מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[יאיר צ]

שאלו אם אפשר לקנות דירה נוספת אז ענו שכן אבל צריך לבדוק עד כמה זה כדאי.

אני מבין שאתה מסוקרן, אבל כנראה לא מספיק
הציטות לא היה של ההודעות הנ"ל, הביאו פה שני ציטוטים שלי שכביכול סותרים,
זה דווקא חמוד לעשות את זה אבל זה לא נכון במקרה הספציפי הזה ועי"ש מש"כ בזה ואכמ"ל
ומכיון שכך אין קשר למס שבח וק"ל

 

[פרישמן]

אני לא ממש בקי בתוכנית שם. אבל כנראה שלא, כי זה מראש צפוף ובנוי לגמרי.

למרות שהרבה יח"ד ב-ה2 נשמע צפוף, יהיו שטחים פתוחים שיתנו מרחב ונוף טבעי גם לדירות עורפיות, בגלל שיש ארכיאולוגיה (גבעת המקוואות ומערות קבורה) שגם בעתיד אי אפשר יהיה לבנות שם.

אולי הנוף לפארק הירמות הוא 'אליה וקוץ בה', בגלל הרעש מהכביש שיהיה סואן בשעות העומס (לא יודע מה עדיף, רעש מהשכנים או מהמכוניות..). אבל יכול להיות שדירה עם הנוף תהיה שווה יותר, כי אנשים בדרך כלל אוהבים נוף למרות הרעש.

 

[דסי עיצוב]

מה הקשר עכשיו למס שבח?

אף אחד לא בא לחלוק עליך וזה באמת לא קשור לנושא שדובר לפני זה, אבל כשאתה כותב במקום ציבורי שמי שקנה דירה במחיר למשתכן יכול לקנות דירה נוספת, חשוב וחובה להדגיש שיש כאן עניין של מס שבח ויש להתייעץ עם עורך דין כדי שאנשים לא יעשו בגלל מה שכתבת טעויות שעלולות לעלות להם מאות אלפי ש"ח

 

[יאיר צ]

אף אחד לא בא לחלוק עליך וזה באמת לא קשור לנושא שדובר לפני זה, אבל כשאתה כותב במקום ציבורי שמי שקנה דירה במחיר למשתכן יכול לקנות דירה אחרת, חשוב וחובה להדגיש שיש כאן עניין של מס שבח ויש להתייעץ עם עורך דין כדי

חשוב שאתה מדגיש את זה,
עכשיו זה הרבה יותר ברור מקודם, וזה אכן דבר שצריך לקחת אותו בחשבון
יצויין שכל חיוב מס שבח אינו בכל מצב, ובד"כ כאשר זו הדירה היחידה שלך אי"צ לשלם אותו

שאנשים לא יעשו בגלל מה שכתבת טעויות שעלולות לעלות להם מאות אלפי ש"ח

לא צריך להיסחף, בד"כ המס הוא 25% מהרווח, תכלס כשביל להגיע למאות אלפי שקלים צריך שהרווח הנקי מהמחיר למשתכן יהיה 800,000 ש"ח, ובמקרה כזה אני בטוח שלא שווה לבטל זכיה בשביל לחסוך את המס...

 

[בחור מזכרון]

@בית שמשניק
קודם כל תודה רבה על ההשקעה (תמיד ידעתי שאתה בקי בחומר)

אבל אני ממש סקרן להבין, למי כל כך חשוב לשנות את הכתובת בת.ז.? מה זה נותן לך חוץ מלהצביע פעם ב 5 שנים למישו שבד"כ אין לך שום השפעה על זהותו.
אני לא היתי לוקח על זה אפילו לא פרומיל של סיכון ולו רק בשם העצלות להחליף כתובת... (ומי שזה כ"כ חשוב לו אני מאמין שאפשר אח"כ להחזיר לתובת הראשונה)

כמדומה שכרטיסי המזון של דרעי ניתנים רק למי שהכתובת שהוא רשום בה היא הכתובת שמעודכנת בארנונה
ונפק"מ גם להנחות החדשות ברב קו

 

[דסי עיצוב]

יצויין שכל חיוב מס שבח אינו בכל מצב, ובד"כ כאשר זו הדירה היחידה שלך אי"צ לשלם אותו

ובדיוק לכן צריך לדעת שאם תקנה דירה אחרת בנוסף לדירה של מחיר למשתכן יתכן שתצטרך לשלם מס שבח על הדירה של מחיר למשתכן כי זה כבר לא יהיה דירה יחידה
ולכן כל מי שקנה דירה במחיר למשתכן, גם אם כבר חתם על חוזה ורוצה לקנות דירה נוספת יתייעץ עם עו"ד בקשר למס שבח.

 

[יעל שטרן]

@בית שמשניק אשמח לחוות דעתך
איזו דירה מומלצת לבחירה בבני עיי"ש להשקעה
זכיתי במקום מספר 6 ברשותי הון עצמי של מליון מאה,
מחיר משוער של דירת 3 חדרים הינו 1.3M דירת 4 חדרים 1.6M ו5 חדרים 1.9M
ובהזדמנות זו תבורך על כל ההשקעה, הזמן והכל בסבלנות מרובה, בכלל לא מובן מאליו מן השמים תבורך וכן ליתר התותחים כאן בקבוצה כל אחד בשמו הטוב

 

[מסוקרן]

@בית שמשניק אשמח לחוות דעתך
איזו דירה מומלצת לבחירה בבני עיי"ש להשקעה
זכיתי במקום מספר 6 ברשותי הון עצמי של מליון מאה,
מחיר משוער של דירת 3 חדרים הינו 1.3M דירת 4 חדרים 1.6M ו5 חדרים 1.9M
ובהזדמנות זו תבורך על כל ההשקעה, הזמן והכל בסבלנות מרובה, בכלל לא מובן מאליו מן השמים תבורך וכן ליתר התותחים כאן בקבוצה כל אחד בשמו הטוב

לדעתי תקנה 4 חדרים (כי אין הרבה ואני מאמין שי'הי'ה לזה ביקוש,
ואל תשתמש בכל ההון עצמי אלא תקנה עוד דירה או שתשקיע בשוק ההון את השאר (כמובן אם יש לך אפשרו להחזר חודשי גבוה).

 

[בית שמשניק]

לדעתי תקנה 4 חדרים (כי אין הרבה ואני מאמין שי'הי'ה לזה ביקוש,
ואל תשתמש בכל ההון עצמי אלא תקנה עוד דירה או שתשקיע בשוק ההון את השאר (כמובן אם יש לך אפשרו להחזר חודשי גבוה).

האם כבר ידוע מה תמהיל הדירות?

 

[פרישמן]

לדעתי תקנה 4 חדרים (כי אין הרבה ואני מאמין שי'הי'ה לזה ביקוש,
ואל תשתמש בכל ההון עצמי אלא תקנה עוד דירה או שתשקיע בשוק ההון את השאר (כמובן אם יש לך אפשרו להחזר חודשי גבוה).

לא רציתי להתערב כי הוא שאל את המומחה (בהא הידיעה), אבל אני מוכרח לומר על תגובתך ששתי העצות שלך אינן נכונות.
א. היות ואין הבדל ברווח בין דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים (600K), אז למה לקחת הלוואה גדולה ולשלם את הריביות הגבוהות שיש היום? על עוד דירה ועוד כל הריביות והמס, הוא ישלם המון עם הרבה לחץ. אולי בדירת 5 חדרים יכול להיות יותר רווח, אינני יודע כי זה תלוי בביקוש שיהיה שם ובמחירים הסופיים שלא ברור לגבי העתיד בבני עיי"ש.
ב. שוק ההון איננו בטוח ובשורה הסופית אין לו כל כך הרבה רווח ולא הייתי ממליץ לאף אחד, שאיננו מומחה, להיכנס לשוק ההון.

עשיר גדול (הרב פאליי ז"ל במניין בנץ בכותל) אמר לי פעם: לבורסה, לשוק ההון, ולהשקעות לא בטוחות תשקיע את הכסף המיותר שלך.

 

[יעל שטרן]

האם כבר ידוע מה תמהיל הדירות?

במה שחפרתי לא הצלחתי למצוא
אבל מה שכן ראיתי זה שהבניין הוא עד 6 קומות בלי הרבה דיירים

 

[בית שמשניק]

במה שחפרתי לא הצלחתי למצוא
אבל מה שכן ראיתי זה שהבניין הוא עד 6 קומות בלי הרבה דיירים

כדאי אם כן להמתין ולראות יותר ספציפית במה בדיוק מדובר.
גודל הדירות, גודל המרפסות/חצרות, קומה, נוף, וכו'.
זה לא ממש מקצועי לשלוף סתם את מספר החדרים המועדף.
צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

 

[מוז]

בית שמשניק
זכיתי באלעד באלקטרה יש הון עצמי של1M
חושב לנסות לקנות רק שליש דירה ולבחור בדירה הכי קטנה באלעד (מיקום טוב בהגרלה שליש ראשון)
יכול להיות שכן כדאי לקנות דירת גן למשל עם כל המיליון?

 

[בית שמשניק]

בית שמשניק
זכיתי באלעד באלקטרה יש הון עצמי של1M
חושב לנסות לקנות רק שליש דירה ולבחור בדירה הכי קטנה באלעד (מיקום טוב בהגרלה שליש ראשון)
יכול להיות שכן כדאי לקנות דירת גן למשל עם כל המיליון?

כמה דירות 3 חדרים הוא נתן? בטוח שיישאר לך? (מן הסתם כמעט כל הראשונים יבחרו אותן)
בכל מקרה, זו שאלה מורכבת וחסר כאן עוד המון פרטים. ממליץ ללכת לייעוץ מקצועי בתשלום.

 

[שמחה פ]

לא רציתי להתערב כי הוא שאל את המומחה (בהא הידיעה), אבל אני מוכרח לומר על תגובתך ששתי העצות שלך אינן נכונות.
א. היות ואין הבדל ברווח בין דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים (600K), אז למה לקחת הלוואה גדולה ולשלם את הריביות הגבוהות שיש היום? על עוד דירה ועוד כל הריביות והמס, הוא ישלם המון עם הרבה לחץ. אולי בדירת 5 חדרים יכול להיות יותר רווח, אינני יודע כי זה תלוי בביקוש שיהיה שם ובמחירים הסופיים שלא ברור לגבי העתיד בבני עיי"ש.
ב. שוק ההון איננו בטוח ובשורה הסופית אין לו כל כך הרבה רווח ולא הייתי ממליץ לאף אחד, שאיננו מומחה, להיכנס לשוק ההון.

עשיר גדול (הרב פאליי ז"ל במניין בנץ בכותל) אמר לי פעם: לבורסה, לשוק ההון, ולהשקעות לא בטוחות תשקיע את הכסף המיותר שלך.

איפה הפנסיה שלך מונח ? .באותו מקום אפשר להשקיעה גם עוד כסף כל אדם בארץ נמצא בשווק ההון מי שלא מוסיף עוד בשביל לחתן את הילדים טיפש

 

[מסוקרן]

האם כבר ידוע מה תמהיל הדירות?

לא רציתי להתערב כי הוא שאל את המומחה (בהא הידיעה), אבל אני מוכרח לומר על תגובתך ששתי העצות שלך אינן נכונות.
א. היות ואין הבדל ברווח בין דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים (600K), אז למה לקחת הלוואה גדולה ולשלם את הריביות הגבוהות שיש היום? על עוד דירה ועוד כל הריביות והמס, הוא ישלם המון עם הרבה לחץ. אולי בדירת 5 חדרים יכול להיות יותר רווח, אינני יודע כי זה תלוי בביקוש שיהיה שם ובמחירים הסופיים שלא ברור לגבי העתיד בבני עיי"ש.

כתבתי לפי מה שכתבת @בית שמשניק וגם אני שמתי לב שבכללי אין כמעט 4 חדרים בפרוייקטים ולכן זה י'הי'ה יותר מבוקש ואולי גם יצליח לעלות יותר ממה שהוא חושב במחיר,

ב. שוק ההון איננו בטוח ובשורה הסופית אין לו כל כך הרבה רווח ולא הייתי ממליץ לאף אחד, שאיננו מומחה, להיכנס לשוק ההון.

ואני דוגל (אפשר לחלוק) שאם יש לך כזה הון עצמי גבוה לא כדאי להשקיע את כולו רק בדירה 1 ולכן לא כתבתי שייקח 5/6 חדרים אלא 4 ואת השאר ישקיע בעוד דירה או בשוק ההון- כל אחד מה שהוא מעדיף,

עשיר גדול (הרב פאליי ז"ל במניין בנץ בכותל) אמר לי פעם: ל תשקיע את הכסף המיותר שלך.

וזה הכוונה כסף מיותר, כי אם הוא מיותר לגמרי אז הוא לא הי'ה נותן לך את העצה הזאת כי אין סיבה למנף כסף מיותר,
אלא הכוונה כסף שאתה לא צריך אותו עכשיו לצרכים מסוימים,
אבל ברור שכסף לא מיותר (למחי'ה או לדירה ראשונה) לא משקיעים בבורסה, שוק ההון, והשקעות לא בטוחות.

מקווה שהבהרתי את עצמי מספיק @בית שמשניק ו @פרישמן .

 

[פרישמן]

איפה הפנסיה שלך מונח ? .באותו מקום אפשר להשקיעה גם עוד כסף כל אדם בארץ נמצא בשווק ההון מי שלא מוסיף עוד בשביל לחתן את הילדים טיפש

הפנסיה שלי בהראל ואכן עלה ב-13% בשנת 2024, אבל את זה אני יראה עוד הרבה שנים במקרה הטוב, כי אי אפשר למשוך את הכסף לפני גיל הפנסיה.
אתה בעצם אומר לו לסגור פק"מ לעשרות שנים? הריבית שהוא ישלם על המשכנתא יתקזז ברווחים העתידיים.

ואני דוגל (אפשר לחלוק) שאם יש לך כזה הון עצמי גבוה לא כדאי להשקיע את כולו רק בדירה 1 ולכן לא כתבתי שייקח 5/6 חדרים אלא 4 ואת השאר ישקיע בעוד דירה או בשוק ההון- כל אחד מה שהוא מעדיף,

וזה הכוונה כסף מיותר, כי אם הוא מיותר לגמרי אז הוא לא הי'ה נותן לך את העצה הזאת כי אין סיבה למנף כסף מיותר, אלא הכוונה כסף שאתה לא צריך אותו עכשיו לצרכים מסוימים

עדיף יהיה לו לדעתי לקחת את הדיל הטוב ביותר בפרויקט (שעדיין לא ניתן לדעת), לסיים את החוב, ובכסף שיהיה לו אחר כך הוא ישקיע כאוות נפשו והבנתו. גם אם הוא יפסיד, תמיד תהיה לו דירה ברוגע. אבל זו גישה לחיים, יש כאלה שמשקיעים ומסתכנים בכל מטבע מכיסם ומכיסי אחרים, לעיתים אף מצליחים. אני הייתי 'הולך על בטוח'.

בכללי נושא דירה בהנחה לבעלי ממון, מחזק את טענת משרד האוצר שרוצה לעצור את התוכנית. אלה שיכולים לקנות דירה גם ללא התוכנית, כי התוכנית בעיקרה נועדה לחסרי ממון בכדי שיוכלו לקנות דירה ולא להמשיך לחיות בשכירות. תיאורטית אם דירה בהנחה היה לפי מדד סוציואקונומי, הם לא היו זכאים בכלל ומישהו אחר שבאמת זקוק אולי היה זוכה. אז בשביל אחד זה רווח ובשביל אחר זה החיים עצמם. לא יודע, זה לא עסק שלי ולא כל כך מעניין אותי, אבל חשוב לי שמי שקורא כאן ידע כמה חשוב לא לקחת סיכונים על הדירה שהוא גר בה, ולהיפך לקחת כמה שפחות חובות.

 

[קוראים לי #C]

ניתן לדעת האם קבלנים מחוייבים לאחוז מינימום של דירות 3 חדרים וארבעה חדרים מתוך כלל הפרויקט?

 

[מסוקרן]

הפנסיה שלי בהראל ואכן עלה ב-13% בשנת 2024, אבל את זה אני יראה עוד הרבה שנים במקרה הטוב, כי אי אפשר למשוך את הכסף לפני גיל הפנסיה.

10 שנים מספיק

אתה בעצם אומר לו לסגור פק"מ לעשרות שנים? הריבית שהוא ישלם על המשכנתא יתקזז ברווחים העתידיים.

ע"פ רוב הוא ירוויח מעבר למשכנתא 2%/3%

עדיף יהיה לו לדעתי לקחת את הדיל הטוב ביותר בפרויקט (שעדיין לא ניתן לדעת), לסיים את החוב, ובכסף שיהיה לו אחר כך הוא ישקיע כאוות נפשו והבנתו. גם אם הוא יפסיד, תמיד תהיה לו דירה ברוגע. אבל זו גישה לחיים, יש כאלה שמשקיעים ומסתכנים בכל מטבע מכיסם ומכיסי אחרים, לעיתים אף מצליחים. אני הייתי 'הולך על בטוח'.

מי שמאמין בנדל"ן רואה את זה כעל בטוח ומי שלא מאמין בזה לא ישקיע את הכסף שלו בפרויקט שהוא לא מתכנן לגור שם (רוב האנשים מאיתנו לא הולכים לגור בבני עיי"ש...) אלא בדירת מגורים (ויש לו מספיק הון עצמי גם לערים היקרות...),
אלא מאי?
הוא משקיע להגדיל את ההון העצמי!
א"כ שיגדיל אותו עוד יותר ועדיין ישאיר את הבסיס במחיר למשתכן.

בכללי נושא דירה בהנחה לבעלי ממון, מחזק את טענת משרד האוצר שרוצה לעצור את התוכנית. אלה שיכולים לקנות דירה גם ללא התוכנית, כי התוכנית בעיקרה נועדה לחסרי ממון בכדי שיוכלו לקנות דירה ולא להמשיך לחיות בשכירות. תיאורטית אם דירה בהנחה היה לפי מדד סוציואקונומי, הם לא היו זכאים בכלל ומישהו אחר שבאמת זקוק אולי היה זוכה. אז בשביל אחד זה רווח ובשביל אחר זה החיים עצמם. לא יודע, זה לא עסק שלי ולא כל כך מעניין אותי, אבל חשוב לי שמי שקורא כאן ידע כמה חשוב לא לקחת סיכונים על הדירה שהוא גר בה, ולהיפך לקחת כמה שפחות חובות.

לדירות 6 חדרים בערים היקרות נראה לי שצריך הון עצמי יחסית קרוב לסכום שיש לו,
ככה שזה מיועד גם לבעלי יכולת קצת יותר גדולה...

 

[פרישמן]

ניתן לדעת האם קבלנים מחוייבים לאחוז מינימום של דירות 3 חדרים וארבעה חדרים מתוך כלל הפרויקט?

אין ליזם כל חובה לעשות דירות של 4 חדרים.