ומס רכישה.

וכן העירייה הרבה פעמים לא תאשר הנחה בארנונה לדירה מחולקת.

 

[אות באות]

ו.איך אפשר לדעת אם יש ביקוש לשכירות של דירה קטנה באזור הזה? (אזור חדש)

מסתבר שהביקוש לא יהיה גדול והחלוקה תצטרך להיעשות כהשקעה לטווח ארוך.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לפי מה ששמעתי מעו"ד בכיר בענייני מיסוי מקרקעין:
דירה מפוצלת נחשבת לפי חוק ל2 דירות וחלות עליהן כל החובות הכלולות בכך,
מס שבח ומס רכישה.

וכן העירייה הרבה פעמים לא תאשר הנחה בארנונה לדירה מחולקת.

אני אמנם איני עו"ד בכיר אלא זוטר, אך בכל זאת מבין דבר או שניים במיסוי מקרקעין, זה לא כל כך פשוט, תעשה בגוגל "פסק דין שטיין" ותבין שמה ששמעת מאותו בכיר לפני שנה ייתכן וכבר לא רלוונטי היום.

 

[אות באות]

אני אמנם איני עו"ד בכיר אלא זוטר, אך בכל זאת מבין דבר או שניים במיסוי מקרקעין, זה לא כל כך פשוט, תעשה בגוגל "פסק דין שטיין" ותבין שמה ששמעת מאותו בכיר לפני שנה ייתכן וכבר לא רלוונטי היום.

@עו"ד נתן רוזנבלט האם לדעתך דירת מגורים שפוצלה לשתיים לא תיחשב כ2 דירות לעניין מס רכישה ומס שבח?
לפי מה שהיה נראה לי בפסק דין שם שהוא מדבר בענין אחר.

 

[האר"י]

לפי מה ששמעתי מעו"ד בכיר בענייני מיסוי מקרקעין:
דירה מפוצלת נחשבת לפי חוק ל2 דירות וחלות עליהן כל החובות הכלולות בכך,
מס שבח ומס רכישה.

וכן העירייה הרבה פעמים לא תאשר הנחה בארנונה לדירה מחולקת.

אני אמנם איני עו"ד בכיר אלא זוטר, אך בכל זאת מבין דבר או שניים במיסוי מקרקעין, זה לא כל כך פשוט, תעשה בגוגל "פסק דין שטיין" ותבין שמה ששמעת מאותו בכיר לפני שנה ייתכן וכבר לא רלוונטי היום.

תודה על התשובות
דבריכם אמורים גם על דירה שפוצלה באופן לא רשמי?

 

[אות באות]

תודה על התשובות
דבריכם אמורים גם על דירה שפוצלה באופן לא רשמי?

כתבתי הדברים לפי מה ששמעתי מעו"ד המתעסק בענייני מיסוי מקרקעין שטוען שכך הוא לפי החוק.
הם אמורים גם על דירה שפוצלה לא רשמי.

 

[האר"י]

כתבתי הדברים לפי מה ששמעתי מעו"ד המתעסק בענייני מיסוי מקרקעין שטוען שכך הוא לפי החוק.
הם אמורים גם על דירה שפוצלה לא רשמי.

איך אפשר לדעת שפיצלו את זה?

 

[אות באות]

איך אפשר לדעת שפיצלו את זה?

יכול להיות מקרים שהם שולחים פקח ולפעמים יש הלשנות.
בכל מקרה, אני כתבתי מה שמעתי שהחוק אומר בענין.

 

[3103Leah]

שים לב שלא תמיד החלוקה שווה את הכסף שהושקע בה, חלוקה פשוטה שעולה סביבות 150-170k יקח לך להחזיר את ההשקעה בה מספר שנים לא מועט, אולי עדיף את הכסף הזה לשים בשוק ההון או תחליף אחר, בתכלס ההשקעה בחלוקה זה רק בשביל לקבל תשואה גבוהה יותר לא באמת משביחה את הנכס, חוץ מהסיכון של הלשנות וכו (אני עשיתי חלוקה וחושב שלא הייתי עושה את זה היום)

 

[צילומנציה]

אני אמנם איני עו"ד בכיר אלא זוטר, אך בכל זאת מבין דבר או שניים במיסוי מקרקעין, זה לא כל כך פשוט, תעשה בגוגל "פסק דין שטיין" ותבין שמה ששמעת מאותו בכיר לפני שנה ייתכן וכבר לא רלוונטי היום.

לפחות שלושה עורכי דין במודיעין עילית, קיבלו בחודשיים האחרונים פניות ממחלקת מיסוי מקרקעין, לשלוח מסמכים אודות דירות מפוצלות- בחוזים שהם עשו , ונראה שבכוונתם בהחלט לתבוע מיסי שבח/רכישה שלא נגבו מחמת פטור בגין דירה יחידה

 

[האר"י]

שים לב שלא תמיד החלוקה שווה את הכסף שהושקע בה, חלוקה פשוטה שעולה סביבות 150-170k יקח לך להחזיר את ההשקעה בה מספר שנים לא מועט, אולי עדיף את הכסף הזה לשים בשוק ההון או תחליף אחר, בתכלס ההשקעה בחלוקה זה רק בשביל לקבל תשואה גבוהה יותר לא באמת משביחה את הנכס, חוץ מהסיכון של הלשנות וכו (אני עשיתי חלוקה וחושב שלא הייתי עושה את זה היום)

אז מה כן אפשר לעשות עם דירה גדולה?
(ומשכנתא ענקית)

 

[האר"י]

א. כמה זמן לפני קבלת המפתח אני צריך להתחיל לעבוד על זה ?
ב. האם צריך הסכמת השכנים (שעדיין אני לא יודע מי הם) וא"כ אין מה לתכנן כלום מראש?
ג.כמה העלות המשוערת של הליך כזה?
ד.האם לגבי מס שבח מנכים את ההוצאות כמו כל הוצאת שיפוץ?
ה.איך מתחילים לעבוד על זה למי הולכים בהתחלה (אדריכלית /קבלן וכדומה)?
ו.איך אפשר לדעת אם יש ביקוש לשכירות של דירה קטנה באזור הזה? (אזור חדש)

תכלס שווה לפצל דירה בשביל להשכיר או לא?
מה אומרים המומחים??
@עו"ד נתן רוזנבלט
@מקצועי בלבד
@מקצועי בנדל"ן
@ירמי וולדמן
@מוישי פרומן
@פופקו
@אבו דאבי
@האורות
@מנהטן נכסים
@מלך נדל''ן
@כמו הרוח
וכל שאר מומחי פרוג הנכבדים
מחכה מאד לתשובותיכם

 

[3103Leah]

אז מה כן אפשר לעשות עם דירה גדולה?
(ומשכנתא ענקית)

את האמת, אין לי רעיון מיוחד, אולי להשכיר לעסק (מרפאה/גן/מעון/משרד) רק צריך לבדוק אם צריך הסבה בעירייה וכן לגבי מס שבח אם תרצו למכור חושב שלא יכנס לקטגוריה של דירה מזכה אבל לא בטוח בזה...

 

[uman_travel]

האם שייך לעשות פיצול טאבו לדירה גדולה ולמכור את החצי, ולא בטאבו משותף?
זה תלוי רשות מקומית?

 

[כובע הנזיר]

שים לב שלא תמיד החלוקה שווה את הכסף שהושקע בה, חלוקה פשוטה שעולה סביבות 150-170k יקח לך להחזיר את ההשקעה בה מספר שנים לא מועט, אולי עדיף את הכסף הזה לשים בשוק ההון או תחליף אחר, בתכלס ההשקעה בחלוקה זה רק בשביל לקבל תשואה גבוהה יותר לא באמת משביחה את הנכס, חוץ מהסיכון של הלשנות וכו (אני עשיתי חלוקה וחושב שלא הייתי עושה את זה היום)

גם אני פיצלתי ואחרי מעשה לא היה שווה ולא הייתי עושה את זה היום.
(כמובן שלא יכולתי לדעת ששכנים ילשינו וכו אבל אפילו בלי זה ההחזר על הפיצול לקח הרבה שנים ויש גם עלויות נילוות כמו הריבית על המשכנתאות והארכת זמן הבנייה ועוד. ומדובר על יחידה שמכניסה 4k)

האם שייך לעשות פיצול טאבו לדירה גדולה ולמכור את החצי, ולא בטאבו משותף?

לא יודעת אם יש הבדלים בין הרשויות, בירושלים ניתן לפצל רק צמודי קרקע ויש מינימום גודל ועוד דרישות

 

[shani123]

גם אני פיצלתי ואחרי מעשה לא היה שווה ולא הייתי עושה את זה היום.
(כמובן שלא יכולתי לדעת ששכנים ילשינו וכו אבל אפילו בלי זה ההחזר על הפיצול לקח הרבה שנים ויש גם עלויות נילוות כמו הריבית על המשכנתאות והארכת זמן הבנייה ועוד. ומדובר על יחידה שמכניסה 4k)

לא יודעת אם יש הבדלים בין הרשויות, בירושלים ניתן לפצל רק צמודי קרקע ויש מינימום גודל ועוד דרישות

לפי דבריך:
עלות השקעה : 170000
הכנסות: 4000 בחודש
תוך 4 שנים החזר השקעה ומאז רק רווח ... (11 חודשים בשנה בשביל הממוצע)
לא בטוח ששוק ההון שווה יותר...
וכמובן שבהכל צריך סיעתא דישמיא.

 

[כובע הנזיר]

לפי דבריך:
עלות השקעה : 170000
הכנסות: 4000 בחודש
תוך 4 שנים החזר השקעה ומאז רק רווח ... (11 חודשים בשנה בשביל הממוצע)
לא בטוח ששוק ההון שווה יותר...
וכמובן שבהכל צריך סיעתא דישמיא.

כל כך לא מדויק.
עלות ההשקעה היתה גדולה יותר.
הבניה לקחה הרבה יותר זמן ובזמן הזה אני שילמתי שכירות.
(ספציפית גם ישבה שנתיים ריקה בגלל החשש מהלשנה חוזרת! אמן ולא יקרה לאף אחד אבל זה סיכון שכל אחד לוקח)
כל הסכום הזה יצא 100% מהמשכנתא, תחשבי ריביות זה המון כסף.
ויש גם עוד מחירים-הבית שלי קטן יותר ושילמתי גם במחסור בפרטיות מטבע הדברים עם שכנים צמודים.
וזה חוץ מהעלויות הראשונות של ריהוט הדירה וכל הטיפול השוטף בה.

ולגבי שוק ההון למדתי את השיעור-רק שוק ההון! רמת הטירדה שגובה ממך יחידה היא לאין שיעור גדולה מהפה ושם שהלב נופל לקרשים יחד עם המניה... אמנם אפשרויות המינוף פחות זמינות אבל הסיכון נמוך יותר ואין כאב ראש בכלל.

 

[האר"י]

את האמת, אין לי רעיון מיוחד, אולי להשכיר לעסק (מרפאה/גן/מעון/משרד) רק צריך לבדוק אם צריך הסבה בעירייה וכן לגבי מס שבח אם תרצו למכור חושב שלא יכנס לקטגוריה של דירה מזכה אבל לא בטוח בזה...

גם אני פיצלתי ואחרי מעשה לא היה שווה ולא הייתי עושה את זה היום.
(כמובן שלא יכולתי לדעת ששכנים ילשינו וכו אבל אפילו בלי זה ההחזר על הפיצול לקח הרבה שנים ויש גם עלויות נילוות כמו הריבית על המשכנתאות והארכת זמן הבנייה ועוד. ומדובר על יחידה שמכניסה 4k)

יש לכם רעיון לעסק במחסן