התייעצות פריסייל או פינוי בינוי?

[דאון]

ה אומר שצריך הון עצמי כזה כדי לא להזדקק למשכנתא....
750K נקרא הון עצמי נמוך?

בוודאי שצריך הון עצמי
לא קיים בשוק דירה חוקית שהשכירות מכסה את עלות הדירה

 

[אל תחפור]

זה אומר שצריך הון עצמי כזה כדי לא להזדקק למשכנתא....
750K נקרא הון עצמי נמוך?

ברור שצריך להוציא משכנתא

אבל השכירות משלמת את רוב המשכנתא

 

[ילילי]

בוודאי שצריך הון עצמי
לא קיים בשוק דירה חוקית שהשכירות מכסה את עלות הדירה

שאלתי אם 750K נקרא הון עצמי נמוך.
אשמח לתשובה.

 

[ילילי]

ברור שצריך להוציא משכנתא

אבל השכירות משלמת את רוב המשכנתא

לכן לא הבנתי איך דירה ב- 750K עונה על המשפט הזה-

כתבתי כבר - אפשר למצוא עסקאות פינוי בינוי במחירים זולים ללא צורך של החזר נוסף למשכנתא

 

[אל תחפור]

מאד פשוט:

750 אל"ש זה סכום לא קטן בכלל....
אבל כשקונים דירה במחיר כזה, אין צורך להביא את כל הון עצמי,
כי גם אם לוקחים חלק משכנתא, השכירות משלמת את זה,

זה הכל!

 

[ילילי]

מאד פשוט:

750 אל"ש זה סכום לא קטן בכלל....
אבל כשקונים דירה במחיר כזה, אין צורך להביא את כל הון עצמי,
כי גם אם לוקחים חלק משכנתא, השכירות משלמת את זה,

זה הכל!

אבל אם לא מוצאים מהר שוכרים?
או שיש חודשים ריקים?
תמיד צריך לקחת את זה בחשבון.
אז זה לא כזה פשוט כמו שזה נשמע.

 

[דאון]

אבל אם לא מוצאים מהר שוכרים?
או שיש חודשים ריקים?
תמיד צריך לקחת את זה בחשבון.
אז זה לא כזה פשוט כמו שזה נשמע.

אני מדבר על דירה סטנדרטית
כל פעם כשקונים דירה ע"מ להשכיר אותה צריכים לקחת בחשבון שאולי היא לא תהיה מושכרת ברציפות
בפינוי בינוי חשוב להדגיש שבשנות בניית הפרויקט יש שכירות מובטחת מהיזם

 

[ה. שלמה]

יש שכירות מובטחת מהיזם

לבעל דירה שגם מתגורר במתחם עד הפינוי..

 

[דאון]

לבעל דירה שגם מתגורר במתחם עד הפינוי..

ממש לא
ברוב המתחמים היזם מתחייב לשלם שכירות גם לבעלי דירות שלא גרים בדירה

 

[מקצועי בנדל"ן]

שאלה לי,
מנסה לבדוק ולהעמיק את נושא השקעה בנדל"ן
ישבתי כבר עם 3 יועצי השקעות (2 מתוכם עם רשיון משרד האוצר)
בעצם,
קיבלתי 2 כיוונים, אבל על שתיהם יש לי אותה שאלה:

כיוןן 1: השקעה בפריסייל (אבל אמיתי!!! היום כל משרד תיווך וכל חברה מוסיפה את המילה פריסייל ולעיתים קרובות מידי זה אפילו מעל הממוצע!!!)
ההשקעה כרגע היא 10% לדוג' + הוצאות של עו"ד, תיווך, ריביות וכדו'... מתקרב לסכומים אדירים והשאר בסיום הבניה ע"י לקיחת משכנתא + הלוואות או הון עצמי שיצטבר במשך 3 שנים וכו'
היתרון: הכסף הראשוני קיים.
השאלה היא: בעוד 3-4 שנים מאיפה מגיעים לשאר הסכומים (ואם זו רק דירה שניה אז בהגדרת דירה חלופית זכאים למשכנתא של 70% עדיין יש 20% להתמודד...)
ועוד יותר- מאיפה משלמים כל חודש את הסכומים האדירים (אם לא מצליחים למכור מיידית או לא מוצאים שוכר הבור עוד יותר עמוק...) שמצברים מההלוואות והמשכנתאות

כיוון 2: השקעה בדירה בשלבי פינוי בינוי מתקדם כך שתהיה עליית ערך יותר מהממוצע.
הון ראשוני- יש חלקי והשאר מהגדלת משכנתא על נכס קיים + משכנתא על הנכס בקנייה
יתרון- כל הכסף יכול להגיע רק ממשכנתא
השאלה היא: איך במיידי מתחילים לשלם תוספת של 9000 ש"ח בחודש למשכנתא?

ובעצם- אני מבינה כשאגיע לשלב חתונת יללדים, כנראה ממילא זה הסכומים שנתחיל לשלם? אז מקדימים את המאוחר?
או שלא הבנתי איזה פואנטה בהשקעת נדל"ן בכלל ויש לי חור מסויים בידע שניסיתי לצבור?

לעסקת נדל"ן עבור מטרת רווח (השקעה).
ניגשים רק לאחר חישובים מדיוקים הן בקטע הפיננסי , והן בקטע כדאיות העסקה.
---
1. בהשקעה בפריסייל (20-80 וכו' ) אפשר להרוויח . ואפשר להפסיד .

דוגמת הפסד -
המתווך מציע לכם עסקת פריסייל , בתנאים הכי טובים:

• מפרט טכני גבוה.
• ללא מדד .
• הסבת ערבויות
• במחיר משמעותי מתחת למחיר שוק (4k ש"ח הנחה למטר)

זה רק נראה עסקה מדליקה - לחטוף...

- כי אם אתם בודקים מבחינה פיננסית זה נשמע אחלה..!
- אבל אם אתם בודקים מבחינת כדאיות - ואתם מגלים שבאותו פרויקט יש המון זוכים במחיר למשתכן .
שהנקודת זמן שמותר להם למכור (7 שנים מהזכייה ) , נפגשת עם הזמן שאתם רוצים למכור כ- 3 שנים מחתימת חוזה .
מה שיקרה מצב - שהם זכו ב 8-10K למטר מתחת למחיר שוק ואתם ב 4k מתחת לשוק .
כך שאתם תיאלצו, כדי לא לצאת בנזק גדול למכור בלפחות 5k ש"ח מתחת למחיר שוק.
(בתקווה שמישהו יקנה מכם - ולא מהזוכים...)
כך שנזק בטוח יש לכם!
ולצערי זה קורה המון בעסקאות פריסייל .

דוגמת רווח -
המתווך מציע לכם עסקת פריסייל , בתנאים הכי טובים:

• מפרט טכני גבוה.
• ללא מדד .
• הסבת ערבויות .
• במחיר משמעותי מתחת למחיר שוק (לפחות 4k ש"ח הנחה למטר)
• בפרויקט בוטיק .
• אין בכל האזור דירות במחיר למשתכן .
• הפרויקט לא מפורסם מעל כל העיתונים (וד"ל)

- אתם בודקים מבחינה פיננסית - זה נשמע מעולה..!
- אתם בודקים מבחינת כדאיות - זה נשמע מעולה..!
זה נקרא עסקה מדליקה - לחטוף...!
--

בכל עסקת נדל"ן זה עניין של חישובים מימון. מיסוי. ידע . התמצאות . וכו'
---

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אני מכיר דירה בפריפריה 48 מטר מושכרת ב - 2500 ש"ח
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים 60 מטר + 12 מטר מרפסת
סטטוס פינוי בינוי: רוב דרוש, לאחר אישור מקומית לפני מחוזית
מחיר: 750K
צפי רווח: 500K (לפי מחירים היום באזור לא כולל השבחה טבעית)

@דאון
אשמח לשמוע איפה ?
באיזה פריפריה ?
מיקום .

אם יש לך או למישהו אחר עיסקה כזו או דומה לזאת
אשמח מאוד אם תוכלו לשלוח לי בפרטי
תודה מראש .

 

[פ.ג.א.]

אני מכיר דירה בפריפריה 48 מטר מושכרת ב - 2500 ש"ח
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים 60 מטר + 12 מטר מרפסת
סטטוס פינוי בינוי: רוב דרוש, לאחר אישור מקומית לפני מחוזית
מחיר: 750K
צפי רווח: 500K (לפי מחירים היום באזור לא כולל השבחה טבעית)

אשמח גם לשמוע על כזו עיסקה

 

[מקצועי בנדל"ן]

אני מכיר דירה בפריפריה 48 מטר מושכרת ב - 2500 ש"ח
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים 60 מטר + 12 מטר מרפסת
סטטוס פינוי בינוי: רוב דרוש, לאחר אישור מקומית לפני מחוזית
מחיר: 750K
צפי רווח: 500K (לפי מחירים היום באזור לא כולל השבחה טבעית)

אני מכיר דירה במרכז 48 מטר מושכרת ב - 3,000 ש"ח .
פרויקט של חברת יובלים
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים כ- 75 מטר + 8 מטר מרפסת.
+ מחסן + חניה.
סטטוס פינוי בינוי: יש רוב , לאחר אישור בוועדה המחוזית
מחיר: 1.27
צפי רווח: כמיליון +
בתוך כמה שנים בודדות. לפי נתונים של היום .

 

[rg1212]

@דאון @מקצועי בנדל"ן
אשמח לקבל פרטים למייל 3056grin בג'ימייל

 

[מקצועי בנדל"ן]

@דאון @מקצועי בנדל"ן
אשמח לקבל פרטים למייל 3056grin בג'ימייל

שלחתי לך מייל.

 

[פ.ג.א.]

אני מכיר דירה במרכז 48 מטר מושכרת ב - 3,000 ש"ח .
פרויקט של חברת יובלים
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים כ- 75 מטר + 8 מטר מרפסת.
+ מחסן + חניה.
סטטוס פינוי בינוי: יש רוב , לאחר אישור בוועדה המחוזית
מחיר: 1.27
צפי רווח: כמיליון +
בתוך כמה שנים בודדות. לפי נתונים של היום .

אשמח גם לקבל פרטים למייל... s0527151733 שדרודל ג'ימייל וכו'

 

[szn]

לאחר אישור בוועדה המחוזית

אישור למה?

אישור להפקדה או אישור למתן תוקף?

 

[דאון]

אני מכיר דירה במרכז 48 מטר מושכרת ב - 3,000 ש"ח .
פרויקט של חברת יובלים
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים כ- 75 מטר + 8 מטר מרפסת.
+ מחסן + חניה.
סטטוס פינוי בינוי: יש רוב , לאחר אישור בוועדה המחוזית
מחיר: 1.27
צפי רווח: כמיליון +
בתוך כמה שנים בודדות. לפי נתונים של היום .

לפי מה שתיארת זו עיסקה מטורפת
רק לפי מה אתה מחשב צפי רווח? לפי מחירים היום בשכונה לדירות חדשות או לפי השערות בעלמא?

 

[szn]

לפי מה שתיארת זו עיסקה מטורפת

וגם השאלה האם יש שלביות?

 

[דאון]

וגם השאלה האם יש שלביות?

גם בשלביות זה פעם ראשונה שאני נתקל בכזה רווח לכזה מחיר של עסקה
כמובן אם זה רווח לפי המחירים היום