דרוש מידע אפיקי נחל אופקים

[מאור התורה]

ממש לא מוכרח.
יתכן באותה מדה הפוך - 2 שיצאו מרשימת ההמתנה ו72 זוכים אמיתיים שביטלו...
התוצאה היא אותו דבר - מקום 80

נכון שלא מוכרח אבל הגיוני שרוב הביטולים היו מרשימת ההמתנה

וחוץ מההיגיון
יש גם קצת הוכחה מכמה ניקים פה שמספרים שבתור זוכים הם התקדמו מעט בתור לבחירת הדירה
משא"כ אלו שמספרים שהיו רחוקים מזכייה והתקדמו בעשרות והגיעו למקומות האחרונים לבחירת דירה...

 

[בית שמשניק]

היה נדמה שאין אפשרות
כי האפשרות לקנות בשוק החופשי הייתה עם משכנתא מטורפת נועזת ומופרכת של 5000 ש"ח בחודש...
ברור שהיום עולה שכירות כבר יותר מזה

אבל אני רוצה להאמין שהיום ההכנסות שלכם גבוהות יותר...
תכלס, אין מה לבכות על העבר, אף אחד לא צפה את הזינוק המטאורי במחירי הנדל"ן בשנות 2021-2022, כשכל כמה ימים המחירים קפצו בעשרות אלפי ש"ח (בפרט בבית שמש, אבל לא רק).
עשיתם כנראה את מה שהיה נכון לכם באותה נקודת זמן, וב"ה בסופו של דבר זכיתם בזכייה טובה מאד, שיכולה בבוא העת לתת לכם רווח של כמה מאות אלפי ש"ח, ולקדם אתכם לחלום שלכם לגור בבית שמש בדירה בבעלותכם.

 

[בית שמשניק]

נכון שלא מוכרח אבל הגיוני שרוב הביטולים היו מרשימת ההמתנה

וחוץ מההיגיון
יש גם קצת הוכחה מכמה ניקים פה שמספרים שבתור זוכים הם התקדמו מעט בתור לבחירת הדירה
משא"כ אלו שמספרים שהיו רחוקים מזכייה והתקדמו בעשרות והגיעו למקומות האחרונים לבחירת דירה...

אני דווקא חושב הפוך,
הרבה ניקים ברשימות ההמתנה מדווחים על התקדמות איטית למדי.
ההתקדמות העיקרית (בכל ההגרלות בארץ) מתרחשת בשעת בחירת הדירות (ובעיקר בסוף הבחירה כשנותרות הדירות הפחות אטרקטיביות), מה שמוכיח שרוב הביטולים הם מזוכים אמיתיים (הן זוכים מקוריים והן זוכים שהתקדמו בתור), כי הרי אין שום סיבה שממתינים ברשימות ההמתנה יבטלו את הרישום שלהם דווקא בשעת בחירת הדירות.

 

[מאור התורה]

וב"ה בסופו של דבר זכיתם בזכייה טובה מאד, שיכולה בבוא העת לתת לכם רווח של כמה מאות אלפי ש"ח, ולקדם אתכם לחלום שלכם לגור בבית שמש בדירה בבעלותכם.

איך זה מקדם אותנו לדירה בבית שמש
אשמח לשמוע
הלוואי ואתה איש בשורה

 

[מאור התורה]

אני דווקא חושב הפוך,
הרבה ניקים ברשימות ההמתנה מדווחים על התקדמות איטית למדי.
ההתקדמות העיקרית (בכל ההגרלות בארץ) מתרחשת בשעת בחירת הדירות (ובעיקר בסוף הבחירה כשנותרות הדירות הפחות אטרקטיביות), מה שמוכיח שרוב הביטולים הם מזוכים אמיתיים (הן זוכים מקוריים והן זוכים שהתקדמו בתור), כי הרי אין שום סיבה שממתינים ברשימות ההמתנה יבטלו את הרישום שלהם דווקא בשעת בחירת הדירות.

אז כנראה הסיפורים כאן באשכול היום זה יוצא דופן

 

[בית שמשניק]

איך זה מקדם אותנו לדירה בבית שמש
אשמח לשמוע
הלוואי ואתה איש בשורה

כמה הון עצמי יש לכם?

 

[מאור התורה]

כמה הון עצמי יש לכם?

300 עד 400

 

[בית שמשניק]

300 עד 400

אוקיי,
אז לדוגמא בוחרים בדירת 3 חד' ב685K שמתוכם 40K מענק.
משלמים בהון העצמי 350K (לחסוך בריביות) ואת ה300K האחרים לוקחים במשכנתא (החזר של כ1500 ש"ח)
בעוד 4.5 שנים (כשתסתיים מגבלת 7 השנים) מוכרים את הדירה בכ1.3M (אם המחירים לא יעלו עד אז).
אחרי המהלך הזה יישאר בידכם כמיליון ש"ח הון עצמי, כי יש 300K שצריך להחזיר למשכנתא.
מחפשים דירה בבית שמש בסביבות 2M (בתקווה שהמחירים לא יעלו עד אז, אבל אם כן גם מחירי הדיור באופקים יעלו, כך שהפער פחות או יותר יישמר), מניחים את ההון העצמי של המיליון ולוקחים משכנתא של מיליון (החזר של כ5.5K), והופ, יש לכם דירה בבעלותכם בבית שמש.

 

[מסוקרן]

@מסוקרן שמתי לב שאתה בעניינים
תכלס
כמה רווח נראה לך שיש?
ואיזה דירה שווה לבחור?

יש בזה הרבה מובנים
ואני לא רוצה שייקחו את המילים שלי כמו שהם
אבל מבחינת ביקוש בדירות הסטנדרטיות עדיף דירות 4 חדרים
אבל כל הגרלה ומיקום הזכי'ה בפני עצמו
אם אתה רוצה תיצור איתי קשר ואשמח לעזור...

אשתף מה אני חושב בנוגע אליי ואשמח לשמוע את דעתך

דבר ראשון ברור שהכל מהשגחה פרטית והכל מתנהל מלמעלה באופן הכי טוב שיש

בהסתכלות בעיני בשר אחורה אני לא חושב שהשתלם לי ההגרלה הזאת
אבל מצד שני אחרי שחכתי עד עכשיו אז אסור לי לוותר לפחות על זה -

אני התחתנתי לפני שש שנים ואני רוצה לגור בבית שמש

במקום לעשות מאמץ ולקנות דירה בבית שמש לפני 6 שנים במליון מאתיים חמישים
התחלתי להיכנס להגרלות בבי"ש בשביל אולי לזכות בדירה ב750 אל"ש
וכך 3 שנים לא זכיתי עד שהתחלתי להיכנס לכל ההגרלות עם הסיכויים המרביים וזכיתי לפני שנתיים וחצי באופקים ועכשיו מקווים שבחירת דירות בחודשים הקרובים
אפילו שיש רווח נאה באופקים זה לא באמת מספיק בשביל לקדם אתי לדירה בבית שמש
ולא לדבר על מחיר השכירות כל השנים

תכלס
נראה לך שהשתלם לי כל הסיפור עם מחיר למשתכן???

לא בטוח שהשתלם (לא עשיתי חשבון)
אבל מה שברור זה שהצעד הכי חכם מבחינתך כיום זה לקנות את הדירה באופקים.

 

[מסוקרן]

אוקיי,
אז לדוגמא בוחרים בדירת 3 חד' ב685K שמתוכם 40K מענק.
משלמים בהון העצמי 350K (לחסוך בריביות) ואת ה300K האחרים לוקחים במשכנתא (החזר של כ1500 ש"ח)
בעוד 4.5 שנים (כשתסתיים מגבלת 7 השנים) מוכרים את הדירה בכ1.3M (אם המחירים לא יעלו עד אז).
אחרי המהלך הזה יישאר בידכם כמיליון ש"ח הון עצמי, כי יש 300K שצריך להחזיר למשכנתא.
מחפשים דירה בבית שמש בסביבות 2M (בתקווה שהמחירים לא יעלו עד אז, אבל אם כן גם מחירי הדיור באופקים יעלו, כך שהפער פחות או יותר יישמר), מניחים את ההון העצמי של המיליון ולוקחים משכנתא של מיליון (החזר של כ5.5K), והופ, יש לכם דירה בבעלותכם בבית שמש.

מה שכן תיקח בחשבון שמבחינה כלכלית דירה למגורים היא לא ריווחית
מעבר לזה שתו"כ שהדירה באופקים בבעלותך אתה יכול לקנות עוד דירה ולשחק עם המיסוי וכו'

 

[מאור התורה]

אוקיי,
אז לדוגמא בוחרים בדירת 3 חד' ב685K שמתוכם 40K מענק.
משלמים בהון העצמי 350K (לחסוך בריביות) ואת ה300K האחרים לוקחים במשכנתא (החזר של כ1500 ש"ח)
בעוד 4.5 שנים (כשתסתיים מגבלת 7 השנים) מוכרים את הדירה בכ1.3M (אם המחירים לא יעלו עד אז).
אחרי המהלך הזה יישאר בידכם כמיליון ש"ח הון עצמי, כי יש 300K שצריך להחזיר למשכנתא.
מחפשים דירה בבית שמש בסביבות 2M (בתקווה שהמחירים לא יעלו עד אז, אבל אם כן גם מחירי הדיור באופקים יעלו, כך שהפער פחות או יותר יישמר), מניחים את ההון העצמי של המיליון ולוקחים משכנתא של מיליון (החזר של כ5.5K), והופ, יש לכם דירה בבעלותכם בבית שמש.

לא עדיף לקחת באופקים מקסימום משכנתא
ועם ההון עצמי הנותר להשקיע בדרכים נוספות (שאין לי מושג במה)
ואז להגיע בעוד 4.5 שנים לדירה בבית שמש עם יותר כסף?

 

[מאור התורה]

מה שכן תיקח בחשבון שמבחינה כלכלית דירה למגורים היא לא ריווחית
מעבר לזה שתו"כ שהדירה באופקים בבעלותך אתה יכול לקנות עוד דירה ולשחק עם המיסוי וכו'

אתה מתכוון לגור באפיקי הנחל או שזה השקעה?

 

[בית שמשניק]

לא עדיף לקחת באופקים מקסימום משכנתא
ועם ההון עצמי הנותר להשקיע בדרכים נוספות (שאין לי מושג במה)
ואז להגיע בעוד 4.5 שנים לדירה בבית שמש עם יותר כסף?

לדעתי לא.
ריביות המשכנתא כעת יקרות יחסית (כ5%), ואין השקעה בטוחה לטווח קצר (4 שנים) שיכולה להניב רווחים גבוהים יותר.
לכן בתנאי השוק הנוכחיים אני הייתי לווה כמה שפחות.

 

[מסוקרן]

בהחלט שכן
(לי יש אינטרס בנושא כי אני עובד בשיווק נדל"ן= מינוף ע"י נדל"ן אבל ברור שזה שווה לפי היכולות שלך ולהשקיע את זה אפ,י בשוק ההון או מקום אחר
נ.ב. אם אתה מתעניין במינוף נדל"ן אשמח להיות בקשר)

 

[מסוקרן]

לדעתי לא.
ריביות המשכנתא כעת יקרות יחסית (כ5%), ואין השקעה בטוחה לטווח קצר (4 שנים) שיכולה להניב רווחים גבוהים יותר.
לכן בתנאי השוק הנוכחיים אני הייתי לווה כמה שפחות.

תלוי מה פרטי ההשקעה
ומי אמר להשקיעה רק ל5 שנים?
לדעתי יש בזה הרבה היבטים ויש בהחלט מה לבדוק בזה
והוא יכול להשקיע את זה מעכשיו וכו'

 

[בית שמשניק]

תלוי מה פרטי ההשקעה
ומי אמר להשקיעה רק ל5 שנים?
לדעתי יש בזה הרבה היבטים ויש בהחלט מה לבדוק בזה
והוא יכול להשקיע את זה מעכשיו וכו'

דיברתי על המקרה הספציפי שלו. הבן אדם עם הון עצמי נמוך יחסית של 350K ורוצה להגיע לדירה בבית שמש למגורים כמה שיותר מהר, דרך דירה באופקים שהוא זכה בה בהגרלה (הוא כבר חי 6 שנים בשכירות ללא דירה בבעלותו). המלצתי לו על הדרך המהירה והבטוחה ביותר לעשות זאת.
(יש כמובן משקיעים בעלי פרופיל אחר שיש להם יותר אמצעים ויותר סבלנות, ולהם ניתן אולי להציע עסקאות מורכבות יותר).

 

[מסוקרן]

דיברתי על המקרה הספציפי שלו. הבן אדם עם הון עצמי נמוך יחסית של 350K ורוצה להגיע לדירה בבית שמש למגורים כמה שיותר מהר, דרך דירה באופקים שהוא זכה בה בהגרלה (הוא כבר חי 6 שנים בשכירות ללא דירה בבעלותו). המלצתי לו על הדרך המהירה והבטוחה ביותר לעשות זאת.
(יש כמובן משקיעים בעלי פרופיל אחר שיש להם יותר אמצעים ויותר סבלנות, ולהם ניתן אולי להציע עסקאות מורכבות יותר).

אני חושב שאתה כותב מאוד מלמעלה
כי אם יש פרט 1 שמשתנה אתה כבר במקום אחר

 

[משתמש אחר]

ממש לא מוכרח.
יתכן באותה מדה הפוך - 2 שיצאו מרשימת ההמתנה ו72 זוכים אמיתיים שביטלו...
התוצאה היא אותו דבר - מקום 80

גם בהגרלה שלי התקדמתי בזכייה שלי רק ב2 מקומות בתור, ככה שזה נשמע שטויות... (קצת הגיון לא יזיק...)

 

[בית שמשניק]

גם בהגרלה שלי התקדמתי בזכייה שלי רק ב2 מקומות בתור, ככה שזה נשמע שטויות... (קצת הגיון לא יזיק...)

באיזה מקום היית בהגרלה? כי עיקר הביטולים זה בסוף - בדירות הפחות אטרקטיביות.

 

[MRYEK]

אוקיי,
אז לדוגמא בוחרים בדירת 3 חד' ב685K שמתוכם 40K מענק.
משלמים בהון העצמי 350K (לחסוך בריביות) ואת ה300K האחרים לוקחים במשכנתא (החזר של כ1500 ש"ח)
בעוד 4.5 שנים (כשתסתיים מגבלת 7 השנים) מוכרים את הדירה בכ1.3M (אם המחירים לא יעלו עד אז).
אחרי המהלך הזה יישאר בידכם כמיליון ש"ח הון עצמי, כי יש 300K שצריך להחזיר למשכנתא.
מחפשים דירה בבית שמש בסביבות 2M (בתקווה שהמחירים לא יעלו עד אז, אבל אם כן גם מחירי הדיור באופקים יעלו, כך שהפער פחות או יותר יישמר), מניחים את ההון העצמי של המיליון ולוקחים משכנתא של מיליון (החזר של כ5.5K), והופ, יש לכם דירה בבעלותכם בבית שמש.

אגב הקניה והמכירה תעלה בסביבות ה100K-150K, מזומן ביד ומיד שמעלה את החזרי המשכנתא בעוד 1000 ש"ח...