מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[אלישא]

חברת מילגם לא עונים בטלפון מה עושים

 

[אדיר נוף הגליל]

מרחק קצר (2 קילומטר) מהר יונה החסידית. מה שמפריד בין השכונות הוא איזור תעשייה וקניות. מסביב לשכונה החדשה קהילה חרדית של 50 משפחות + 70 דירות של חרדים שנרכשו ומחכים לרגע הנכון לעבור לשכונה. כל הדירות נמכרו דרך ועדת הדיור . בשכונה גם משפחות חרדליות (חרדי לאומי כיפה סרוגה) בשכונה ישיבות אורחות תורה, בית מדרש עליון, ומוסדות רבים.

 

[קפה ועוגה]

@אדיר נוף הגליל
בבקשה אם אפשר בפעם הבאה, דברים כ"כ גדולים להכניס בספוילר.
תודה!

 

[אדיר נוף הגליל]

@אדיר נוף הגליל
בבקשה אם אפשר בפעם הבאה, דברים כ"כ גדולים להכניס בספוילר.
תודה!

אני לא יודע איך עושים את זה .

 

[קפה ועוגה]

אני לא יודע איך עושים את זה .

 

[ועדת הדיור נוף הגליל]

השתתפתי היום בסיור שארגנו @ועדת הדיור נוף הגליל
בנוף הגליל
יחד עם סגן ראש העיר ויו"ר וועדת תכנון ובניה
ירדנו לשטח וראינו את עבודות התשתית
ואת ההדמיות של הרחוב שייבנה
החידוש המרענן שמדובר ברחוב שכולו הולך להיות בניינים נמוכים הן בפרויקט שבהגרלה הנוכחית 555 יח"ד
והן ב600 + דירות הבאות שיצאו בהגרלה הבאה של המשך הרחוב שזה גם מתחת לקהילה
היה נשמע מדברי סגן ראש העיר
כי במידה ורוב הזוכים יהיו חרדים (כפי שנראה כעת )
תיבחן בחיוב האפשרות להוציא את המשך הרחוב
בהגרלות הבאות כבר מוגדרים מראש צביון חרדי
וכן גם נטען על ידי העסקנים המקומיים (אינני מכיר שמות)
כי יהיה הטבות מסוימות (הלוואות /סיוע בשכירות) לזוכים שיצטרפו לקהילה

חן חן
המשתתפים בסיור גם ראו הדמיות בהם היה ניתן לראות כי הבניינים מתוכננים בצורה מדורגת כך שלאחוז גבוה מהדירות יהיה מרפסות סוכה גדולות

לגבי ההטבות
עובדים על כמה כיוונים אין עדיין דברים שאפשר לפרסם

 

[ספרא רבא]

אני חושב שעשיתי את החשבונות לעיל.
לגבי גרייס, אז אם אני מבין נכון, ריבית 4.9% על סכום של 1.3 מיליון, לשנתיים גרייס מלא (בין החוזה לאכלוס של הדירה בגילה, שאז יתחילו לקבל שכירות) יוצא 127,000 ש"ח ריבית.

א. האם חישבת לפי תשלום מלא בתחילת התקופה או לפי הגדלת ההלוואה בהתאם לתשלומים בהתאם ללוח התשלומים?
ב. כמו"כ, כבר העירו כאן שצריך לקחת בחשבון עלות משעורת של ההצמדה למדד מלא/חלקית.

 

[ודו"ק]

חברת מילגם לא עונים בטלפון מה עושים

גם מעוף לא עונים, רק אלונים יש להם שירות מהיר בטלפון, אני הייתי במעוף כי לא ענו בטלפון וגם כשבאתי פיזי הייתי צרך לבוא שוב ושוב... עברתי לאלונים ושם הכל הסתדר בטלפון אחד!

 

[טובת העיר שלנו]

שלום רב,
לא עברתי את כל העמודים הקודמים,
אם אפשר לדעת לאיפה ממליצים להיכנס בהגרלה.

 

[פרישמן]

אני חושב שעשיתי את החשבונות לעיל.
לגבי גרייס, אז אם אני מבין נכון, ריבית 4.9% על סכום של 1.3 מיליון, לשנתיים גרייס מלא (בין החוזה לאכלוס של הדירה בגילה, שאז יתחילו לקבל שכירות) יוצא 127,000 ש"ח ריבית.

אבל לא משלמים את כל הסכום כבר בחתימת החוזה.
זה עובד בשלבים עד האכלוס, על כל שלב שנבנה מוסיפים 10%, כך שזה יוצא הרבה פחות ריבית בתקופת הבנייה. הבנק גובה ריבית רק על הפעימות שהוא כבר שילם לקבלן

 

[בית שמשניק]

שלום רב,
לא עברתי את כל העמודים הקודמים,
אם אפשר לדעת לאיפה ממליצים להיכנס בהגרלה.

מתקן מעט את סדר העדיפוית (לענ"ד).
(שורות מודגשות = חיצוניים)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. ירושלים בני מקום (לבעלי הון עצמי גובה) - להשקעה/למגורים.
4. אופקים - להשקעה/למגורים.
5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
7. רחובות בני מקום - להשקעה/למגורים
8. בית שמש/דימונה/מגדל העמק - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרים להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם.

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. בירושלים בני המקום נהנים מסיכויים מעט גבוהים יותר משאר המקומות לחיצוניים (למעט נוף הגליל ודימונה), ולכן מומלץ לבני המקום להירשם לשם, כמובן רק לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים, כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, כאשר הדירה הזולה ביותר תעלה כ1.6M וצפונה.

4. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

7. רחובות נשללה על ידי לגמרי בתחילת ההגרלה גם לבני מקום, והעדפתי על פניה את בית שמש (כחיצונייים) שהיתה בעלת סיכויים טובים יותר. בינתיים המגמה קצת השתנתה, ובית שמש לחיצוניים כרגע בסיכוי נמוך יותר מאשר רחובות לבני מקום. לכן לכאורה בן מקום ברחובות עדיף לו כבר להירשם לעירו מאשר לבית שמש (אלא אם כן הוא מעוניין בבית שמש למגורים - כבסעיף 5).

8. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר (סעיפים 1,3,7ׂ) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4,6), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
כאן יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה בגלל הרווח הלא ברור):
1. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו כאמור ב1 מתוך כ230).
2. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ90), והשקעה נמוכה. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים).
3. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, ולכן אני משאיר זאת בצ"ע.

בהצלחה!

 

[בית שמשניק]

ננעל בהצלחה חלקית עם זוכים ב5 מתחמים מתוך 10 - 684 יח"ד, שמתוכן 205 לזכאים.

עוד לגבי המכרז הנ"ל בבאר שבע מתוך כתבה בגלובס:

המכרז "המקולל" בפסגת רמות בבאר שבע: 645 יח"ד לא שווקו - גם בניסיון הרביעי בתוך שנה וחצי

מכרז עבור 1,545 יחידות דיור בשכונת פסגת רמות החדשה בבאר שבע שווק השבוע באופן חלקי מאוד, ורק 684 יחידות דיור מתוכו שווקו בהצלחה. הסיפור המלא מאחוריו מתחיל לפני כמעט שנה וחצי, עם ארבעה "סבבי שיווק" כושלים. למעשה, רשות מקרקעי ישראל לא מצליחה לשווק 645 יחידות דיור מתוכו מאז הפעם הראשונה שניסתה לעשות זאת, ביולי 2023.

מדובר במכרז שפורסם לראשונה בינואר 2023, ונסגר בפעם הראשונה - בכישלון מוחלט - ביולי באותה שנה. חודשיים לאחר מכן הוא נסגר שוב, בניסיון שיווק שני, ורק 156 יחידות דיור שווקו בו בהצלחה. 953 יחידות הדיור הנותרות שווקו שוב, בפעם השלישית, אך בדצמבר 2023 נסגר המכרז שוב בכישלון מוחלט וללא הצעות. תקופה ארוכה שהקרקע לא שווקה שוב, ואף נעשו כמה שינויים בפרטי המכרז, כולל תוספת של 592 יחידות דיור נוספות, בארבעה מגרשים חדשים. השבוע, כאמור, הוא נסגר שוב - אך רק כ־700 יחידות דיור שווקו בהצלחה. מתוך 861 יחידות הדיור שלא שווקו, 645 הן שאריות מהמכרז הראשון לפני כשנה וחצי.

684 יחידות הדיור שווקו השבוע לחברות י.ח דמרי (שזכתה בשני מגרשים), ארז אלון יזמות ובניה (שזכתה גם היא בשני מגרשים) ואחים אוזן חברה לבנייה. תג המחיר עבור הקרקעות במכרז היה נמוך במיוחד. הגדילה לעשות י.ח דמרי, שעבור אחד המגרשים, שעליו ניתן לבנות 204 יחידות דיור, הציעה 360 אלף שקל בלבד - קרי ממוצע של כ־1,765 שקל עבור קרקע לכל יח"ד (לא כולל הוצאות פיתוח). דמרי הייתה היחידה שהגישה הצעה על מגרש זה. לשם השוואה, במכרז בפסגת רמות שנסגר באפריל 2022, ממוצע קרקע לכל יח"ד (לא כולל הוצאות פיתוח) היה כ־67 אלף שקל - תג מחיר נמוך גם הוא, אך גבוה משמעותית מתג המחיר ששיקפה הצעתה של דמרי במכרז השבוע.

 

[פרישמן]

עוד לגבי המכרז הנ"ל בבאר שבע מתוך כתבה בגלובס:

המכרז "המקולל" בפסגת רמות בבאר שבע: 645 יח"ד לא שווקו - גם בניסיון הרביעי בתוך שנה וחצי

מכרז עבור 1,545 יחידות דיור בשכונת פסגת רמות החדשה בבאר שבע שווק השבוע באופן חלקי מאוד, ורק 684 יחידות דיור מתוכו שווקו בהצלחה. הסיפור המלא מאחוריו מתחיל לפני כמעט שנה וחצי, עם ארבעה "סבבי שיווק" כושלים. למעשה, רשות מקרקעי ישראל לא מצליחה לשווק 645 יחידות דיור מתוכו מאז הפעם הראשונה שניסתה לעשות זאת, ביולי 2023.

מדובר במכרז שפורסם לראשונה בינואר 2023, ונסגר בפעם הראשונה - בכישלון מוחלט - ביולי באותה שנה. חודשיים לאחר מכן הוא נסגר שוב, בניסיון שיווק שני, ורק 156 יחידות דיור שווקו בו בהצלחה. 953 יחידות הדיור הנותרות שווקו שוב, בפעם השלישית, אך בדצמבר 2023 נסגר המכרז שוב בכישלון מוחלט וללא הצעות. תקופה ארוכה שהקרקע לא שווקה שוב, ואף נעשו כמה שינויים בפרטי המכרז, כולל תוספת של 592 יחידות דיור נוספות, בארבעה מגרשים חדשים. השבוע, כאמור, הוא נסגר שוב - אך רק כ־700 יחידות דיור שווקו בהצלחה. מתוך 861 יחידות הדיור שלא שווקו, 645 הן שאריות מהמכרז הראשון לפני כשנה וחצי.

684 יחידות הדיור שווקו השבוע לחברות י.ח דמרי (שזכתה בשני מגרשים), ארז אלון יזמות ובניה (שזכתה גם היא בשני מגרשים) ואחים אוזן חברה לבנייה. תג המחיר עבור הקרקעות במכרז היה נמוך במיוחד. הגדילה לעשות י.ח דמרי, שעבור אחד המגרשים, שעליו ניתן לבנות 204 יחידות דיור, הציעה 360 אלף שקל בלבד - קרי ממוצע של כ־1,765 שקל עבור קרקע לכל יח"ד (לא כולל הוצאות פיתוח). דמרי הייתה היחידה שהגישה הצעה על מגרש זה. לשם השוואה, במכרז בפסגת רמות שנסגר באפריל 2022, ממוצע קרקע לכל יח"ד (לא כולל הוצאות פיתוח) היה כ־67 אלף שקל - תג מחיר נמוך גם הוא, אך גבוה משמעותית מתג המחיר ששיקפה הצעתה של דמרי במכרז השבוע.

נושא תשלום הוצאות הפיתוח טעון בדיקה ויש הבדלים משמעותיים בין הערים, כשאתה מחשב את הוצאות הפיתוח פר דירה.

בבאר שבע יקר כ-235K ליחידת דיור בממוצע (אדמה מדברית ומישורית, אין חציבה בסלע)
בית שמש בסביבות 300-350K (הר וסלע = חציבה יישור ומילוי).

מה שבכלל מעורר תמיהה איך בנוף הגליל יוצא הוצאות פיתוח כ-150K (עריכה לאחר חישוב נוסף), הרי זו אדמה סלעית (אולי יש סבסוד).

יוצא אם כן שעלות הפיתוח לדירה בבית שאן הוא כ-10K ש"ח, לעומת כ-100K ש"ח בנוף הגליל.

 

[יואל זוהר]

חברת מילגם לא עונים בטלפון מה עושים

גם מעוף לא עונים, רק אלונים יש להם שירות מהיר בטלפון, אני הייתי במעוף כי לא ענו בטלפון וגם כשבאתי פיזי הייתי צרך לבוא שוב ושוב... עברתי לאלונים ושם הכל הסתדר בטלפון אחד!

ל @אלישא
ניסית דרך המייל ?? הבנתי שבמייל הם יותר זמינים !!
ל @ודו"ק
אכן אלונים הם הכי טובים כי יש להם בנוסף לכל הסניפים מוקד מיוחד (נראה לי בטבריה) שמיועד לטפל רק ללקוחות בטלפון או באימייל משא"כ בשאר החברות
ואח"ז זה מילגם שהם בדרך כלל זמינים במייל ובטלפון (נכון שלוקח קצת זמן) למעט בשעות לחץ שאז הם בכלל לא עונים בטלפון
ואח"ז מעוף שאף פעם הם לא עונים בטלפון ומייל אצלם לא קיים ויש רק וואטצאפ
זאת אומרת לא מיועד לציבור החרדי
הבבעיה שמשרד הבינוי והשיכון העביר הרבה אנשים מאלונים שלהם יש הכי הרבה לקוחות כי יש להם שירות טוב למילגם ומעוף
בפרט בבית שמש

 

[זה מה שאני]

ל @אלישא
ניסית דרך המייל ?? הבנתי שבמייל הם יותר זמינים !!
ל @ודו"ק
אכן אלונים הם הכי טובים כי יש להם בנוסף לכל הסניפים מוקד מיוחד (נראה לי בטבריה) שמיועד לטפל רק ללקוחות בטלפון או באימייל משא"כ בשאר החברות
ואח"ז זה מילגם שהם בדרך כלל זמינים במייל ובטלפון (נכון שלוקח קצת זמן) למעט בשעות לחץ שאז הם בכלל לא עונים בטלפון
ואח"ז מעוף שאף פעם הם לא עונים בטלפון ומייל אצלם לא קיים ויש רק וואטצאפ
זאת אומרת לא מיועד לציבור החרדי
הבבעיה שמשרד הבינוי והשיכון העביר הרבה אנשים מאלונים שלהם יש הכי הרבה לקוחות כי יש להם שירות טוב למילגם ומעוף
בפרט בבית שמש

בבית שמש יש רק סניף של מעוף

 

[יואל זוהר]

בבית שמש יש רק סניף של מעוף

אכן ועד לפני שנה היה בבי"ש אלונים אבל לגבי זכאות דירה בהנחה אפשר לעשות גם בעיר אחרת
הבעיה בעיקר זה לסיוע שכ"ד שהבנתי שלזה צריכים דווקא ממשרד בעיר

 

[מה שהיה הוא שיהיה]

מישהו יודע מתי יהיו תוצאות של ההגרלה הבעל"ט?

אני צריך לדעת דחווווף, זה נפק"מ כלפי חתימת חוזה.
תודה רבה

 

[בית שמשניק]

מישהו יודע מתי יהיו תוצאות של ההגרלה הבעל"ט?

אני צריך לדעת דחווווף, זה נפק"מ כלפי חתימת חוזה.
תודה רבה

בעוד כחודש.

 

[בית שמשניק]

סקירה של טל זכריה על דימונה (סקירה אחרונה)

סקירת שכונות שישית ואחרונה להגרלת דצמבר 2024. והפעם הגענו לדימונה לשכונת מעלה נתניהו על שם יוני נתניהו, השכונה תמשיך מצפון את שכונת מעלה שחק(ליפקין שחק). שכונת מעלה נתניהו תכיל כשתושלם 2725 יח"ד מתוכם 2597 יח"ד בבנייה רוויה (מתוכם 650 יח"ד קטנות בגודל של 80 מ"ר) ו-128 יח"ד צמודות קרקע. גבהי הבניינים בשכונה ינועו מ2 קומות ועד 10 קומות.
בהגרלה הנוכחית משתתפות 123 יח"ד מהשכונה. ובהגרלת מאי 2024 השתתפו 570 יח"ד. הפוסט רלוונטי להגרלות 2550 , 2419 , 2420 .
על פי השמאות של רמ"י ההנחות בשכונה ינועו מ-40 אחוז ועד 46 אחוז ממחיר השוק העדכני של הדירות.
השכונה תקום מצפון מזרח לישוב הקיים. בשכונה יבנה בעתיד מרכז תחבורתי וגם קריית חינוך ענקית. בנוסף בעתיד גם תוקם תחנת רכבת חדשה בעיר בשכונה חדשה סמוכה וגם תשתפר הנגישות התחבורתית לעיר, תחנת רכבת משולבת שאמורה לקום עד שנת 2027.
את השכונה תכנן האדריכל אלעזר ארמון ממשרד האדריכלים ארמון אדריכלים.
בעיר דימונה יש בשנים לא מעט תוכניות בנייה של שכונות חדשות והיא מתרחבת וגדלה, כשבכל השכונות משולבות היצע של צמודי קרקע לצד בנייה רוויה.
הסקירה הבאה שאעלה תסכם את הגרלת דצמבר 2024 , יועלו בה עוד קצת נתונים חדשים
#הגרלה2550 #הגרלה2419 #הגרלה2420

 

[אלישא]

נסיתי גם דרך המייל ולא מגיבים
לגבי לעבור לאלונים אם עכשיו הנפקתי תעודה ואני עדיין לא קיבלתי אותה אפשר עכשיו7 לעבור לאלונים?