דרוש מידע אפיקי נחל אופקים

[אופקים 1]

במדלן בדקתי פרוייקטים כמו כרמי גת, עיר היין וכדומה וגם ברמת בית שמש ובגרף עליית המחירים ניתן לראות שהעלייה המשמעותית קורית בכשנתיים בתוך ה5 שנים הראשונות בפרויקט.
לגבי שיווקים- התכוונתי למחירים של 13.5 אלף למ"ר כשכיום המחירים באזורים החדשים זה 15 אלף למ"ר.
עדיין מוזר לי לחשוב שעוד כמה שנים כשיהיה כזה היצע אנשים יהיו מוכנים לשלם 18 אלף למ"ר.

אין טעם להשוות לכרמי גת שהיא קרובה יותר למרכז או אשקלון שהיא עיר גדולה יותר ובודאי שלא בית שמש שיש לה ביקוש יחודי
אפשר לנסות להשוות לנתיבות, ואולי לעפולה.

נ.ב. גם הרעיון לקחת הלוואת בלון ולמכור את הדירה כעבור מספר שנים היא לא מעשית עבור רוב האנשים.
כי על הלוואה של 2 מיליון ש"ח הריבית תהיה לפחות 120,000 ש"ח לשנה וההכנסה משכירות (לפחות בשנים הראשונות בהם השכונה לא התייצבה וישתחררו עוד אלפי דירות לשוק, בגלל עודף משקיעים) לא תעבור את 4500 ש"ח לחודש.

 

[סיפורים בע"מ]

קראתי מלמעלה- ומשתפת את דעתי,
אני תושבת אופקים ואישית לא הייתי חושבת ללכת לגור באפיקי נחל- זה מרחק עצום מהקהילה/ מהפרויקט החרדי, כשאני נוסעת עם בעלי לבאר שבע זה מרגיש כאילו זה כבר יותר קרוב לבאר שבע מאשר לאופקים...
גם האקליפטוס לא ממש צמוד לקהילה כמו שאומרים- יש שם שטחים אחרים שחוצצים בן הקהילה לשטח המיועד- אבל זה שטח ענק שמיועד לציבור החרדי ולפי מה שהבנתי הולכת גם להיות שם ישיבה- אז לדעתי יש בע"ה עתיד לשטח הזה.
לגבי מחיר למשתכן- המחירים שם לפי מה שידוע לי הם לדירה גדולה יכול להיות באיזור 800-900 אלף- אז יש רווח מההתחלה- כי כיום לא תמצאו דירה של 5 חדרים (חדשה) מתחת ל1400000 + - (הבנתי שעכשיו נגמר הזמן של דירות אחרות של מחיר למשתכן ויש מלאי של דירות 5 חדרים ב1500000)
אישית לא יודעת מה הצפי של המחירי דירות- בעיקרון לפני כ3-4 שנים פרויקטים שהיו להם דירות מיותרות באיזורים חרדיים מכרו דירות באיזור המליון- וכיום הדירות האלו נמכרות במליון 400+, וכמה שנים לפני כן דירות נמכרו ב600 אלף (גם כן באיזור החדש)... העניין שנראה לי שתושבים מהמרכז מסתכלים על מחירים כאלו בתור זול וקונים ואז המחירים עולים, אישית אני שומעת אנשים שמסתכלים על המחירים האלו בתור הזויים- גם אם מדובר בטריפלקס או קוטגים במחירים של 2200000 אז אם יהיה מלאי של דירות ויהיה פחות ביקוש- יש מצב שהמחירים יהפכו לריאלים יותר (למרות שלא חושבת שיצנחו אלא יותר יקפאו)
וראיתי תגובות ולדעתי הם צודקות- היום יש המון דירות שקבלנים משווקים שאפשר לקנות דירה יחסית חדשה מ5 שנים אחרונות במחיר די זהה- ושם יודעים מי השכנים ואיך הסביבה בעוד שבפרויקטים המדוברים אין מושג...
בנוסף מכירה כמה משפחות שעזבו בגלל סיבות תעסוקתיות- כרגע קשה למצוא עבודות באופקים ואין הרבה מלאי משרות- אז המלצה שלי אם אתם בונים על הייטק באופקים כמו שראיתי בהרבה פרסומות שרשום ליד מרכזי הייטק- אישית מכירה מרכז אחד שגם בו קשה למצוא עבודה וזה פארק ההיטק גב ים בבאר שבע... - אז למגורים תעשו בירור מעמיק לפני שתסמכו על המודעות (מניחה שבע"ה יקימו איזורי תעסוקה תוך כדי הכפלת העיר)
אישית, אוהבת מאוד את אופקים... וממליצה לכולם-רק שתבדקו טוב ותעשו את השיקולים שלכם ואל תאמינו לכל המודעות למיניהם...

 

[הנגיד]

בהגרלה האחרונה הדירות הן בשכונת האקליפטוס

אני הגרלתי לפני למעלה משנה באופקים קיבלתי עכשיו הזמנה לבחירת דירה אם מישהו יוכל להוסיף לי מידע אני מאוד אשמח

 

[יהודה משי]

מייל לא תקין

YS802684
ללא המ- 8 בסוף! כפי שהופיע לפני כן!

 

[מסוקרן]

אני הגרלתי לפני למעלה משנה באופקים קיבלתי עכשיו הזמנה לבחירת דירה אם מישהו יוכל להוסיף לי מידע אני מאוד אשמח

תכתוב את המייל שלך ואני ינסה בעז"ה לחבר אותך לצ'אט של זוכי אופקים.

 

[מאור התורה]

אני הגרלתי לפני למעלה משנה באופקים קיבלתי עכשיו הזמנה לבחירת דירה אם מישהו יוכל להוסיף לי מידע אני מאוד אשמח

מה המספר הגרלה בה הוגרלת?

 

[בית שימשי]

שכונת אפיקי הנחל באופקים – כל מה שצריך לדעת

 

[משתמש Pרוג]

שכונת אפיקי הנחל באופקים – כל מה שצריך לדעת

המחירים שם באמת מה שמצויין?

 

[מסוקרן]

המחירים שם באמת מה שמצויין?

לפי מה שאני יודע זה בכלל לא נכון

 

[יעקב רייניץ]

מה המסקנה שלי עד כה מהדיון המעניין: הפער בין הבטחות המשווקים לבין מה שכותבים תושבי המקום, הוא הזוי...

ואין ספק שבכל המקומות שהקבלנים מוכרים "במבצעים", ניתן לקנות דירות חדשות -שנבנו לפני שנים ספורות- במחירים של כמה מאות אלפי שקלים פחות. רק בשביל כך צריך הון עצמי גבוה...

לצד זאת חשוב להדגיש: ברוב רובם של הערים שראינו עליות מחירים, מי שזיהה מראש את המגמה היו המשקיעים שהגיעו מבחוץ.

לתושבי המקום לפעמים קשה לקלוט את מכרה הזהב שיש להם מתחת לבית.

לדוגמא: פרדס כץ וקרית הרצוג בבני ברק; שכונות הדרום בצפת; שכונת הדר בחיפה; שיכון ד' בטבריה ועוד.

עד לפני עשור המקומיים לא הבינו מה יש להם מעבר לכביש.

לכן, צריך לקחת את כל הנתונים - וללכת על קו אמצע. מה שאומר, לטווח הקצר של חמש שנים כנראה לא נראה שם עליית מחירים. לטווח אורך יותר של עד עשור, סביר להניח שההשקעה תצדיק את עצמה.

כמובן, גם השקעה טובה - לא נכונה לכל אחד. זה תלוי מאד בהון העצמי והתזרים החודשי.

 

[הנגיד]

מה המספר הגרלה בה הוגרלת?

מספר ההגרלה הוא 2206

 

[אופקים 1]

מה המסקנה שלי עד כה מהדיון המעניין: הפער בין הבטחות המשווקים לבין מה שכותבים תושבי המקום, הוא הזוי...

ואין ספק שבכל המקומות שהקבלנים מוכרים "במבצעים", ניתן לקנות דירות חדשות -שנבנו לפני שנים ספורות- במחירים של כמה מאות אלפי שקלים פחות. רק בשביל כך צריך הון עצמי גבוה...

לצד זאת חשוב להדגיש: ברוב רובם של הערים שראינו עליות מחירים, מי שזיהה מראש את המגמה היו המשקיעים שהגיעו מבחוץ.

לתושבי המקום לפעמים קשה לקלוט את מכרה הזהב שיש להם מתחת לבית.

לדוגמא: פרדס כץ וקרית הרצוג בבני ברק; שכונות הדרום בצפת; שכונת הדר בחיפה; שיכון ד' בטבריה ועוד.

עד לפני עשור המקומיים לא הבינו מה יש להם מעבר לכביש.

לכן, צריך לקחת את כל הנתונים - וללכת על קו אמצע. מה שאומר, לטווח הקצר של חמש שנים כנראה לא נראה שם עליית מחירים. לטווח אורך יותר של עד עשור, סביר להניח שההשקעה תצדיק את עצמה.

כמובן, גם השקעה טובה - לא נכונה לכל אחד. זה תלוי מאד בהון העצמי והתזרים החודשי.

המשקיעים לא זיהו את עליות המחירים אלא גרמו לעליות המחירים.
הם מכרו את הדירות למשקיעים הבאים, שמכרו את הדירות למשקיעים נוספים וכן הלאה.
אילולי המשקיעים הלא רציונליים הללו המחירים כלל לא היו עולים, ולא היו נרשמים בכלל ביקושים.

 

[יעקב רייניץ]

פרדוקס הביצה והתרנגולת

 

[אופקים 1]

פרדוקס הביצה והתרנגולת

פרדוקס המשקיע הטיפש, שלמזלו (ולא לרוב חכמתו) מצא משקיע טיפש נוסף.

זאת אותה השקעה כמו בקריפטו, הרווח נובע מכך שמישהו אחר יקנה ולא בגלל הערך שהנכס מייצר.

מניסיון שלי באופקים המשקיעים שגרמו לעליית המחירים הם תושבי בני ברק (בדווקא) שהשוו את המחירים באופקים למחירי הדירות בבני ברק וגם הסתמכו על הבטחות מתווכים לשכ"ד גבוה במיוחד.

 

[שמחה פ]

פרדוקס המשקיע הטיפש, שלמזלו (ולא לרוב חכמתו) מצא משקיע טיפש נוסף.

זאת אותה השקעה כמו בקריפטו, הרווח נובע מכך שמישהו אחר יקנה ולא בגלל הערך שהנכס מייצר.

מניסיון שלי באופקים המשקיעים שגרמו לעליית המחירים הם תושבי בני ברק (בדווקא) שהשוו את המחירים באופקים למחירי הדירות בבני ברק וגם הסתמכו על הבטחות מתווכים לשכ"ד גבוה במיוחד.

בסוף נפלת בפח גם אתה מודה שמחירים יעלו רק אתה אומר זה מטפשים אבל לנו כמשקיעים לא משנה הסיבא העיקר זה הכסף דרך אגב כל עולם שוק הוון עובד כך שנים וזה מצוין

 

[אופקים 1]

בסוף נפלת בפח גם אתה מודה שמחירים יעלו רק אתה אומר זה מטפשים אבל לנו כמשקיעים לא משנה הסיבה העיקר זה הכסף דרך אגב כל עולם שוק הוון עובד כך שנים וזה מצוין

אני לא מודה שהמחירים יעלו (כי קשה להודות בדבר שלא בא לעולם)
אני מודה שהמחירים עלו
וזה קשה לא בגלל שהנכסים השביחו
אלא בגלל שהיו משקיעים שהימרו על כך שהערך ימשיך לעלות, ובסוף יהיו כאלו שיצטרכו לקבץ נדבות.

ולא, שוק ההון לא עובד כך
אלא יש כאלה שמהמרים בשוק ההון,
ולפעמים הם מצליחים,
ולפעמים הם מצליחים מאוד

ולפעמים הם מאבדים את כל נכסיהם
ולפעמים לא רק שהם מאבדים את כל נכסיהם אלא גם נשארים בחובות אחרי שמימשו את כל נכסיהם.

 

[מסוקרן]

המשקיעים לא זיהו את עליות המחירים אלא גרמו לעליות המחירים.
הם מכרו את הדירות למשקיעים הבאים, שמכרו את הדירות למשקיעים נוספים וכן הלאה.
אילולי המשקיעים הלא רציונליים הללו המחירים כלל לא היו עולים, ולא היו נרשמים בכלל ביקושים.

בכל אופן לפי מה שאתה כותב מניסיון העבר שווה להשקיע כי בנדל"ן שהמשווקים החזקים נמצאים שם יש הרבה טיפשים ולכן גם החכמים נמצאים שם,
בכל מקום יש הרבה אנשים שמרוויחים ויש שמפסידים,
ואם כבר שווה לך לא לצאת נגד כדי שערך הדירה שלך יעלה ללא מאמץ...

ספוילר: מה שמוזר

שרוב האנשים שאני מכיר ושכותבים בפרוג (לפי מה שאני רואה) אוחזים ששוק הנדל"ן יעלה יותר ממה שירד (כמו בשוק ההון) וגם אם יש מקומות מסוימים ע"פ רוב הוא יעלה,
מה שיש כן זה הרבה אנשים שאוחזים שצריך להשקיע יותר בשוק ההון ופחות בנדל"ן.

 

[אופקים 1]

בכל אופן לפי מה שאתה כותב מניסיון העבר שווה להשקיע כי בנדל"ן שהמשווקים החזקים נמצאים שם יש הרבה טיפשים ולכן גם החכמים נמצאים שם,
בכל מקום יש הרבה אנשים שמרוויחים ויש שמפסידים,
ואם כבר שווה לך לא לצאת נגד כדי שערך הדירה שלך יעלה ללא מאמץ...

ספוילר: מה שמוזר

שרוב האנשים שאני מכיר ושכותבים בפרוג (לפי מה שאני רואה) אוחזים ששוק הנדל"ן יעלה יותר ממה שירד (כמו בשוק ההון) וגם אם יש מקומות מסוימים ע"פ רוב הוא יעלה,
מה שיש כן זה הרבה אנשים שאוחזים שצריך להשקיע יותר בשוק ההון ופחות בנדל"ן.

ניסיון העבר הוא שלופט גישפט מחזיק מעמד תקופה מסויימת ואח"כ נופל.

ולא ברור לי למה אמור להיות לי אינטרס שמחיר הדירה שלי יעלה ללא מאמץ, הדירה בה אני מתגורר לא מיועדת למכירה. ואם היא תועמד למכירה אזי סביר שארצה לרכוש אחרת תמורתה, כך שאין יותר מידי משמעות לעליות או הירידות של השוק.

 

[סיפורים בע"מ]

יכול להיות פוטנציאל באופקים מבחינת הנדלן- אבל זה תלוי מאוד ברמת ההכנסה של האוכלוסיה ועד כמה באמת העיר תמשוך אנשים שיגורו בה- ולא רק ישקיעו...
במגזר החרדי נשות אברכים פה מרוויחות איזור 6 אלף במקרה הטוב אחרי ותק וכו (ככה הבנתי ממישהי שגדלה וחיה כל חייה באופקים)- באופן אוטומטי משפחות כאלו לא ירצו לגור בשכירות גבוהה וכן לקנות דירות בסכומים גבוהים....
אישית אני שמעתי (מגוף ראשון) על משפחות שבאו לגור פה בגלל שלא מצאו שוכרים לפני כמה שנים שהיה המון בניה... (אבל הם חושבים עכשיו שעשו בחירה נכונה למרות שאז הם עשו זאת מלית ברירה) וגם על משפחות שעברו מכאן לפני כשנה-שנתיים בגלל מחסור בעבודות, לא קל להיות מטפלת או לעבוד בצהרונים כשלא מוצאים עבודה...
עכשיו העיר במצב בניה אסטרונומי, ואני חושבת שיש מצב שהגלגל שוב יחזור על עצמו, לפני כ8 שנים היה מצב שכמעט בכל בניין היתה דירה ריקה שלא מצאו לה שוכרים...
השאלה היא גם מה יעשו מבחינת תעסוקה בעיר/באר שבע- אם יפתחו את התעסוקה מאמינה שאנשים יעברו בראש שקט (מכירה משפחה שרוצה לעבור מהמרכז לאופקים כבר שנה פלוס ולא מוצאים עבודה אז לא עוברים- למרות שהם חשבו שזה ילך בקלות ואפילו ראו דירות לקנייה)
אישית אני דווקא מעודדת מעבר לאופקים- הדירות יבנו ואני מאמינה שיתאכלסו בסופו של דבר- אני בעד שהרבה חרדים יקנו והעיר תתחרד עוד יותר..., מה גם שבאופקים יש איכות חיים שאין במרכז.
אם כן הייתי משקיעה באופקים- הייתי בודקת אופציה לאיזור הישן וסביר להניח בטווח הקרוב-רחוק יעבור פינוי בינוי (לא הצד של הקהילה) המחירים שם אמורים להיות הרבה יותר זולים -אבל צריך לבדוק גם שם מה הסיכויים של הפינוי בינוי וכן הסיכויים של הדירה להיות מושכרת כל התקופה עד אז, וכמובן, מחיר למשתכן (למי שיש את האופציה)- מדובר על רווח גדול מההתחלה....
(זו זוית הראיה שלי , לא בטוח שהיא נכונה אבל כשראינו פרסומים על דירות גן ענקיות של 300 מ"ר ב2200000 עם 30% הון עצמי, צחקנו ואחרי כמה שבועות גילינו שהם השתפרו וירדו ל7% הון עצמי... (בעיתונים המקומיים) לדעתי זה מראה על הביקוש...)
(אחת הסיבות גם שצחקנו- זה שמשפר דיור לא חייב לקנות דירת גן בסכום הזה- הוא יכול לקנות וילה מוכנה כבר....)

 

[שמחה פ]

יכול להיות פוטנציאל באופקים מבחינת הנדלן- אבל זה תלוי מאוד ברמת ההכנסה של האוכלוסיה ועד כמה באמת העיר תמשוך אנשים שיגורו בה- ולא רק ישקיעו...
במגזר החרדי נשות אברכים פה מרוויחות איזור 6 אלף במקרה הטוב אחרי ותק וכו (ככה הבנתי ממישהי שגדלה וחיה כל חייה באופקים)- באופן אוטומטי משפחות כאלו לא ירצו לגור בשכירות גבוהה וכן לקנות דירות בסכומים גבוהים....
אישית אני שמעתי (מגוף ראשון) על משפחות שבאו לגור פה בגלל שלא מצאו שוכרים לפני כמה שנים שהיה המון בניה... (אבל הם חושבים עכשיו שעשו בחירה נכונה למרות שאז הם עשו זאת מלית ברירה) וגם על משפחות שעברו מכאן לפני כשנה-שנתיים בגלל מחסור בעבודות, לא קל להיות מטפלת או לעבוד בצהרונים כשלא מוצאים עבודה...
עכשיו העיר במצב בניה אסטרונומי, ואני חושבת שיש מצב שהגלגל שוב יחזור על עצמו, לפני כ8 שנים היה מצב שכמעט בכל בניין היתה דירה ריקה שלא מצאו לה שוכרים...
השאלה היא גם מה יעשו מבחינת תעסוקה בעיר/באר שבע- אם יפתחו את התעסוקה מאמינה שאנשים יעברו בראש שקט (מכירה משפחה שרוצה לעבור מהמרכז לאופקים כבר שנה פלוס ולא מוצאים עבודה אז לא עוברים- למרות שהם חשבו שזה ילך בקלות ואפילו ראו דירות לקנייה)
אישית אני דווקא מעודדת מעבר לאופקים- הדירות יבנו ואני מאמינה שיתאכלסו בסופו של דבר- אני בעד שהרבה חרדים יקנו והעיר תתחרד עוד יותר..., מה גם שבאופקים יש איכות חיים שאין במרכז.
אם כן הייתי משקיעה באופקים- הייתי בודקת אופציה לאיזור הישן וסביר להניח בטווח הקרוב-רחוק יעבור פינוי בינוי (לא הצד של הקהילה) המחירים שם אמורים להיות הרבה יותר זולים -אבל צריך לבדוק גם שם מה הסיכויים של הפינוי בינוי וכן הסיכויים של הדירה להיות מושכרת כל התקופה עד אז, וכמובן, מחיר למשתכן (למי שיש את האופציה)- מדובר על רווח גדול מההתחלה....
(זו זוית הראיה שלי , לא בטוח שהיא נכונה אבל כשראינו פרסומים על דירות גן ענקיות של 300 מ"ר ב2200000 עם 30% הון עצמי, צחקנו ואחרי כמה שבועות גילינו שהם השתפרו וירדו ל7% הון עצמי... (בעיתונים המקומיים) לדעתי זה מראה על הביקוש...)

זה השלב שבאים הרבה אנשים והמקום עצמו מתחיל ליצר תעסוקה עוד ועוד

אני לא מודה שהמחירים יעלו (כי קשה להודות בדבר שלא בא לעולם)
אני מודה שהמחירים עלו
וזה קשה לא בגלל שהנכסים השביחו
אלא בגלל שהיו משקיעים שהימרו על כך שהערך ימשיך לעלות, ובסוף יהיו כאלו שיצטרכו לקבץ נדבות.

ולא, שוק ההון לא עובד כך
אלא יש כאלה שמהמרים בשוק ההון,
ולפעמים הם מצליחים,
ולפעמים הם מצליחים מאוד

ולפעמים הם מאבדים את כל נכסיהם
ולפעמים לא רק שהם מאבדים את כל נכסיהם אלא גם נשארים בחובות אחרי שמימשו את כל נכסיהם.

שוק ההון האמתי כך עובד בדיוק לא מדבר על הימורים וסתם כך לא קיים בנדלן מוסג שהנכס עצמו ישביח תמיד זה אותו מבנה רק הביקוש מעלה את המחיר וזה שאלת המילון כמה ביקוש יהיה עוד 7 שנים באופקים