דרוש מידע מניסיון שלכם- שינוי תבע מעלה ערך דירה או לא?

[א שיינפלד]

מניסיון שלכם
האם מה שאליעזר נכסים מפרסמים נכון או לא?

 

[דג תמנון]

מניסיון שלכם
האם מה שאליעזר נכסים מפרסמים נכון או לא?

במחילה, נראה שהם מחפשים ליצור סיבות ללקוחות לפנות אליהם.

הדבר הברור היחיד שיש בדבריהם הוא עניין היטל ההשבחה שיש במכירת הנכס (ראו: 'המסקנה' העובדה שהם פונים לבעלי הנכס הנוכחי ורוח הדברים).

רק שבצורה מניפולטיבית משהו במקום לכתוב 'עושים אצלכם בבניין שינוי תב''ע? שימו לב לעניין היטל ההשבחה' הם פשוט מלאו את הפרסום בהפחדות בלתי מדידות.

לגוש''ד:
ברור שאם מי שקונה את הנכס הוא משקיע מבין עניין הרי שערכו של הנכס עולה פלאים. רק בגלל שבסביבת הריבית של היום כדי להרוויח מהשקעה כזו צריך כמות עצומה של מזומן, יכול להיות שיהיה קשה להשיג קונה שמבין את הפוטנציאל והמשמעות של השינוי תפחת.

כמובן, שאם המחזיק בנכס הוא זה שמתכנן לבנות ולמכור אחרי הוספת עשרות מטרים לדירה - הרי שדבריהם אינם רלוונטיים וברור ששינוי תב''ע הוא צעד בדרך להזנקת שוויו של הנכס, במיוחד אם בונים איזושהי יחידה על הדרך.

בקיצור: ניפוח מוגזם של חשש קיים.

גילוי נאות: עוסק בתחום שינוי התב''ע.

 

[מיכל חינסקי]

מניסיון שלכם
האם מה שאליעזר נכסים מפרסמים נכון או לא?

מי שמתכוון למכור את הדירה ב4 שנים שאחרי מתן תוקף של תב"ע
צריך לקחת בחשבון שישלם היטל השבחה מהמטר הראשון ללא אפשרות לפטור כלל.
זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון!

 

[א שיינפלד]

מי שמתכוון למכור את הדירה ב4 שנים שאחרי מתן תוקף של תב"ע
צריך לקחת בחשבון שישלם היטל השבחה מהמטר הראשון ללא אפשרות לפטור כלל.
זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון!

ומצד עליית ערך הדירה?
הרי אם ערך הדירה עולה בX שח
וההיטל הוא חצי מזה
כבר יש רווח של חצי X

 

[א שיינפלד]

כמובן, שאם המחזיק בנכס הוא זה שמתכנן לבנות ולמכור אחרי הוספת עשרות מטרים לדירה - הרי שדבריהם אינם רלוונטיים וברור ששינוי תב''ע הוא צעד בדרך להזנקת שוויו של הנכס, במיוחד אם בונים איזושהי יחידה על הדרך.

השאלה כמה זמן מאישור שינוי התבע עד אחרי בניה יכול לקחת במינימום וכמה במקסימום... במקרה שבעל הנכס מזרז את הדברים ככל יכולתו

 

[דג תמנון]

השאלה כמה זמן מאישור שינוי התבע עד אחרי בניה יכול לקחת במינימום וכמה במקסימום... במקרה שבעל הנכס מזרז את הדברים ככל יכולתו

המינימום מורכב מהזמן שלוקח להוציא היתר בניה + כחצי שנה בנייה (אי אפשר לנקוב בזמן מסוים כי ההיתר תלוי בדר''כ אך ורק בקצב של העירייה שמשתנה בין הערים השונות בחדות).

המקסימום הוא אינסופי. אפשר להמרח בבחירת אדריכל להיתרים, בלסגור איתו, בלהחתים את השכנים (אם רלוונטי), בלגייס מימון, בלהתלבט בין קבלנים, בלסגור איתם, בלהתלבט אם לקחת מפקח בניה, בלהתלבט בין מפקחי בניה שונים, להמשיך?

 

[וואי]

יש קטע בדירות שכל מילה 'מפוצצת' מעלה את ערך הדירה, אבל המציאות לא ממש משנה.
עיין ערך מתווך שאומר יש כאן הרבה אופציות, ופותח את החלון ומצביע על המרחב (שבו יש מדרכה שכבר מקורה על ידי הדירה וכביש שאוטובוסים יכולים לנסוע רק במרכזו...)

 

[א שיינפלד]

המינימום מורכב מהזמן שלוקח להוציא היתר בניה + כחצי שנה בנייה (אי אפשר לנקוב בזמן מסוים כי ההיתר תלוי בדר''כ אך ורק בקצב של העירייה שמשתנה בין הערים השונות בחדות).

המקסימום הוא אינסופי. אפשר להמרח בבחירת אדריכל להיתרים, בלסגור איתו, בלהחתים את השכנים (אם רלוונטי), בלגייס מימון, בלהתלבט בין קבלנים, בלסגור איתם, בלהתלבט אם לקחת מפקח בניה, בלהתלבט בין מפקחי בניה שונים, להמשיך?

תכלס, לא נתת אפילו מספר אחד
יש דבר כזה שגומרים הכל תוך שנה וחצי? לא?
אז יש איזה שהוא מינימום
כמה הכי מהר יצא לך לראות שסיימו ה-כ-ל?

ובכוונה כתבתי בלי עיכובים מצד הלקוח. בלי התלבטויות. מריצים.

והעירייה- הרי מדובר כאן על בי"ש. מכירים את הקצב הממוצע שלהם?

 

[דג תמנון]

תכלס, לא נתת אפילו מספר אחד
יש דבר כזה שגומרים הכל תוך שנה וחצי? לא?
אז יש איזה שהוא מינימום
כמה הכי מהר יצא לך לראות שסיימו ה-כ-ל?

ובכוונה כתבתי בלי עיכובים מצד הלקוח. בלי התלבטויות. מריצים.

והעירייה- הרי מדובר כאן על בי"ש. מכירים את הקצב הממוצע שלהם?

לא נתתי מספרים כי לא הבנתי שמדובר על בית שמש.

בבית שמש היתרים לוקחים בין חצי שנה (יש פחות - נדיר) לשנה במקרה רגיל.

אם מדובר בדייר תקתקן במיוחד יש מצב בהחלט לסיים הכל בשנה וחצי. כמובן שכלום לא מובטח!

 

[א שיינפלד]

אם מדובר בדייר תקתקן במיוחד יש מצב בהחלט לסיים הכל בשנה וחצי

מאחרי התב"ע
השאלה מתי יהיה באמת סופית את שינוי התבע...

ואפשר גם למכור אחרי היתר בניה ולפני בניה בפועל. גם אמור להעלות ערך

היטל השבחה

לפי מה מחושב היטל השבחה?
לפי מה מחליטים בכמה עלה הערך?
יש הבדל אם הוציאו היתר או שזה תבע כללי?

 

[דג תמנון]

מאחרי התב"ע
השאלה מתי יהיה באמת סופית את שינוי התבע...

זה כבר לגמרי שונה מהיתרים

ואפשר גם למכור אחרי היתר בניה ולפני בניה בפועל. גם אמור להעלות ערך

לא מאד משמעותי, כן נקודה רצינית לטובתכם במו''מ.

 

[מיכל חינסקי]

לפי מה מחושב היטל השבחה?
לפי מה מחליטים בכמה עלה הערך?
יש הבדל אם הוציאו היתר או שזה תבע כללי?

תקראי פה מאמר שכתבתי בנושא היטל השבחה

 

[א שיינפלד]

זה כבר לגמרי שונה מהיתרים

כמה זמן יקח עד השינוי הסופי?
יש למישהו מושג לכיוון?

לא מאד משמעותי, כן נקודה רצינית לטובתכם במו''מ.

לא מכירה את השוק בבית שמש
בביתר זה בהחלט מעלה את הערך

 

[א שיינפלד]

תקראי פה מאמר שכתבתי בנושא היטל השבחה

אז יחשבו את שווי המ"ר בנכס הספציפי, ולפי זה יקבע גובה ההשבחה.
-לא ברור לי בכלל
הרי אם מר בדירה שווה 20.000 לדוג'
כשזה רק בתבע, בלי היתר וכמובן בלי שבנו- בכמה כבר יכול לעלות הערך?

 

[דג תמנון]

כמה זמן יקח עד השינוי הסופי?
יש למישהו מושג לכיוון?

איפה התכנית אוחזת?
הוגשה?
הופקדה?
באיזו סמכות?

 

[מיכל חינסקי]

אז יחשבו את שווי המ"ר בנכס הספציפי, ולפי זה יקבע גובה ההשבחה.
-לא ברור לי בכלל
הרי אם מר בדירה שווה 20.000 לדוג'
כשזה רק בתבע, בלי היתר וכמובן בלי שבנו- בכמה כבר יכול לעלות הערך?

באמת לא הרבה יוציאו תב"ע להרחבות פשוטות רק כדי לעלות את ערך הנכס.
בד"כ זה משמעותי יותר אם יש פינוי בינוי, או לחילופין מבקשים בתב"ע דברים משמעותיים.
מי שמחפש להשביח נכס באמת, יוציא תב"ע, היתר ורק אחרי שיבנה בפועל -ימכור.

 

[דג תמנון]

באמת לא הרבה יוציאו תב"ע להרחבות פשוטות רק כדי לעלות את ערך הנכס.
בד"כ זה משמעותי יותר אם יש פינוי בינוי, או לחילופין מבקשים בתב"ע דברים משמעותיים.
מי שמחפש להשביח נכס באמת, יוציא תב"ע, היתר ורק אחרי שיבנה בפועל -ימכור.

מדויק.

אם כי שכן שמצטרף על הדרך לשינוי תב''ע בבניין יכול להרוויח גם מעצם האופציה אם יצליח למצוא משקיע מבין עניין שחושב שההשקעה משתלמת לו.

 

[דג תמנון]

כשזה רק בתבע, בלי היתר וכמובן בלי שבנו- בכמה כבר יכול לעלות הערך?

תב''ע שווה הרבה יותר מהיתר.

כשהתוספת משמעותית, התב''ע יכולה להביא פוטנציאל של מאות אלפי שקלים.
כשאדם קונה דירה בלי מטרים נוספים בתב''ע - אין לו בכלל איך להשביח,
אבל כשמה שחסר הוא רק ההיתר- עליו לעבור את הפרוצדורה אמנם, אך הפוטנציאל הגדול נמצא.

(הסיבה שבביתר ההיתר הוא המשמעותי היא בגלל שבשיטה המשוגעת של יו''ש יש לכל דירה בתב''ע מטרים כמעט ללא הגבלה כך שרק ההיתר הוא חסם בפני הבניה)

 

[א שיינפלד]

איפה התכנית אוחזת?
הוגשה?
הופקדה?
באיזו סמכות?

השאלה היא כללית. על בית שמש
העירייה שם עובדת על שינוי תבע כללי
ממה שהבנתי (ואני לא ממש מבינה בתחום...) תהיה אפשרות להוציא היתרים אחרי שהתבע תאושר
זו לא תבע פרטנית לבנין מסוים
ועל זה אליעזר נכסים כתבו מה שכתבו
(ולכן אני מנסה להבין: 1 איך זה יעלה את ערך הדירה שלי אם אין כלום חוץ משינוי תבע כללי. 2כמה +- יהיה היטל ההשבחה והאם יתכן שזה יהיה יותר מ50% מעליית המחיר של הדירה בפועל)

באמת לא הרבה יוציאו תב"ע להרחבות פשוטות רק כדי לעלות את ערך הנכס.

ואם העירייה הוציאה ואני רוצה למכור לפני שמסיימים את התהליך?

מקווה שאני לא שואלת שאלות מידי בורות
לא מבינה בזה ולא מוצאת בגוגל מידע ברור

 

[דג תמנון]

השאלה היא כללית. על בית שמש
העירייה שם עובדת על שינוי תבע כללי
ממה שהבנתי (ואני לא ממש מבינה בתחום...) תהיה אפשרות להוציא היתרים אחרי שהתבע תאושר
זו לא תבע פרטנית לבנין מסוים
ועל זה אליעזר נכסים כתבו מה שכתבו
(ולכן אני מנסה להבין: 1 איך זה יעלה את ערך הדירה שלי אם אין כלום חוץ משינוי תבע כללי. 2כמה +- יהיה היטל ההשבחה והאם יתכן שזה יהיה יותר מ50% מעליית המחיר של הדירה בפועל)

ואם העירייה הוציאה ואני רוצה למכור לפני שמסיימים את התהליך?

מקווה שאני לא שואלת שאלות מידי בורות
לא מבינה בזה ולא מוצאת בגוגל מידע ברור

מה?!

איני מכיר דרך בה העירייה יכולה להוסיף זכויות בניה לכל המגרשים בעיר.
(זה לבד לא ראיה, יש הרבה דברים שאני לא יודע)
מדובר בכל כך הרבה תוכניות שונות, עם הוראות שונות, מדורות שונים, עם נורמות שונות וצפוי לגרום לכאוס מוחלט.

כשנוסיף את העובדה שלא שמענו על כך משום פוליטיקאי מתרברב, זה נשמע שמדובר בסוג של פייק...