בקשה איך מוכרים דירה הכי מהר בלי תיווך

[בטח בהשם]

יכול ליהיות שזה אחרת באיזורים שונים בארץ.
אני מכירה את הערים המרכזיות עם ריכוזי אוכלוסיה חרדית גדולה.

ודווקא שם אני רואה סיבה לא לתת בלעדיות

 

[ניהול דירות]

לא באתי לשכנע אלא לתת עוד צד לענין התיווך.
כל אחד יעשה כרצונו .

 

[בדרך המלך]

אני חושב שהטענה העקרית בעד הדרישה לבלעדיות הוא שהמתווך משקיע כסף וזמן בפירסום ואם לא יהיה לו בלעדיות אנשים שהגיעו דרך הפרסום שלו יעקפו אותו ויסגרו ישר עם המוכר.

נ.ב. אני אישית מוכר עכשיו נכס וכל המתווכים ללא יוצא מן הכלל ניסו בכל דרך לשכנע אותי לתת להם בלעדיות, אבל אחרי שסירבתי המשיכו להביא לקוחות גם ללא בלעדיות חבל להם להפסיד עסקה, רק לא שווה להם להשקיע בפירסום.

 

[צבי2]

נכון, צודק.
תפרסמו את הדירה לבד,
תארחו כל יום מצעד אנשים שאוהבים לראות דירות ואולי גם פעם יקנו דירה.
20% מתוכם באמת רוצים לקנות ולא באמת יודעים איך לעשות את זה.
ואז תנסו לשבת למשא ומתן עם קונה שמעונין בדירה,
הוא יתמקח, ואתם תרדו במחיר הרבה מעבר למה שתיכננתם
או לחילופין תתעקשו על כל דבר ותצליחו להבריח אותו.
אחרי חודש תיהיו מותשים פיזית ונפשית
ואז... או שתמכרו במחיר נמוך,
(לו הייתם פונים למתווך מלכתחילה היה שווה לכם לשלם גם 2% ולא לרדת במחיר 10-20%...)
או שתפנו למתווך שיתחיל להציע את דירתכם לקונים,
וכולם יגידו לו כבר ראינו, כבר ביקרנו... ואחרי חוות דעתם השלילית לך תתחיל לשכנע אותם שהנכס כן שווה.

וככה שורפים דירה טובה בשוק, ומוכרים אותה במחיר מציאה.
(רוב הדירות שנקנו במחיר מציאה עברו תהליך מכירה כזה)

צריך להבין, מתווך הוא איש מכירות לכל דבר
ותפקידו לשווק את הנכס בצורה הטובה ביותר (זה לא אומר לשקר ח"ו)

וכמו בכל תחום, יש אנשים לא ישרים ולא אמינים
הנכון הוא לברר היטב על המתווך, לשמוע המלצות וכו'

תמיד יש יוצאים מן הכלל, דירות שנמכרות ללא מתווך והמכירה עוברת בצורה חלקה.

אבל למה בבלעדיות?
עדיף תחרות בין אנשי מכירות...

 

[עבודות ל.B.A ולתואר]

מעולם לא הבנתי מה ההיגיון בלחתום למתווך בלעדיות על מכירת הדירה לכאורה האינטרס של המוכר זה שכל המתווכים שיש בעיר שלו ינסו כל אחד למצוא לו ראשון קונה. וברגע שהדירה מובטחת למתווך אז מה שיקרה זה שהוא לא יהיה כל כך בלחץ למכור מהר אולי לקראת סוף תקופת הבלעדיות הייתי בכנס של מתווך במודיעין עילית שניסה להסביר למה בלעדיות זה טוב לקונה (ולדעתי זו הייתה מטרת הכנס לשכנע את המוכרים לתת לתיווך בלעדיות) והוא לא הצליח.
הכל תלוי בעיקר במוכרים אנא תפרסמו מעל כל במה אצל כמה מתווכים. מודעות במקוה או בבית הכנסת. ביד 2 בבורסת הדירות ועוד מאגרי דירות. תתלו שלט למכירה זה לא בושה למכור את הדירה בסוף כולם ידעו זה גם יקל עליכם למכור את הדירה וגם ייתכן שתחסכו לקונים עלות דמי התיווך היקרה וגם אם בסוף מתווך יביא אותם לסגור עסקה אתם לא מגבילים את מכירת דירתכם דרך מתווך אחד (הערה בסוגריים יש תיווכים במודיעין עילית שלא מספיק להם אחוז מה שהיה עד עכשיו (20.000-30.000) אלא רוצים גם אחוז וחצי כאילו לא מספיקה העליה במחירי הדירות שהעלתה להם ממילא את הדמי תיווך וזה לא מעניין שבתל אביב ועוד מקומות משלמים שני אחוז ויותר כי אנחנו לא תל אביב משום בחינה)

כמובן שאם אפשר להסתדר בלי תיווך זה עדיף גם זה חוסך את דמי התיווך לשתי הצדדים ומאפשר לשניהם יותר גמישות במחיר, וגם יש משהו שאנשים מרגישים שבלי תיווך זה מציאה ויותר קונים.
אבל מניסיון, הרבה יותר קשה למכור בלי תיווך, מתווך טוב עובד בזה כל הזמן, יודע מה להגיד ומתי מכיר את האזור הרבה יותר, ועובר קורסים בשיווק בשביל להצליח למכור, וצריך להבין יש לו עניין הרבה יותר גדול למכור כי הבלעדיות מוגבלות לרוב לחצי שנה, ואם הוא לא מצליח הוא מאבד את כל הכסף והזמן שהוא השקיע.

רק ממה שאני ראיתי זה תלוי באזור והתקופה, במקומות בהם יש מאות דירות למכירה, כמו למשל בתקופות הטובות של בית שמש, אף מתווך לא היה ניגש אליך בלי בלעדיות, רק בודדים אבל המשרדים הגדולים עם הכח פרסום החזק לא הסתכלו לכיוונך בלי בלעדיות, היה להם מספיק עסקאות גם בלי זה. אבל בתקופה כמו עכשיו שכמעט אין עסקאות בהחלט סביר יותר שהמתווכים יעבדו גם בלי תיווך, אבל מצד שני צריך לזכור שבגלל שזה תקופה שאין הרבה עסקאות אובייקטיבית קשה יותר למכור, ולכן העדיפות שלהם תהיה למי שחתם אצלם בלעדיות

אבל כל אחד שלא מאוד לחוץ על הכסף, יכול לנסות לבד, לפרסם ביד שתיים, ואם זה דירה שהוא לא גר בה כל פעם לתאם עם השוכר ולנסוע להראות את הדירה, ואחרי שנשברים, לתת למתווך לעשות לך את כל העבודה.


ובא נגיד כך, תיווך זה סטנדרט עולמי, זה לא איזה מאכער שהחרדים המציאו שאפשר פתאום לשאול למה צריך, ואם כל השוק בכל מקום מתנהל כך, כנראה שזה יותר יעיל ויותר כלכלי.

 

[עבודות ל.B.A ולתואר]

אבל למה בבלעדיות?
עדיף תחרות בין אנשי מכירות...

הם לא ישקיעו בך שטחי פרסום ואנרגיה אם בסוף לא מובטח להם המשכורת, ובצדק.

 

[צבי2]

הם לא ישקיעו בך שטחי פרסום ואנרגיה אם בסוף לא מובטח להם המשכורת, ובצדק.

אם אף אחד לא ייתן בלעדיות הם ישקיעו, רק כשיש כאלו שנותנים אז הם מעדיפים להשקיע ב"בטוח"

 

[עבודות ל.B.A ולתואר]

אם אף אחד לא ייתן בלעדיות הם ישקיעו, רק כשיש כאלו שנותנים אז הם מעדיפים להשקיע ב"בטוח"

תקרא הודעה קודמת ואכן יש פעמים שאתה צודק תלוי בשוק, בכל מקרה הפרסום שלהם יהיה הרבה יותר חלש אם בכלל, אלא יותר בצורה שאם מישהו יתקשר וזה יתאים לו הם יתווכו לו את הדירה.
בכל מקרה אפשר תמיד לנסות חודש חודשיים.

 

[ניק 149280]

הם לא ישקיעו בך שטחי פרסום ואנרגיה אם בסוף לא מובטח להם המשכורת, ובצדק.

הם ישקיעו ואם לא הם אז מתווכים אחרים יש במודיעין עילית מתווכים שלא לוקחים בלעדיות והם מפרסמים הרבה ובשפע שווה להם לפרסם הרבה אחרי הכל מתווך טוב כמובן עם סיעתא דשמיא מצליח למכור בדרך כלל ואם לא אז כנראה שזה לא המקצוע שלו הוא מקבל הרבה יותר ממה שמגיע לו אז שיפרסם מעצמו לבד על חשבונו ואדרבה ככה יהיו לו יותר דירות כי אם תהיה כזאת מוסכמה שלא מוסרים דירות בבלעדיות אז יש לו גם דירות שהיו נחתמות אצל מתווכים אחרים בבלעדיות

 

[מוניטין]

אנחננו שילמנו בשמחה למתווך. (כאב הלב להפרד מכ"כ הרבה שטרות אבל הערכנו. )
ולא היתה לו עבודה קשה, תוך 20 דקות הסכמנו לסגור
ועד היום אנחנו מברכים אותו על הדירה . בלעדיו כנראה לא היינו מוצאים אותו.
גם המחיר היה נמוך מהמחיר בשוק.
אם היינו מחכים ומנסים למצוא לבד היינו מפסידים עוד כסף כי המחירים עלו.
בזבזנו זמן לפני על ישא ברכה ויד 2
גם כשחתימת החוזה התעכבה ובזמן הזה המחירים קפצו (חודש אדר תשפ"ב ) העיסקה נחתמה על המחיר שנקבע לה.
שבועיים אח"כ יכלנו למכור אותה ב400K יותר

 

[נפטון]

נכון, צודק.
תפרסמו את הדירה לבד,
תארחו כל יום מצעד אנשים שאוהבים לראות דירות ואולי גם פעם יקנו דירה.
20% מתוכם באמת רוצים לקנות ולא באמת יודעים איך לעשות את זה.
ואז תנסו לשבת למשא ומתן עם קונה שמעונין בדירה,
הוא יתמקח, ואתם תרדו במחיר הרבה מעבר למה שתיכננתם
או לחילופין תתעקשו על כל דבר ותצליחו להבריח אותו.
אחרי חודש תיהיו מותשים פיזית ונפשית
ואז... או שתמכרו במחיר נמוך,
(לו הייתם פונים למתווך מלכתחילה היה שווה לכם לשלם גם 2% ולא לרדת במחיר 10-20%...)
או שתפנו למתווך שיתחיל להציע את דירתכם לקונים,
וכולם יגידו לו כבר ראינו, כבר ביקרנו... ואחרי חוות דעתם השלילית לך תתחיל לשכנע אותם שהנכס כן שווה.

וככה שורפים דירה טובה בשוק, ומוכרים אותה במחיר מציאה.
(רוב הדירות שנקנו במחיר מציאה עברו תהליך מכירה כזה)

צריך להבין, מתווך הוא איש מכירות לכל דבר
ותפקידו לשווק את הנכס בצורה הטובה ביותר (זה לא אומר לשקר ח"ו)

וכמו בכל תחום, יש אנשים לא ישרים ולא אמינים
הנכון הוא לברר היטב על המתווך, לשמוע המלצות וכו'

תמיד יש יוצאים מן הכלל, דירות שנמכרות ללא מתווך והמכירה עוברת בצורה חלקה.

כשמכרתי את הדירה את מצעד האנשים המיותרים הביאו המתווכים.
המתווכים הם אלו שצחקו עלי על המחיר שדרשתי ו"ייעצו" לרדת ב20 אחוז...
המתווכים לחצו גם שאתן להם בלעדיות. לא קרה. וחלקם המשיכו להביא אנשים.
ומכרתי בקלות.
ירדתי מעט במשא ומתן כמקובל, מלכתחילה דרשתי גבוה כדי שירד למחיר הסגירה.
רק חבל שהלקוח לא חיפש את הדירה ביד 2 ונאלץ לשלם דמי תיווך לאיש שהקריא לו את פרטי הנכס מהמודעה שלי ביד 2...

תמיד יש יוצאים מן הכלל, דירות שנמכרות עם מתווך בלעדי והמכירה עוברת בצורה שהיה שווה את זה.

בחלק גדול מהמקרים המתווך ה"בלעדי" עובד עבור אחד הלקוחות שלו למצוא מציאה ובמקום שהוא ימקסם עבורכם את הרווח מלקוח פונטציאלי הוא מנסה לשחוט את המחיר עבור הלקוח שלו.
זה כמו להשתמש באותו עו"ד של המוכר והקונה.

 

[ניק 149280]

אולי צריך להתחיל להעלות כאן רעיונות איך אפשר להביא לידיעת כמה שיותר ממוכרי הדירות שניתן להגיע אליהם שלא יחתמו בלעדיות ושיפרסמו בפלטפורמות חינמיות במודעות רחוב ואפילו על החלון של הבית (יכול להיות שבדיוק השכן שלכם מכיר מישהו שרוצה את הדירה שלכם)

 

[רק שאלתי]

יכול להיות שדברים אלה יהיו מעצבנים קצת לקריאה לאדם מהשורה שלא מונח עמוק בעניינים...
מהכרות עמוקה שיש לי עם שוק הנדל"ן ומהרבה זוויות בו וכאחד שנושם את השוק ויודע איך הוא מתנהל (לא מתווך)
קשה לי לראות אברך או אברכית שמתעוררים יום אחד בבוקר והם יודעים איך למכור דירה ולמקסם אותה, ועוד הם לא מבינים איך סוחרים גדולים שיש להם דירות כמספר האצבעות נופלים עוד פעם בלמכור דירה ולשלם תיווך, מה אני יודע איך עושים את זה ומה זה הסכומים האלה וכו' ואז מגיע השלב שהם מפרסמים את הדירה בכל חור אפשרי ואצל כל מתווך שלא לוקח עמלה, אז הנה לכם מספר טיפים כדי לצמצם לכם נזקים
1 דירה מהרגע שהיא משתחררת לשוק זה תפוח אדמה לוהט צ'יק צ'ק הדירה נשרפת כל פרסום סתם בשביל שיהיה מפורסם יותר והאסטרטגיה המוטעית שככל שאני יפרסם יותר אמכור יותר מהר זה טעות!!!!!
2 האם אתה יודע מה להדגיש בדירה אולי מה שנראה לך שולי זה הכי מדבר למוח של האנשים באזור הזה וכו
3 תמחור לא נכון בין עם יותר בין אם פחות מבריח אנשים ובנתיים הדירה נשרפת בשוק וכל הדברים האלה בסוף יגרמו לך לחתוך ממחיר הדירה ולמכור אותה בסכומים עצומים פחות ממה שהיית יכול למכור עם איש מקצוע
4 הדירה שלך זה בסוף חפץ פשוט קירות עם ריצוף ומטבח אין מקום ולא מעניין הרגשות שלך בעניין הדירה זה רק הורס עסקאות מאשר מקרב אותם

לעצם העניין בלעדיות או לא זה אכן שאלה אם אתה מכיר משהו מסויים שהמליצו עליו והוא עושה עבודה טובה תשקול זאת ברצינות וגם אם לא בחיים אבל בחיים אל תשחרר ליותר מ3 מתווכים- כי חבל דירתך תשרף מהר מאוד בשוק

אם אתה חושב שיש לך את הכישורים המתאימים והבנת השוק וזמן פנוי ויכולת להתנתק ריגשית מהדירה אתה יכול לשקול למכור לבד, אבל עדיין יש את החסרון הגדול שאין משהו נטרלי שעומר בין המוכר לקונה ויודע לשאול ולקדם את העניין מה שמביא בהרבה מקרים לנפילה של הרבה מתעניינים שאילו היה בתמונה מתווך הם היו סוגרים.

סליחה על הפרכת המיתוסים אבל מה אני יעשה שאני מכיר את השוק מדי טוב ואני יודע שכל פעם הטענות האלה מגיעים מאברכים שלא מכירים את השוק ולא מאנשי ויועצי נדל"ן גם אלה מהם שאין להם אינטרס ספציפי בתחום התיווכים
ונכון יש גם מקרים שמצליח להמכר בתנאים טובים ללא תיווך או בפרסום בלי מחשבה אבל תחליטו אתם אם שווה לכם ההימור או לא

 

[סבא ישראל]

שחיפשתי דירה אז קבעתי לי מחיר גג שאני יכול לשלם על דירה, דירה שהייתה מתיווך הייתה צריכה להיות זולה משמעותית מדירה בלי תיווך, כי שיקללתי גם את מחיר התיווך בדירה

 

[net13]

יש לכם טיפים איך להסיר מעל המוכר מתווכים? אתה מפרסם ביד 2. וההם מתקשרים בכמויות ובהתחלה כמובן בלי להגיד שהם מתווכים.

 

[ניק 149280]

יכול להיות שדברים אלה יהיו מעצבנים קצת לקריאה לאדם מהשורה שלא מונח עמוק בעניינים...
מהכרות עמוקה שיש לי עם שוק הנדל"ן ומהרבה זוויות בו וכאחד שנושם את השוק ויודע איך הוא מתנהל (לא מתווך)
קשה לי לראות אברך או אברכית שמתעוררים יום אחד בבוקר והם יודעים איך למכור דירה ולמקסם אותה, ועוד הם לא מבינים איך סוחרים גדולים שיש להם דירות כמספר האצבעות נופלים עוד פעם בלמכור דירה ולשלם תיווך, מה אני יודע איך עושים את זה ומה זה הסכומים האלה וכו' ואז מגיע השלב שהם מפרסמים את הדירה בכל חור אפשרי ואצל כל מתווך שלא לוקח עמלה, אז הנה לכם מספר טיפים כדי לצמצם לכם נזקים
1 דירה מהרגע שהיא משתחררת לשוק זה תפוח אדמה לוהט צ'יק צ'ק הדירה נשרפת כל פרסום סתם בשביל שיהיה מפורסם יותר והאסטרטגיה המוטעית שככל שאני יפרסם יותר אמכור יותר מהר זה טעות!!!!!
2 האם אתה יודע מה להדגיש בדירה אולי מה שנראה לך שולי זה הכי מדבר למוח של האנשים באזור הזה וכו
3 תמחור לא נכון בין עם יותר בין אם פחות מבריח אנשים ובנתיים הדירה נשרפת בשוק וכל הדברים האלה בסוף יגרמו לך לחתוך ממחיר הדירה ולמכור אותה בסכומים עצומים פחות ממה שהיית יכול למכור עם איש מקצוע
4 הדירה שלך זה בסוף חפץ פשוט קירות עם ריצוף ומטבח אין מקום ולא מעניין הרגשות שלך בעניין הדירה זה רק הורס עסקאות מאשר מקרב אותם

לעצם העניין בלעדיות או לא זה אכן שאלה אם אתה מכיר משהו מסויים שהמליצו עליו והוא עושה עבודה טובה תשקול זאת ברצינות וגם אם לא בחיים אבל בחיים אל תשחרר ליותר מ3 מתווכים- כי חבל דירתך תשרף מהר מאוד בשוק

אם אתה חושב שיש לך את הכישורים המתאימים והבנת השוק וזמן פנוי ויכולת להתנתק ריגשית מהדירה אתה יכול לשקול למכור לבד, אבל עדיין יש את החסרון הגדול שאין משהו נטרלי שעומר בין המוכר לקונה ויודע לשאול ולקדם את העניין מה שמביא בהרבה מקרים לנפילה של הרבה מתעניינים שאילו היה בתמונה מתווך הם היו סוגרים.

סליחה על הפרכת המיתוסים אבל מה אני יעשה שאני מכיר את השוק מדי טוב ואני יודע שכל פעם הטענות האלה מגיעים מאברכים שלא מכירים את השוק ולא מאנשי ויועצי נדל"ן גם אלה מהם שאין להם אינטרס ספציפי בתחום התיווכים
ונכון יש גם מקרים שמצליח להמכר בתנאים טובים ללא תיווך או בפרסום בלי מחשבה אבל תחליטו אתם אם שווה לכם ההימור או לא

אף אחד לא יודע אם אתה מתווך או לא
לשיטתך זו אסטרטגיה מוטעית וזה בסדר אבל ככל שיותר אנשים ידעו שהדירה מפורסמת אז יש סיכוי שהייתי שזה יגיע לאיש הנכון
2 אם אתה מפרסם את כל הנתונים הטובים שיש בדירה שלך ואתה מן הסתם תעשה את זה כי יש לך אינטרס למכור את הדירה אז מן הסתם הקונה הפוטנציאלי שם לב למה שהוא מחפש כי גם הוא מחפש משהו ספציפי אז אין עניין להדגיש פה משהו מעבר למעלות של הדירה והכוונה היא כל המעלות של הדירה
3 כל הטענה נסובה סביב התזה שככל שהרבה יותר אנשים יודעים שהדירה למכירה היא נחשפת
4 כמו של המוכר יש רגשות גם לקונה יש רגשות אלא אם כן זה ביזנס
5 גם המתווכים הם בעצמם אברכים שנהיו מתווכים אז אין עניין להזכיר שאלה שלא מבינים בנדלן הם האברכים

 

[שואל לעניין]

רק אני לא מבין למה שכ"ט על תיווך דירה ממוצעת (אחת!) בירושלים זה יותר ממאה אלף ש"ח?
לפני 12 שנה זה עמד על שליש מזה, והיה סכום מכובד גם אז
(כשאני מכרתי אמרתי לכל המתווכים שאני לא משלם תיווך בכלל, ועדיין הם הביאו קונים בשביל לקחת מהם תשלום, ורק אכלו לי את הראש כמה הדירה של דפוקה והמחיר לא ריאלי...)

 

[תמי פ]

אלא רוצים גם אחוז וחצי

בד"כ בטאבו משותף זה המחיר.

 

[ניק 149280]

י

בד"כ בטאבו משותף זה המחיר.

יש שני תיווכים "נחשבים" במודיעין עילית שלוקחים אחוז וחצי לטאבו רגיל

 

[ברוך פינחס]

1 דירה מהרגע שהיא משתחררת לשוק זה תפוח אדמה לוהט צ'יק צ'ק הדירה נשרפת כל פרסום סתם בשביל שיהיה מפורסם יותר והאסטרטגיה המוטעית שככל שאני יפרסם יותר אמכור יותר מהר זה טעות!!!!!
2 האם אתה יודע מה להדגיש בדירה אולי מה שנראה לך שולי זה הכי מדבר למוח של האנשים באזור הזה וכו
3 תמחור לא נכון בין עם יותר בין אם פחות מבריח אנשים ובנתיים הדירה נשרפת בשוק וכל הדברים האלה בסוף יגרמו לך לחתוך ממחיר הדירה ולמכור אותה בסכומים עצומים פחות ממה שהיית יכול למכור עם איש מקצוע
4 הדירה שלך זה בסוף חפץ פשוט קירות עם ריצוף ומטבח אין מקום ולא מעניין הרגשות שלך בעניין הדירה זה רק הורס עסקאות מאשר מקרב אותם

לעצם העניין בלעדיות או לא זה אכן שאלה אם אתה מכיר משהו מסויים שהמליצו עליו והוא עושה עבודה טובה תשקול זאת ברצינות וגם אם לא בחיים אבל בחיים אל תשחרר ליותר מ3 מתווכים- כי חבל דירתך תשרף מהר מאוד בשוק

בלת"ק
בין אם אתה מתווך ובין אם לא אתה כותב ממש לעניין.
מכיר אברכים שהחליטו שהם יותר חכמים מהמתווכים והדירה שלהם נשרפה על המדף מיד והם נתקעו איתה לזמן רב, עד שנאלצו לרדת למחיר שהוא פחות ממה שהמתווכים תמחרו אותה.
גם מי שלא רוצה תיווך בשום אופן לא בטוח שהקשר הרגשי שלו לדירה מאפשר לו להעריך מחיר של דירה על מעלותיה וחסרונותיה בלי שהוא מבין משהו קודם לכן בנדלן.
בנוגע לכותרת האשכול על בלעדיות של מתווך:
אם הדירה שלך היא רגילה או מבוקשת זה באמת לא כדאי.
אבל אם מדובר בדירה שקצת מורכב למכור אותה במחיר טוב,
או להיפך מדובר בדירה מיוחדת מאוד שהמחיר שלה יקר, אבל אין הרבה אנשים שהיא מתאימה להם או מקרים דומים.
מי שלוקח במקרים כאלו מתווך מקצועי עם המלצות טובות מאוד ונותן לו בלעדיות לתקופה קצובה, יכול רק להרוויח.
לא בכל מקום אפשר ללכת לפי כל כלל...