מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[ראגאטשאבער]

אז לסיכום מה הכי שווה מבחינת הרווח, בן מקום בירושלים.
סיכויי הזכיה לא כ"כ אכפת לי {למה?! ככה!} , אבל בכל זאת שיקול קטן.

 

[זכויותינו]

אז לסיכום מה הכי שווה מבחינת הרווח, בן מקום בירושלים.
סיכויי הזכיה לא כ"כ אכפת לי {למה?! ככה!} , אבל בכל זאת שיקול קטן.

אם לא מעניין אותך סיכוי זכייה קח 6 ש"ח ותלך ללוטו הקרוב
(ככה לא תצטרך לשלם משכנתא במקרה שתזכה)

 

[רק מה שצריך]

אז לסיכום מה הכי שווה מבחינת הרווח, בן מקום בירושלים.
סיכויי הזכיה לא כ"כ אכפת לי {למה?! ככה!} , אבל בכל זאת שיקול קטן.

מקפיץ
@בית שמשניק @עוד עו"ד וכו' וכו'

 

[בית שמשניק]

מקפיץ
@בית שמשניק @עוד עו"ד וכו' וכו'

בשביל רווח נטו יש טבלאות מסודרות שהעלו כאן כמה וכמה פעמים. עיי"ש ותרווה נחת.

 

[ראגאטשאבער]

בשביל רווח נטו יש טבלאות מסודרות שהעלו כאן כמה וכמה פעמים. עיי"ש ותרווה נחת.

הדגשתי שבכל זאת אני רוצה שקלול קטן של אחוזי הזכיה
וגם השאלה מבחינת השקעה, סכום רווח מול אחוזי רווח.
תודה למי שעונה על שאלתי ולא מטיף מוסר...

 

[בית שמשניק]

הדגשתי שבכל זאת אני רוצה שקלול קטן של אחוזי הזכיה
וגם השאלה מבחינת השקעה, סכום רווח מול אחוזי רווח.
תודה למי שעונה על שאלתי ולא מטיף מוסר...

הכל בטבלה. ראה כאן למשל: (לא כ"כ הבנתי מה פירוש שקלול קטן)

 

[יוסי ה]

המלצות שלי על פי חישוב סיכויי הזכיה (בינתיים):

לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים מאד (דירות ממוצעות עד כ2.5M): עפולה, קרית עקרון, רעננה.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים (דירות ממוצעות עד כ2M): עפולה, קרית עקרון, קרית גת.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר בינוניים (דירות ממוצעות עד כ1.5M): עפולה, קרית גת, קרית ביאליק.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר נמוכים (דירות ממוצעות עד כ1.1M): עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון (עפולה מוגרלת ראשונה, אל דאגה).

לבני מקום בבית שמש:
בעלי יכולת בינונית - בית שמש במקום קרית ביאליק.
בעלי יכולת גבוהה - בית שמש במקום קרית גת.
בעלי יכולת גבוהה מאד - בית שמש במקום רעננה.
(בעלי יכולת נמוכה - לא להירשם).

לבני מקום בירושלים:
בעלי יכולת גבוהה - ירושלים במקום קרית גת.
בעלי יכולת גבוהה מאד - ירושלים במקום רעננה.
(בעלי יכולת בינונית/נמוכה - לא להירשם).

הסבר: למרות הסיכויים הטובים משמעותית בנוף הגליל ובמצפה רמון על פני ערים אחרות, נמנעתי מלהמליץ עליהם באופן גורף - בנוף הגליל בגלל הרווח הנמוך, ובמצפה רמון בגלל המיקום הנידח. אבל למי שבכל מקרה יש יכולת נמוכה, לכאורה עדיף להירשם לשם מלמקומות אחרים זולים חסרי סיכוי (טבריה, דימונה וכו').

מה כוונת הרב ( @בית שמשניק )בעלי הון /החזר גבוה. בינוני. נמוך. ?
רב תודות
אשריך!!!

 

[בית שמשניק]

מה כוונת הרב ( @בית שמשניק )בעלי הון /החזר גבוה. בינוני. נמוך. ?
רב תודות
אשריך!!!

כתבתי בסוגריים על איזה מחיר דירה ממוצע מדובר.
נמוך - עד 1.1M
בינוני - עד 1.5M
גבוה - עד 2M
גבוה מאד - עד 2.5M

 

[יוסי ה]

שאלה של בור
יכולת ההחזר-ממתי
- האם מתחילים לשלם את המשכנתא כשכבר אפשרי להשכיר את הדירה?

 

[יוסי ה]

אז לבעלי הון של 300 אל"ש ויכולת החזר של 5500 המומלצים זה עפולה קרית גת וקריית עקרון
נכון?
@בית שמשניק

 

[ראגאטשאבער]

הכל בטבלה. ראה כאן למשל: (לא כ"כ הבנתי מה פירוש שקלול קטן)

לדוגמה 50 % רווח למליון שקל השקעה
מול 40 % רווח לשני מליון שקל השקעה
השאלה מה יותר שוה {יש הון עצמי גבוה וכו'} מבחינת הרווח
מצד אחד יותר אחוזי רווח מצד שני סכום יותר גבוה של רווח
ולגבי השקלול הקטן אני מתכוון שבכל זאת אני לא רוצה את אלה עם הסיכויים הכי אפסיים אלא מהבינונים ומעלה,
תודה

 

[בית שמשניק]

אני רואה שלמרות ההתכתבות שלי עם ליעד יוסף הוא עדיין לא עדכן את הנתונים באתר שלו (גם בעבר לקח לו המון זמן לעשות שינויים, אם בכלל...), אז כפי שכתבתי, צריך לחשב ברוב הערים את התוצאה שלו *0.7 (42% במקום 60% שהוא מחשב), ובערי הפריפריה הרחוקות *0.45 (27% במקום 60% שהוא מחשב).
בנוסף, עשיתי חישוב שעד עתה נרשמו כ18K מתוך צפי של כ120K (כ15% מהנרשמים), כך שאם רוצים לקבל אינדיקציה מסויימת מה יהיו סיכויי הזכייה בסוף - ניתן לחשב את התוצאה כרגע (אחרי ההפחתה מהאתר של ליעד) *0.15.

לפי זה, ניתן להעריך בזהירות שהנתונים הסופיים של הסיכויים לחיצוניים לאחר שיסתיים הרישום יהיו פחות או יותר כדלהלן:
נוף הגליל - 8.26%
מצפה רמון - 2.9%
קרית עקרון - 2.57%
עפולה - 2.19%
רעננה - 1.76%
כפר ורדים - 1.33%
קרית גת - 1.26%
קרית ביאליק - 1.19%
ירושלים - 1.16%
יבנה - 1.01%
בית שמש - 0.87%
עכו - 0.85%
באר שבע - 0.8
באר יעקב - 0.78%
טבריה - 0.76%
נתניה - 0.76%
יהוד - 0.67%
דימונה - 0.35%
מעלות - 0.44%
אשקלון - 0.24%

 

[החברונע'ר]

אני רואה שלמרות ההתכתבות שלי עם ליעד יוסף הוא עדיין לא עדכן את הנתונים באתר שלו (גם בעבר לקח לו המון זמן לעשות שינויים, אם בכלל...), אז כפי שכתבתי, צריך לחשב ברוב הערים את התוצאה שלו *0.7 (42% במקום 60% שהוא מחשב), ובערי הפריפריה הרחוקות *0.45 (27% במקום 60% שהוא מחשב).
בנוסף, עשיתי חישוב שעד עתה נרשמו כ18K מתוך צפי של כ120K (כ15% מהנרשמים), כך שאם רוצים לקבל אינדיקציה מסויימת מה יהיו סיכויי הזכייה בסוף - ניתן לחשב את התוצאה כרגע (אחרי ההפחתה מהאתר של ליעד) *0.15.

לפי זה, ניתן להעריך בזהירות שהנתונים הסופיים של הסיכויים לחיצוניים לאחר שיסתיים הרישום יהיו פחות או יותר כדלהלן:
נוף הגליל - 8.26%
מצפה רמון - 2.9%
קרית עקרון - 2.57%
עפולה - 2.19%
רעננה - 1.76%
כפר ורדים - 1.33%
קרית גת - 1.26%
קרית ביאליק - 1.19%
ירושלים - 1.16%
יבנה - 1.01%
בית שמש - 0.87%
עכו - 0.85%
באר שבע - 0.8
באר יעקב - 0.78%
טבריה - 0.76%
נתניה - 0.76%
יהוד - 0.67%
דימונה - 0.35%
מעלות - 0.44%
אשקלון - 0.24%

כשרון מבוזבז.

ספוילר

(אולי תבוא לעזור באשכול של רמה ה 2?)

 

[ספרא רבא]

50% רווח למליון שקל השקעה, מול 40% רווח לשני מליון שקל השקעה, מה יותר שוה {יש הון עצמי גבוה וכו'} מבחינת הרווח, מצד אחד יותר אחוזי רווח, מצד שני סכום יותר גבוה של רווח

אם יש לך השקעה בטוחה שאתה גם ממונף בה כמו כאן ושמניבה יותר מ-40% אז הדוגמא הראשונה שווה לכאורה יותר. ואם לא, אז השניה.
בשביל חישוב אמיתי צריך לחלק את הרווח לשנות ההמתנה הצפויות ולחשב ריבית דריבית.
בנוסף, צריך לנכות את אחוזי עלויות השכירות שהם קשיחות ביחס לכל הדוגמאות, כך שעלות זו עשויה להיות 20% מדוגמא א' ורק 10% מדוגמא ב'.
כל האמור במידה וסיכויי הזכיה שווים.

 

[בית שמשניק]

אני רואה שלמרות ההתכתבות שלי עם ליעד יוסף הוא עדיין לא עדכן את הנתונים באתר שלו (גם בעבר לקח לו המון זמן לעשות שינויים, אם בכלל...), אז כפי שכתבתי, צריך לחשב ברוב הערים את התוצאה שלו *0.7 (42% במקום 60% שהוא מחשב), ובערי הפריפריה הרחוקות *0.45 (27% במקום 60% שהוא מחשב).
בנוסף, עשיתי חישוב שעד עתה נרשמו כ18K מתוך צפי של כ120K (כ15% מהנרשמים), כך שאם רוצים לקבל אינדיקציה מסויימת מה יהיו סיכויי הזכייה בסוף - ניתן לחשב את התוצאה כרגע (אחרי ההפחתה מהאתר של ליעד) *0.15.

לפי זה, ניתן להעריך בזהירות שהנתונים הסופיים של הסיכויים לחיצוניים לאחר שיסתיים הרישום יהיו פחות או יותר כדלהלן:
נוף הגליל - 8.26%
מצפה רמון - 2.9%
קרית עקרון - 2.57%
עפולה - 2.19%
רעננה - 1.76%
כפר ורדים - 1.33%
קרית גת - 1.26%
קרית ביאליק - 1.19%
ירושלים - 1.16%
יבנה - 1.01%
בית שמש - 0.87%
עכו - 0.85%
באר שבע - 0.8%
באר יעקב - 0.78%
טבריה - 0.76%
נתניה - 0.76%
יהוד - 0.67%
דימונה - 0.35%
מעלות - 0.44%
אשקלון - 0.24%

את ההמלצות שלי לרישום כתבתי לעיל בעמ' 1003, אבל כמובן שכל אחד יעשה מה שנכון בעיניו.
על כל פנים, לענ"ד כדאי לחיצוניים להקפיד להירשם רק לחלק העליון של הטבלה הנ"ל, כאשר ירושלים היא הגבול התחתון של הסיכויים.
פחות משם אנחנו מדברים כבר על סיכויים של אחוז ומטה. כלומר פחות מ1 מתוך 100. לא מומלץ!

 

[בית שמשניק]

כשרון מבוזבז.

ספוילר

(אולי תבוא לעזור באשכול של רמה ה 2?)

דווקא לא מרגיש מבוזבז לעזור קצת לציבור...

 

[בית שמשניק]

אז לבעלי הון של 300 אל"ש ויכולת החזר של 5500 המומלצים זה עפולה קרית גת וקריית עקרון
נכון?
@בית שמשניק

קרית עקרון בעייתית ביכולת הזו. לכן ההמלצה היא עפולה קרית גת וקרית ביאליק - כמו לבעלי יכולת בינונית.

 

[החברונע'ר]

דווקא לא מרגיש מבוזבז לעזור קצת לציבור...

ברור.

 

[סתם מתעניין]

שאלה של בור
יכולת ההחזר-ממתי
- האם מתחילים לשלם את המשכנתא כשכבר אפשרי להשכיר את הדירה?

לא!
משלמים 7% בחתימה על חוזה 20% תוך 45 יום מחתימה על חוזה ואת כל השאר מחלקים לתשלומים שוויום על פני התקופה כך שביום שתסיים את ההון העצמי תצטרך לקחת משכנתא וגם לשלם אותה וזה יהיה לפני סוף הבנייה.
וכמובן כל תשלום המשכנתא תעלה והתשלום עליה יעלה כך שבהתחלה המשכנתא תהיה די נמוכה ורק לקראת האיכולוס תעלה למחיר המלא שלה וזאת בשני תנאים א. שאכן תשלם לפי מה שהקבלן חילק ולא תקדים תשלומים (סיבה נוספת לא להקדים תשלומים) ב. שהאיכלוס אכן יהיה בתאריך של החוזה ולא יהיה פה קורונה מלחמה מחסור בעובדים או כל סיבה שתגרום לקלבלן לאחר את המסירה

 

[עוד עו"ד]

אני רואה שלמרות ההתכתבות שלי עם ליעד יוסף הוא עדיין לא עדכן את הנתונים באתר שלו (גם בעבר לקח לו המון זמן לעשות שינויים, אם בכלל...), אז כפי שכתבתי, צריך לחשב ברוב הערים את התוצאה שלו *0.7 (42% במקום 60% שהוא מחשב), ובערי הפריפריה הרחוקות *0.45 (27% במקום 60% שהוא מחשב).
בנוסף, עשיתי חישוב שעד עתה נרשמו כ18K מתוך צפי של כ120K (כ15% מהנרשמים), כך שאם רוצים לקבל אינדיקציה מסויימת מה יהיו סיכויי הזכייה בסוף - ניתן לחשב את התוצאה כרגע (אחרי ההפחתה מהאתר של ליעד) *0.15.

לפי זה, ניתן להעריך בזהירות שהנתונים הסופיים של הסיכויים לחיצוניים לאחר שיסתיים הרישום יהיו פחות או יותר כדלהלן:
נוף הגליל - 8.26%
מצפה רמון - 2.9%
קרית עקרון - 2.57%
עפולה - 2.19%
רעננה - 1.76%
כפר ורדים - 1.33%
קרית גת - 1.26%
קרית ביאליק - 1.19%
ירושלים - 1.16%
יבנה - 1.01%
בית שמש - 0.87%
עכו - 0.85%
באר שבע - 0.8
באר יעקב - 0.78%
טבריה - 0.76%
נתניה - 0.76%
יהוד - 0.67%
דימונה - 0.35%
מעלות - 0.44%
אשקלון - 0.24%

לפי הנתונים האלה, אז לכאורה נוף הגליל, קרית עקרון ועפולה.

אם נוף הגליל בכזה פער גדול מהאחרות, היא חוזרת לתמונה ביג דיל. בטבלאות היא ממוקמת די באמצע, אז למרות שיש עסקאות טובות ממנה, בשקלול סיכויי הזכייה היא לכאורה לוקחת.

מצפה רמון היא עסקה טובה וממוקמת בשפיץ של הטבלאות, אבל רוויית סיכון, כי זה מקום קטן בסוף העולם, אז אפשר להרוויח הרבה, אבל יתכן גם שלא יימצאו קונים.

קרית עקרון היא גם עסקה טובה, ומבחינתי אני מחשיב אותה ככמעט זהה ליבנה (מעט פחות טובה גם במחיר כיום וגם ברווח עתידי), וזה למרות מחירוני מדל"ן ושמאי רמ"י הנמוכים שמתבססים על השכונות הותיקות והבתים הישנים, בדומה לבני עיי"ש.

אחכה עוד קצת לעידכון של ליעד יוסף, ואתן את המומלצים שלי בלי נדר