דרוש מידע אפיקי נחל אופקים

שמחה פ · 17/3/25

תיקח לדוגמה את אשקלון מה שקרה שם

אופקים 1 · 17/3/25

נכתב ע"י שמחה פ:
זה השלב שבאים הרבה אנשים והמקום עצמו מתחיל ליצר תעסוקה עוד ועוד

שוק ההון האמתי כך עובד בדיוק לא מדבר על הימורים וסתם כך לא קיים בנדלן מוסג שהנכס עצמו ישביח תמיד זה אותו מבנה רק הביקוש מעלה את המחיר וזה שאלת המילון כמה ביקוש יהיה עוד 7 שנים באופקים

ממש לא
שוק ההון זאת לא זירת הימורים, אלא זירה בה פוגשים הזקוקים להון במשקיעים.

כמובן שיש כאלה (ויתכן אפילו שיש הרבה כאלה) שלא טורחים לבדוק נתונים, אלא מסתכלים בשטחיות על מגמות ומשקיעים ביחד עם כל העדר, אבל זה לא הצורה בה שוק ההון אמור לעבוד, וגם לא הצורה בה שוק ההון עובד.

אופקים 1 · 17/3/25

נכתב ע"י שמחה פ:
תיקח לדוגמה את אשקלון מה שקרה שם

אשקלון היא לא דוגמה
כי אשקלון מוזנת בעיקר מאשדוד
צעירי אשדוד מתקשים לרכוש דירות בעיר, גם בגלל היקף בניה נמוך, וגם בגלל תושבי חוץ שרוכשים לא מעט דירות בעיר הזאת.
בנוסף, התעסוקה באשדוד אינה מספיקה לכל תושבי העיר (בלשון המעטה) ולעומת זאת באשקלון יש מגוון רחב של אפשרויות תעסוקה.

לעומת זאת, אופקים ניזונת בעיקר מבאר שבע כ50% מהתושבים החדשים מגיעים מבאר שבע וכאשר מפחיתים את ההגירה החיובית של הציבור החרדי, אחוז המגיעים מבאר שבע אף משמעותי יותר.

ההגירה מבאר שבע איננה בגלל חוסר היכולת לרכוש דירה בעיר וגם לא בגלל שהתעסוקה נמצאת באופקים, אלא בגלל הטבות המס שאופקים התברכה בהם.

הטבות המס אמורות לפקוע כאשר העיר תגדל יותר מידי (כמדומני שהסף הוא 75,000 תושבים), וגם המעבר של משלמי המס בבאר שבע כבר החל למצות את עצמו, מה שאומר שהסיכוי שבאר שבע תוכל לספק עוד 8000 משפחות (מחצית מ'שכונת' אפיקי נחל) כדי למלא את השכונה הזאת ב5 שנים הקרובות הוא נמוך.

האחוז הגבוה של זוכי המחיר למשתכן בשכונה מפחית אף הוא על הסיכוי למעבר מבאר שבע מכיון שתושבי באר שבע נוטים יותר לרכוש דירה באופקים מאשר לשכור כזאת.

לפי ראש העיר, בעוד מעט יותר מחודשיים צפויים הבניינים הראשונים בשכונה להתאכלס כאשר הצפי בשנה הקרובה הוא לאכלוס של 1200 משפחות בשכונת אפיקי נחל, 550 דירות בשכונת נח, ועוד כ200 דירות צמודי קרקע ברחבי העיר.
מדובר באכלוס הגדול ביותר שידעה העיר, ואחריו יהיה אפשר יותר להעריך את רמת הביקוש והמחירים של השכונה.

דוד לידר · 18/3/25

באופקים בפרט ובדרום בכלל, הולכים לבנות המון דירות, רק אתמול פורסם על אישור של בניית שכונת התקומה שנראית אפילו גדולה יותר מאפיקי הנחל. אז זה מחדד את השאלה על הביקוש, תצטרך להיות נהירה ענקית בשביל לענות על ההיצע הצפוי.

מסוקרן · 18/3/25

נכתב ע"י אופקים 1:
ניסיון העבר הוא שלופט גישפט מחזיק מעמד תקופה מסויימת ואח"כ נופל.

ולא ברור לי למה אמור להיות לי אינטרס שמחיר הדירה שלי יעלה ללא מאמץ, הדירה בה אני מתגורר לא מיועדת למכירה. ואם היא תועמד למכירה אזי סביר שארצה לרכוש אחרת תמורתה, כך שאין יותר מידי משמעות לעליות או הירידות של השוק.

לפי מה שאתה אומר גם שוק ההון הוא לופט געשעפט (לפי אלו שלא מאמינים בהם)
אם אתה לא מאמין בנדל"ן זה לא אומר שזה לופט געשעפט,
בעשרות שנים האחרונות הדירות בעיקר עלו
וגם כשירדו הם תיקנו את עצמם אחרי תקופה,
אז אם אתה מאמין בשוק ההון אתה חייב להאמין גם בנדל"ן כי זה פועל על אותו עיקרון,
בשוק ההון

נכתב ע"י אופקים 1:
ממש לא
שוק ההון זאת לא זירת הימורים, אלא זירה בה פוגשים הזקוקים להון במשקיעים.

כמובן שיש כאלה (ויתכן אפילו שיש הרבה כאלה) שלא טורחים לבדוק נתונים, אלא מסתכלים בשטחיות על מגמות ומשקיעים ביחד עם כל העדר, אבל זה לא הצורה בה שוק ההון אמור לעבוד, וגם לא הצורה בה שוק ההון עובד.

ובנדל"ן הזקוקים לקורת גג (שזה מגיע הרבה לפני זקוק להון) פוגש במשקיע,

מה שאתה יכול לחלוק זה איפה יותר כדאי להשקיע,
אני טוען שזה תלוי בכל 1 במצב הפיננסי שלו ועוד הרבה מעבר בשביל להחליט,
אבל אם יש לך דעה נחרצת גורפת (שזה דבר שלא יכול להיות נכון וזה ממש לא אמין)
אתה יכול לכתוב אותה,
מה שכן יכול להישמע אמין זה אם תגיד שברוב המקומות שווה להשקיע בנדל"ן (לא מדבר ביחס לשוק ההון וכו'), אבל באופקים ספציפי לא,

מקווה שהבהרתי את עצמי.

אופקים 1 · 18/3/25

נכתב ע"י מסוקרן:
לפי מה שאתה אומר גם שוק ההון הוא לופט געשעפט (לפי אלו שלא מאמינים בהם)
אם אתה לא מאמין בנדל"ן זה לא אומר שזה לופט געשעפט,
בעשרות שנים האחרונות הדירות בעיקר עלו
וגם כשירדו הם תיקנו את עצמם אחרי תקופה,
אז אם אתה מאמין בשוק ההון אתה חייב להאמין גם בנדל"ן כי זה פועל על אותו עיקרון,
בשוק ההון

ובנדל"ן הזקוקים לקורת גג (שזה מגיע הרבה לפני זקוק להון) פוגש במשקיע,

מה שאתה יכול לחלוק זה איפה יותר כדאי להשקיע,
אני טוען שזה תלוי בכל 1 במצב הפיננסי שלו ועוד הרבה מעבר בשביל להחליט,
אבל אם יש לך דעה נחרצת גורפת (שזה דבר שלא יכול להיות נכון וזה ממש לא אמין)
אתה יכול לכתוב אותה,
מה שכן יכול להישמע אמין זה אם תגיד שברוב המקומות שווה להשקיע בנדל"ן (לא מדבר ביחס לשוק ההון וכו'), אבל באופקים ספציפי לא,

מקווה שהבהרתי את עצמי.

הבהרת,
אבל כנראה שגם אני צריך להבהיר
השקעה בשוק ההון היא לא עסקי אוויר
השקעה לא מושכלת בשוק ההון היא עסקי אוויר.

מסוקרן · 18/3/25

נכתב ע"י אופקים 1:
הבהרת,
אבל כנראה שגם אני צריך להבהיר
השקעה בשוק ההון היא לא עסקי אוויר
השקעה לא מושכלת בשוק ההון היא עסקי אוויר.

ואתו דבר בנדל"ן
אז אם אתה אוחז נגד הפרויקטים הספציפיים באופקים זה מקובל
אבל אם אתה אוחז נגד כל שוק הנדל"ן אז כאן זה לא המקום
כי כאן מנסים להבין אם זה שווה ביחסית לנדל"ן אחר...

אופקים 1 · 18/3/25

נכתב ע"י מסוקרן:
ואתו דבר בנדל"ן
אז אם אתה אוחז נגד הפרויקטים הספציפיים באופקים זה מקובל
אבל אם אתה אוחז נגד כל שוק הנדל"ן אז כאן זה לא המקום
כי כאן מנסים להבין אם זה שווה ביחסית לנדל"ן אחר...

אני לא מדבר על כל שוק הנדל"ן
יש אזורים שיש בהם ביקוש
ויש אזורים שאין בהם ביקוש

ויש אזורים שהיקף הבניה גבוה מהביקושים.
ויש אזורים שבהם מחיר הדירות הראלי נמוך בהרבה מהמחיר שמשקיעים מוכנים לשלם עליו ולדמיין שעוד יריווחו עליו כסף.

אפיקי נחל זה בעיקר האופציה הרביעית

זעירא דמן חבריא. · 18/3/25

@אופקים 1
מה דעתך על שכונת "האקליפטוס" ?

אופקים 1 · 18/3/25

נכתב ע"י זעירא דמן חבריא.:
@אופקים 1
מה דעתך על שכונת "האקליפטוס" ?

השכונה מיועדת לציבור החרדי, כך שיש לה נקודת פתיחה טובה כי יש יחודיות לשכונה.
כמו בכל הארץ, הגרלות המחיר למשתכן עשו נזק לשכונה, גרמו לכך שאחוז המשקיעים בה הוא גבוה, וגם חלק מהזוכים אינם חרדים, וגם אבדה היכולת לגבש קבוצות הומוגניות בשכונה, דבר שפוגע בערך שלה.
בנוסף, המחיר למשתכן מאלץ את הקבלנים למכור את הדירות האחרות במחירים יקרים, אבל כיוון שהשיווק לשוק החופשי טרם החל קשה לדעת האם מחירי הדירות ישווקו במחירים הגיוניים, או שכמו באפיקי נחל ישווקו למשקיעים שאינם מכירים את האזור ויגרמו לכך שאיכות החיים בשכונה (שתהיה מבוססת על שוכרים) תהיה נמוכה.

זעירא דמן חבריא. · 18/3/25

נכתב ע"י אופקים 1:
השכונה מיועדת לציבור החרדי, כך שיש לה נקודת פתיחה טובה כי יש יחודיות לשכונה.
כמו בכל הארץ, הגרלות המחיר למשתכן עשו נזק לשכונה, גרמו לכך שאחוז המשקיעים בה הוא גבוה, וגם חלק מהזוכים אינם חרדים, וגם אבדה היכולת לגבש קבוצות הומוגניות בשכונה, דבר שפוגע בערך שלה.
בנוסף, המחיר למשתכן מאלץ את הקבלנים למכור את הדירות האחרות במחירים יקרים, אבל כיוון שהשיווק לשוק החופשי טרם החל קשה לדעת האם מחירי הדירות ישווקו במחירים הגיוניים, או שכמו באפיקי נחל ישווקו למשקיעים שאינם מכירים את האזור ויגרמו לכך שאיכות החיים בשכונה (שתהיה מבוססת על שוכרים) תהיה נמוכה.

תודה רבה !!
ומה לדעתך תהיה השווי של צמוד קרקע (160 מטר ) בשכונה ?

אופקים 1 · 19/3/25

נכתב ע"י זעירא דמן חבריא.:
תודה רבה !!
ומה לדעתך תהיה השווי של צמוד קרקע (160 מטר ) בשכונה ?

קצת קשה להעריך כי שוק דירות הקרקע הוא קטן, ולכן הדברים שאני כותב כאן הם בערבון מוגבל.
דירות באזור החרדי של רמת שקד (לא כולל מחיר למשתכן) נמכרות בכ2.3 מיליון ש"ח ומושכרות בקרוב ל5000 ש"ח

על פי רוב מדובר במשפחות גדולות שתלויות במוסדות החינוך, המסחר והתחבורה הציבורית, ולכן סביר שדירה בת 5 שנים בשכונת האקליפטוס תהיה שווה כ2.1 מיליון ש"ח 5 שנים לאחר אכלוס השכונה, והשווי שלה כדירת קבלן על הנייר עם צפי לאכלוס בעוד 3 שנים היא 1.8 מיליון ש"ח.
יש לקחת בחשבון השקעה של עוד כ150,000 ש"ח לאחר הכניסה עבור שדרוג המטבח, מיזוג הבית, התקנת סורגים וסידור הגינה.

ניסיון העבר הראה שהביקושים לדירות גדולות (ע"י תושבים שמעוניינים להתגורר ולא משקיעים) הוא עד שנה לפני האכלוס.

שמחה פ · 19/3/25

נכתב ע"י אופקים 1:
קצת קשה להעריך כי שוק דירות הקרקע הוא קטן, ולכן הדברים שאני כותב כאן הם בערבון מוגבל.
דירות באזור החרדי של רמת שקד (לא כולל מחיר למשתכן) נמכרות בכ2.3 מיליון ש"ח ומושכרות בקרוב ל5000 ש"ח

על פי רוב מדובר במשפחות גדולות שתלויות במוסדות החינוך, המסחר והתחבורה הציבורית, ולכן סביר שדירה בת 5 שנים בשכונת האקליפטוס תהיה שווה כ2.1 מיליון ש"ח 5 שנים לאחר אכלוס השכונה, והשווי שלה כדירת קבלן על הנייר עם צפי לאכלוס בעוד 3 שנים היא 1.8 מיליון ש"ח.
יש לקחת בחשבון השקעה של עוד כ150,000 ש"ח לאחר הכניסה עבור שדרוג המטבח, מיזוג הבית, התקנת סורגים וסידור הגינה.

ניסיון העבר הראה שהביקושים לדירות גדולות (ע"י תושבים שמעוניינים להתגורר ולא משקיעים) הוא עד שנה לפני האכלוס.

זה וילה או דירה בבנין ? מה לדעתך היה באפקי נחל ב5 חדרים בבנין

אופקים 1 · 19/3/25

נכתב ע"י שמחה פ:
זה וילה או דירה בבנין ? מה לדעתך היה באפקי נחל ב5 חדרים בבנין

הוא שאל על צמוד קרקע, כלומר קוטג' והמסתעף.

לבי דירות 5 חדרים השאלה היא מאוד רחבה
צריך לחלק בין דירה בבניין עם קצת דיירים לבין דירה עם עם הרבה דיירים
גם יש הבדל בין קומת קרקע עם גינה (שזה הכי מבוקש) לדירת פנטהאוז עם מרפסת גדולה לבין דירה בקומת ביניים.
גם קשה לדעת האם יש להשוואת את השכונה לבאר שבע או לאופקים, כי בעצם מדובר בעיר חדשה שסמוכה לעיר אופקים.
דירות באזור חילוני גם שוות פחות מאשר דירות באזור חרדי.
בחלק החילוני של רמת שקד דירות 5 חדרים נמכרות בטווח שבין 1.6-1.8

לפי מה שנראה בנתיים מדובר בשכונה שתאלץ להסתמך שנים רבות על הקיים בעיר הוותיקה בכל הקשור לשירותים ומסחר, וגם בחלק מהמקרים בנושא מוסדות חינוך.

למרבה הצער, דירות בפריסייל נמכרו במכירים גבוהים בהרבה.

חומש · 20/3/25

כאחד שזכה באפיקי הנחל אצל אוליצקי וצריך לבחור דירה בעוד שבוע וחצי להשקעה ולא למגורים
מה עדיף להשקיע?
דירת 3 או 4 או 5 חדרים
-איזה דירות יהיו אח"כ יותר ביקוש לקניה?

שמחה פ · 20/3/25

איזה מספר אתה בבחירה ? .ומתוך כמה דירות ?

6356 · 20/3/25

נכתב ע"י חומש:
כאחד שזכה באפיקי הנחל אצל אוליצקי וצריך לבחור דירה בעוד שבוע וחצי להשקעה ולא למגורים
מה עדיף להשקיע?
דירת 3 או 4 או 5 חדרים
-איזה דירות יהיו אח"כ יותר ביקוש לקניה?

באזור חילוני- פחות מחפשים דירות 5 חדרים

אז האם 3 או ארבע תלוי בקומה ובעוד דברים

סיפורים בע"מ · 20/3/25

נכתב ע"י 6356:
באזור חילוני- פחות מחפשים דירות 5 חדרים

אז האם 3 או ארבע תלוי בקומה ובעוד דברים

לא בטוח- אם ההפרש במחירים ממש קטן אולי כדאי את המקסימום (כמובן קומה משחקת יותר לחרדים ופחות לחילונים בגלל שלא משתמשים במעלית שבת ואם מתכננים להשקיע ולהשכיר לחרדים- אם יש מרפסת סוכה אז זה פלוס),
מכירה משפחות עם 2-3 ילדים שגרים בדירות 5 חדרים (בשכירות) ומשפחות עם ילד אחד שגרות בדירת 4 חדרים (זה תלוי ביכולת של משפחה ובסגנון...),
לגבי הגודל- לא חושבת שזה משנה אם חילונים או דתיים- דווקא אצל חילונים יותר אוהבים את המרווח למרות שלא צריכים אותו, ובאופקים בגלל שהמחירים זולים (ובמחיר למשתכן יותר) יכול להיות שהבדל קטן במחיר זה תוספת חדר....

doronshenhav · 20/3/25

לפי המידע כאן נראה שהולכים לעשות שם אחלה שכונה. בהנחה שהמצב בדרום ימשיך להיות רגוע בשנים הקרובות הביקושים שם יעלו

אופקים 1 · 20/3/25

נכתב ע"י doronshenhav:
לפי המידע כאן נראה שהולכים לעשות שם אחלה שכונה. בהנחה שהמצב בדרום ימשיך להיות רגוע בשנים הקרובות הביקושים שם יעלו

למידע הזה אין קשר למציאות
השכונה לא קרובה לרכבת, אם כי מתוכנן כביש שקצת יקרב את תחנת הרכבת לשכונה.
בשכונה יהיו 13,000 יח"ד ולא כמו שכתוב
אין עדיין דירות בשכונה, כך שאין נתון על מחירי השכירות.
גם מחירי הדירות נראה לא אמין בעליל, אלא אם הם משקללים את הדירות של מחיר למשתכן.