מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[שמחה פ]

לא התבלבלתי, אני מדבר על הגרלה 2415. והיא אכן הגרלה מאוחרת יותר [מאי 24'].
כשהצגתי גודל רווח של 800K עד מיליון,
הדגשתי בדבריי שאני מדבר מתוך הערכה גסה [חשבתי שמחירי אלעד גבוהים יותר בשוק החופשי]
ואני לא בדיוק יודע איך בודקים במדויק מה הפער בין מחיר שוק למחיר דירה בהנחה.
כנראה שזה הטעה את @בית שמשניק כאילו התייחסתי להגרלה קודמת שהייתה באמת שווה יותר.

עכשיו, כשאני כבר יודע את המחירים באלעד בשוק החופשי, בדקתי שוב את הטבלאות של טל זכריה,
מחיר דירת 5 חד' 120 מ"ר [עם חניות ומפרסת] = באיזור 2.3 מיליון.
לא כתוב שם מחיר של דירת 6 חד'.

בכל מקרה, מדובר בפער משמעותי של 500K-600K. לא?

לדעתי מדובר ברווח אולי של 300אלף וזה נכס שקשה למכור אותו וגם לעומת ההשקעה זה רווח קטן כי דירה של 128 מטר עם מרפסות 12 מטר וחניה ומחסן יצא לך

₪ 2,433,037

ותבדוק כמה זה עולה ביד 2 בשוק החופשי היום לדעתי לא הרבה יותר
וגם בהגרלות של 24 כל דירה כזאת היה יותר זול ב300 זה אומר שיש הרבה אנשים שקנו את זה להשקעה ב30000 אלף פחות וגם שם 30 אחוז ביטלו ולא סתם
כל הדירות באלעד של ה5 חדרים זה צריך בדיקה יסודית לפני הקניה לדעתי צריך פרום בנפרד יש מאות אנשים שנמצאים בספק הזה [יש לי 2 לקוחות שנמצאים גם בספק הזה ]

 

[עוד עו"ד]

לדעתי מדובר ברווח אולי של 300אלף וזה נכס שקשה למכור אותו וגם לעומת ההשקעה זה רווח קטן כי דירה של 128 מטר עם מרפסות 12 מטר וחניה ומחסן יצא לך

₪ 2,433,037

ותבדוק כמה זה עולה ביד 2 בשוק החופשי היום לדעתי לא הרבה יותר
וגם בהגרלות של 24 כל דירה כזאת היה יותר זול ב300 זה אומר שיש הרבה אנשים שקנו את זה להשקעה ב30000 אלף פחות וגם שם 30 אחוז ביטלו ולא סתם
כל הדירות באלעד של ה5 חדרים זה צריך בדיקה יסודית לפני הקניה לדעתי צריך פרום בנפרד יש מאות אנשים שנמצאים בספק הזה [יש לי 2 לקוחות שנמצאים גם בספק הזה ]

נשמע מעניין.
אנחנו פה הסתמכנו על נתוני מדל"ן (למי ששאל הנתונים מרשות המיסים, ולא מהקבלנים), אם יש לך ידע ספציפי מהשטח, זה המקום להרחיב. בעיקר אם יש הרבה מתלבטים.
אגב, גם אם מדלן לא מדייקים, עדיין בשביל השוואה גסה לרווחים בערים אחרות שגם חושבו לפי מדלן, זה אמור להספיק (השאלה מתייחסת לביטול כדי להשתתף בהגרלות אחרות).
לפי ממוצע מדל"ן הרווח לדירת 100 מ"ר בהגרלת אלעד הוא 443,334 ש"ח. ערכתי טבלאות אחוזי רווח בהגרלות האחרונות ל100 מ"ר. רווח של כ- 440K ל100 מ"ר לפי מדל"ן הוא לא ברף הגבוה, אבל בהחלט ברף הממוצע מינוס.
מעבר לזה כמובן יש להתחשב בגודל הדירה והאם ספציפית מדובר בהצעה טובה.
אבל כהגרלה כללית, זה ממוצע ומטה. לא משהו שכדאי להכניס ל-3 הערים המומלצות אם יש הצעות טובות יותר, אבל גם לא משהו שמוצדק לכאורה לבטל אחרי זכייה, בוודאי בהינתן הקושי הצפוי בהגרלות הבאות..
אדרבה, כמו בנוף הגליל, מי שיש לו נתונים מהשטח (בעיקר מתווכים וכדו'), יש לזה חשיבות רבה.
מישהו אגב יודע מהי שמאות רמ"י לאלעד באותה הגרלה?

 

[שמחה פ]

נשמע מעניין.
אנחנו פה הסתמכנו על נתוני מדל"ן (למי ששאל הנתונים מרשות המיסים, ולא מהקבלנים), אם יש לך ידע ספציפי מהשטח, זה המקום להרחיב. בעיקר אם יש הרבה מתלבטים.
אגב, גם אם מדלן לא מדייקים, עדיין בשביל השוואה גסה לרווחים בערים אחרות שגם חושבו לפי מדלן, זה אמור להספיק (השאלה מתייחסת לביטול כדי להשתתף בהגרלות אחרות).
לפי ממוצע מדל"ן הרווח לדירת 100 מ"ר בהגרלת אלעד הוא 443,334 ש"ח. ערכתי טבלאות אחוזי רווח בהגרלות האחרונות ל100 מ"ר. רווח של כ- 440K ל100 מ"ר לפי מדל"ן הוא לא ברף הגבוה, אבל בהחלט ברף הממוצע מינוס.
מעבר לזה כמובן יש להתחשב בגודל הדירה והאם ספציפית מדובר בהצעה טובה.
אבל כהגרלה כללית, זה ממוצע ומטה. לא משהו שכדאי להכניס ל-3 הערים המומלצות אם יש הצעות טובות יותר, אבל גם לא משהו שמוצדק לכאורה לבטל אחרי זכייה, בוודאי בהינתן הקושי הצפוי בהגרלות הבאות..
אדרבה, כמו בנוף הגליל, מי שיש לו נתונים מהשטח (בעיקר מתווכים וכדו'), יש לזה חשיבות רבה.

לא מכיר את המחירים אבל פה יש לך דוגמא

אב"ד 5 2,699,000 ₪​

דירה, אלעד, אלעד​

5חדרים
קומה3/4
140מ״ר
כל הבית שופץ חוץ מהאמבטיה. מרפסות מוגדלת ואופציה ממשית להרחבת עוד את המרפסת שרות. בית מואר ואוורירי, כיוני אוויר מזרח צפון ונטיה למערב, יחידת הורים,

פירוט ריהוט:דירה באזור הכי טוב בעיר מצד אחד שקט מאוד ומצד שני קרוב לכל העסקים, שכונה מדהימה, אוכלוסיה

 

[עוד עו"ד]

לא מכיר את המחירים אבל פה יש לך דוגמא

אב"ד 5 2,699,000 ₪​

דירה, אלעד, אלעד​

5חדרים
קומה3/4
140מ״ר
כל הבית שופץ חוץ מהאמבטיה. מרפסות מוגדלת ואופציה ממשית להרחבת עוד את המרפסת שרות. בית מואר ואוורירי, כיוני אוויר מזרח צפון ונטיה למערב, יחידת הורים,

פירוט ריהוט:דירה באזור הכי טוב בעיר מצד אחד שקט מאוד ומצד שני קרוב לכל העסקים, שכונה מדהימה, אוכלוסיה

דוגמה אחת לא מספיקה. אם מכיר את המחירים בשטח זה משו אחר (מתווך, מי שחיפש דירה לאחרונה וכו'), כי דוגמאות יש הרבה

 

[דג תמנון]

דוגמה אחת לא מספיקה. אם מכיר את המחירים בשטח זה משו אחר (מתווך, מי שחיפש דירה לאחרונה וכו'), כי דוגמאות יש הרבה

במיוחד כשמביאים דוגמא מדירה ישנה משופצת ועוסקים בדירה חדשה מקבלן. פער ביניהם בוודאי יהיה - השאלה כמה.

 

[איציק קשביץ]

על פי השמועה, כשבוע-שבועיים אחרי שבועות.
ממש חבל שלא פתחת בהתנצלות על כך שלא חיפשת בעמודים הקודמים...

מתי הגרלה הבאה חחחחח
סתם הייתי חייב

 

[פרישמן]

לא מכיר את המחירים אבל פה יש לך דוגמא

אב"ד 5 2,699,000 ₪​

דירה, אלעד, אלעד​

5חדרים
קומה3/4
140מ״ר
כל הבית שופץ חוץ מהאמבטיה. מרפסות מוגדלת ואופציה ממשית להרחבת עוד את המרפסת שרות. בית מואר ואוורירי, כיוני אוויר מזרח צפון ונטיה למערב, יחידת הורים,

פירוט ריהוט:דירה באזור הכי טוב בעיר מצד אחד שקט מאוד ומצד שני קרוב לכל העסקים, שכונה מדהימה, אוכלוסיה

זה המחיר המבוקש או המחיר שנמכר בפועל?

חוץ מהנושא של השינויים הפוליטיים באלעד, שיכול להיות שהורידו את הביקוש לעיר מצד אוכלוסיות מבוססות וד"ל

 

[ירמי וולדמן]

לגבי הגרלה 2365 באלעד ליוויתי שם כמה זוכים אשמח לעזור למי שצריך
וכן בכללי יש לי כל הזמן לקוחות בפרוקיטים אחרים באלעד ובשאר הארץ
אפשר לפנות אלי הפרטים בחתימה

 

[בית שמשניק]

מישהו אגב יודע מהי שמאות רמ"י לאלעד באותה הגרלה?

התקיימו 3 הגרלות באלעד ב7/24 וניתנו שם 2 שומות עדכניות שונות:
2415 אלעד סנטר - 24,547 למ"ר
2416 אלקטרה - 23,029 למ"ר
2417 שובל ברוך - 23.029 למ"ר

 

[עוד עו"ד]

התקיימו 3 הגרלות באלעד ב7/24 וניתנו שם 2 שומות עדכניות שונות:
2415 אלעד סנטר - 24,547 למ"ר
2416 אלקטרה - 23,029 למ"ר
2417 שובל ברוך - 23.029 למ"ר

אז השומה ממש קרובה לממוצע מדל"ן 23,600 ש"ח למ"ר, וגם לחיפוש שלך.
כלומר רווח של כ-440K לדירת 100 מ"ר. לא ההגרלה הכי רווחית שהיתה, אבל ממש לא סיבה לביטול ולסמוך על הנס להגרלה שווה יותר

 

[נתנאל קישינובסקי]

מישהו יכול להסביר לי מה זה שמאות רמ"י כלומר אם קבעו מחיר (נגיד 15,000 למטר) אז מה זה משנה שמאות רמי? לחישוב ההנחה?

 

[פרישמן]

מישהו יכול להסביר לי מה זה שמאות רמ"י כלומר אם קבעו מחיר (נגיד 15,000 למטר) אז מה זה משנה שמאות רמי? לחישוב ההנחה?

התנאי השני בחלק מההגרלות, אם יהיה 600/500 אל"ש מתחת למחיר היקר של שמאות עדכנית של רמ"י.

 

[החברונע'ר]

לא למד...

משה ויסברג: שר השיכון יצחק גולדקנופף בועידת הנדל"ן של 'משפחה' חברת 'טרא' ונדל"ן מדיה: הקרקע של מערב קריית גת תוכננה מראש לציבור החרדי, בממשלת בנט-לפיד, השטחים נגזלו מהציבור החרדי, זכינו יחד עם גורמי המקצוע לקיים מצוות "השבת אבידה" ולהשיב את הקרקע לייעודה המקורי

 

[צחי קרמר]

אז השומה ממש קרובה לממוצע מדל"ן 23,600 ש"ח למ"ר, וגם לחיפוש שלך.
כלומר רווח של כ-440K לדירת 100 מ"ר. לא ההגרלה הכי רווחית שהיתה, אבל ממש לא סיבה לביטול ולסמוך על הנס להגרלה שווה יותר

לתשומת לב
אם הפער מפרוייקטים דומים הוא 400עד 600 אל"ש רב הסיכויים שההגרלה לא משתלמת
לרב המחירים בשוק הכללי בפטור מהצמדה למדד
תשלום קטן של 10%
מה שמשאיר את האופציה להשאיר את הדירה הקיימת/לא לספוג את עלות הריבית
בשורה התחתונה במחיר למשתכן יש סיכוי גדול לזכייה בדירה בינונית (ע"פ רב זה לא מתומחר כי הכל שרירותי לפי מטר)
הכיוון הולך להגרלות ששוות רק למי שאין לו את הכסף לקנות דירה ושווה לו לחזיק את הזכות בתקווה שכשיקראו לו לבחירת דירה יהיה לו את היכולת

 

[נפלתי בפח]

שלום,
קיבלתי את ההודעה המצ"ב:
שלום רב,
ברכותינו. אנו שמחים להודיע לך כי בשל ביטול זכייה של זוכה אחר נמצאת זכאי לבחור דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה.

זכית בעקבות השתתפותך בהגרלה מספר 2206 לפרויקט 6
של קבלן אוליצקי פיתוח מגורים בע"מ
ביישוב אופקים
נקבע כי מקום זכייתך בהגרלה הוא 228.
שים לב שאם מדובר בהגרלת המשך, קודמים לך בבחירת הדירה זוכים בהגרלות הקודמות שהתקיימו לפרויקט זה.
--------
מישהו יכול לעשות לי קצת סדר,
האם הזכיה שווה [בהתחשב גם במיקום הזכיה], מה מצב הפרויקט,
תוך כמה זמן בחירת דירה, מה צריך להכין,
ובמילים פשוטות: מה אני צריך לעשות עם זה?

אודה מראש לעזרה.

 

[מאז ולתמיד]

שלום,
קיבלתי את ההודעה המצ"ב:
שלום רב,
ברכותינו. אנו שמחים להודיע לך כי בשל ביטול זכייה של זוכה אחר נמצאת זכאי לבחור דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה.

זכית בעקבות השתתפותך בהגרלה מספר 2206 לפרויקט 6
של קבלן אוליצקי פיתוח מגורים בע"מ
ביישוב אופקים
נקבע כי מקום זכייתך בהגרלה הוא 228.
שים לב שאם מדובר בהגרלת המשך, קודמים לך בבחירת הדירה זוכים בהגרלות הקודמות שהתקיימו לפרויקט זה.
--------
מישהו יכול לעשות לי קצת סדר,
האם הזכיה שווה [בהתחשב גם במיקום הזכיה], מה מצב הפרויקט,
תוך כמה זמן בחירת דירה, מה צריך להכין,
ובמילים פשוטות: מה אני צריך לעשות עם זה?

אודה מראש לעזרה.

איך אתה רוצה שיענו לך אחרי שברור לך שנפלת בפח?

 

[פרישמן]

שלום,
קיבלתי את ההודעה המצ"ב:
שלום רב,
ברכותינו. אנו שמחים להודיע לך כי בשל ביטול זכייה של זוכה אחר נמצאת זכאי לבחור דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה.

זכית בעקבות השתתפותך בהגרלה מספר 2206 לפרויקט 6
של קבלן אוליצקי פיתוח מגורים בע"מ
ביישוב אופקים
נקבע כי מקום זכייתך בהגרלה הוא 228.
שים לב שאם מדובר בהגרלת המשך, קודמים לך בבחירת הדירה זוכים בהגרלות הקודמות שהתקיימו לפרויקט זה.
--------
מישהו יכול לעשות לי קצת סדר,
האם הזכיה שווה [בהתחשב גם במיקום הזכיה], מה מצב הפרויקט,
תוך כמה זמן בחירת דירה, מה צריך להכין,
ובמילים פשוטות: מה אני צריך לעשות עם זה?

אודה מראש לעזרה.

ראשית לבדוק איזה דירות נשארו, להכין הון עצמי, ולעשות רשימה של הדירות המומלצחת ומחיריהן. נראה שיקראו לכם לבחור דירה בקרוב

 

[מאז ולתמיד]

@יעקב ישראל 2 -
בעולם שלך אין הומור?

#סתם_מתעניין

 

[נפלתי בפח]

ראשית לבדוק איזה דירות נשארו, להכין הון עצמי, ולעשות רשימה של הדירות המומלצחת ומחיריהן. נראה שיקראו לכם לבחור דירה בקרוב

תודה,
איפה בודקים?
וכמה כסף צריך בבחירת הדירה?
והאם זו זכייה שווה [נכנסתי אחרי כמות עצומה של ביטולים, מקום זכיה 228 ל119 דירות, שזה קצת מוזר בעיני]?

 

[יעקב ישראל 2]

@יעקב ישראל 2 -
בעולם שלך אין הומור?

#סתם_מתעניין

בהחלט יש
רק שכאן הוא שאל שאלה על מייל שקיבל והתשובה שלך טריקית ומסוכנת כי לא תמיד שמים לב לשם משתמש ועלולה לגרום למשתמשים אחרים לחשוב שזה הודעת ספאם