מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[די]

גם לא שמעתי על החלטת ועדה שניתנה תוך 8 חודשים בלבד ממסירת המגרש ליזם.

בפרויקט רנדומאלי שאני מכיר, החלטת ועדה הייתה 11 חודשים אחרי תאריך זכית הקבלן במכרז. (בחירת דירה בערך שנה וחצי אחר כך, ועוד שנתיים+ בניה)
בקיצור מה שאני אומר זה שהחלטת ועדה אין לזה משמעות.

 

[בית שמשניק]

בקיצור מה שאני אומר זה שהחלטת ועדה אין לזה משמעות.

לא כ"כ מבין איך אתה יכול לומר שאין לזה משמעות, בזמן שבפרוייקטים רבים מתחילים את הבנייה ואת חתימת החוזים עם הרוכשים אחרי החלטת הועדה, ולא ממתינים להיתר המלא.

 

[The Music Princess]

@בית שמשניק
לדעתך, בשלב הנוכחי יש טעם לחכות להגרלות? או שעדיף לקנות בשוק החופשי?

 

[קולמוס קרמי]

יש מעלות לאכלוס אחרי 7 שנים וחובה לציין אותם (מכירה מיידית, עליית מחיר דירה בלי לשלם משכנתא ועוד)

שנה וחצי המתנה עד הזכייה,
9 חודשים מהזכייה,
ובמקרה הטוב עוד 6-7 שנים לאכלוס.
אנחנו כבר על 9 שנים,
מבלי שדיברנו על עיכובים בלתי צפויים שיכולים להוסיף בקלות עוד מספר שנים.
וכל הזמן הזה אני משלם שכירות 4,500, (וככל הנראה הסכום הזה יזנק בשנים הקרובות)
עכשיו תסביר לי איך אני מרוויח מהסיטואציה..
לי אישית אין אלטרנטיבה עדיפה, אבל מי שמסוגל לקנות דירה לבד שיתרחק מהסיפור הזה כמו מאש.
כמובן שיש חריגים כמו הגרלות המשך אטרקטיביות וכו'.

 

[זה מה שאני]

שנה וחצי המתנה עד הזכייה,
9 חודשים מהזכייה,
ובמקרה הטוב עוד 6-7 שנים לאכלוס.
אנחנו כבר על 9 שנים,
מבלי שדיברנו על עיכובים בלתי צפויים שיכולים להוסיף בקלות עוד מספר שנים.
וכל הזמן הזה אני משלם שכירות 4,500, (וככל הנראה הסכום הזה יזנק בשנים הקרובות)
עכשיו תסביר לי איך אני מרוויח מהסיטואציה..
לי אישית אין אלטרנטיבה עדיפה, אבל מי שמסוגל לקנות דירה לבד שיתרחק מהסיפור הזה כמו מאש.
כמובן שיש חריגים כמו הגרלות המשך אטרקטיביות וכו'.

אשליית ריבית המשכנתאות, או: למה לא כדאי לוותר על זכייה בדירה בהנחה?

 

[די]

לא כ"כ מבין איך אתה יכול לומר שאין לזה משמעות, בזמן שבפרוייקטים רבים מתחילים את הבנייה ואת חתימת החוזים עם הרוכשים אחרי החלטת הועדה, ולא ממתינים להיתר המלא.

להבנתי זה לא קשור להחלטת הוועדה
אלא יש איזשהו שלב שהקבלן מבין שיש לו היתר בניה מלא רק חסר לו איזה מסמך כיבוי אש, וכך הוא מתחיל לבנות (אולי זה סוג היתר בניה לא רשמי) אבל לא קשור להחלטת ועדה.

 

[קולמוס קרמי]

אשליית ריבית המשכנתאות, או: למה לא כדאי לוותר על זכייה בדירה בהנחה?

"לכ' הרב בית שמשניק היקר, תודה רבה על כל עזרתך בעצותיך בפורום. נעזרנו מאד וכו'. יש לי שאלה. נישאתי לפני כשנה וזכיתי ב"ה בבית שמש בהגרלה שהתקיימה לאחרונה בה'2 (אני בן מקום). יש לי הון עצמי של מיליון ש"ח (!). הענין הוא שחמי לא כ"כ מתמצא בנושא של...

www.prog.co.il

אל תשכח שבשנים שצריך לחכות לדירה אתה לא יכול לקנות נכסים,
בזמן הזה בן אדם שקונה בשוק החופשי כבר גוזר רווחים ומתמנף קדימה, או מרוויח תשואה גבוהה מהשכרת הנכס.

 

[בית שמשניק]

להבנתי זה לא קשור להחלטת הוועדה
אלא יש איזשהו שלב שהקבלן מבין שיש לו היתר בניה מלא רק חסר לו איזה מסמך כיבוי אש, וכך הוא מתחיל לבנות (אולי זה סוג היתר בניה לא רשמי) אבל לא קשור להחלטת ועדה.

זה קשור ועוד איך.
אין שום שלב בין החלטת ועדה שזה בעצם היתר בתנאים (חוסר מסמך כיבוי אש וכדו') לבין היתר מלא.
ההבנה של הקבלן שאתה כותב עליה מתרחשת בהחלטת הועדה (שבעצם מחליטה לתת לו את ההיתר, רק מציבה תנאים מסויימים).
עריכה: בדקתי שוב ואני רואה שיש שלב אחד ביניהם (שלא מעודכן באתר דירה בהנחה) שנקרא "בקרת תכן". בכל מקרה מדובר בשלב לא ארוך שאמור להסתיים עד 6 חודשים.
ראה כאן

היתרי בנייה - המדריך השלם לשנת 2025

היתר בנייה הוא רישיון המסופק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או רשות הרישוי, בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית המתאר....

www.nadlancenter.co.il

 

[די]

ההבנה של הקבלן שאתה כותב עליה מתרחשת בהחלטת הועדה

לא. אחרי החלטת ועדה הקבלן יכול לעשות שינוי תב"ע ומיליון דברים, ואז הוא מגיש היתר בניה על כל התוכנית החדשה שלו שתוכננה אחרי החלטת הוועדה.

 

[סתם מתעניין]

לא. אחרי החלטת ועדה הקבלן יכול לעשות שינוי תב"ע ומיליון דברים, ואז הוא מגיש היתר בניה על כל התוכנית החדשה שלו שתוכננה אחרי החלטת הוועדה.

לרוב אם הקבלן רוצה שינוי תב"ע הוא יעשה זאת לפני החלטת וועדה
ולרוב באזורים חדשים לא יאושרו שינויי תבע
ואם זכרוני אינו מטעה אותי במסמכי המכרז נאסר על הקבלן לעשות שינויי תבע
כך שאע"פ רוב אין לקבלן שום סיבה לחכות לאחר קבלת היתר בתנאים שזה החלטת וועדה

 

[פרישמן]

עוד מקור שמסביר את המצב.

חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם

הנחות קטנות, הגרלות רחוקות: מחיר למשתכן משנה כיוון בעקבות מחלוקת בין האוצר למשרד השיכון; הגרלות בעיקר בפריפריה, עם הטבות קטנות יותר. בינתיים, רמ"י תקועה והדירות המוזלות נותרות על הנייר. וגם - למה מחיר למשתכן בעצם החמיר את מצוקת הדיור? במקום לעשות את ההיפך

www.bizportal.co.il

ספוילר

ההגרלה משתנה, המיקומים התכווצו, ההנחה תקטן. הממשלה רוצה לתקן עיוות גדול של הגרלות קודמות בהן זוכים מהמרכז הרוויחו מיליונים כי היתה עדיפות לתת להם דירות (בני המקום) בעוד זוכים בדרום זכו בהנחה קטנה. באוצר רוצים למנוע את ההגרלה שסידרה לאלפים רבים של זוגות רווח של אפילו 2-3 מיליון שקל, בדרך הם סוגרים על דור ועמית את הסיכויים לדירה בהנחה.

האוצר צודק, וצריך לתקן את העיוות הזה, אבל צריכים פתרונות אחרים לצעירים שלא יכולים להגיע לדירה. מדברים הרבה שנים על תוכניות דיור השכרה ארוכת טווח, זה עדיין בקטנה, במקום להשקיע שם משאבים גדולים ולהוציא לדרך רבבות של דירות.
מי שחיכה להגרלת מחיר למשתכן הבאה באחת מערי המרכז - אולי כדאי שיתחיל לחשוב שוב. בצל מחלוקת בין משרד האוצר למשרד הבינוי והשיכון, שכתבנו עליה בעבר - ראו כאן, התוכנית משנה פנים: לא עוד הגרלות בתל אביב, רמת גן או יבנה - אלא מעבר כמעט מוחלט לערים בפריפריה כמו ערד, ירוחם, מגדל העמק ודימונה. ודבר נוסף - גם גובה ההנחה צפוי לרדת, כך שההטבה הכספית שזוכים יקבלו תהיה קטנה בהרבה ממה שהורגלנו אליו בהגרלות הקודמות.


על פני השטח נראה שמדובר בעיכוב טכני, אבל מאחוריו מתנהלת מחלוקת דרמטית: משרד השיכון מעוניין להמשיך במתכונת המוכרת והידועה לציבור שכוללת הגרלות במרכז, בתנאים דומים לעבר. מצד שני, במשרד האוצר טוענים שהעלות השנתית לתקציב - המוערכת בין 2 מיליארד שקל ל-3 מיליארד שקל, גבוהה מדי ביחס לתועלת המתקבלת בשטח, ודורשים לבצע שינויים דרסטיים בתכניות השונות: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה בהנחה וכו'.

תכניות אלו בעצם גרמו לחלק קטן מהציבור להתעשר ולהגדיל את ההון שלהם פי כמה וכמה - ומנגד, השאירו את הציבור הרחב עם חלומות על דירה והתרחקות שרק הלכה וגדלה עם השנים מאז החלו תכניות אלו.


שינוי כפול - גם במיקום, גם בגובה ההטבה
לפי הדרישות שמובילים באוצר, ההגרלות יוגבלו לפריפריה בלבד, וההנחות יצטמצמו משמעותית. במילים פשוטות - לא רק שהסיכוי שלכם להשתתף בהגרלה יהיה נמוך יותר (אם אתם גרים במרכז), גם מי שיזכה - יזכה בפחות.

המהלך נובע גם ממחסור חמור בקרקעות זמינות במרכז הארץ וגם מהבנה הולכת ומעמיקה שבאזורים מבוקשים, כל הטבה כזו רק מעלה את המחירים בשוק החופשי. במקביל, יש רצון פוליטי להחזיר את הפוקוס לפריפריה – מתוך ניסיון למשוך אוכלוסייה צעירה לאזורים אלה דרך מגורים מוזלים.

מה תעשה רמ"י?
וכאן נכנסת עוד בעיה - המכרזים שעליהם מבוססת התוכנית, פקעו בסוף 2024 ומאז, לא חודשו. הגוף שצריך לאשר את הארכתם הוא רשות מקרקעי ישראל, שכוללת נציגים מהאוצר ומהשיכון - אבל הצדדים בינתיים לא הצליחו להגיע להסכמות.

התוצאה: אם לא יקרה שינוי של הרגע האחרון, לא תתקיים הגרלה חדשה בזמן הקרוב, ואלפי דירות מתוכננות יישארו על הנייר בלבד. כלומר, בעצם רמ"י תקועה איפשהו בין הפטיש לסדן, גם אם היא רוצה לאשר את ההארכה היא תאלץ לחכות להסכמות בין האוצר ומשרד השיכון.

ככל והיא לא תחדש את המכרזים בקרוב - לא ניתן יהיה לקיים הגרלה חדשה בפועל. מאחר והמכרזים הקיימים פקעו, יש צורך באישור חדש מצד הנהלת הרשות. בהיעדר הסכמה, כל שיווק עתידי של דירות מוזלות יתעכב, ככל הנראה מה שיביא לזמן ללא שום הטבה או עזרה מהמדינה לזוגות צעירים ורווקים שמתרחקים עוד ועוד מדירה בבעלותם.

מה צפוי בהגרלות הבאות - אם וכאשר יצאו לדרך?
אם בסופו של דבר הצדדים יגיעו להסכמה והמכרזים יחודשו, הגרלה חדשה עשויה להתקיים כבר במהלך המחצית השנייה של 2025. אבל זה לא בטוח בכלל. מה שכן מתבהר, הוא המיקוד על מפת הארץ: על פי גורמים בענף, ההגרלות הקרובות, אם יתקיימו - צפויות לכלול יישובים בפריפריה בלבד, בדגש על אזורים בהם יש לרמ"י מלאי קרקע מוכן לשיווק. ברשימה הלא רשמית ניתן למצוא שמות, בין היתר, כמו: נתיבות, ירוחם, קריית שמונה, מגדל העמק, דימונה וערד.

במקביל, לא מדובר רק בשינוי מיקום אלא גם בהטבה קטנה משמעותית: הנחות קטנות יותר, מגבלות זכאות קשיחות יותר. מי שיבחר להשתתף בהגרלה, ככל שתצא - יידרש לבדוק היטב את התנאים, כי ייתכן וההזדמנות שונה משמעותית ממה שהכרנו עד היום.

בנוסף, אפשר לומר שזהו שינוי נבון של המדינה מכיוון שדובר רבות על כך שהתכנית עולה המון כסף בתקציב המדינה אך לא מביאה לתועלת רבה כמו שהיו מצפים לראות. ובשטח זה מאוד מורגש - עם מחירים שטיפסו והגיעו לרמות מאוד גבוהות בשביל לרכוש דירה - במיוחד באזור המרכז. כפי שרואים בפועל, בחוכמה שבדיעבד - התכנית לא פתרה את מצוקת הדיור כפי שהייתה אמורה לעשות, אלא להיפך - גרמה למחירי הדיור להגיע לרמות לא הגיוניים עבור רבים מהציבור.

כמו כן, עבור אלה שאכן הצליחו לרכוש דירה בשנים האחרונות, לרוב זה נעשה בצורה של לקיחת חוב של פי 3 על ההון הקיים אצלם בשביל להגיע לחלום הדירה, ולשלם תשלומים חודשיים על משכנתא שיכולים להגיע לרמות של כ-15 אלף שקל ועד ל-20 אלף שקל. סכום משמעותי מאוד עבור משק בית ממוצע - וגם לא ממוצע.

 

[פרישמן]

אם אפשר להעלות בספוילר לטובת החסומים. תודה.

אלו בעיקר דברים שחוזרים על עצמם. את מה שמחדש ומעדכן הבאתי, כל השאר זה אותם דברים שקראת כאן באשכול.

 

[זה מה שאני]

@יעקב רייניץ אמר היום שבמשרד השיכון כן מסכימים לוותר על התוכנית אך לא על הכסף מצ"ב השיחה שלו בקו אור עולם
מי שרוצה לשמוע את הקובץ שיעשה שמור קישור בשם ואז זה ירד לו כקובץ שמע

 

[איציק קשביץ]

רציתי לשאול אם יש ומתי הגרלה שאמרו אחרי פסח


כעעעע ואני יודע ששאלו את זה מתאים פעם סליחה!!

 

[זה מה שאני]

רציתי לשאול אם יש ומתי הגרלה שאמרו אחרי פסח


כעעעע ואני יודע ששאלו את זה מתאים פעם סליחה!!

היה אמור להיות נכון לעכשיו זה תקוע בגלל המחלוקת בין משרד השיכון ומשרד האוצר

 

[איציק קשביץ]

גם ההגרלה הזו תקועה ?

 

[זה מה שאני]

גם ההגרלה הזו תקועה ?

כן

 

[צדיק דורינו]

תזכורת לכל מי שקונה דירה לבדוק שהמשאבת מים והמד מים עם התקן שבת ובפחים אין חיישן בשבת

 

[פרישמן]

תזכורת לכל מי שקונה דירה לבדוק שהמשאבת מים והמד מים עם התקן שבת ובפחים אין חיישן בשבת

מוקדם מידי! קודם שתהיה דירה, אחר כך יגיד הצדיק איפה לקבוע מזוזה.

אתה באמת צדיק גדול, אבל זה לא קשור לנושא האשכול..

 

[מכלולאי]

ובמקרה הטוב עוד 6-7 שנים לאכלוס.

היו פרוייקטים רבים שהתאכלסו תוך 5 שנים מהזכיה ואפילו פחות.